Sentencia Civil Nº 132/2012, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 396/2011 de 06 de Marzo de 2012

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN CUARTA

ROLLO nº 396/2011-J

Procedencia: Juicio ordinario nº 812/2009 del Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Barcelona

S E N T E N C I A Nº 132/2012

Ilmos/as. Sres/as. Magistrados/as:

D. VICENTE CONCA PÉREZ

Dª. MERCEDES HERNÁNDEZ RUIZ OLALDE

Dª. MIREIA RÍOS ENRICH

En la ciudad de Barcelona, a seis de marzo de dos mil doce.

VISTOS en grado de apelación, ante la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Barcelona, los presentes autos de Juicio ordinario nº 812/2009, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Barcelona, a instancia de HOTEL DE LA VILLA OLIMPICA, S.A., contra RESTAURANT POSIT DE PESCADORS S A y VERTICE REAL ESTATE SL, los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra la Sentencia dictada en los mencionados autos el día 21 de enero de 2011.

Antecedentes

PRIMERO .- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente:"Estimo en parte la demanda formulada por el Procurador D. Antonio María Anzizu Furest, en nombre y representación de HOTEL DE LA VILLA OLÍMPICA, S.A., contra RESTAURANT POSIT DE PERCADORS, S.A. y VERTICE REAL ESTATE, S.L., y en consecuencia: 1º.- Condeno a RESTAURANT POSIT DE PESCADORS, S.A., a abonar a la demandante la suma de 92.070,03 Euros en concepto de principal, y 13.073,85 Euros en concepto de intereses devengados hasta el 5 de Abril de 2.009, más los devengados con posterioridad al tipo del interés legal del dinero, incrementados en dos puntos desde la fecha de esta sentencia, hasta su total pago. 2º.- Absuelvo VERTICE REAL ESTATE, S.L., del pedimento contra ella instado en la demanda. 3º.- Cada parte personada abonará las costas causadas a su instancia, no existiendo costas comunes."

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora mediante su escrito motivado, del que se dio traslado a la contraria, que no se opuso al mismo. Seguidamente se elevaron las actuaciones a esta Audiencia Provincial, correspondiendo por turno de reparto a esta Sección.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 16 de febrero de 2012.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el/la Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a D/Dª.MERCEDES HERNÁNDEZ RUIZ OLALDE.

Fundamentos

PRIMERO : Una vez concretados los términos del debate, y ,en concreto, la cuantía de la reclamación, en la resolución impugnada, y tras rechazar las excepciones de falta de legitimación activa y de falta de legitimación pasiva, que planteara el Restaurante Posit, la sentencia estima parcialmente la demanda y condena tan solo este último, a indemnizar a la actora en la suma de 92.070,03 € en concepto de principal, y 13.073,85 €, en concepto de intereses, devengados hasta el 5 abril 2009, más los devengados con posterioridad al tipo del interés legal del dinero, incrementado en dos puntos, desde la fecha de la sentencia. Absuelve a la codemandada Vértice Real Estate SL del pedimento contra ella instado en la demanda, y ello se justifica en el fundamento tercero, alegando que la afección real que establece el artículo 553-5 del Código Civil de Cataluña , para los periodos que dicho artículo establece, no precisa declaración judicial alguna que la establezca, y además, que era incontrovertido que, cuando se generaron los gastos que se reclaman, no existía comunidad constituida legalmente en régimen de Propiedad Horizontal. Y en cuanto a que se traslade al registro correspondiente, en la audiencia previa, la letrada demandante no supo concretar, ni fundamentar jurídicamente, tal traslado, que no sabemos muy bien en qué consiste, y tampoco, en fase de conclusiones, aclaró tal petición. No efectúa imposición de costas.

