Sentencia Civil Nº 165/2012, Audiencia Provincial de Zaragoza, Sección 5, Rec 135/2012 de 09 de Marzo de 2012

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 5

ZARAGOZA

SENTENCIA: 00165/2012

SENTENCIA núm 165/2012

ILMOS. Señores:

Presidente:

D. PEDRO ANTONIO PÉREZ GARCÍA

Magistrados:

D. JAVIER SEOANE PRADO

D. ALFONSO MARIA MARTINEZ ARESO

En ZARAGOZA, a nueve de marzo de dos mil doce.

En nombre de S.M. el Rey,

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 005, de la Audiencia Provincial de ZARAGOZA, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0001814 /2009, procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 10 de ZARAGOZA, a los que ha correspondido el Rollo RECURSO DE APELACION (LECN) 0000135 /2012 , en los que aparece como parte apelante (demandado) , DISTRIBUCIONES DE ALIMENTACION PARA GRANDES EMPRESAS S.A.U. ( DAGESA), representada por el Procurador de los tribunales, Sr./a. JUAN CARLOS JIMENEZ GIMENEZ, asistida por el Letrado D. JOSE PAJARES ECHEVARRIA; y como parte apelada (demandante), GOYA 900 S.A., representada por el Procurador de los tribunales, Sr./a. JOSE MARIA ANGULO SÁINZ DE VARANDA, asistida por el Letrado D. JOSE RODRIGUEZ PAREJO, siendo el Magistrado-Ponente el Ilmo. Sr. D. JAVIER SEOANE PRADO.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los de la sentencia apelada 285/2011 de fecha 18 de noviembre del 2011 , cuyo FALLO es del tenor literal: "FALLO.- Que estimando la demanda formulada por GOYA 900 S.A. contra DISTRIBUCIONES DE ALIMENTACION PARA GRANDES EMPRESAS S.A.U., debo condenar y condeno a la demandada a recibir y suscribir la transmisión e la finca cuyas circunstancias, características e identificación vienen recogidas en el hecho primero de esta demanda, condenándola a la elevación a público del contrato de compraventa suscrito entre GOYA 9000 S.A. y la demandada con fecha 7 de julio de 2.008, sobre la finca mencionada, con e pago del total del precio de la compraventa y el IVA correspondiente en el momento de la firma de la escritura pública y, para el caso de que la demanda se niegue a ello, se procederá a la elevación de la escritura pública judicialmente, con el pago del total del precio de la compraventa y el IVA correspondiente en el momento de la formalización judicial de la escritura pública, siendo todos los gastos y tasas a costas de la demandada del precio total a abonar por la compraventa habrá que deducir los 20.000 euros ya cobrados por la demandante mediante la ejecución del aval. Procede la condena de la demandada al abono de los intereses legales desde la fecha de la interpelación judicial más las costas procesales causadas."

SEGUNDO.- Notificada dicha sentencia a las partes por la representación procesal de DISTRIBUCIONES DE ALIMENTACION PARA GRANDES EMPRESAS S.A.U. ( DAGESA) se interpuso contra la misma recurso de apelación, y dándose traslado a la parte contraria se opuso al recurso, remitiéndose las actuaciones a esta Sección Quinta de la Audiencia, previo emplazamiento de las partes.

TERCERO.- Recibidos los Autos (1 tomo 567 folios junto con 1 CD de la grabación de la vista), y una vez personadas las partes, se formó el correspondiente Rollo de Apelación con el número ya indicado.

No habiendo solicitado prueba, y no considerando necesaria la celebración de vista, se señaló para deliberación, votación y fallo el día 6 de marzo de 2012

CUARTO.- En la tramitación de estos autos se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan los de la resolución recurrida en tanto no se oponen a los de la presente resolución y;

PRIMERO .- DISTRIBUIDORES DE ALIMENTACIÓN PARA GRANDES EMPRESAS SAU (DAGESAU) recurre la sentencia que estima la demanda que GOYA 900 SA interpuso contra ella para exigir el cumplimiento del contrato privado de compraventa que suscribieron el día 7-7-2008, y que tenía por objeto la parcela T11 del sector 89/3 del suelo urbanizable no delimitado del plan de ordenación urbana de Zaragoza, de una superficie de 5.349'55 m2 y un precio de 4.200.000 € IVA incluido, que seria pagado en su totalidad en el momento de la elevación a público del contrato, lo que tendría lugar en un plazo máximo de 30 días a contar desde la entrega por la vendedora a la compradora de la nota simple acreditativa de que la finca se hallaba inscrita a su nombre en el Registro de la Propiedad.

