Sentencia Civil Nº 160/2008, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 1, Rec 5/2007 de 31 de Marzo de 2008

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE BARCELONA

SECCIÓN PRIMERA

SENTENCIA Nº

Recurso de apelación nº 5/07

Procedente del procedimiento nº 294/04 Juicio ordinario

Tramitado por el Juzgado de 1ª Instancia nº 1 de Rubí

La Sección Primera de la Audiencia Provincial de Barcelona, formada por los Magistrados DON JOSÉ LUIS BARRERA COGOLLOS, DÑA. Mª DOLORS PORTELLA LLUCH y DON ANTONIO RECIO CORDOVA actuando el primero de ellos como

Presidente del Tribunal, ha visto el recurso de apelación nº 5/07 interpuesto contra la sentencia dictada el día 11 de enero de

2006 y Auto Aclaratorio de fecha 23 de marzo de 2006 en el procedimiento nº 294/04 tramitado por el Juzgado de Primera

Instancia nº 1 de Rubí, en el que es recurrente D. Benjamín , y apelados CONSTRUCCIONES I

REFORMES MONTMANY, S.L., previa deliberación, pronuncia en nombre de S.M. el Rey de España la siguiente

S E N T E N C I A

Barcelona, 31 de marzo de 2008

Antecedentes

PRIMERO.- La sentencia antes señalada, tras los correspondientes Fundamentos de Derecho, establece en su parte dispositiva lo siguiente: FALLO: Que debo ESTIMAR Y ESTIMO parcialmente la demanda interpuesta por D. Benjamín contra CONSTRUCCIONES Y REFORMAR MONTMANY, S.L. por lo que debo condenar y condeno a esta última a restituir a la actora la cantidad de VEINTIDÓS MIL DOSCIENTOS TREINTA Y SIETE EUROS (22.237,00) más intereses desde la interpelación judicial, sin expreso pronunciamiento en cuanto a las costas causadas.

Auto aclaratorio.- Que debo ESTIMAR Y ESTIMO parcialmente la demanda interpuesta por D. Benjamín contra CONSTRUCCIONES Y REFORMAS MONTMANY, S.L., por lo que debo condenar y condeno a esta última a restituir a la actora la cantidad de VEINTIDÓS MIL DOSCIENTOS TREINTA Y SIETE EUROS (22.237,00) más intereses desde la interpelación judicial y hasta la consignación judicial de la referida cantidad, sin expreso pronunciamiento en cuanto a las costas causadas.

SEGUNDO.- Las partes antes identificadas han expresado en sus respectivos escritos de apelación y, en su caso, de contestación, las peticiones a las que se concreta su impugnación y los argumentos en los que las fundamentan, que se encuentran unidos a los autos.

Fundamenta la decisión del Tribunal el Magistrado Ponente DON JOSÉ LUIS BARRERA COGOLLOS.

Fundamentos

PRIMERO.- El actor, Don Benjamín decidió comprar al demandado Construccions i Reformes Montmany S.L. quien aceptó vender, una finca urbana, vivienda, sita en la planta baja del edificio plurifamiliar aislado, señalado con el número NUM000 , en el PASSEIG000 , término de Sant Cugat del Vallés, con distribución y dimensiones específicamente concretadas, incluyendo trastero en planta subterránea y plaza de garaje. El contrato se documentó privadamente el 3 noviembre 2.003 y en lo que aquí interesa, se estableció (Pacto segundo ) que "en concepto de arras penitenciales del artículo 1.454 del Código Civil , el comprador entrega, al vendedor, quien recibe, la cantidad de ...".

El otorgamiento de escritura pública debía realizarse por todo el 30 enero 2.004 en la oficina que eligiera el comprador ( Notaría Sr. Giménez Duart) momento en que se exigió a la vendedora que exhibiera la cédula de habitabilidad, certificado final de obras y demás documentos complementarios, lo que no fue atendido. Para el demandante ello supone un incumplimiento de obligaciones por parte del enajenante que le permite exigir la devolución duplicada de las arras.

Construccions i Reformes Montmany S.L. (vendedora) se opone a la demanda, exponiendo que mediante escritura de 13 mayo 2.003 (Protocolo Notaría Sr. Simón Hernández) adquirió a la entidad Finiser Sant Cugat S.L. el inmueble en cuestión que aparece descrito como edificio plurifamiliar aislado, que inmediatamente (27 mayo siguiente) fue dividido en régimen de Propiedad Horizontal, causando inscripción en el Registro de la Propiedad de Sant Cugat del Vallés.

