Sentencia Civil Nº 161/2010, Audiencia Provincial de Alicante, Sección 9, Rec 674/2009 de 23 de Marzo de 2010

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL ALICANTE

SECCIÓN NOVENA CON SEDE EN ELCHE

SENTENCIA Nº 161/10

Iltmos. Sres.:

Presidente : D. Julio Calvet Botella

Magistrado: D. José Manuel Valero Diez

Magistrado: Dª Encarnación Caturla Juan

En la ciudad de Elche, a veintitrés de marzo de dos mil diez.

La Sección Novena de la Audiencia Provincial de Alicante con sede en Elche, integrada por los Iltmos. Sres. expresados al margen, ha visto los autos de Juicio Ordinario nº 186/07, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 1 de Torrevieja, de los que conoce en grado de apelación en virtud del recurso entablado por la parte demandante Mancomunidad de Propietarios DIRECCION000 , C.P. DIRECCION000 , Fase NUM000 , NUM001 , NUM002 , NUM003 , NUM004 y NUM005 y demandada Invercon Reigo, S.L., habiendo intervenido en la alzada dichas partes, en su condición de recurrentes, representadas por los Procuradores Sr/a Orts Mogica y Tormo Moratalla y dirigidas por los Letrados Sr/a. Marcos Oyarzun y Pérez Cháscales, respectivamente.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el juzgado de Primera Instancia número 1 de Torrevieja en los referidos autos, se dictó Sentencia con fecha 27/10/08 cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "Que estimando parcialmente la demanda interpuesta por el procurador Sr Esquer Montoya, en nombre y representación de la Mancomunidad de Propietarios DIRECCION000, y de la Comunidad de Propietarios DIRECCION000, Fases NUM000, NUM001, NUM002, NUM003 , NUM004 y NUM005, contra la mercantil Invercon Reigo, S.L., debo condenar y condeno a la demandada a ejecutar las obras e instalaciones precisas para la subsanación de los defectos e incumplimientos contractuales consistentes en: 1.- aumentar una parada los ascensores en las fases 3 y 4; 2.- formación de vestíbulos estancos en garaje; 3.- señalización de emergencia; 4.- soldado y revestimiento de zaguanes (entendiendo zaguán en el sentido previsto en la HD/91); 5.- no conexión del sumidero en cuarto de contadores de agua a red de saneamiento, y 6.- deficiente sellado en las juntas de dilatación de la fachada , conforme a las medidas correctoras indicadas en el informe pericial emitido por D. Melchor, y a las costas del procedimiento.

Dicha Sentencia fue aclarada por Auto de fecha 26-11-08 cuya parte dispositiva dice: "Se acuerda rectificar la Sentencia de 27-10-08 dictada en el presente procedimiento en cuanto a los siguientes extremos: 1) en materia de costas, se rectifica el Fallo dejando sin efecto la condena en costas impuesta a la parte demandada y se acuerda no hacer especial imposición de costas, de acuerdo a lo previsto en el Fundamento de derecho séptimo; 2) en cuanto a la accesibilidad del edificio, rampas de minusválidos y botoneras , se acuerda no hace rectificación ninguna en cuanto no se reputa exista ningún incumplimiento contractual en este sentido, considerando incluídas en los razonamientos de la Sentencia todas las rampas de minusválidos existentes en el edificio; 3) En cuanto al solado y revestimiento de zaguanes, atendiendo a la definición de zaguán existente en la HD-91, ha de entenderse incluido en la patología a reparar todo espacio común que de acceso a varias viviendas por lo que tampoco ha de procederse a efectuar rectificación ninguna de la Sentencia puesto que el Fallo se remite expresamente a tal concepto, que aparece reseñado en el Fundamento de Derecho tercero de la Sentencia; 4) En cuanto a los vestíbulos estancos en portal, ha de incluirse como patología a reparar en el Fallo por los motivos expuestos; y 5) En cuanto a la concreción de las fases a las que corresponden los elementos constructivos a reparar, ha de incluirse en el fallo las siguientes especificaciones: formación de vestíbulos estancos en las fases I a VI; señalización de emergencia en Fases I a VI; solado y revestimiento de zaguanes en Fases I a VI; no conexión del sumidero en cuarto de contadores de agua a red de saneamiento en Fase III; y deficiente sellado en las Juntas de dilatación del edificio en todas sus fases."

