Sentencia Civil Nº 139/2010, Audiencia Provincial de Cordoba, Sección 3, Rec 159/2010 de 19 de Julio de 2010

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Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL CÓRDOBA

SECCION Nº 3

S E N T E N C I A Nº 139/10

PRESIDENTE ILMO. SR.

D. FELIPE LUIS MORENO GOMEZ

MAGISTRADOS, ILTMOS. SRES.

D. JOSE MARIA MORILLO VELARDE PEREZ

D. PEDRO JOSE VELA TORRES

REFERENCIA:

JUZGADO DE ORIGEN: JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº7 DE CÓRDOBA

ROLLO DE APELACIÓN Nº 159/2010

PROCEDIMIENTO ORDINARIO Nº 1659/2008

En la Ciudad de CORDOBA a diecinueve de julio de dos mil diez.

La SECCION Nº 3 DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE CORDOBA ,ha visto y examinado el recurso de apelación interpuesto contra autos de Procedimiento Ordinario nº 1659/2008 seguidos en el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº7 DE CÓRDOBA entre el demandante Fructuoso representado por la Procuradora Sra. ENCARNACIÓN CABALLERO ROSA y defendido por el Letrado Sr. MAURO GUILLEN POSADAS, y el demandado PROMOCIONES Y GESTIONES INMOBILIARIAS LA GOLONDRINA, S.L. representado por la Procuradora Sra MARIA DEL PILAR DURAN SANCHEZ y defendido por la Letrado Sra. ELENA LECHUGA VARONA , pendientes en esta Sala a virtud de recurso de apelación interpuesto por la representación de la parte demandada contra sentencia recaída en autos, siendo Ponente del recurso el Magistrado Iltmo. Sr. Don PEDRO JOSE VELA TORRES .

Aceptando los antecedentes de hecho de la sentencia recurrida y,

Antecedentes

PRIMERO.- Que seguido el juicio por sus trámites se dictó sentencia por el Sr. Juez del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº7 DE CÓRDOBA cuyo fallo es como sigue: "Que estimando parcialmente la demanda interpuesta por D. Fructuoso contra Promociones y Gestiones Inmobiliarias la Golondrina S.L., debo declarar y declaro resuelto el contrato de compraventa suscrito entre las partes con fecha 29 de mayo de 2005, condenando a la parte demandada a abonar a la actora la cantidad de dieciséis mil cincuenta euros (16.050) más el interés legal desde la fecha de emplazamiento a la demandada y las costas del juicio. ".

Y se dictó aclaratorio de dicha sentencia cuya Parte Dispositiva dice literalmente: " SE RECTIFICA Sentencia de fecha 25/01/10 , en el sentido de que donde se dice "y las costas del juicio", debe decir "cada parte abonará las costas causadas a su instancia."

SEGUNDO.- Que contra dicha resolución se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por la representación de PROMOCIONES Y GESTIONES INMOBILIARIAS LA GOLONDRINA, S.L. que fue admitido en ambos efectos, oponiéndose al mismo la parte contraria, remitiéndose los autos a este Tribunal y dándose traslado de los mismo al Magistrado Ponente para que dictara la resolución procedente.

TERCERO.- Que en la tramitación de las dos instancias de este juicio se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan parcialmente los fundamentos jurídicos de la sentencia recurrida, en cuanto no se opongan a los que a continuación se exponen,

PRIMERO .- En primer lugar, debe resolverse sobre la naturaleza jurídica del contrato celebrado por las partes, puesto que mientras que la sentencia apelada lo considera como un contrato de compraventa perfeccionado, la parte apelante lo califica como un simple "contrato de reserva" (como se denomina el documento) que solamente tendría un carácter preparatorio. El juzgador de instancia, con apoyo en una sólida y atinada argumentación, ha considerado que el contrato perfeccionado es de compraventa y esta Sala comparte y ratifica dicha calificación jurídica, ya que mientras en el precontrato las partes, por el momento, no quieren o no pueden celebrar el contrato definitivo y se comprometen a hacer efectiva su conclusión en tiempo futuro ( Sentencia del Tribunal Supremo de 4 de julio de 1991 ), esto es, fijan sus elementos, pero aplazan su perfección, rigiendo únicamente la obligación de establecer el contrato definitivo; en el "pactum de contrahendo" (pacto de contratar) no es precisa una actividad posterior de las partes para desarrollar las bases contractuales contenidas en el convenio, sino que basta la aceptación para la perfección del contrato ( Sentencias del Tribunal Supremo de 16 de octubre de 1997 , 11 de abril de 2000 y 30 de enero de 2008 ); en el precontrato unilateral solo una parte viene obligada a poner en vigor el contrato y la otra tiene derecho a exigírselo; y en la opción, una parte atribuye a otra un derecho que le permite a ésta última a decidir, dentro de un determinado período de tiempo y unilateralmente, la puesta en vigor del contrato, que si se ejercita aparece la compraventa ( Sentencias del mismo Alto Tribunal de 24 de mayo de 1994 , 14 de febrero de 1997 , 14 de noviembre de 2000 , 22 de diciembre de 2005 y 17 de junio de 2008 ); en el contrato de compraventa perfecto, por concurrir los elementos esenciales de objeto cierto, precio determinado, consentimiento de las partes y causa onerosa, surge el régimen específico de derechos y obligaciones, que se contiene en los artículos 1.445 a 1.505 del Código Civil , además del que libremente fuere convenido entre las partes. Lo que diferencia la promesa de venta del contrato de compraventa depende en gran medida de la voluntad de los interesados y de los pactos a través de los cuales hayan constituidos sus recíprocas relaciones, lo que ha de inferirse de la aplicación de las reglas de interpretación de los contratos ( Sentencias del Tribunal Supremo de 7 de julio de 1994 , 23 de marzo de 1995 , 6 de junio de 2000 , 20 de abril de 2001 y 3 de junio de 2002 ).