La pretensión de cumplimiento ejercitada se extiende a las condenas a 1) recibir y suscribir la trasmisión de la finca; 2) elevar a público del contrato; y 3) pagar los intereses a partir del momento en que se debió elevar el contrato a público y pagar el precio.

En síntesis, la demanda afirma, además de la existencia del contrato, que en él se pactó como condición suspensiva en su estipulación primera 1 que la entrada en vigor del mismo y la eficacia de las obligaciones pactadas entre las partes quedaba en suspenso hasta la aprobación definitiva del proyecto de urbanización y entrega a la compradora de la nota simple de la parcela, que la aprobación del plan tuvo lugar el día 24 de julio de 2008, publicado en el BOP de 1-9-2008, y que la inscripción de la parcela a su favor se produjo el día 12-12-2008, lo que comunicó a la demandada el día 19-12-2008, y que sin embargo, pese al cumplimiento de la condición, la demandada no cumplió el contrato, sino que pretende desligarse de él, según le comunicó mediante requerimiento notarial de 24-7-2009.

La apoyatura jurídica de la demanda se constreñía a las normas generales de las obligaciones y los contratos, la doctrina de los actos propios y art. 7 CC , en cuanto proscribe el abuso de derecho.

Por su parte, la demandada sostiene que comunicó verbalmente a la demandada la cancelación de proyecto de instalación de un supermercado y una gasolinera que se proponía construir y explotar en la parcela en una reunión que mantuvieron el día 12-12-200, antes de que se hubiere cumplido la condición pactada, en tanto que la parcela todavía no se hallaba inscrita a favor de la vendedora, debido a que no podía afrontar la ejecución de su proyecto por la situación existente de crisis que había explotado recientemente, y por el retraso en la ejecución del proyecto de urbanización del sector (ACOSUR) debido a dicha crisis, lo que impedían que se cumplieran las expectativas de un rápido asentamiento de población en la zona.

Además, y complementariamente a tal alegato, la demanda sostiene que la estipulación cuarta del contrato imponía al comprador la entrega de un aval por importe de 20.000 € al comprador a la firma del contrato privado, y que tal estipulación implica que la compradora puede desligarse del contrato una vez ejecutado el aval, como así hizo la actora el 19-7-2009.

Finalmente, sostiene la demanda que la alteración de las circunstancias derivadas de la profunda crisis económica y del retraso en el desarrollo urbanístico de la zona implica una alteración de circunstancias tal que permite la aplicación de la doctrina rebus sic stantibus, con la consiguiente moderación de los términos contractuales en cuanto al pago del precio.

Consecuentemente con tal planteamiento, la demanda solicita la desestimación íntegra de la demanda como petición principal, y como petición subsidiaria que el tribunal modifique las condiciones contractuales a fin de pueda afrontar el cumplimiento del contrato condiciones más favorables, que en ningún caso podrían más gravosas que las ofrecidas por la actora en el curso de las negociaciones entabladas para evitar el ligio y que constan en el documento nº 3 de la contestación; a saber, un aplazamiento en al pago y la inclusión de una opción de venta por un precio de 3.200.000 € para la adquirente a ejercitar en el último trimestre del año 2012.

El juzgador de primer grado parte de la realidad del contrato y del cumplimiento de la condición suspensiva, y sostiene que no cabe entender que el contrato otorgue la facultad de desistir unilateralmente del contrato a la compradora en el caso de que la vendedora ejecutase el aval, que tampoco entender que el contrato haya sido resuelto por las partes, y que no se dan las condiciones para que la doctrina rebus sic stantibus pueda ser aplicada. En consecuencia con todo ello da lugar a la demanda en su integridad, con condena en costas a la parte demandada.