SEGUNDO.- Contra dicha sentencia , se interpuso recurso de apelación por la parte demandante y demandada en tiempo y forma que fue admitido en ambos efectos, elevándose los autos a este Tribunal, donde quedó formado el Rollo número 674/09, tramitándose el recurso en forma legal. La parte apelante solicitó la revocación de la Sentencia de instancia. Para la deliberación y votación se fijó el día 10/3/10 .

TERCERO.- En la tramitación de ambas instancias, en el presente proceso , se han observado las normas y formalidades legales.

Visto, siendo ponente el Ilmo. Sr. D. José Manuel Valero Diez.

Fundamentos

PRIMERO.- El controvertido documento que debe ser nuevamente analizado por nosotros en esta alzada, es, en lo que nos interesa, del siguiente tenor: "RECIBO DE INDEMNIZACIÓN, FINIQUITO Y DENUNCIAN ACCIONES OTORGADA POR LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DIRECCION000 - FASES,. NUM000 - NUM001 - NUM002 - NUM003 - NUM004 - NUM005, CITAS EN TORREVIEJA-ALICANTE- C/ SAN JUAN, ESQUINA A C/ SAN EMIGDIO, ESQUINA A C/ DEL HUERTO , ESQUINA A C/ BILBAO.... En nombre y representación de la comunidad propietarios del DIRECCION000 -con seis fases de ejecución y con seis Comunidades de propietarios, sito en.... En su condición de presidentes de dichas Comunidades , encontrándose expresamente facultados por acuerdo de los propietarios en la Junta General Extraordinaria de fecha indicada en cada una de las fases que se expresará continuación, facultados para exigir, renuncian al ejercicio de todo tipo de acciones judiciales y otorgar los documentos y finiquitos necesarios , con relación a los daños y deficiencias constructivas existentes en la actualidad, tanto en elementos comunes como privativos del edificio DIRECCION000 - y en sus distintas fases que se numeran más adelante , así como respecto de los perjuicios originados como consecuencia de los mismos, siendo las fases de ejecución con sus nombre del presidente y fecha de junta de otorgamiento de facultades para este acto:..... OTORGAN PRIMERO: Que recibe en este acto de la mercantil INVERCÓN REIGO, SL. la cantidad de 19.546 Euros, mediante cheque nominativo a su favor.... SEGUNDO: Que la expresará cantidad es entregada por INVERCÓN REIGO, SL. como promotora vendedora del DIRECCION000 fases, I-II-III-IV-V-VI, en concepto de indemnización transaccional comprensiva de todos los daños y perjuicios originados como consecuencia de los vicios constructivos existentes haya de la fecha en edificio de referencia. El presente finiquito incluye por tanto , todas las deficiencias constructivas referidas en el informe emitido por el Arquitecto técnico doña Eva, visado con el nº NUM006 en el Colegio Oficial de Aparejadores y Arquitectos Técnicos de Alicante, como las que sean consecuencia del agravamiento de las mismas y las aparecidas con posterioridad , asimismo, también se incluye cualquier defecto que presente la piscina de la Comunidad. TERCERO: Que con el recibo de dicha cantidad, la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL DIRECCION000 FASES NUM000 - NUM001 - NUM002 - NUM003 - NUM004 - NUM005, se sienten total y cabalmente indemnizados de todos los vicios constructivos que pudiera tener el referido edificio, así como por los daños y perjuicios que dichos defectos ocasionen o hayan ocasionado a la Comunidad, comprometiéndose a no reclamar cantidad alguna a INVERCÓN REIGO, SL., por ningún concepto, renunciando a cuantas acciones administrativas , civiles o penales pudieran corresponderle contra INVERCÓN REIGO, SL., CUARTO: Que la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL DIRECCION000 FASES - NUM001 - NUM002 - NUM003 - NUM004 - NUM005, se obliga a destinar la cantidad recibida a la reparación de todos los vicios constructivos existentes en el inmueble, teniendo en cuenta que la indemnización entregada comprende cualquier concepto derivado de los referidos daños, como reparación , demolición, cimentación reconstrucción, desalojo, u honorarios técnicos, licencia de obras, así como cualquier clase de contenidos del inmueble que pudiera resultar dañados o perdidos.".

