Sentencia Civil Nº 131/2012, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 303/2011 de 06 de Marzo de 2012

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE

BARCELONA

SECCION Decimotercera

ROLLO Nº 303/2011 3ª

PROCEDIMIENTO ORDINARIO NÚM. 425/2007

JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 3 VILANOVA I LA GELTRÚ

S E N T E N C I A N ú m. 131/12

Ilmos. Sres.

D. JOAN CREMADES MORANT

Dª. ISABEL CARRIEDO MOMPIN

Dª. M. ANGELS GOMIS MASQUE

D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL

En la ciudad de Barcelona, a seis de marzo de dos mil doce.

VISTOS, en grado de apelación ante la Sección Decimotercera de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Procedimiento ordinario número 425/2007 seguidos por el Juzgado Primera Instancia 3 VIlanova i la Geltrú, a instancia de D/Dª. Camino contra D/Dª. Blas ; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por Camino contra la Sentencia dictada en los mismos el día 27 de julio de 2010, por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada , es del tenor literal siguiente: "FALLO: ESTIMO PARCIALMENTE la demanda interpuesta por el procurador D. Alberto Luis López-Jurado González, en nombre y representación de Dª Camino , contra D. Blas , y por tanto, DECLARO la inexistencia del contrato de arrendamiento de fecha de 31 de diciembre de 2001, respecto de la vivienda sita en la C/ DIRECCION000 nº NUM000 , NUM001 NUM002 de esta ciudad. Cada una de las partes habrá de satisfacer las costas causadas a su instancia, y las comunes, si las hubiere, serán satisfechas por mitad".

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria se opuso en tiempo y forma ; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 28 de febrero de 2012 .

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a D/Dª. JOAN CREMADES MORANT.

Fundamentos

PRIMERO .-La demanda rectora va encaminada a la obtención de un pronunciamiento por el que (1) se declare la nulidad por falta de consentimiento "y por tanto la inexistencia" del contrato de arrendamiento y/o anexo/s suscrito presuntamente por Dª Camino (actora) y D. Lázaro en fecha 31.12.2001, declarando en consecuencia válido el contrato de arrendamiento anterior, suscrito por la actora y Dª Penélope en 1.11.1979; (2) y para el negado caso de que se reconociera la existencia del contrato de 31.12.2001, se declare su nulidad "dado el carácter irrenunciable y/o la ausencia de renuncia expresa o tácita del derecho a la prórroga forzosa" por la actora; (3) subsidiariamente, se declare la nulidad del pacto tercero del contrato de 31.12.2001 que establece la duración temporal del contrato y la facultad de resolución de las partes. A dicha pretensión se opuso el demandado arrendador, admitiendo la realidad del contrato de 1979 pero también la existencia de otros contratos posteriores suscritos para la actualización de la renta, así como que " la voluntat de la part arrendadora és respectar el dret de l'arrendatària d'ocupar l'habitatge fins a la seva mort" (lo que reitera en los hechos 8º y 9º.V de la contestación) más allá de la mayor o menor fortuna en la redacción del burofax de noviembre 2006, y que tras conocer la contestación de la actora se le informó de la voluntad del arrendador de suscribir un nuevo contrato de arrendamiento con la renta de 350 €, que considera vigente, entendiendo que era innecesaria la formulación de la demanda, y, en caso de nulidad del contrato de 2001 quedaría en vigor el anterior de 1999, admitiendo expresamente la nulidad del pacto tercero del contrato de 2001 en tanto que "l'arrendament durarà mentre aquesta sigui la voluntat de l'arrendataria, sense que la propietat pugui oposar- s'hi" (sic).

La sentencia de instancia estima parcialmente la demanda, declarando la inexistencia del contrato de arrendamiento de 31.12.2001, sin declaración especial sobre las costas causadas. Frente a dicha resolución se alza la actora, al no acogerse la pretensión de considerar válido el contrato de 1979, y sí el de 1999 que fue impugnado y la demandada no interesó la declaración de su validez (cuya existencia, como el de 1993, ignoraba) y por no imponerse las costas al demandado.

La relación arrendaticia está sujeta a la prórroga forzosa; al menos es nula la cláusula 3ª del contrato de 2001. El debate queda concretado en la determinación del contrato en vigor