Contra tal decisión se alza dicha parte mediante el recurso de apelación del que conocemos, en el que se afirma que resolvió el contrato antes del cumplimiento de la condición pactada, el día 12-12-2008, que concurren circunstancias de la entidad suficiente para la aplicación de la doctrina rebus sic stantibus, y que el contrato contenía la facultad de desistimiento unilateral de la compradora en el caso de ejecución del aval.

SEGUNDO .- Resolución del contrato por la compradora.

Según dispone el art. conforme a lo dispuesto en el art. 1091 CC las obligaciones que nacen de los contratos tienen fuerza de ley entre las partes, y deber cumplirse a tenor de los mismos; y según el art. 1258 CC los contratos obligan a lo pactado y a todas las consecuencias que, según su naturaleza, sean conformes a la buena fe, el uso y a la Ley, sin que la validez y el cumplimiento de los contratos puedan ser dejados al arbitrio de uno de los contratantes, según norma el art. 1256 CC .

Y tales normas son perfectamente aplicables a los contratos cuya eficacia se halle sujeta a condición suspensiva, lo que parece preciso señalar por cuanto que el recurrente parece partir del convencimiento de que pendiente la condición suspensiva pactada en la estipulación primera del contrato podía resolverlo unilateralmente, facultad que en modo alguno se halla contemplada dentro del mismo, y que es opuesta a las normas acabadas de citar, a las que cabe añadir ahora el art. 1114 CC , conforme al que la efectividad de las obligaciones condiciones dependerá exclusivamente del acontecimiento que constituya la condición, y el art. 1121 CC , que regula las facultades del acreedor para ejercitar las acciones procedentes para la conservación de su derecho mientras la condición se halle pendiente.

En cualquier caso, por más que se empeñe la recurrente, la prueba practica en modo alguno acredita que hubiere manifestado su voluntad de resolver el contrato a la vendedora, ni en su reunión de 12-12-2008, ni en la posterior de 8-6-2009, pues la misma sólo se expreso a medio del requerimiento notarial practicado el día 24-9-2009.

En efecto, las declaraciones de los que tomaron parte en dichos encuentros (D. Juan Ignacio, D. Pedro, y D. Emiliano por la parte actora, y Dª Ester, D. Ventura y Dª Idoia, por la contraria) no son coincidentes en tal punto, y de las declaraciones dadas resulta con claridad que en dichas ocasiones los emisarios de la demandada comunicaron que habían desistido de la ejecución del proyecto de instalación de las explotaciones que proyectaban al tiempo de suscribir el contrato, pero en modo alguno que tal decisión se extendiera al resolver el contrato, y de los correos electrónicos remitidos posteriormente a tales reuniones, (Doc 2 y 3 de la contestación) tampoco se deduce otra cosa, pues si no difícilmente se explica que el último de los correos ofrezca una solución que no fue aceptada, lo que determinó la presentación de la demanda.

TERCERO .- Supuesta facultad de desistimiento unilateral derivada del pacto de aval.

Conforme la estipulación cuarta del contrato, roturada "PAGO DEL PRECIO" las partes convinieron:

"DAGESAU entregará un aval por importe del VEINTEMIL EUROS (20.000 €) a la firma del presente contrato privado.

El 100% del precio más el IVA correspondiente se abonará en el momento de la suscripción del la escritura pública, lo que tendrá lugar en un plazo máximo de 30 días a contar desde el momento en que la vendedora entregue a la compradora Nota Simple acreditativa de la titularidad de la parcela.

En este momento, la vendedora devolverá a la compradora el aval entregado por ésta a la suscripción del contrato privado"

Y en el aval concertado por la compradora a tal efecto con La Caixa lee que dicha entidad avala de dicha parte:

"Solidariamente y con renuncia a los derechos de orden, excusión y división, a DISTRIBUIDORES DE ALIMENTACIÓN PARA GRANDES EMPRESAS SA ante GOYA 900 SA la suma de VEINTEMIL EUROS (20.000 €) y a contar desde esta fecha, como garantía de parte del precio suscrito entre las partes con fecha 7 de julio de 2008"

Ante la falta de atendimiento por la compradora de los requerimientos para otorgar escritura pública y cumplimiento del contrato que les remitió la vendedora los días 19-12-2008 y 22-1-2009, esta última exigió de la avalista el pago del importe comprometido el día 19 de junio, lo que fue concedido por la misma.

