Sentencia Civil Nº 173/2010, Audiencia Provincial de Baleares, Sección 3, Rec 129/2010 de 29 de Abril de 2010

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 3

PALMA DE MALLORCA

SENTENCIA: 00173/2010

Rollo: RECURSO DE APELACION 0000129 /2010

S E N T E N C I A Nº 173

ILMOS. SRES.

PRESIDENTE:

DON CARLOS GOMEZ MARTINEZ

MAGISTRADOS:

DON GUILLERMO ROSSELLO LLANERAS

DOÑA CATALINA MORAGUES VIDAL

En PALMA DE MALLORCA, a veintinueve de Abril de dos mil diez.

VISTOS por la Sección Tercera de esta Audiencia Provincial, en grado de apelación, los presentes autos de juicio Verbal, seguidos ante el Juzgado de 1ª Instancia nº 1 de Palma, bajo el número 1153/09, Rollo de Sala numero 129/10, entre partes, de una como actor-apelante don Bartolomé , representado por el Procurador don Francisco Barceló Obrador y asistido del Letrado don Joseph Masot Tejedor, de otra, como demandadas-apeladas doña María Purificación y doña Erica , representados por la Procuradora doña Marta Font Jaume y asistidos del Letrado don José Leal Feito.

ES PONENTE la Ilma. Sra. Magistrada Doña CATALINA MORAGUES VIDAL.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el/la Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a Juez del Juzgado de 1ª Instancia, se dictó sentencia en fecha 9 de noviembre de 2009 , cuyo Fallo es del tenor literal siguiente: "Estimar parcialmente la demanda interpuesta por el Procurador don Francisco Barceló Obrador, actuando en nombre y representación de Bartolomé . Declaro la resolución del contrato de arrendamiento concertado entre las partes, condenando a la parte demandada, María Purificación y Erica , a desalojar la finca arrendada sita en la calle Punta Estancia, local 4 y 5 y mitad 6 en Cala Estancia de Can Pastilla de Palma de Mallorca y dejarla a disposición del actor, con apercibimiento de ser lanzado, si no lo hiciera de forma voluntaria, en la fecha establecida en el auto de admisión de demanda, 14 de diciembre de 2009 a las 11.15 horas. Desestimo la pretensión de condena al pago de las rentas vencidas y las que vayan devengándose hasta entrega de la posesión, sin hacer imposición de costas causadas".

SEGUNDO.- Contra la expresada sentencia, y por la representación de la parte actora, se interpuso recurso de apelación, que fue admitido y seguido el recurso por sus trámites se señaló para votación y fallo 29 de abril de 2010.

TERCERO.- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Constituye el objeto de la presente alzada la sentencia que concluye la primera instancia resolviendo estimar parcialmente la demanda interpuesta por don Bartolomé , contra doña María Purificación y doña Erica , declarando resuelto el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes el 15 de febrero de 2005, condenando a las demandadas en los exactos términos contenidos en el fallo de la meritada resolución que ha sido íntegramente trascrito en el antecedente de hecho primero de la presente resolución. Se alza contra la meritada sentencia la parte actora que solicita, de este Tribunal, su parcial revocación y el dictado de otra, en su lugar, por la que se estime íntegramente la demanda por dicha parte interpuesta y, en consecuencia, se condene a la parte demandada a abonar las rentas vencidas y las sucesivas que se vayan devengando hasta la entrega de la posesión del local arrendado, alegando en fundamento de tal pretensión revocatoria los motivos que, resumidamente, se pasan a exponer: a) el contrato de autos debe ser calificado de arrendamiento de local de negocio y no de "cesión de la explotación de una concesión administrativa", naturaleza jurídica que no ha sido objeto de discusión entre las partes; b) el arrendador ha cumplido con su obligación de mantener en la posesión pacífica del local a las arrendatarias, habida cuenta de que: el local había sido explotado con anterioridad, siendo que el derecho de las arrendatarias deriva de un previo traspaso y, en momento alguno, el arrendador se comprometió a conseguir las pertinentes licencias administrativas; c) las arrendatarias han permanecido en la posesión del local y, en consecuencia, no existe incumplimiento del arrendador que le impida reclamar las rentas del arrendamiento pues, si bien es cierto que nos hallamos ante un supuesto de imposibilidad sobrevenida de cumplimiento contractual, tal situación no es imputable al arrendador.

