Sentencia CIVIL Nº 157/2020, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 926/2019 de 09 de Marzo de 2020

Encabezamiento

Sección nº 04 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil
Calle Roger de Flor, 62-68, pl. 1 - Barcelona - C.P.: 08013
TEL.: 935672160
FAX: 935672169
EMAIL:aps4.barcelona@xij.gencat.cat
N.I.G.: 0826642120188055061
Recurso de apelación 926/2019 -E
Materia: Juicio Ordinario
Órgano de origen:Sección Civil. Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 1 de Cerdanyola del Vallés
(UPSD)
Procedimiento de origen:Procedimiento ordinario 181/2018
Parte recurrente/Solicitante: ROYMAR S.XXI, S.L.
Procurador/a: MONICA LOPEZ MANSO
Abogado/a: Xavier Casajoana Carrera
Parte recurrida: INMO PROMENS, S.L.
Procurador/a: IGNACIO LOPEZ CHOCARRO
Abogado/a:
SENTENCIA Nº 157/2020
Magistrados:
Vicente Conca Perez Jordi Lluís Forgas Folch Adolfo Lucas Esteve
Barcelona, 9 de marzo de 2020
Ponente: Vicente Conca Perez

Antecedentes

PRIMERO. En fecha 3 de octubre de 2019 se han recibido los autos de Procedimiento ordinario 181/2018 remitidos por Sección Civil. Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 1 de Cerdanyola del Vallés (UPSD) a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por e/la Procurador/a MONICA LOPEZ MANSO, en nombre y representación de ROYMAR S.XXI, S.L. contra Sentencia - 06/02/2019 y en el que consta como parte apelada el/la Procurador/a IGNACIO LOPEZ CHOCARRO, en nombre y representación de INMO PROMENS, S.L.



SEGUNDO. El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente: 'Que con desestimación íntegra de la demanda interpuesta por la Procuradora Doña Mónica López Manso en nombre y representación de ROYMAR S.XXI, S.L., debo absolver como absuelvo a la demandada INMO PROMENS, S.L. de todos los pedimentos contenidos -tanto el principal como el subsidiario- en el escrito de demanda. Todo ello con expresa condena en costas a la parte demandante.'

TERCERO. El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo que ha tenido lugar el 27/02/2020.



CUARTO. En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente al Magistrado Vicente Conca Perez .

Fundamentos

PRIMERO.- Posiciones de las partes, decisión del juez y recurso.

1.- La actora, Roymar S. XXI SL, ejercita acción frente a Inmo Promens SL pidiendo: a) que se condene a la demandada a reparar y subsanar a su costa los desperfectos descritos en la demanda haciendo las obras necesarias para dejar la nave industrial arrendada a la actora, sita en Barberá del Vallès, carretera Pensión Compensatoria - Compensación Económica , km.1,4 en estado de servir a su fin propio.

A tal fin, deberán repararse las vidrieras de las claraboyas, sustituirse las tejas rotas o colocarse donde no las hay, tapar las ventanas, reparar las goteras, reparar la tela asfáltica, pavimentar la entrada y alrededores, destaponado de las rejas del alcantarillado y limpieza del pozo.

b) que contrate a su costa un suministro eléctrico con una potencia mínima de 20 kw.

c) que entregue la posesión de la segunda nave en los términos acordados en el contrato de 1 de septiembre de 2016.

d) que realice las gestiones para que el agua del pozo sea potable.

Con carácter subsidiario pide: a) la resolución del contrato de arrendamiento de fecha 1 de septiembre de 2016 por incumplimiento de la demandada.

b) la condena a ésta al pago de 2.497.386 euros en concepto de indemnización de daños y perjuicios.

2.- Como fundamento de lo anterior dice la actora: a) que el 1º septiembre de 2016 las partes suscribieron contrato de arrendamiento sobre la nave de referencia, que es la finca registral NUM000 del Registro de la Propiedad nº 5 de Sabadell. Dicha finca registral está compuesta de varias edificaciones.

b) que en el contrato se decía que el arrendatario conoce las características de la finca y declara recibirla en perfecto estado.

