Sentencia CIVIL Nº 145/2019, Audiencia Provincial de Cantabria, Sección 2, Rec 878/2018 de 13 de Marzo de 2019

Encabezamiento

S E N T E N C I A Nº 000145/2019
Iltmo. Sr. Presidente:
Don José Arsuaga Cortázar.
Iltmos. Sres. Magistrados:
Don Bruno Arias Berrioategortua.
Dña. Milagros Martínez Rionda.
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En la Ciudad de Santander a trece de marzo de dos mil diecinueve.
Vistos en trámite de apelación ante esta Sección Segunda de la Ilma. Audiencia Provincial de Cantabria
los presentes Autos de Juicio Ordinario número 783 de 2017, (Rollo de Sala número 878 de 2018), procedentes
del Juzgado de Primera Instancia número 6 de los de Santander, seguidos a instancia de DIRECCION000
C.B. contra La Comunidad de Propietarios de la CALLE000 Nº NUM000 de Santander.
En esta segunda instancia ha sido parte apelante: La Comunidad de Propietarios de la CALLE000
Nº NUM000 de Santander, representada por el Procurador Sr. Jesús Martínez Rodríguez y asistida por la
Letrada Sra. Elena Bravo Gómez; y parte apelada DIRECCION000 C.B., representada por la Procuradora
Sra. Mar Macías de Barrio y asistida por el Letrado Sr. Alvaro de la Fuente Camus.
Es ponente de esta resolución el Ilmo. Sr. Magistrado Don Bruno Arias Berrioategortua.

Antecedentes

PRIMERO: Por el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia número seis de los de Santander y en los autos ya referenciados, se dictó Sentencia con fecha 11 de septiembre de 2018, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: 'FALLO: ESTIMAR PARCIALMENTE LA DEMANDA interpuesta por la Procuradora de los Tribunales María del Mar Macías del Barrio, en nombre y representación de DIRECCION000 CB, contra la Comunidad de Propietarios CALLE000 NUM000 , de Santander y, en consecuencia: 1.- Declarar nulo el acuerdo adoptado en la Junta General Extraordinaria de 18 de junio de 2014, en virtud del cual se repercute sobre los locales el coste de las obras de reparación de la fachada norte del edificio de la comunidad.

2.- Acordar que cada parte abone las costas causadas a su instancia y la mitad de las comunes' .



SEGUNDO: Contra dicha Sentencia, la representación de la parte demandada, interpuso en tiempo y forma recurso de apelación, que fue admitido a trámite por el Juzgado; y tramitado el mismo, se remitieron las actuaciones a la Iltma. Audiencia Provincial, previo emplazamiento de las partes, habiendo correspondido por turno de reparto a esta Sección Segunda, donde se ha deliberado y fallado el recurso el día señalado, quedando pendiente de dictarse la resolución correspondiente.



TERCERO: En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales, excepto el plazo para resolver el recurso, en razón a la existencia de otros asuntos civiles señalados con anterioridad.

Fundamentos

Se admiten los de la sentencia de instancia, en tanto no sean contradictorios con los que a continuación se establecen, y
PRIMERO.- La comunidad demandada interpone recurso contra la sentencia de instancia en tanto que estima la acción de impugnación del acuerdo adoptado en la Junta General extraordinaria de 18 de junio de 2014, en virtud del cual se repercute sobre los locales el coste de las obras de reparación de la fachada norte del edificio de la comunidad.

Con su recurso pretende la revocación de esa resolución y la íntegra desestimación de la demanda formulada con imposición de las costas a la parte actora.

Del escrito de interposición del recurso se deduce que el mismo se fundamenta en: 1) Infracción de las reglas de interpretación de los contratos der los arts. 1281 y ss en relación con el contenido de los Estatutos de la comunidad y el alcance de las obligaciones de los propietarios de los pisos y los de los locales en relación con las obras acordadas; 2) Infracción de la norma imperativa del art. 10.1.1) LPH por ser esas obras consecuencia de un mandato municipal que ha de ser costeada por todos los propietarios; 3) Error en la valoración de la prueba en torno al alcance de las obras acordadas, que lo son de seguridad; 4) Error en la valoración de la prueba en cuanto al contenido, documentación y notificación del acuerdo impugnado, planteando ahí nuevamente la excepción de prescripción de la acción; 5) Error en la valoración de documental aportada acreditativa de actos anteriores de la demandante asumiendo gastos similares a los contemplados en el acuerdo impugnado.

Por su parte la parte actora y apelada se opone al recurso e interesa la desestimación del mismo.



SEGUNDO.- Alterando el orden en que se formulan los motivos del recurso es claro que debe comenzarse por el referido a la determinación del contenido, documentación y notificación del acuerdo impugnado, y eventual caducidad de la acción de impugnación.

