Sentencia Civil Nº 17/2006, Audiencia Provincial de Murcia, Sección 4, Rec 288/2005 de 12 de Enero de 2006

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 4

MURCIA

SENTENCIA: 00017/2006

AUDIENCIA PROVINCIAL

SECCION CUARTA

MURCIA

Rollo Apelación Civil

nº.288/05

Iltmos. Sres.:

D. Carlos Moreno Millán

Presidente

D. Juan Antonio Jover Coy

D. Jaime Giménez Llamas

Magistrados

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S E N T E N C I A Nº 17

En la ciudad de Murcia, a doce de enero de dos mil seis.

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La Sección Cuarta de esta Audiencia Provincial ha visto en grado de apelación los autos de Juicio Ordinario procedentes del Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Murcia y seguidos ante el mismo con el nº 238/05, -rollo nº 288/05-, entre las partes, actora, D. Juan Miguel, mayor de edad, casado, vecino de Murcia, con domicilio en CALLE000 nº NUM000, con D.N.I. nº NUM001, representado por el Procurador Sr. Hernández Foulquié y dirigido por la Letrada Sra. Marín Ayala; y demandada TENBI, S.L., con domicilio social en Murcia, calle Doctor Tapia Sanz nº 3, con C.I.F. nº B-30061964, representada por el Procurador Sr. Jiménez Cervantes Nicolás y dirigida por el Letrado Sr. Sánchez Martínez. Versando sobre acción de cumplimiento de contrato de opción de compra.

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Los referidos autos penden ante esta Audiencia Provincial en virtud de recurso de apelación interpuesto por TENBI, S.L., contra la sentencia de 16 de mayo de 2005, dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Murcia ; siendo ponente el Iltmo. Sr. Magistrado D. Juan Antonio Jover Coy, que expresa el parecer de la Sala.

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Antecedentes

Primero.- La expresada resolución contiene el siguiente fallo:

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"Que estimando parcialmente la demanda interpuesta por el Procurador José-Augusto Hernández Foulquié en nombre y representación de Juan Miguel, se efectúan los siguientes pronunciamientos:

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1.- Se declara que el derecho de opción de compra concedido a Juan Miguel en el contrato suscrito con la demandada TENBI, S.L. comprende la vivienda y trastero sitos en el piso séptimo A del edificio Residencial La Verdad, Bloque I, condenando a la demandada a estar y pasar por esta declaración.

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2.- Se declara ejercitado el derecho de opción de compra concedido a Juan Miguel respecto de la vivienda y del trastero, condenando a la mercantil TENBI, S.L. a estar y pasar por esta declaración.

3.- Se condena a la mercantil TENBI, S.L. a otorgar a favor del demandante la correspondiente escritura pública de compraventa, con simultáneo abono por éste del precio de DOSCIENTOS VEINTISEIS MIL SEISCIENTOS NOVENTA Y SIETE EUROS Y CINCUENTA Y DOS CENTIMOS DE EURO (226.697,52 euros), con obligación del demandante de hacer pago de los gastos de la compraventa y del 50% del impuesto de Plusvalía.

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4.- Se absuelve a la demandada TENBI, S.L. del pago de las cantidades abonadas por el actor en concepto de renta desde el mes de marzo del año en curso.

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5.- Cada parte abonará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad".

Segundo.- Contra dicha sentencia interpuso TENBI, S.L., recurso de apelación, que tras tenerse por preparado fue formalizado conforme a lo dispuesto en los artículos 458 y siguientes de la Ley de Enjuic. Civil .

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Tercero.- Seguidamente se remitieron las actuaciones a esta Audiencia Provincial, donde se formó el correspondiente rollo, con el nº 288/05, y se señaló el 12 de enero de 2006 para que tuviera lugar la votación y fallo del recurso, tras lo cual quedó éste visto para sentencia.

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Cuarto.- En la tramitación de este recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan los de la sentencia apelada.

Primero.- D. Juan Miguel interpuso demanda de Juicio Ordinario solicitanto que se declarara que el derecho de opción de compra que se concedió al demandante en el contrato de 1 de octubre de 2001 comprendía tanto la vivienda como el garaje y trastero objeto del mismo, condenando a la demanda a estar y pasar por tal declaración, y que se declarara ejercitado por el actor el derecho de opción de compra concedido en dicho contrato, y perfeccionada la compraventa de los inmuebles comprendidos. Igualmente solicitó D. Juan Miguel que se condenara a TENBI, S.L., a otorgar en favor del actor la correspondiente escritura de compraventa, con simultáneo abono del precio pactado de 225.337,34 euros, con obligación del comprador de hacer frente a los gastos de la compraventa y al 50% del impuesto de Plus Valía cuando se liquidaran por los organismos o entidades correspondientes.

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Finalmente solicitaba el actor que se condenara a TENBI, S.L., a reintegrarle todas las cantidades abonadas en concepto de renta durante este proceso, desde marzo de 2005.

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Exponía la representación del actor que éste y TENBI, S.L., habían suscrito el 16 de enero de 1996 un contrato de arrendamiento con derecho de opción de compra sobre la vivienda, cochera y trastero pertenecientes a esa mercantil, situados en el edificio Residencial La Verdad, bloque I de Murcia. El arrendamiento se pactó por seis años y una renta mensual de 100.000 ptas, que se actualizaría de acuerdo con el I.P.C.

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Y en la estipulación décima, la arrendadora concedía al arrendatario el derecho de opción de compra de los bienes arrendados por un precio global de 28 millones de pesetas, que se actualizaría cada año de acuerdo con el I.P.C.