En realidad, no fue así, y fue la arrendadora la que le obligó a aceptar dicha cláusula, sin advertir la actora las deficiencias que presentaba la finca.

c) que en el contrato se estableció un período de carencia para la realización de obras de adecuación por parte del arrendatario, con lo que se pretendía burlar la norma imperativa del artículo 21 Lau.

d) que sólo se le entregó una de las dos naves que integran el objeto arrendado.

e) que la nave entregada adolece de importantes defectos, que el arrendador no ha solucionado a pesar de los requerimientos efectuados.

f) que, además, en el contrato se hacía constar que la nave contaba con suministro eléctrico, con una potencia de 20 kw, cuando ello no es cierto.

g) que tampoco se cumple el contrato en cuanto el agua del pozo no es potable.

3.- La parte demandada se opone a la pretensión de la actora. Dice: a) que la actora visitó el inmueble en reiteradas ocasiones, y que como consecuencia de las deficiencias que presentaba, se acordó pactar un año de carencia en el pago de la renta (72.600 euros) para que, precisamente, la arrendataria procediera a realizar las obras de acondicionamiento necesarias.

Con carácter previo al alquiler de la nave, y a fin de poder ponerla en el mercado de venta o alquiler, la propietaria llevó a cabo, a través de Mapesa SL, entre octubre de 2014 y junio de 2015 diversas obras, por un importe total de 55.317 euros.

Simultáneamente, con la empresa Duinstal SCP contrató trabajos de electrificación y fontanería, por un importe total de 28.109 euros.

Con Palizas e Hijos SL se contrataron servicios de pintura por valor de 10.285 euros.

Además, se procedió a la retirada de escombros, acondicionamiento del exterior e instalación de una puerta automática.

En suma, todas las obras de adecuación ascendieron a la cantidad de 106.678,38 euros. Lo cual no excluye el mantenimiento de la nave y especialmente su cubierta por el gran tamaño y estar rodeada de árboles. Por ello se pactó el período de carencia.

b) en las gestiones previas al alquiler siempre intervino Promo 85 SL, a través de su propietario, el API Sr.

Celestino . Y a través de sus correos se conoce que hubo varias alternativas en las que se conjugaba carencia de renta, importe de ésta y objeto a arrendar.

Por ello se niega rotundamente que el arrendatario no tuviera conocimiento del estado de la nave y de lo que había que hacer en ella, especialmente teniendo en cuenta que el arrendatario es profesional de la construcción.

La propiedad hizo las obras indicadas y al firmarse el contrato, el arrendatario asumió las restantes con la contrapartida de la carencia de renta y la minoración del importe de ésta.

c) en cuanto a la entrega de la posesión de una de las naves, se debe referir a una construcción auxiliar utilizada hasta el alquiler por el vigilante de la finca, que tenía un candado en ella.

Desde que se firmó el contrato, el arrendatario quedó autorizado para retirar dicho candado.

d) en cuanto a las obras que se pretenden venía obligado a ejecutarlas el arrendatario, y, además, no es posible que pasaran inadvertidas para un experto como él.

e) además de lo dicho, la arrendataria incumplió su obligación de pago de renta y demás gastos pactados, lo que dio lugar al desahucio por falta de pago 281/18 seguido ante el juzgado nº 2 de Cerdanyola del Vallès.

f) en cuanto al suministro eléctrico, la actora sabía que provenía de la finca contigua a cuyo propietario se pagaban 6.000 euros (al margen de la liquidación anual). Por lo demás, en el propio contrato se decía que la arrendataria estaba gestionando ante Endesa la contratación de 44 kw.

g) en cuanto al agua del pozo, en ningún sitio se dice que deba ser potable.

h) finalmente, en cuanto a la pretendida indemnización, no hay motivo, a la vista de lo expuesto.

4.- El juez dicta la sentencia apelada desestimando íntegramente la demanda, siendo recurrida por la parte actora. Pide la íntegra estimación de la demanda y destaca: a) que la nave respecto de la que no se ha entregado la posesión, sigue en poder del tercero, y es el arrendador el que debió entregarla.

b) que en cuanto a los desperfectos, debe asumirlos el arrendador, quedando al margen de la cláusula de obras asumidas por el arrendatario.

c) que, en cuanto al suministro eléctrico, en el contrato se dice que la nave cuenta con un suministro de 20 kw, lo cual no resultó ser cierto.

d) que, en cuanto al agua del pozo, se ha acreditado que no es potable.



SEGUNDO.- Decisión del tribunal de apelación.