La recurrente pretende que tal aval implica un pacto penitencial, de modo que la ejecución del aval implicaría un reconocimiento de su facultadad de apartarse unilateralmente del contrato, a cuyo fin cita el art. 1454 CC .

Pues bien la mera lectura del contrato, así como del acto complementario de aval, evidencia que no puede entenderse que se trata de un pacto penitencial en virtud del cuál la vendedora pudiera desistir del contrato perdiendo la suma avalada.

En efecto, los términos de la cláusula literalmente interpretada conforme a la regla principal de interpretación de los contratos contenida en el art. 1281 CC no conducen al sentido que se pretende en el recurso, pues nada dice acerca de la supuesta facultad de desistimiento, y se establece en sede de regulación del pago del precio. Tampoco la regla de interpretación establecida en el art. 1282 CC apoya la tesis de la compradora, en tanto que el aval otorgado en cumplimiento del contrato menciona expresamente su función de garantía del pago del precio. Si a todo ello añadimos que el art. 1454 CC ha sido interpretado por la jurisprudencia en el sentido de entender que las arras son confirmatorias si otra cosa no resulta claramente del contrato, y que para que se les pueda atribuir función penitencial es preciso que tal voluntad contractual conste de forma clara, precisa y rotunda ( STS 31-12-1998 ).

CUARTO .- Aplicación del la doctrina rebus sic stantitbus como fundamento de la petición subsidiaria de moderación de los términos del contrato para la compradora.

Es cierto que por la aplicación de la cláusula implícita "rebus sic stantibus" cabe la posibilidad de que, aunque en casos excepcionales y con gran cautela, por la alteración que ello puede suponer del principio «pacta sunt servanda» y del de seguridad jurídica, pueda el órgano jurisdiccional, atendidas las circunstancias particulares de cada caso concreto, llevar a efecto una modificación (no la extinción o resolución) del vínculo obligacional, por defecto o alteración de la base negocial y haber sido roto el equilibrio de las prestaciones, siempre que concurran los requisitos siguientes:

a) alteración completamente extraordinaria de las circunstancias en el momento de cumplir el contrato en relación con las concurrentes al tiempo de su celebración;

b) una desproporción inusitada o exorbitante entre las prestaciones de las partes contratantes, que rompan el equilibrio entre dichas prestaciones; y

c) que todo ello acontezca por la sobreviniencia de circunstancias radicalmente imprevisibles

Y así sido reconocido entre otras en la STS núm. 129/2001 de 20 febrero .

La cautela con que ha de ser aplicada la doctrina que se indica, de aplicación natural a los contratos de tracto sucesivo, es mayor si cabe en los de tracto único, como es el contrato de compraventa de que se trata, a cuyo efecto puede ser citada la STS nº 1048/2000, de 15 de noviembre que señala.

"Finalmente, el contrato de compraventa celebrado entre las partes constituye un contrato de tracto único , que había sido cumplido de adverso y que no requería sino el pago del precio por la hoy recurrente y en esta clase de contratos la pretendida cláusula «rebus sic stantibus» es de aplicación aún más excepcional que en las de tracto sucesivo, como ha señalado la sentencia de esta Sala de 10 de febrero de 1997 .Se trata en definitiva de un normal «periculum emptoris» y no incardinable en la referida cláusula."

Pues bien en el caso se alega como alteración de circunstancias la crisis económica en que nos hallamos inmersos, sobre cuya fecha de comienzo nada ha sido acreditado con precisión más allá de la particular opinión de las partes o de los testigos por ellos presentados o del perito Sr. Llombart, cuya pericia no tenía por objeto tal extremo, pero de la que cabe concluir que tuvo lugar entre los años 2007 y 2008, que habría menguado su capacidad financiera hasta hacer imposible el pago del precio de la compra en el tiempo pactado, a cuyo efecto se practicó la pericial evacuada por Sr. Ismael , así como el retraso producido en el desarrollo urbanístico del sector ARCOSUR en el que se halla la parcela, a cuyo efecto se llamó como testigo al gerente de la junta de compensación D. Nicolas , lo que habría trastocado las expectativas comerciales puestas por la compradora en su operación.

