Sentencia Civil Nº 145/2008, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 645/2007 de 26 de Marzo de 2008

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE

BARCELONA

SECCIÓN Cuarta

ROLLO Nº 645/2007

PROCEDIMIENTO ORDINARIO NÚM. 289/2006

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 1 DE MARTORELL

S E N T E N C I A Nº 145/08

Ilmos. Sres.

D. VICENTE CONCA PÉREZ

Dª. AMPARO RIERA FIOL

Dª. MERCEDES HERNANDEZ RUIZ OLALDE

En la ciudad de Barcelona, a veintiseis de marzo de dos mil ocho

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Cuarta de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Procedimiento ordinario, número 289/2006 seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Martorell, a instancia de ARC INMOFINANCE, contra D/Dª. Marcelina y D. Gabriel ; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la Sentencia dictada en los mismos el día 23 de febrero de 2007, por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: ESTIMO parcialmente la demanda interpuesta por la empresa Arc Inmofinance SL contra D. Gabriel y Dª. Marcelina y condeno a los demandados al pago de la suma de 7.300 euros.

No ha lugar a hacer especial pronunciamiento en costas.".

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandada mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria se opuso en tiempo y forma; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 12 de febrero de 2008.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el/la Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a D/Dª. VICENTE CONCA PÉREZ.

Fundamentos

PRIMERO.- La actora, Arc Inmofinance SL, ejercita acción frente a D. Gabriel y Dª Marcelina en reclamación de 14.600 ?, importe derivado del incumplimiento del contrato de compraventa con pacto de arras penitenciales celebrado entre las partes en fecha 12 de septiembre de 2005, en cuya virtud los demandados se comprometían a otorgar escritura pública de compraventa de la vivienda sita en Olesa de Montserrat, c/ DIRECCION000 , NUM000 , bajos NUM001 y una plaza de aparcamiento en el mismo inmueble, negándose a ello.

Dice la actora que los demandados acudieron a ella a fin de refinanciar unos descubiertos en el pago de la cuota hipotecaria de los inmuebles expresados y otras deudas que tenían pendientes. Como quiera que para refinanciar la situación económica era requisito previo la cancelación de las deudas existentes, la actora procedió a satisfacer dichas deudas, que ascendieron finalmente a 7.300 ?, aunque inicialmente se habló de unos 9.000 ? por parte de los demandados. Como garantía del desembolso efectuado por la actora, las partes firmaron un contrato privado de compraventa por precio de 203.000 ?, con arras por el importe de los 9.000 ? en que se calculaba el importe de las deudas. La actora satisfizo sus créditos a los acreedores y al cabo de unos días, los demandados cambiaron de estrategia y decidieron vender la finca, en vez de refinanciar la deuda. A este fin se firmó un nuevo contrato (aunque con la misma fecha) en el que se señalaba un precio de venta de 240.000 ?, se designaba como comprador a la actora, se consignaban como arras los 7.300 ? pagados efectivamente, se preveía la venta a un tercero, a cuyo fin los demandados se comprometían a facilitar el acceso de visitas a la vivienda, y, a la vez, se establecía un derecho preferente de los vendedores de adquirir la vivienda en igualdad de precio y condiciones que un tercero.

Señala la actora que se firmaron dos contratos de compraventa con distinto precio porque el primero formaba parte de una operación más compleja de refinanciación en la que, finalmente, no se habría llegado a transmitir la propiedad, que permanecería en poder de los vendedores, siendo la principal finalidad de ese documento el de servir de garantía a la hoy actora, que había pagado 7.300 ? a cambio de nada y sin ninguna garantía.

Precisamente cuando al cabo de pocos días los hoy demandados cambian de plan y deciden vender, aunque sin cambiar el formato del contrato (salvo el tiempo límite de otorgamiento de la escritura, que pasa del 31.12.05 al 31.3.06) se suscribe un segundo documento en el que se pone el precio de venta que los demandados quieren cobrar en una operación no simulada como la primera, de compraventa: 240.000 ?. Y se hace constar como precio de arras no la cantidad prevista por deudas sino la efectivamente satisfecha ya.

Con intimaciones mutuas de incumplimiento, el 31 de marzo de 2006 ambas partes comparecen ante el notario pero no se llega a firmar la escritura porque cada una de ellas pretende hacer valer cada uno de los contratos privados suscritos.

Y, finalmente, la actora interpone la demanda en reclamación de las arras dobladas, atribuyendo el incumplimiento a los demandados.

SEGUNDO.- La parte demandada se opone a la pretensión de la actora y pide su absolución por entender que el incumplimiento contractual es sólo imputable a la actora que, por ello, debe perder las arras. Niega que se firmaran los dos contratos por los dos demandados ya que a la firma acudió sólo Dª Marcelina , dándose cuenta de que las cantidades no eran las pactadas, ante lo cual el Sr. Paniello, de la actora, dijo que no se preocupara, que rompía el documento en que el precio era de 203.000 ? y hacía otro nuevo, que finalmente fue firmado por los dos demandados. En ese contrato se convenía la compraventa de la finca y el actor no cumplió el día 31 de marzo, al pretender en la notaría pagar el precio que figuraba en aquel documento que debió romperse.

La sentencia estima en parte la demanda, considera que los hechos probados no permiten afirmar cuál de las partes incumplió el trato y, en cambio, sí está acreditado que la actora pagó 7.300 ? por cuenta de los demandados. En consecuencia les condena a pagar esta cantidad.

Los demandados apelan.