1.- Siguiendo el orden planteado por el apelante, nos referiremos, en primer lugar, a la entrega de la denominada segunda nave. No es discutido que la misma forma parte del contrato, y tras la vista, tampoco que sigue ocupada por el Sr. Aurelio , en forma más o menos plena.

Es la propia apelada la que admite que en la nave existen objetos, al parecer del Sr. Aurelio , y partiendo de la base de que el arrendador ha de entregar la cosa al arrendatario, lo que no puede admitirse como entrega es, como hace la demandada al contestar la demanda, decir que el arrendatario rompa el candado de un lugar en el que, según se acredita ahora, existen pertenencias de un tercero.

Por lo tanto, en este punto debemos estimar el recurso y condenar a la parte demandada a que haga entrega de la posesión de la segunda nave cerrada con un candado y en la que hay objetos propiedad del Sr. Aurelio .

2.- En cuanto a la segunda de las alegaciones, la existencia de desperfectos, hay que retomar las consideraciones efectuadas por el juez. Por una parte, éste destaca que hubo una carencia de rentas durante un añ; y por otra, que la renta pactada fue notablemente inferior a la que correspondía a una nave de esas características (el precio de mercado se fija pericialmente en 16.000 euros/mes, mientras el de autos es de 5.000).

También hay que destacar, con la sentencia apelada, que la parte actora estuvo en tratos con la propiedad en relación con esta nave durante dos o tres años antes de celebrar el contrato y fue conocedora de primera mano de las deficiencias y reparaciones que se llevaron a cabo durante ese tiempo previo al alquiler. En definitiva, la actora sabía que alquilaba una nave anticuada y con carencias respecto de otras más modernas.

En consecuencia, el arrendatario no puede pretender ahora, tras alquilar una nave de baja calidad, que a base de reparaciones y actualizaciones la misma se convierta en una finca remozada y de buena calidad.

Partiendo de lo anterior, veamos qué dice el contrato en relación con el período de carencia. En la cláusula quinta, entre otras cosas, se dice: 'En contraprestación al período de carencia pactado, el arrendatario se compromete a realizar por su cuenta y a su cargo las obras necesarias para la adecuación de los lavabos, de las oficinas y demás obras e instalaciones que sean necesarias para el ejercicio de su actividad... Asimismo, se acondicionará parte del terraplén del patio delantero'.

Reseñadas antes las obras que dice la actora que debería llevar a cabo la demandada en cumplimiento de su obligación como arrendador, desde luego, la cláusula que acabamos de transcribir no las comprende. Se refiere a obras en los lavabos, oficinas y demás necesarias 'para el ejercicio de su actividad'. De las obras concretas cuya ejecución se reclama sólo la referida al estado de la cubierta es exigible al arrendador.

La contraprestación pactada en el párrafo transcrito no hace referencia en modo alguno a la cubierta, y un mínimo para la habitabilidad de la nave es la estanqueidad en cuanto a aquélla se refiere.

Estamos de acuerdo con la apreciación del juez acerca de la baja renta y del perfecto conocimiento por parte del arrendatario del estado de la finca, y por eso descartamos daños en vidrieras, falta de asfaltado del exterior o taponamientos de las rejillas de alcantarillado derivados del barro producido por la falta de asfaltado. Todo ello era visible y apreciable al tiempo de concertarse el arrendamiento y así lo aceptó el arrendatario, sin olvidar el bajo importe de la renta en relación con otras naves en mejor estado y más modernas.

Pero esa valoración no se puede hacer extensiva a la cubierta. Su mal estado está acreditado, sus problemas no eran accesibles (y menos habiéndose hecho reparaciones previas por la propiedad, que podían hacer pensar al arrendatario que estaba en buen estado) y la obligación de conservación de la finca recae sobre el arrendador, de acuerdo con lo previsto en el contrato y el artículo 1554.2 CC.

Dice el apelado que se excluyó el régimen de la Lau (en realidad, no nos encontramos ante el arrendamiento de una finca urbana), y que en defecto de lo pactado rige el Código Civil. Pues bien, en el contrato nada se dice sobre las obras de conservación y el artículo citado del CC establece la responsabilidad del arrendador sobre las mismas.

Eso sí, siempre referidas a las necesarias para el uso básico de la nave, sin que el arrendatario pueda exigir la incorporación de mejoras o utilidades de las que carecía la nave desde el primer momento.