Frente a dicha resolución, tan solo interpone recurso la parte actora respecto a la absolución de la sociedad Vértice, denunciando errónea valoración de la prueba y así, en la alegación segunda del recurso, expresó que si bien se expuso en el escrito de demanda, que a la fecha de presentación de la misma, la Comunidad de Propietarios no estaba legalmente constituida, es decir, no figuraba en escritura pública, ni inscrita en el Registro de la Propiedad, sin embargo, por acuerdo verbal entre los distintos propietarios existía una comunidad de facto, de la que la actora se encargaba de su dirección, presidencia y administración y que ello había quedado acreditado, por el documento número tres de la demanda, consistentes en copia de los recibos que la actora enviaba a la demandada, por la documental aportada en la audiencia previa consistente en un acta de junta de la comunidad de propietarios DIRECCION000 , en la que se renovaba el cargo del actor en su condición de Presidente, del documento dos de la contestación, copia de los pagarés, que acreditaban la existencia de unos gastos de la comunidad y de las declaraciones del legal representante de la actora, en las que el señor Jose Carlos expresó que era una concesión administrativa, por lo cual existen empresas que tienen derecho de usufructo, que existía comunidad de propietarios, que actualmente la administradora era una empresa externa, que desde siempre fue nombrado Presidente, porque la concesión era de Hovisa, después está vendió a los demás y es la única empresa que tiene una administración allí, una organización con despachos ,tesorerías, por lo que los demás le pidieron que hiciera esa función, es decir anticipar el dinero y luego repercutir a los demás comuneros en función el reparto, los metros cuadrados. Y que asimismo el testigo Sr. Pedro Enrique , indicó que se trataba de una zona compuesta de varios locales que formaban un centro comercial, con la particularidad de que está al aire libre, que hay gastos comunes, y que lo que hace la actora es registrar las facturas en la contabilidad del hotel y después, según un coeficiente ,se refacturan al resto de propietarios, funcionando como una especie de comunidad de propietarios aunque la misma como tal no exista aunque si actualmente, que funcionaba como tal y había un presidente, actas reuniones de junta y que el presidente era Hotel de la Villa Olímpica, que se celebraban juntas de propietarios y que se aprobaban los presupuestos. Concluía la recurrente, que procedía declarar la existencia de una afección real sobre la finca de la que derivan los gastos de comunidad, es decir la sujeción del elemento privativo a la responsabilidad de la satisfacción de la deuda de su propietario, y que si bien se intentó otorgar normativamente al certificado de la comunidad de propietarios, el carácter de documento susceptible de inscripción directa del Registro, artículo 20 de la ley de Propiedad Horizontal y, el Real Decreto 1867/1998, lo cierto es que la práctica registral se ha mostrado reticente a la inscripción de tal certificación y así la sentencia del Tribunal Supremo de 31 enero 2001 , dejó sin efecto ciertos preceptos de dicho Real Decreto. Suplicó que se revocara la sentencia, que se declarara la existencia de una afección real sobre la finca propiedad de Vértice, con imposición a los codemandados de las costas en la alzada.

SEGUNDO : En el hecho primero de la demanda, se decía que la actora era una sociedad dedicada a la promoción de centros comerciales, propietaria del hotel ARTS y de varios locales en la misma comunidad de propietarios, que Posit era propietaria del local sito en Barcelona, calle Ramón Trías cargas, local uno-dos y A, en el que se desarrollaba la actividad hotelera, que en fecha 7 octubre 2008 entre las codemandadas se había celebrado un contrato de compraventa, siendo Vértice en la actualidad propietaria del mismo , a tal efecto se acompañaba como documento dos, notas simples del Registro de la Propiedad. Examinado tal documento aparece al folio 23, la finca 35138/bis del Registro de la Propiedad de Barcelona número 21, con la siguiente descripción: urbana: entidad número tres. Local comercial número dos, en la planta sótano primero del complejo destinado a parking y galería comercial o de locales comerciales sito en la zona marítimo terrestre de esta ciudad, sobre una porción de terreno U. P. 9.2 que forma parte de la zona de equipamientos costeros de la Villa Olímpica. Su coeficiente en relación a la comunidad de propietarios centro comercial, es de cuatro enteros 19 centésimas por ciento. En cuanto a los titulares actuales, aparece el Ayuntamiento de Barcelona por concesión administrativa de 1997, y la sociedad Vértice derecho de usufructo sobre la misma, por compraventa de 7 octubre 2008. En segundo lugar, se aportaron los datos registrales de la finca 34635, con la siguiente descripción urbana: tres. Local comercial tres en las plantas sótano uno y baja, asignándole un coeficiente, en relación a la Comunidad de Propietarios del centro comercial de seis enteros 94 centésimas por ciento, titularidad actual Ayuntamiento de Barcelona, naturaleza del derecho concesión administrativa de 1997, y a través de compraventa de 7 octubre 2008, Vértice es titular del derecho de uso y disfrute de la concesión administrativa. Y en tercer lugar, de la finca 36135, con la siguiente descripción urbana: concesión administrativa para ocupar terrenos de dominio público marítimo terrestre, con destino a la construcción de obras e instalaciones olímpicas equipamientos en el frente marítimo del Poble Nou de Barcelona, entre los mojones 20 y 38 del límite de la zona marítimo terrestre en el término municipal de Barcelona concretada en la terraza número nueve. La titularidad actual es el Ayuntamiento de Barcelona, el título concesión administrativa y Vértice es asimismo titular del derecho de uso y disfrute de dicha concesión, siendo el título de compraventa de 7 octubre 2008. En las tres se hacía relación de las cargas del derecho de usufructo de la concesión administrativa recayente sobre el departamento finca de qué se trataba, sin perjuicio de, las condiciones y duración de la concesión administrativa de la finca 34978/bis de la que se segregó, la matriz 35132/bis, las limitaciones resultantes del régimen de propiedad horizontal constituido sobre dicha finca matriz 35132/bis, y de los estatutos de la Comunidad de Propietarios centro comercial ubicado en el complejo inmobiliario DIRECCION000 , formado por los departamentos resultantes de la división horizontal de dicha finca matriz 35132/bis denominada Marina Villanaje bis, así como de los departamentos resultantes de la división horizontal de la finca 35126 denominada Marina Village tres, y de los departamentos resultantes de la división horizontal de la finca 34629, denominada área comercial Marina Village.