TERCERO.- Los apelantes consideran que la sentencia yerra en la valoración de la prueba. La juez considera probado que los demandados acudieron a la actora para refinanciar sus deudas y que se produjo un cambio de estrategia para solucionar la situación, si bien las partes discrepan en quien propició ese cambio. En todo caso, como dice la sentencia, es irrelevante. Lo cierto es que en un momento dado los demandados deciden vender el piso y parquing. Y aquí surge la principal diferencia fáctica de las partes. Mientras que la actora dice que se firmó un primer contrato cuando se contemplaba la posibilidad de refinanciar la deuda, en el que ella figuraba como compradora por el precio de 203.000 ?, los demandados sostienen que ese primer contrato era erróneo, nunca fue firmado por el Sr. Gabriel y debió romperse al ser sustituido por el segundo, con el precio correcto. La juez entiende que no hay prueba bastante acerca de estos hechos, si bien queda acreditado de forma indiscutible, por más que el Sr. Gabriel lo niegue, uno de los pilares de la argumentación de los demandados: que el primer contrato sí fue firmado también por él. Considera, por otra parte, la juez que también hay discrepancias y dudas acerca de si los demandados permitieron el acceso de los posibles compradores al piso y no puede, en definitiva, llegar a conclusiones suficientes para imputar el incumplimiento a una de las partes. Por ello limita la condena a la devolución de la cantidad pagada por cuenta de los demandados, indiscutida.

Los apelantes, como hemos dicho, consideran que la sentencia valora en forma equivocada la prueba y parte en su alegato de apelación de los hechos que ha ido desgranando en la primera instancia, y muy fundamentalmente de la falta de validez del primer documento, que niegan que fuera firmado siquiera por el Sr. Gabriel , a pesar de la prueba pericial caligráfica. En definitiva, los apelantes pretenden que el primer documento (que aparece en la notaría junto con el segundo, cada uno esgrimido por cada parte) nunca ha tenido validez, se aferran a la literalidad del segundo, y atribuyen el incumplimiento del mismo al actor que no procedió a pagar el precio pactado.

Esta tesis básica de la parte apelante no se puede compartir. No aporta ningún argumento definitivo, más allá de algunas coincidencias que se pretenden irrefutables pero que no son sino prueba del poco rigor formal con que se llevó a cabo la operación. Los dos documentos aparecen firmados por todas las partes y los argumentos de la parte apelante sobre la invalidez del primero no se acreditan. No puede decirse que se trató de un error y que ni siquiera fue firmado por el Sr. Gabriel cuando la prueba nos demuestra lo contrario.

CUARTO.- En cierta forma, la existencia de los dos documentos se explica por el cambio producido en la función profesional de la actora. Todos están de acuerdo en que, inicialmente, lo que pretendían los hoy apelantes era refinanciar su deuda. A ese fin, la actora desembolsa 7.300 ? (hecho indiscutido) y, como garantía de su pago, se firma un contrato de compraventa en el que ella aparece como compradora, por un precio que le permita obtener un beneficio, en caso de adquirirlo finalmente y tener que revenderlo a un tercero.

Que no nos hallamos ante un contrato puro y simple de compraventa se desprende directa y claramente de las cláusulas del contrato. Concretamente, en la cláusula octava se establece un derecho preferente de recompra por parte de los vendedores; no se trata, pues, de una simple compra, sino que aparece al trasluz, pero con claridad, la existencia de una operación de crédito.

Tampoco se discute, pues ambas partes lo aceptan, que al cabo de unos días los demandados cambian de plan (por la causa que sea) y que deciden, en vez de refinanciar la deuda, vender el piso. Aquí cambia la función de la actora, a la que profesionalmente han acudido los demandados, y dirige su actividad, no a encontrar una financiación adecuada a las posibilidades de sus clientes, sino a encontrar un comprador para el piso. Sin embargo, y con esa falta de rigor formal y documental a que antes nos referíamos, se utiliza el mismo modelo de contrato, si bien consignando el precio de venta a terceros.

El hecho de que el documento sea idéntico para reflejar ambas situaciones es una prueba clara de que no puede estarse a la literalidad de los mismos. No puede hablarse, como decíamos, de un simple contrato de compraventa, pues la función entre uno y otro momento (refinanciación y mediación de venta) es radicalmente distinta. Dicho esto, hemos de ir a parar a la conclusión de la sentencia apelada, que no puede discernir quien incumplió el contrato (probablemente porque no hubo tal incumplimiento, atendida la finalidad económica de los mismos).

El postulado básico del apelante no se ha acreditado y, consiguientemente, sus argumentos no pueden atenderse. Y mucho menos pretender la aplicación del artículo 1454 CC , como si nos encontráramos ante un contrato de compraventa de perfiles nítidos y claros. No es el caso, según lo que hemos venido exponiendo, trasluciéndose claramente que la finalidad de la actividad del actor, a partir del cambio de plan de refinanciar por el de vender el piso, es la de mediar en la venta.

Finalmente, la parte apelante habla de la voluntad de engaño de la actora; y ante esto hemos de decir que el único desplazamiento económico producido en este caso es el de la cantidad que el actor ha pagado por cuenta de los demandados. ¿En qué han sido engañados los demandados? ¿En qué han sido perjudicados?

Lo único probado es el pago que ha hecho la actora y ello determina que la sentencia deba confirmarse con imposición, ahora sí, de las costas del recurso a la parte apelante.

Vistos los preceptos aplicables,

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación de D. Gabriel y Dª Marcelina frente a la sentencia dictada en el juicio ordinario nº 289/06 seguido ante el Juzgado de 1ª Instancia nº 1 de Martorell , debemos CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS dicha sentencia, con imposición al apelante de las costas de este recurso.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.