La prueba practicada -y concretamente el testimonio del acta de 18 de junio de 2014, revela lo que parece ser la decisión comunitaria de distribución de los 75.000 euros presupuestados para afrontar el arreglo de las fachadas, cuando se hace constar, tras el resumen de gastos e inmediatamente antes del establecimiento de un calendario de pagos, que: ESTA CANTIDAD SE REPERCUTIRA ENTRE TODOS LOS VECINOS A PARTES IGUALES A RAZON DE 1316 €, PARTICIPANDO ASI MISMO LOS LOCALES.

HASTA EL INICIO DE LAS OBRAS SE IRA INGRESANDO CADA MES UNA DERRAMA DE 50€ POR INMUEBLE, COMO ASI SE HA ACORDADO EN ANTERIORES JUNTAS.

No consta que este concreto acuerdo fuera notificado a la parte actora conforme al procedimiento establecido en el art. 9 LPH, debiendo resaltarse que las fotografías con las que se trata de demostrar que se procedió a la notificación de ese acuerdo mediante la colocación de la comunicación correspondiente en el tablón de anuncios de la comunidad, que las imágenes no muestran una imagen fiel del acta, antes al contrario, pues claramente se advierte que tras el resumen de gastos, en el remedo de acta que allí se colocó, que no se transcribieron esos párrafos, sino que se pasó directamente al punto relativo al establecimiento de un calendario de pagos.

El conocimiento que hubiera podido alcanzar la parte actora de ese acuerdo con ocasión del procedimiento monitorio iniciado contra ella no colma las exigencias del art. 9 LPH ni tampoco puede considerarse como momento inicial para los plazos de caducidad para la impugnación de acuerdos comunitarios que se establecen en el art. 18.3 de esa ley que expresamente indica que 'La acción caducará a los tres meses de adoptarse el acuerdo por la Junta de propietarios, salvo que se trate de actos contrarios a la ley o a los estatutos, en cuyo caso la acción caducará al año. Para los propietarios ausentes dicho plazo se computará a partir de la comunicación del acuerdo conforme al procedimiento establecido en el artículo 9'.

En consecuencia, este motivo del recurso de apelación debe ser desestimado.



TERCERO.- Entrando a conocer la cuestión de fondo y resolviendo conjuntamente las alegaciones que se refieren a ella, debe comenzarse indicando que la prueba practicada revela que las obras acordadas fueron las indicadas por el arquitecto Sr. Edemiro y que tenían por finalidad garantizar la estanqueidad de la fachada norte del edificio. Concretamente esas obras, presupuestadas en 49.935 euros, consistieron, según el informe de ese arquitecto en: 1. Colocación del andamio y comprobación de la adherencia y dureza del mortero en toda la superficie de la fachada, con el fin de determinar la idoneidad del soporte.

2. Picado de las zonas de mortero que se encuentren sueltas ó desprendidas, con especial atención a las zonas donde aparecen las fisuras.

3. Picado de las zonas alrededor de los huecos, incluso los vierteaguas rotos ó en mal estado, previa protección de las carpinterías.

4. Revoco con mortero de cemento, con ó sin resinas (según espesor de carga) de las zonas picadas, colocando malla de fibra de poliéster en cantos de forjado, mochetas, cargaderos y todos aquellos puntos singulares donde la fachada tiene tendencia a romper por dilataciones y movimientos del edificio.

5. Preparación del soporte mediante sellado de fisuras y microfisuras del mortero, eliminación de la pintura existente y aplicación de fungicida en toda la superficie de la fachada, hasta dejar la superficie idónea para el posterior tratamiento según elección de la propiedad.

6. Tratamiento externo de la fachada, de acuerdo con las instrucciones del fabricante del producto y el aplicador autorizado.

El art. 10 LPH, que en la redacción vigente al tiempo de adopción del acuerdo disponía en su número 1 que: 'Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones: a) Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación...'.

El mismo art. 10, en su número 2, apartados a) y b), determinaba que esa concreta actuación sería costeada por los propietarios de la correspondiente comunidad o agrupación de comunidades, limitándose el acuerdo de la Junta a la distribución de la derrama pertinente y a la determinación de los términos de su abono, y que los pisos o locales quedarían afectos al pago de los gastos derivados de la realización de dichas obras o actuaciones en los mismos términos y condiciones que los establecidos en el artículo 9 para los gastos generales.

Y este artículo 9, en lo que ahora interesa, establecía como obligación de cada propietario la de 'Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización'.