Por lo que se refiere a este último extremo, es cierto que cabe apreciar un cierto retraso en la ejecución del plan de urbanización del sector, pero de las declaraciones de los testigos llamados por la demandada, empleadas relevantes de ella como encargadas bien de su asesoría jurídica, caso de Dª Ester, o de su expansión comercial, casos de D.Ventura, y especialmente Dª Idoia, cabe concluir que éste retraso no fue determinante de la cancelación del proyecto que animó a la compradora, sino que ello obedeció a intensos problemas de tesorería que para ella derivaron de la operación de compra una empresa de la competencia, de tal modo que no solo paralizaron el proyecto de que se trata, sino otros setenta en toda España, resultado de un cambio radical en su politica de expansión, y tal efecto es de señalar la expresión de la última de las testigos, quien manifiesta que en plena expansión de la empresa en julio de 2008, fechas en que el contrato fue concluido, recibió órdenes de parar en seco todas las operaciones en marcha, y que la de autos fue una de las primeramente paradas porque no había habido entrega de dinero todavía.

Por lo que se refiere a la crisis económica, es de señalar que la operación tuvo lugar cuando según resulta de la prueba ya había comenzado, y que en cualquier caso golpeó por igual a ambos contratantes, como pone de manifiesto que la vendedora ha sido declarada en concurso, y que una de las causas del concurso obedece precisamente al incumplimiento del contrato de autos por la demandada, que impidió que la vendedora pudiera llevar a buen fin sus planes de financiación (declaración del testigo D. Emiliano), de ahí que no puede ser sostenido que tal acaecimiento haya supuesto un desequilibrio de contraprestaciones. Por el contrario, lo que se deduce de lo actuado es que la compradora pretende desligarse del contrato precisamente para ponerse a salvo de los efectos de la repetida crisis económica.

Por todo lo dicho, compartimos el criterios sostenido en la sentencia de primer grado, según la que no es aplicación al caso la doctrina a que se refiere el recurso por no darse los requisitos exigidos para ella, en especial, la de total imprevisibilidad, dada la fecha en que el contrato fue concertado, a mediados de 2008, y la inexistencia de una absoluta desproporción de contraprestaciones, por más que por el conjunto de circunstancias que dejan señaladas, no todas ajenas a la recurrente, se hubieren frustrado las expectativas que puso en su proyecto de expansión comercial, las cuales, no nos parece ocioso señalarlo, son totalmente silenciadas en el contrato.

QUINTO .- Las costas de esta alzada se rigen por el art. 398 LEC y el depósito para recurrir por la DA 15 LOPJ .

VISTOS los artículos citados y demás de pertinente y general aplicación.

Fallo

Desestimar el recurso de apelación formulado contra la sentencia de fecha 18-11-2011 dictada por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 10 en los autos nº 1814/2009, que confirmamos.

Imponemos las costas de este recurso, así como la pérdida del depósito constituido para recurrir, al que se dará el destino legal, a la apelante.

Contra la presente resolución cabe recurso de casación y de infracción procesal, si es interpuesto conjuntamente con aquél ante esta Sala en plazo de veinte días , del que conocerá el Tribunal competente, debiendo el recurrente al presentar el escrito de interposición acreditar haber efectuado un depósito de 50 euros para cada recurso en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones de esta Sección (nº 4887) en la Sucursal 8005 de Banesto, en la calle Torrenueva, 3 de esta ciudad, debiendo indicar en el recuadro Concepto en que se realiza: 04 Civil-Extraordinario por infracción procesal y 06 Civil-Casación, y sin cuya constitución no serán admitidos a trámite.

Remítanse las actuaciones al Juzgado de procedencia, junto con testimonio de la presente, para su ejecución y cumplimiento.

Así, por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá testimonio al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.