Dicho acuerdo representa con toda claridad el contrato transaccional expresamente recogido en el artículo 1809 del código civil, cuyo tenor: "La transacción es un contrato por el cual las partes, dando, prometiendo o reteniendo cada una alguna cosa , evitan la provocación del pleito o por el término al que había comenzado.".

Recordando la STS de 30 de enero de 1999 que "En relación con la eficacia de cosa juzgada que el artículo 1816 del Código Civil atribuye a la transacción entre las partes, declaró la sentencia de 26 de abril de 1963 que "ha de entenderse e interpretarse en el sentido de que una vez acordada la transacción, no será licito exhumar pactos o cláusulas, vicios o defectos, posiciones o circunstancias afectantes a las relaciones jurídicas cuya colisión o incertidumbre generó el pacto transaccional, sino que será éste , y solo él , quien regule las relaciones futuras insitas en la materia transigida, bien integren ésta la ratificación, modificación o extinción de todas o alguna parte de aquéllas o la creación de otras distintas, y por ende, los efectos de la cosa juzgada se manifestarán en el absoluto respeto a la nueva situación y en el escrupuloso cumplimiento de las obligaciones fijadas en la transacción, pero sin que esto quiera decir que tales obligaciones, en orden a su cumplimiento o incumplimiento , se rijan por normas distintas a las establecidas con carácter general, ya que eso requeriría un precepto legal de excepción que la ley no establece, ni se deduce de sus preceptos" , doctrina reiterada en Sentencias de 20 de abril de 1989, 4 de abril y 29 de noviembre de 1991 y 6 de noviembre de 1993 . Por otra parte , es también doctrina reiterada que el contrato transaccional requiere una interpretación estricta y que su eficacia no puede traspasar los límites del objeto controvertido que constituye su objeto, siendo el artículo 1815 del Código Civil un precepto interpretativo especial en relación con las normas generales establecidas en los artículos 1281 a 1289 del propio Código estando reducida la limitación que el mismo contiene la determinación del objeto de la transacción, que debe hacerse de un modo expreso o por una inducción de sus palabras; ello no impide que, cuando la falta de claridad de sus palabras origine dudas acerca del objeto del contrato, su interpretación ha de llevarse a cabo por medio de las reglas de los artículos 1281 a 1289, dado el carácter complementario del artículo 1815 .".

Y la STS de 29 de enero de 2010, que "La jurisprudencia ha sido reiterada al dar prevalencia a la interpretación literal, ya que las demás normas "vienen a funcionar con carácter subsidiario" (Sentencia de 30 de mayo de 2000 ) y frente a aquella "no cabe la posibilidad de huir del canon de la literalidad en la interpretación hacia la búsqueda de intenciones , motivos o finalidades no expresas" (Sentencia de 1 de marzo de 2007 ) "ocupa un lugar jerárquicamente prevalente la contenida en el artículo 1281 .1 del Código civil " (Sentencia de 18 de julio de 2007 ).".