Finalmente, de manera particular el art. 7 de los Estatutos comunitarios establecía una especial distribución de los gastos entre propietarios de locales, como lo es el demandante, y de los pisos, en los siguientes términos: '
PRIMERO. Los propietarios de los locales comerciales atenderán hasta la altura del primer piso por su cuenta, a la limpieza, reparación, enlucido y pintura de las fachadas o sobrefachadas y medianerías de sus bajos comerciales.-

SEGUNDO. Los propietarios de los pisos atenderán por su cuenta con exclusión de los propietarios de los bajos comerciales a la pintura, estucado y revoco de las fachadas exteriores o medianerías y de patios desde la altura del primer piso en proporción a la cuota de participación que le ha sido asignada.



TERCERO. Cuando las obras de las fachadas, tanto principal, porterior, medianeras como de patios interiores y desde la altura del primer piso afecten a la seguridad del edificio, todos los propietarios sin excepción vendrán obligados a contribuir a los gastos de reparación en proporción a la cuota de participación que les ha sido asignada.



CUARTO.- Los gastos que fueran motivados por reparaciones en los elementos comunes por afectar a la seguridad o saneamiento del edificio como son: cimientos, fosos, la estructura de vigas y pilares los patios interiores, la cubierta del tejado, las canalizaciones generales de agua potable, los depósitos de agua potable, los motores y bombas para impulsar el agua potable, bajadas de aguas pluviales y residuales, el alcantarillado hasta su injerto en la red general del Excmo. Ayuntamiento de Santander, las condiciones generales de electricidad corresponden a los pisos y locales comerciales, conforme a su cuota de participación.' Resulta evidente para este tribunal que las obras en la fachada norte antes descritas fueron acordadas por los copropietarios en junta; que, como refleja el informe del arquitecto Sr. Edemiro , consistieron básicamente en el revoco de dicha pared; y que de ninguna manera pudieron ser impuestas por el Ayuntamiento a través de una resolución (la de 3 de febrero de 2015) muy posterior al acuerdo litigioso (de 18 de junio de 2014).

Es igualmente evidente que las obras acordabas eran una actuación necesaria para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes.

Sin embargo, a diferencia de lo que sostiene la comunidad recurrente, este tribunal considera que ese carácter necesario de la actuación en la fachada norte, no conlleva automáticamente que la misma deba repercutirse indiscriminadamente a todos los comuneros. De acuerdo con el art. 9 esa contribución deberá determinarse 'con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización'.

Fue la comunidad la que convino, a través de sus estatutos, una distribución entre propietarios de pisos y de bajos comerciales en relación con el mantenimiento de las fachadas, imponiendo a aquellos en exclusiva la asunción de los gastos derivados de la pintura, estucado y revoco de las fachadas exteriores desde la altura del primer piso. El pacto estatutario no ofrece dudas al respecto, por lo que, de acuerdo con el primero de los criterios hermenéuticos ( art. 1281.1 CC), 'Si los términos de un contrato son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes, deberá estarse al sentido literal de sus cláusulas'.

No es impedimento para concluir que ese es el sentido propio de los estatutos en lo relativo al mantenimiento de las fachadas del edificio, ni denota una voluntad diferente a la que refleja el art. 7º, el hecho de que en otra ocasión el demandado pueda haber asumido gastos similares, pues el acto propio que impide conductas posteriores contradictorias debe ser inequívoco, en el sentido de crear, definir, fijar, modificar o extinguir, sin ninguna duda, una precisada situación jurídica. Un pago en 2012 como el apuntado por la parte apelante (que además lo era de una obra de refuerzo de la estructura de la fachada, según informe del perito Sr. Fernando ), no reviste esos caracteres.

Por todo lo cual, el recurso debe ser desestimado.



CUARTO.- La desestimación del recurso conlleva la imposición Así, en ejercicio de la potestad jurisdiccional que nos ha conferido la Constitución Española, y en nombre de Su Majestad el Rey,

Fallo

Que debemos desestimar y desestimamos el recurso de apelación interpuesto por la representación de La Comunidad de Propietarios de la CALLE000 Nº NUM000 de Santander, contra la Sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 66 de los de Santander, la que debemos confirmar y confirmamos en todas sus partes, con imposición de costas a la parte apelante.

Esta Sentencia no es firme y contra ella caben los recursos extraordinarios de casación y por infracción procesal, para ante el Tribunal Supremo, que deben interponerse en legal forma ante esta Audiencia en plazo de veinte días.

Una vez sea firme la presente resolución, con testimonio de la misma devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia para su ejecución y cumplimiento.

Así por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION: La precedente Sentencia ha sido leída y publicada por el Ilmo. Sr. Magistrado Ponente en el día de su fecha, de lo que doy fe.-