SEGUNDO .- Una nueva y definitiva revisión de la prueba efectivamente practicada en las actuaciones, ofrece como resultado una serie de hechos básicos en los cuales se hallan contestes las partes o se consideran suficientemente acreditados: 1) La actora, Dª Camino , de 79 años y pensionista al formularse la demanda, es arrendataria de la vivienda sita en la C/ DIRECCION000 , NUM000 , NUM001 , NUM002 de Vilanova i la Geltrú, cuyo actual propietario y arrendador es D. Blas , abonando una renta de 337'88 € mensuales; no obstante la actora de enero a julio 2007 abonó 350 € mensuales (f. 114 y ss), pagando aquella suma a partir de julio (f. 119) y a partir de enero, 351'99 € . 2) La relación arrendaticia data de 1979, según contrato 1.11.1979 con la entonces propietaria Dª Penélope , con un anexo relacionando muebles y enseres (f. 32 y 33, en relación con el he ho 2º de la contestación); posteriormente se registró otro contrato en 1.1.1999 (f. 107 y ss) con la misma arrendadora, con las variaciones sobre duración - tres años en un contrato posterior a 9.5.1985 - y de la renta, suscrito de 408.000 pts pagaderas por meses (a razón de 204'34 €), constando inscrito en el Registro de Fianzas (f. 202 y 203), y con una rúbrica de la arrendataria que nada tiene que ver con la firma del contrato de 1979. 3) En 29.11.2006 la actora recibió comunicación del demandado, vía burofax, requiriéndole para que abandonara la vivienda antes del 31.12.2006, dada su voluntad de no renovar el contrato de 31.12.2001 (f. 34 y ss); a través de su letrado, contestó aquella en el sentido de manifestar su oposición al considerar que el único contrato vigente era de 1.11.1979, sujeto a la prórroga forzosa, e interesar la entrega del contrato de 2001, cuyo burofax no llegó a ser recibido por el demandado (f. 36 y ss), lo que motivó que la actora lo remitiese en 20.1.2006 al Bufete CARBONELL SCP, como "mandatario y representante del arrendador", que sí fue recibido por el destinatario (f. 40 y ss). 3) Por la actora se formuló solicitud de diligencia preliminar de exhibición de dicho contrato, dando lugar a los autos 96/2007 seguidos en el Juzgado de 1ª Instancia 6 de Vilanova i la Geltrú, cuya práctica tuvo lugar en 18.5.2007 (f. 47 y ss), constando copia testimoniada de dicho contrato (f. 74 y ss, y por original, aportado por el demandado a los f. 112 y ss), del que merecen destacar los siguientes extremos: a) carece de firma por parte del inquilino (hay una "x"), aunque consta una en el anexo sobre mobiliario y enseres existentes en la vivienda (firma que en nada se parece a la de la actora); aparece solo firmado por el abuelo del actual arrendador; b) se pacta una duración de un año, sin hacerse ninguna referencia a contrato alguno anterior; c) se dice que la inquilina "recibe la vivienda arrendada en perfecto estado" y que "constituye fianza por importe de 260 €" (un mes de renta); no consta inscrito en el Registro de Fianzas (f. 202); y ni en la comparencia en dichas diligencias ni tras el burofax de la actora se alude a otros contratos intermedios (de 1993 y 1999). Tras la referida exhibición, y una serie de incidencias sobre el pago de la renta, la relación arrendaticia se desarrolló con normalidad, abonándose la renta en una cuenta comunicada por la propiedad (f. 121 y ss)

TERCERO .- Si " la voluntat de la part arrendadora és respectar el dret de l'arrendatària d'ocupar l'habitatge fins a la seva mort" (lo que reitera en los hechos 8º y 9º.V de la contestación), y si se admite expresamente la nulidad del pacto tercero del contrato de 2001 en tanto que "l'arrendament durarà mentre aquesta sigui la voluntat de l'arrendataria, sense que la propietat pugui oposar- s'hi" (sic), ello es absolutamente incompatible con el contenido del burofax de noviembre de 2006 (su contenido, "coherente" con el contrato de 2001 y su referido pacto tercero, es inequívoco - extinguir el contrato por expiración del término: y en mayúsculas "..la REQUEREIXO PERQUÈ ABANDONI L'HABITATGE con a màxim per tot el día 31.12.2006 i lliurar-ne les claus en el domicili de la propietat...en cas de no efectuar-se el desallotjament ....s'emprendran les accions judicials...per a obtenir la lliure disposició de l'habitatge..." - y no reducible a un "más allá de la mayor o menor fortuna en la redacción del burofax de noviembre 2006").

Y si la finalidad de los contratos posteriores era la de actualizar la renta, la relación que liga a las partes es la de 1979 (con sujeción a la prórroga forzosa) con las novaciones meramente modificativas de la renta, que se van aceptando por la arrendataria; y si no se contesta, tras la advertencia de desahucio y acciones legales, la demanda era más que razonable.

CUARTO .- Consecuentemente procede estimar el recurso de la actora y, revocar parcialmente la sentencia, en el sentido de, aparte de la nulidad del contrato de 2001, declarar vigente el contrato de 1979 con las posteriores modificaciones sobre la actualización de la renta, y con expresa imposición de las costas de primera instancia al demandado, sin declaración sobre las costas causadas en esta alzada.

Fallo

QUE estimando el recurso formulado por Dª Camino contra la sentencia dictada en los autos de que este rollo dimana, revocamos parcialmente dicha resolución en el sentido de estimar la demanda formulada por aquella, declarar la nulidad absoluta por falta de consentimiento del contrato de arrendamiento y anexo entre Dª Camino y D. Lázaro en fecha 31.12.2001, declarando en consecuencia válido el contrato de arrendamiento suscrito por la actora y Dª Penélope en 1.11.1979, con las modificaciones posteriores relativas a la actualización de la renta, con expresa imposición de las costas de 1ª Instancia a D. Lázaro , y sin declaración sobre las costas causadas en esta alzada.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Leída y publicada ha sido la anterior sentencia en el mismo día de su fecha, por el/la Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a Ponente, celebrando audiencia pública. DOY FE.