En este caso , la literalidad del texto conduce a considerar que se produjo una transacción global que afectó a todos los vicios o defectos que padeciese el edificio por consecuencia de la actividad constructora de la promotora demandada, y no exclusivamente por deficiencias en la piscina como sostiene la Comunidad demandante. Es más, se especifica en el propio texto contractual que "también se incluye cualquier defecto que presente la piscina de la Comunidad.", lo que claramente nos está indicando que no solamente los defectos de esta última son los que cubre el discutido acuerdo transaccional, sin olvidar que también se especifica en los que indica la arquitecto técnico y entre ellos se encuentran otros diferentes de los de la piscina. También resaltar cuando se habla de " indemnización transaccional comprensiva de todos los daños y perjuicios originados como consecuencia de los vicios constructivos existentes haya de la fecha en edificio de referencia.", o cuando insisten en que "se sienten total y cabalmente indemnizados de todos los vicios constructivos que pudiera tener el referido edificio, así como por los daños y perjuicios que dichos defectos ocasionen o hayan ocasionado a la Comunidad, comprometiéndose a no reclamar cantidad alguna a INVERCÓN REIGO , SL., por ningún concepto.".

Ante este texto , no pueden alzarse las interesadas declaraciones de los propios perjudicados, ni que la cantidad objeto de indemnización se aproxime notablemente a la que pericialmente se estableció como coste de reparación de la piscina , ya que la transacción supone, como recuerda la STS de 6 de noviembre 1993, un cierto y recíproco sacrificio de parte de las respectivas posiciones y pretensiones de las partes con el fin de evitar la provocación de un pleito o poner término al que había comenzado.", sirviendo también, como recuerda la STS de 16 de mayo de 1991, para terminar con "la incertidumbre de las partes sobre una relación jurídica, la que mediante el pacto, se reviste de configuración cierta y determinada vinculante.", desprendiéndose de los documentos números 9 y 10 de los aportados con la contestación a la demanda , que la transacción fue precedida de intensas negociaciones con la finalidad de solucionar el conflicto; tampoco nos sirve el documento número 3 de la demanda, ya que no sólo se refiere a liquidación total y finiquito por la indemnización de los desperfectos de la piscina, sino que matiza que lo es con arreglo al contrato de indemnización de fecha 9 de agosto de 2005, existiendo igual referencia en el documento número 4 que es la factura; en cuanto al documento número 5, no es más que un fax en que se adjunta el modelo de factura para su emisión al momento de firmar el documento y que lógicamente debe ponerse en relación con los otros precedentes. Evidentemente las reclamaciones posteriores efectuadas unilateralmente por la propia Comunidad nada pueden suponer en contra de la interpretación que se desprende del documento litigioso como solución global del conflicto.

También aduce la Comunidad de propietarios que, en todo caso, habría existido error por parte de los firmantes al considerar que el discutido contrato transaccional se estaba refiriendo exclusivamente a la indemnización por los desperfectos de la piscina. Sin embargo , no se cumplen todos los requisitos exigidos para la eficacia del error , y a estos efectos nos recuerda la STS 17 de julio de 2006 que "Ante todo hay que decir que para que el error, como vicio de la voluntad negocial sea invalidante del consentimiento es preciso, por una parte, que sea sustancial o esencial , que recaiga sobre las condiciones de la cosa que principalmente hubieran dado motivo a la celebración del contrato, o, en otros términos, que la cosa carezca de alguna de las condiciones que se le atribuyen, y precisamente de la que de manera primordial y básica motivó la celebración del negocio atendida la finalidad de éste (Sentencias de 12 de julio de 2002 , Respecto de la problemática concerniente al error en el consentimiento la STS de 23 de julio de 2001 nos aclara que "Debe recordarse que si bien el error que recae sobre la sustancia de la cosa objeto del contrato o sobre aquellas condiciones de la misma que principalmente hubieran dado motivo a celebrarlo permite invalidar el consentimiento prestado ( art. 1266 del Código Civil ) esta Sala, a través de numerosas resoluciones ha venido precisando que tal error invalidante no ha de ser imputable al que lo padece (Sentencia de 29 de marzo de 1994 ) en el sentido de ser excusable y de no haberse podido evitar con una regular diligencia ( Sentencia de 3 de marzo de 1994 ) no mereciendo tal calificativo el que obedece a la falta de la diligencia exigible a las partes contratantes que implica que cada una deba informarse de las circunstancias y condiciones que son esenciales o relevantes para ella, en los casos en que tal información le resulta fácilmente accesible ( Sentencias de 18 de febrero de 1994 y 6 de noviembre de 1996 )". Es decir, se excluye la apreciación del error cuando quien lo invoca no ha puesto la diligencia debida en evitarla: cuando pudo conocer con exactitud los hechos a que el mismo se refiere, empleando la diligencia que le era exigible ( STS de 7 de julio de 1981,15 de febrero de 1977 y 11 de diciembre de 1967 ). Tal diligencia se concreta en cada caso, teniendo en cuenta la condición de las personas (STS de 28 de febrero de 1924,18 de abril de 1978,9 de abril de 1980 y 4 de enero de 1982 ) , y en particular la conducta del otro contratante. Cuando la otra parte actúa dolosamente, se tolera la negligencia de quien invoca el error (S.T.S. de 26 de octubre de 1981 y 20 de diciembre de 1967 ) y, así sucede cuando las obras debido, bien a maquinaciones dolosas (en cuyo caso , más que error al no) o la confianza provocada por las afirmaciones o la conducta del otro contratante (ST.S. de 20 de noviembre de 1973 y 4 enero de 1982 ).