Por lo tanto, deberemos estimar también el recurso en lo referente a la ejecución de las obras de reparación de la cubierta necesarias para asegurar la estanqueidad de la misma.

El resto de las obras interesadas se rechaza por las razones apuntadas.

3.- En cuanto al suministro eléctrico, hay que partir, otra vez, de la situación de hecho de la nave. En el contrato es cierto que consta que cuenta con un suministro de 20 kw, pero según se indica por la demandada, ese suministro venía compartido con una nave próxima, a cuyo dueño se pagaban 6.000 euros más el consumo correspondiente. La razón de este proceder anómalo es que la instalación eléctrica directa era 'carísima' pues había que instalar incluso torres de alta tensión.

Y lo cierto es que tal suministro funcionaba y fue aceptado por el arrendatario (Sr. Borja ) según resulta de los correos electrónicos unidos como documentos 43 y 44 a la contestación de la demanda.

En el propio contrato, además, se recogía que el arrendatario, nuestra actora y apelante, estaba realizando gestiones con Endesa para la contratación de suministro eléctrico directo.

La prueba de que el suministro eléctrico funcionaba es que la nave ha estado funcionando durante este tiempo sin problemas.

Por todo ello, y atendidas las consideraciones generales ya reiteradas, debemos desestimar este punto del recurso.

4.- El último de los puntos objeto de litigio es la falta de potabilidad del agua del pozo existente en la finca. Al respecto hemos de decir que ninguna obligación se establece sobre el particular en el contrato.

Puede, perfectamente, haber un pozo que suministre agua para uso no de consumo, y al no haberse pactado nada al respecto no puede exigirse al arrendador el suministro de agua potable.

Como quiera que la pretensión principal se estima, huelga cualquier pronunciamiento sobre la subsidiaria.

Consecuencia de todo lo expuesto es la estimación parcial del recurso y de la demanda en los términos que resultan de estos fundamentos jurídicos, lo que comporta la no imposición de costa en ninguna de las instancias.

Vistos los preceptos aplicables,

Fallo

Que estimando en parte el recurso de apelación interpuesto por la representación de ROYMAR S. XXI SL frente a la sentencia dictada en el juicio ordinario nº 181/18 seguido ante el Juzgado de 1ª Instancia nº 1 de Cerdanyola del Vallès, debemos REVOCAR Y REVOCAMOS dicha sentencia, y en su lugar dictamos la presente por la que estimando en parte la demanda interpuesta frente a INMO PROMENS SL debemos CONDENAR Y CONDENAMOS al demandado a que: a) entregue al actor la nave segunda integrante del contrato, al parecer cerradas con un candado.

b) realice las obras necesarias de conservación de la cubierta de la nave arrendada.

Se desestiman los demás pedimentos de la demanda y el recurso.

No se hace pronunciamiento sobre costas en ninguna de las instancias.

Devuélvase el depósito constituido para recurrir a la parte apelante.

Esta sentencia es susceptible de recurso extraordinario por infracción procesal y casación siempre que concurran los requisitos legal y jurisprudencialmente exigidos para ello.

Notifíquese, y firme que sea devuélvanse los autos al Juzgado de origen con testimonio de esta sentencia para su ejecución y cumplimiento, y archívese la original.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando en esta instancia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

Los interesados quedan informados de que sus datos personales han sido incorporados al fichero de asuntos de esta Oficina Judicial, donde se conservarán con carácter de confidencial y únicamente para el cumplimiento de la labor que tiene encomendada, bajo la salvaguarda y responsabilidad de la misma, dónde serán tratados con la máxima diligencia.

Quedan informados de que los datos contenidos en estos documentos son reservados o confidenciales, que el uso que pueda hacerse de los mismos debe quedar exclusivamente circunscrito al ámbito del proceso, que queda prohibida su transmisión o comunicación por cualquier medio o procedimiento y que deben ser tratados exclusivamente para los fines propios de la Administración de justicia, sin perjuicio de las responsabilidades civiles y penales que puedan derivarse de un uso ilegítimo de los mismos (Reglamento EU 2016/679 del Parlamento Europeo y del Consejo y Ley Orgánica 3/2018, de 6 de diciembre, de protección de datos personales y garantía de los derechos digitales).