Cuando se pactaron las arras (3 noviembre 2.003) el comprador era conocedor que la vivienda se encontraba en obras, cuya realización continuó el vendedor quien días después (24 noviembre 2.003) recibió una comunicación de la Entidad Municipal Descentralizada de Valldoreix, aperturando un expediente de protección de la legalidad urbanística, ordenando el cese de las actividades en una zona que se consideró como zona unifamiliar aïllada. Esta circunstancia motivó tanto la paralización de las obras, como la interposición del recurso administrativo correspondiente, denunciando la presunta confusión entre edificio plurifamiliar aislado/zona unifamiliar aïllada, que pasó a la vía contenciosa por silencio de la administración.

En razón de ello, entiende la parte que concurrió fuerza mayor impeditiva del cumplimiento de su obligación de entrega en fecha puntual y se allana parcialmente a la demanda, admitiendo abonar las arras entregadas y que en ese instante consigna, pero no duplicadas.

El Juzgado de Primera Instancia, repasa la prueba practicada y concluye que no existió desistimiento unilateral, sino mutuo de las partes, condenando a la exclusiva devolución de la suma adelantada en su día, con el fin de recuperar el equilibrio de la prestación y sin costas en aquel grado.

SEGUNDO.- El actor/apelante, alza su recurso insistiendo en el incumplimiento y, como datos relevantes del error interpretativo del juzgador, aporta como esencial razonamiento, la propia literatura del contrato suscrito, en cuya virtud la vivienda debía entregarse en fecha concreta, lo que no se hizo, así como era preciso acompañar o justificar que la misma reunía condiciones de habitabilidad y cumplía los requisitos administrativos elegidos.

El Tribunal no pone en duda que ello fuera cierto, pero lo que niega es que a esos presupuestos, dadas las condiciones concurrentes, sea posible aplicar las consecuencias jurídicas que pretende el reclamante. Para ello y acudiendo a las posibilidades de revisión jurídica que permite la segunda instancia, pues sobre las fácticas no parece existir controversia, efectuaremos los comentarios que entendemos procedentes.

----------Naturaleza de las arras pactadas.- Es de todos sabido que las arras cumplen variadas finalidades en el contrato de compraventa, distinguiéndose entre las confirmatorias (entrega anticipada de parte del precio, como pago a cuenta y revelación de la firmeza del contrato celebrado) arras penitenciales (funcionan como dinero de arrepentimiento, al autorizar a cada parte que pueda desligarse de lo convenido, a base de un sacrificio equivalente como es la pérdida de la cantidad entregada o devolución duplicada de la recibida) y arras penales (cuya finalidad es de sanción convencional).

La clasificación y consecuencias precedentemente enunciadas, dispone de una importancia capital en situaciones como la presente, toda vez que una vieja sentencia (T.S. 22 octubre 1.948 ) cuya doctrina mantiene todo su nervio, ya estableció, a propósito del artículo 1.454 (arras penitenciales) que "es necesario, dada la trascendencia que dicho precepto envuelve, que conste de una manera clara y evidente que las partes quisieron dar a las arras el carácter y efectos que tal artículo les atribuye".

Es evidente que aquí, por la claridad del contrato y de su redacción, es preciso deducir que las partes convinieron unas arras con carácter penitencial.

----------Presupuestos de las arras penitenciales.- Este tipo de arras se consideran un residuo de la etapa anterior al reconocimiento de la voluntad como fuente de las obligaciones. La prestación anticipada de una de las partes generaba responsabilidad en la otra, por razón de un desequilibrio resultante del desplazamiento patrimonial que debía ser reparado y, así la recepción de las arras daba lugar a la deuda (Schuld) pero la responsabilidad (Haftung) estaba limitada a las mismas arras recibidas o, en su caso, al doble de su valor. La emptio venditio sólo garantizaba el habere licere o pacífico goce del bien entregado.

En el Derecho romano las arras (arrha) consistían en una suma de dinero u otra cosa que el deudor entregaba al acreedor para atestiguar o probar la existencia de un contrato consensual (la compraventa, por lo común) ya perfecto. En el mundo romano no son más que una señal confirmatoria y de ellas no surge para las partes el derecho de rescindir el contrato y debían restituirse con independencia de la ejecución de éste.

Son las arras griegas las que contienen una función penal. Mediando arras recae una sanción sobre la parte incumplidora; si es el comprador, pierde lo que ha dado, y si es el vendedor, el doble u otro múltiplo de lo recibido. Sin embargo, Justiniano, tal vez por influencia de la práctica oriental, mediante una constitución del año 528 (C. 4. 21. 17; Inst. 3.23. pr.) acogió el sistema mediante el cual comprador y vendedor podían apartarse unilateralmente del contrato, y si lo hacía el primero, perdía las arras que dio, y si el segundo, estaba obligado a restituir in duplum las recibidas.