Pues bien, en el caso que nos ocupa , nos encontramos con un documento transaccional redactado con la suficiente claridad como para que cualquier persona media pudiese alcanzar su completo sentido y contenido y, además, fue firmado por seis presidentes de diferentes Comunidades pertenecientes a la manComunidad , lo que impide la existencia de error excusable, dado que cualquier error sufrido al emitir la declaración les hubiese sido exclusivamente imputable a los mismos, ya que además perfectamente podían haber interesado la información correspondiente antes de la firma y de considerarla insuficiente o serles denegada no firmar el documento.

En definitiva, como insiste la Sentencia de 23 de julio de 2001 "para que el error sea invalidante del contrato , además de ser esencial , ha de ser excusable, requisito que se deduce de los principios de autorresponsabilidad y de buena fe, siendo inexcusable cuando pudo ser evitado empleando una diligencia media o regular.". 24 de enero de 2003 y 12 de noviembre de 2004); y, además, y por otra parte, que sea excusable, esto es, no imputable a quien lo sufre y no susceptible de ser superado mediante el empleo de una diligencia media, según la condición de las personas y las exigencias de la buena fe , con arreglo a la cual el requisito de la excusabilidad tiene por función básica impedir que el ordenamiento proteja a quien ha padecido el error cuando éste no merece esa protección por su conducta negligente, ya que en tal caso ha de establecerse esa protección a la otra parte contratante que la merece por la confianza infundida por esa declaración (Sentencias de 18 de febrero y de 3 de marzo de 1994, que se citan en la de 12 de julio de 2002, y cuya doctrina se contiene, a su vez, en la de 12 de noviembre de 2004; también, Sentencias de 24 de enero de 2003 y 17 de febrero de 2005 ).". Otra cosa es la responsabilidad en que los representantes orgánicos de las Comunidades de propietarios hayan incurrido respecto de las mismas al firmar un documento de dichas características y alcance.