SEGUNDO .- En este caso, el objeto del contrato se fija en relación a un proyecto de edificación del que se dice que ambas partes conocen, y se especifican claramente las características del piso que se compra (superficie construida y distribución interior); se establece el precio con total exactitud y la forma y plazos en que el mismo se abonará, y se difiere la entrega a la finalización de la obra, como no podía ser menos tratándose de compraventa sobre plano. Conjunto de pactos y estipulaciones que, efectivamente, permiten concluir que el contrato celebrado, con independencia de la denominación que le han dado los contratantes, es el de compraventa y que el mismo se encontraba perfeccionado, en los términos de los artículos 1.445 y 1.450 del Código Civil .

TERCERO .- En cuanto a la virtualidad y uso de la facultad establecida en la estipulación segunda del contrato, conforme a la cual, ante la falta de obtención de licencia de obras o la imposición en la misma de una modificación sustancial del proyecto, las partes podrían o rescindir el contrato con devolución de la señal o ejecutar la obra conforme a las modificaciones impuestas (previa aceptación del comprador), debe partirse de la base de que las relaciones que se establecen entre empresarios inmobiliarios, ya sean promotores o constructores, y los consumidores adquirentes de inmuebles susceptibles de constituir vivienda, están reguladas en el Derecho Civil, si bien en la actualidad sobrepasan el marco normativo tradicional del Código Civil, para pasar a estar reguladas más específicamente por la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, la Ley sobre Condiciones Generales de la Contratación y, sobre todo, por el Real Decreto 515/1989, de 21 de abril , regulador de la protección de los consumidores en cuanto a la información a suministrar en la compraventa y arrendamiento de viviendas. Debiendo resaltarse que la protección al consumidor adquirente de viviendas no se circunscribe a los casos en que la construcción está completamente terminada, sino que se hace extensiva, y si cabe con mayor intensidad, a aquellas que se encuentren en fase de ejecución, o incluso únicamente proyectadas sobre plano. Así, cuando la compraventa de una vivienda (bien de especial trascendencia para todo consumidor por su interés económico y social, como así lo establece el Capítulo III de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, dentro del cual se encuentra el artículo 8.1 relativo a la oferta, promoción y publicidad de los productos -en la redacción de dicha Ley vigente a la suscripción del contrato, anterior al actual Texto Refundido) se realiza, no a la vista de lo construido y terminado, sino mediante un proyecto con sus correspondientes especificaciones, tanto la referida Ley General como el Real Decreto nº 515/1989 , establecen la doble obligación para el promotor, por un lado, de fijar con claridad y suficiente publicidad el total contenido de la obligación, especificando las prestaciones propias del producto de forma pormenorizada a fin de no confundir al adquirente; y, por otro, de entregar el producto conforme a dichas especificaciones mencionadas, teniendo derecho el adquirente a exigirlas aún cuando no figuraran expresamente consignadas en el contrato celebrado. Así se expresan los artículos 8.1 de la Ley y 3 y 10 del Real Decreto. Este último artículo, en su apartado B).1 , sólo admite que el promotor modifique las condiciones del proyecto en virtud de causas "diligentemente no previsibles en el momento de la aprobación de los proyectos", por lo que carecen de toda validez las cláusulas que dispongan a favor del citado una facultad absoluta o genérica por la que se le autoriza a ejecutar cualquier modificación de lo proyectado.