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El 1 de octubre de 2001 se reunieron las partes para suscribir un contrato sustancialmente idéntico al de 1996, estipulándose una renta mensual de 690 euros y como precio de compraventa, para el caso de ejercitar la opción, la suma de 200.000 euros, que se actualizaría cada año conforme al I.P.C. incrementado en un punto. Los gastos de la compraventa serían por cuenta del comprador, y los gastos de plusvalía por mitad entre comprador y vendedor.

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El arrendador decidió ejercitar el derecho de opción de compra el 14 de enero de 2005 y la demandada se negó.

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El Juzgado de Primera Instancia dictó sentencia estimando en parte la demanda y declaró que el derecho de opción de compra comprendía la vivienda y el trastero sitos en el piso 7º A del edificio Residencial La Verdad, Bloque I y declaró igualmente ejercitado dicho derecho, condenando a TENBI, S.L., a otorgar la correspondiente escritura pública de compraventa, con simultáneo abono de 226.697,52 euros, con obligación del demandante de hacer pago de los gastos de la compraventa y del 50% del impuesto de Plusvalía.Y se absolvió a TENBI, S.L., del pago de las cantidades abonadas por el actor en concepto de renta desde marzo de 2005.

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Consideró el Juzgado que se había acreditado la existencia del derecho de opción de compra y que D. Juan Miguel lo había ejercitado en el plazo acordado, habiendo puesto a disposición de la arrendadora vendedora un cheque bancario nominativo a favor de TENBI, S.L., por importe de 222.337,34 euros, más 3.000 euros en efectivo metálico.

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En cuanto al objeto de la opción, aunque en el contrato se dijera la vivienda, se incluyó por el Juzgado el trastero, al ser un anejo inseparable de la vivienda, de acuerdo con la descripción de la finca registral nº NUM002 del Registro de la Propiedad de Murcia nº 1, debiendo seguir el destino de la vivienda en cuanto a su titular, lo cual no procedía respecto al garaje.

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Y en relación con el pago o consignación del precio de la opción al tiempo de ejercitarse, se entendió acreditado mediante el documento notarial aportado con el número 13 de la demanda, precisando que la cantidad exigible era la de 226.697,52 euros, y si no se otorgó escritura con recepción del precio fue porque TENBI, S.L., lo impidió.

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Segundo.- El recurso de apelación interpuesto por TENBI, S.L., se basa en primer lugar en la existencia de un supuesto error en la sentencia al considerarse bien ejercitada la opción de compra, porque la comunicación del ejercicio de dicha opción se hizo alterando las condiciones establecidas entre las partes.

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Según la representación de la apelante no podía considerarse bien ejercitada la opción de compra al no pagarse el precio establecido (226.697,52 euros) y pretender el comprador la inclusión de elementos no referidos en el contrato.

En cuanto a la inclusión en el contrato de compraventa del trastero, debe considerarse acertada la conclusión del Juzgado de Primera Instancia, porque constituye anejo inseparable de la vivienda, no puede tener un destino al margen de la misma y debe considerarse incluído en el término vivienda. Por lo que debe rechazarse la pretensión en sentido contrario de la apelante.

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Y en cuanto al precio, se reconoce que el arrendatario que pretendía ejercitar la opción puso a disposición de la propietaria la cantidad de 225.337,34 euros, frente a los 226.697,52 euros referidos por el apelante y recogidos por la Juez de Primera Instancia en el fallo de la sentencia apelada. Dicha diferencia da lugar a que el comprador deba subsanarla, pero nunca lleva consigo la ineficacia del contrato de opción de compra, como parece pretender la apelante al solicitar la desestimación total de la demanda.

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Lo único que puede exigir el propietario es que se le pague el precio pactado, sin que tenga derecho a impedir que el comprador que ejercita el derecho de opción obtenga dicho precio mediante la constitución de un préstamo hipotecario sobre la misma finca.

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Frente a ello, la mercantil demandada no acudió a la Notaria, donde se le iba a pagar el precio de la compraventa, el 25 de febrero de 2005, lo que pone de manifiesto su voluntad contraria al cumplimiento del contrato celebrado con D. Juan Miguel.

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La segunda alegación de la apelante se refiere a la existencia de error en la interpretación del objeto del contrato al incluir el trastero.

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Dicha cuestión ha sido tratada con anterioridad y resuelta conforme a lo recogido en la sentencia de instancia, por ser la interpretación más lógica, tanto desde el punto de vista jurídico, como desde el punto de vista registral, debiéndose tener en cuenta además que el artículo 10-2, apartado segundo, de la Ley 26/1984 General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios , dispone que las dudas en la interpretación de las claúsulas, condiciones o estipulaciones de carácter general de los contratos, se resolverán en contra de quien las haya redactado.

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Tercero.- De acuerdo con lo dispuesto en el artículo 398 en relación con el 394 de la Ley de Enjuic. Civil procede imponer a la apelante el pago de las costas de esta alzada.

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Vistos los artículos citados, sus concordantes y demás de general y pertinente aplicación.

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En nombre de S.M. el Rey :

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Fallo

que desestimando el recurso de apelación interpuesto por TENBI, S.L., representada por el Procurador Sr. Jiménez Cervantes Nicolás, contra la sentencia de 16 de mayo de 2005, dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Murcia en autos de Juicio Ordinario nº 238/05 de los que dimana este rollo, -nº 288/05-, debemos confirmar y confirmamos dicha resolución, imponiendo a la apelante el pago de las costas de esta alzada.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se llevará certificación al rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN: En la misma fecha fue leída y publicada la anterior resolución por el Ilmo. Sr/a. Magistrado que la dictó, celebrando Audiencia Pública. Doy fe.

DILIGENCIA: Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.