Ahora bien, no podemos por menos que tener en cuenta que la interpretación de todo acuerdo transaccional debe ser restrictiva, incluso la STS de 17 de noviembre de 1997 dijo que "Si bien el tenor literal del trascrito pacto segundo y de acuerdo con el artículo 1281 del Código Civil pudiera llevar a acoger la tesis del recurso , y entender que la renuncia de los copropietarios se extiende a las acciones futuras por cualquier vicio o desperfecto del edificio, distintos de las referidas grietas o fisuras antes dichas, la aplicación de la norma interpretativa del artículo 1815 del Código Civil, de carácter especial frente a las contenidas en los artículos 1281 y siguientes del mismo texto legal, abona la interpretación hecha por la Sala de instancia, dado que la renuncia de los copropietarios no puede alcanzar, no obstante los términos de generalidad con que está redactada, sino "a los Derechos.....que tienen relación con la disputa sobre que ha recaído la transacción" (art.1815.2 ) y es claro que la controversia existente entre las partes en el momento de realizarse la transacción y que fue la que motivó ésta, recaía sobre las "fisuras o grietas que afectan a la fachada o pavimento (debe querer decir "paramento) de fondo , (trasera) y a la fachada o pavimento de la derecha" (expositivo tercero del contrato) y a ellas se refieren las obras a cuya realización se comprometió Financiera Bermar, S.A.. En consecuencia , no resultan conculcados por la Sentencia recurrida los citados artículos 1281 y 1815 del Código Civil y deben ser desestimados estos dos motivos o alegaciones, debiendo advertirse que el supuesto contemplado en la Sentencia de 27 de septiembre de 1984, citada por extenso en el motivo formulado bajo la alegación octava del escrito de recurso , difiere del aquí planteado; en la Sentencia invocada la transacción se refería a los daños producidos por humedades y el litigio posterior se refería igualmente a daños producidos por humedades y apreciadas con anterioridad al acuerdo transaccional, aunque el demandante alegaba que no habían sido objeto de reclamación en el juicio de cognición a que puso fin la transacción pactada; en el presente caso , la condena a Financiera Bermar S.A. se refiere a daños por vicios o defectos distintos de los que dieron lugar al convenio transaccional.".

En este caso, consideramos que la dicción literal del acuerdo transaccional no puede entenderse tan amplia y global que incluso incluya los elementos afectantes a la propia seguridad general del edificio, a mayor abundamiento la propia promotora ha intentado solucionar alguno de ellos como la señalización de emergencia, por lo que entendemos que aquel se refiere exclusivamente a los demás incumplimientos contractuales y a los vicios y defectos derivados de la inadecuada ejecución de las obras. En consecuencia, debe mantenerse la condena relativa a la formación de vestíbulos estancos en garajes y señalización de emergencia en los términos establecidos en la resolución de instancia aclarada por auto de 26 de noviembre de 2008 . Todo ello conlleva la estimación parcial del recurso de la promotora, así como la desestimación del formulado de contrario.

SEGUNDO.- En materia de costas, de conformidad con lo dispuesto los artículos 394 y 398 de la L.E.C. , aunque la Sala debe necesariamente decantarse por algunos de las soluciones jurídicas posibles para la solución de la controversia, en este caso, entendemos que existen ciertas dudas en la interpretación del acuerdo transaccional que aconsejan la no imposición de costas a ninguna las partes litigantes en ninguna de ambas instancias , demostrando esas dudas la propia solución contraria a la nuestra adoptada por la Resolución de instancia en este particular.

Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación, en nombre del Rey, y por la autoridad conferida por el Pueblo Español;

Fallo

FALLAMOS: Que con estimación parcial del recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de la mercantil Invercón Reigo, S. L., y con desestimación del interpuesto de contrario por la Mancomunidad de Propietarios DIRECCION000, y de la Comunidad de Propietarios DIRECCION000 Fases NUM000, NUM001, NUM001, NUM003, NUM004 y NUM005, revocamos parcialmente la Resolución de instancia , reduciendo la condena de la demandada a ejecutar las obras e instalaciones relativas a la formación de vestíbulos estancos en garaje y señalización de emergencia en los términos acordados en dicha Resolución aclarada por auto de 26 de noviembre de 2008 . Se absuelve a la demandada de las demás pretensiones formuladas en su contra. Sin especial pronunciamiento en costas en ambas instancias.

Notifíquese esta sentencia conforme a la Ley y, en su momento, devuélvanse los autos originales al juzgado de procedencia, de los que se servirá acusar recibo , acompañados de certificación literal de la presente Resolución a los oportunos efectos de ejecución de lo acordado, uniéndose otro al rollo de apelación.

Contra la presente resolución, que es firme , no cabe recurso alguno en esta vía jurisdiccional.

Así, por esta nuestra Sentencia definitiva que, fallando en grado de apelación, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- La anterior Resolución ha sido leída y publicada en el día de su fecha por el Ilmo. Sr. ponente, estando la Sala reunida en audiencia pública. Doy fe.