Consecuencia de este criterio y en el derecho postclásico, se acoge la institución oriental de las arrhae sponsaliciae, rigiendo la norma de que la parte que incumple la promesa, sin que haya mediado justa causa, pierde las propias y viene obligada a devolver las que recibió, a razón del cuádruplo (derecho prejustinianeo) o del duplo (derecho justinianeo). El menor sólo debía devolver el simplum.

Se desprende del resumen histórico expuesto y de la propia lectura del precepto en cuestión (art.- 1.454 C.C .) que no existe una conexión inmediata o automática entre incumplimiento y destino de las arras (dobles o sencillas). Las arras penitenciales amparan el desistimiento contractual como derecho de las partes intervinientes, con los condicionantes legales referidos a su devolución. Cualquiera de las partes se puede separar del contrato pagando por su arrepentimiento, pero lo que no puede acogerse es que cualquier incumplimiento genere esa responsabilidad, pues las operaciones jurídicas, por independientes que resulten sus instituciones (compraventa, donación, arrendamiento etc.) están sometidas al imperio de la teoría general de las obligaciones y el régimen que marca el discurrir del cumplimiento de las mismas.

----------Dificultad en cumplir la prestación.- Por regla general, la obligación del deudor no ha de alterarse por el hecho de que el cumplimiento le resulte más gravoso de lo que era presumible cuando quedó obligado. El derecho del acreedor no puede estar pendiente de que el deudor tenga mayores o menores dificultades para cumplir la prestación (difficultas non tollit obligationem).

Esta regla, como todas las generales, dispone de excepción, pues cuando el desequilibrio es tan pronunciado que la dificultad coloca al deudor al borde de la imposibilidad, hay que preguntar si el Derecho ha de permanecer indiferente ante la nueva situación.

----------Imposibilidad de la prestación.- La obligación se extingue cuando el deudor no puede cumplirla por una causa que no le sea imputable. Es el caso en que la prestación se ha convertido en imposible sin culpa del deudor a quien no se le puede exigir y, por consiguiente, ha de quedar libre de responsabilidad.

----------Supuesto de hecho y jurisprudencia.- El Tribunal Supremo ha recordado con cierta insistencia que "dificultad no es imposibilidad" y que las afirmaciones de carácter general hay que contrastarlas con los hechos del caso resuelto.

Siguiendo esta recomendación, podemos comprobar que la estipulación primitiva de venta, con incorporación de arras penitenciales, se concretó en un momento carente de nieblas a futuro y cuando nada hacía presagiar ni recomendaba prever incidencias en la planificación negocial de terminación de la obra y entrega al adquirente. Casi sin solución de continuidad se produjo la división en régimen de Propiedad Horizontal, dando principio al proyecto de separación de departamentos.

Fue también con relativa inmediatez cuando el demandado se vio obligado a suspender sus tareas a requerimiento administrativo, paralizando la ruta, camino o programa organizado. Su respuesta a tal alteración fue siempre activa, promoviendo el oportuno recurso que derivó finalmente a la vía contenciosa por causa de silencio del organismo municipal descentralizado de Valldoreix.

No se produjo pues, un desistimiento voluntario en el cumplimiento de la prestación compensable mediante dinero de arrepentimiento (arras penitenciales) sino una auténtica imposibilidad de cumplir o, al menos, una dificultad clara y palpable que hubiera recomendado pactar un retraso en la entrega, por lo que no cabe hablar de devolución duplicada como se reclama.

----------Manifestaciones ante la Administración y su eficacia.- No enturbia este criterio que el demandado, en sede administrativa, efectuara manifestaciones sobre la devolución duplicada de las arras, pues ello no supone aceptación de ese deber, sino mera exposición de perjuicios que pudiera soportar a futuro, teniendo además en cuenta que lo que pudiera expresarse allí, carece aquí de trascendencia civil para resolver.

TERCERO.- Consecuentemente el recurso perece con imposición al apelante de las costas causadas.

Fallo

El Tribunal acuerda: Desestimar el recurso de apelación interpuesto por DON Benjamín , contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia 1 de Rubí el 11 de enero de 2006 y en consecuencia confirmar dicha resolución con expresa imposición de las costas causadas por este recurso a la parte apelante.

Firme esta resolución, devuélvanse los autos al Juzgado de su procedencia, con certificación de la misma.

Pronuncian y firman esta sentencia los indicados Magistrados integrantes de este Tribunal.