CUARTO .- Sobre esta base, la mencionada estipulación segunda debe ser interpretada conforme a dicha normativa y, por lo tanto, no basta con cualquier modificación del proyecto para que quede al arbitrio del promotor la resolución del contrato (artículo 1.256 del Código Civil ), sino que tiene que ser una modificación sustancial y además no un mero anuncio o hipótesis, sino una variación concreta y real, impuesta por la administración competente. Pues bien, como correctamente dice la sentencia de instancia, la objeción urbanística no era insalvable, puesto que la promotora a la que la demandada-apelante vendió el solar obtuvo posteriormente la licencia de obras sin mayores problemas y para un proyecto básicamente igual al previsto por la vendedora. Por tanto, como también se dice acertadamente en la sentencia, la parte vendedora -ante la posibilidad de obtener un lucro fácil mediante la venta del solar a un tercero- optó por la solución resolutoria ante la primera contigencia que le dio pie a ello, sin plantearse seriamente la posibilidad de construir con las sugerencias efectuadas por la Gerencia de Urbanismo o explicar los inconvenientes supuestamente insalvables que ello planteaba. Razones por las que el recurso también debe ser desestimado en este particular.

QUINTO .- En cuanto a la indemnización de daños y perjuicios, ha quedado firme el pronunciamiento de la sentencia relativo a la inaplicabilidad al caso del artículo 1.454 del Código Civil , y la imposibilidad de consideración de la señal entregada como arras penintenciales, a falta de pacto al respecto. Por tanto, se trata de determinar si la resolución del contrato debe conllevar o no algún tipo de indemnización de daños y perjuicios a favor del comprador, por aplicación general del artículo 1.101 del Código Civil . A cuyo efecto, es sabido en lo que se refiere a la indemnización por daños y perjuicios que, conforme a reiteradísima jurisprudencia, los mismos no se presumen, sino que han de ser debidamente probados, sin que dicha prueba pueda diferirse a ejecución de sentencia, momento al cual únicamente puede remitirse su cuantificación, pero no su prueba (artículo 219 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ). En este caso, la parte actora no justifica en qué han consistido realmente los perjuicios, más allá de los disgustos y molestias propios de la resolución de un contrato en que se cifraban las expectativas de disponer de una vivienda en unas condiciones que se habían considerado favorables para las necesidades de la propia parte; y la sentencia, considerando implícitamente que en efecto se han producido tales perjuicios, dada su difícil evaluación, opta por una solución moderadora consistente en conceder como indemnización la mitad de la cantidad entregada como señal. Sin embargo, a criterio de este tribunal, dicha indemnización no está justificada, puesto que se trataría de compensar una especie de daño moral por la frustración del contrato que no encuentra amparo legal. Por el contrario, nos encontramos ante una relación obligacional de contenido patrimonial, cuyo incumplimiento debe dar lugar a consecuencias de orden económico; y a falta de justificación de un perjuicio económico concreto por la resolución del contrato, el único perjuicio indemnizable es el interés legal del dinero desde la fecha en que el comprador entregó la cantidad de 10.700 euros a cuenta del precio (29 de mayo de 2005), hasta que le fue ofrecida su devolución y consignada por la parte vendedora (6 de junio de 2006), a tenor de los artículos 1.101 y 1.108 del Código Civil . Es decir, 444 euros.

SEXTO .- Al haberse estimado parcialmente el recurso de apelación, no procede hacer expresa imposición de las costas causadas por el mismo, según determina el artículo 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Vistos los preceptos legales citados y demás de pertinente y general aplicación,

Fallo

Que estimando parcialmente el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora Sra. Durán Sánchez, en representación de la compañía mercantil "Promociones y Gestiones Inmobiliarias La Golondrina, S.L.", contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 7 de Córdoba, con fecha 25 de enero de 2010 (aclarada por auto de 9 de febrero siguiente), en el Juicio Ordinario nº 1659/08, debemos revocar y revocamos parcialmente dicha resolución, en el único sentido de establecer la indemnización de daños y perjuicios que corresponde al actor en la suma de 444 euros; confirmándola en el resto de sus pronunciamientos. Sin hacer expresa imposición de las costas de la apelación.

Notifíquese esta sentencia a las partes con indicación de que contra ella no cabe recurso ordinario alguno.

Devuélvanse los autos originales al Juzgado de 1ª Instancia de procedencia, con testimonio de la presente resolución, para su conocimiento y efectos.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se llevará certificación literal a los autos de su razón, definitivamente juzgando en segunda instancia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

Contrato de compraventa
Precontrato
Defensa de consumidores y usuarios
Perfeccionamiento del contrato
Voluntad unilateral
Promesa de venta
Voluntad
Interpretación de los contratos
Objeto del contrato
Fin de la obra
Rescisión del contrato
Indemnización de daños y perjuicios
Resolución de los contratos
Constructor
Condiciones generales de la contratación
Arras
Ejecución de sentencia
Daños morales
Interés legal del dinero
Perjuicios económicos