En la audiencia previa, se acompañó documento obrante al folio 252, consistente en un acta de la junta de propietarios del área comercial Marina Village, de 6 octubre 2009 en el que acordaban por unanimidad constituirse en Junta General Extraordinaria ,al amparo de lo establecido en el número dos del artículo 16 de la ley de Propiedad Horizontal , se aprobaba el presupuesto anual y cuentas de los periodos 2007- 2008 y se procedía a la elección del nuevo Presidente de la Comunidad.

TERCERO : Establece el Artículo 553-4. Del Código Civil de Cataluña Créditos y deudas.

1. Todos los propietarios son titulares mancomunados tanto de los créditos constituidos a favor de la comunidad como de las obligaciones contraídas válidamente en su gestión, de acuerdo con las cuotas de participación respectivas.

2. La cuantía de la contribución de cada propietario o propietaria a los gastos comunes es la que resulta del acuerdo de la junta y de la liquidación de la deuda según la cuota de participación.

Artículo 553-5. Afectación real. 1. Los elementos privativos están afectados con carácter real y responden del pago de las cantidades que deben los titulares, así como los anteriores titulares, por razón de gastos comunes, ordinarios o extraordinarios, que correspondan a la parte vencida del año en que se transmiten y del año natural inmediatamente anterior, sin perjuicio de la responsabilidad de quien transmite.

2. Los transmitentes, en la escritura de transmisión onerosa de un elemento privativo, deben declarar que están al corriente en los pagos que les corresponden o, si procede, deben consignar los que tienen pendientes y deben aportar un certificado relativo al estado de sus deudas con la comunidad, expedido por quien ejerza la secretaría de la misma, en el que deben constar, además, los gastos ordinarios aprobados pero pendientes de repartir. Sin esta manifestación y esta aportación no puede otorgarse la escritura, salvo que los adquirentes renuncien expresamente a las mismas.

Por su parte el artc 9 de la ley de propiedad Horizontal expresa: Los créditos a favor de la comunidad derivados de la obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales correspondientes a las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad en curso, y al año natural inmediatamente anterior tienen la condición de preferentes a efectos del artículo 1923 del Código Civil y preceden, para su satisfacción, a los enumerados en los apartados 3, 4 y 5 de dicho precepto, sin perjuicio de la preferencia establecida a favor de los créditos salariales en el Estatuto de los Trabajadores.

El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y al año natural inmediatamente anterior. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación.

En el instrumento público mediante el que se transmita, por cualquier título, la vivienda o local el transmitente, deberá declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios o expresar los que adeude. El transmitente deberá aportar en este momento certificación sobre el estado de deudas con la comunidad coincidente con su declaración, sin la cual no podrá autorizarse el otorgamiento del documento público, salvo que fuese expresamente exonerado de esta obligación por el adquirente. La certificación será emitida en el plazo máximo de siete días naturales desde su solicitud por quien ejerza las funciones de secretario, con el visto bueno del presidente, quienes responderán, en caso de culpa o negligencia, de la exactitud de los datos consignados en la misma y de los perjuicios causados por el retraso en su emisión.

Por consiguiente , sin perjuicio de que asista la razón a la parte apelante, cuando indica que existen comunidades de propietarios de facto, a los que se aplican normas de la Propiedad Horizontal, lo cierto es que aquí sólo se acompaña documentación relativa al registro de la concesión administrativa, correspondiente al Ayuntamiento, las demandadas, solo son usufructuarias, las transmisiones entre las mismas es del derecho de usufructo de la concesión, y además para la afección que se pide, se precisa un crédito de la Comunidad, que en este caso no existe, y así la propia sentencia, en pronunciamiento consentido, al resolver la falta de legitimación activa, ya indica que Hovisa, no acciona en nombre de la Comunidad, sino en nombre propio, como acreedora personal, y en el recurso, al trascribir parte de la testifical, indica que las facturas se registraban en la contabilidad del hotel y luego se refacturaban a los demás, por lo que no se da el presupuesto que aparece en las normas, y se confirma el fallo de la sentencia.

CUARTO : Las costas de esta alzada han de imponerse al apelante.

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación, interpuesto por la representación procesal de Hotel de la Villa Olímpica, S.A, contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número seis de Barcelona, en los autos de juicio ordinario 812/2009, de fecha 21 enero 2011, debemos confirmar y confirmamos dicha resolución, con imposición a la recurrente de las costas de esta alzada.

Se decreta la pérdida del depósito constituido para recurrir en apelación, al que el Juzgado quo dará el destino legal.

Esta sentencia es susceptible de recurso de casación por interés casacional y extraordinario por infracción procesal siempre que se cumplan los requisitos legal y jurisprudencialmente exigidos, a interponer ante este mismo tribunal en el plazo de veinte días contados desde el día siguiente a su notificación.

Notifíquese esta resolución a las partes y, una vez sea firme, devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, con testimonio de la misma, para su conocimiento y cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.