La parte demandada hoy apelada se opone al recurso interpuesto de adverso y solicita la confirmación de la sentencia apelada.

SEGUNDO.- Son hechos acreditados en autos y nos discutidos en esta alzada los siguientes:

- en fecha 15 de febrero de 2005, el Sr. Bartolomé , en calidad de titular de una concesión administrativa sita en la calle Punta Estancia, locales 4, 5 y mitad 6, en la que se halla ubicado un negocio de bar-restaurante bajo la denominación de "El Limbo", cedió los derechos derivados de dicha concesión, así como la explotación y posesión del local a las hoy demandadas, Sras. María Purificación y Erica , pactando las partes una duración contractual hasta el 30 de junio de 2018 y una renta mensual de 1.141,91 euros más el IVA correspondiente.

- en fecha 1 de agosto de 2006 se dictó el Decreto de Alcaldía nº 10704 , ordenando la paralización y clausura de la actividad por falta de licencia municipal. Solicitada dicha licencia por las arrendatarias, les fue denegada por causa de que la zona en que se ubica el local es "una zona calificada como Sistema general de Espacio Libre de zona de ocio y recreo", en la que "únicamente se permiten los usos públicos con carácter de esparcimiento y la práctica de deportes al aire libre". La meritada resolución no consta hay sido impugnada y de la misma se desprende, según la parte demandada y no discutido por la parte actora, que la actividad de bar-restaurante que venía desarrollándose no podrá ser legalizada al hallarse en una zona que no permite tal uso.

- en fecha 26 de marzo de 2008 el local fue definitivamente clausurado y precintado por la Policía Local de Palma.

- en fecha 25 de abril de 2008, las Sras. María Purificación y Erica , a través de su letrado, requirieron notarialmente al Sr. Bartolomé para que, en el plazo de 3 días, se pusiera en contacto con ellas al objeto de encontrar una solución al problema planteado, así como para que se tuviera por suspendida la obligación de pago de la renta. El citado requerimiento fue notificado personalmente al Sr. Bartolomé el día 28 de abril, sin que por el citado se procediera a contestar al mismo o a ponerse en contacto con las arrendatarias.

- el 8 de julio de 2009 tuvo entrada en el decanato de los juzgados de Palma la demanda formulada por el Sr. Bartolomé contra las Sras. María Purificación y Erica , sobre desahucio por falta de pago de la renta y reclamación de cantidad por importe de 19.974 euros, correspondiente a las rentas vencidas y no pagadas desde el mes de abril de 2008, así como las posteriores a la presentación de la demanda hasta la efectiva entrega de la posesión. En dicho escrito de demanda se hacía constar que la parte demandada no podía hacer uso de la facultad de enervación al haber procedido a enervar con anterioridad en el procedimiento de desahucio seguido ante el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Palma, nº 1001/2007, en el que recayó sentencia el 25 de enero de 2008 .

- las arrendatarias han continuado con la posesión jurídica del local, si bien éste ha permanecido clausurado y precintado, sin desarrollarse, por tanto, la actividad objeto del contrato de autos; desprendiéndose de los autos que han sido remitidos ante esta Audiencia Provincial que se ha solicitado por la parte actora la ejecución provisional de la sentencia recaída en la primera instancia, lo que así ha sido acordado por auto de 26 de febrero de 2010 , ordenando a la parte demandada el desalojo del local.

TERCERO.- Como ya se ha dicho, los hechos anteriormente relatados no son discutidos por las partes, como tampoco se discute la afirmación contenida en la sentencia apelada y que justifica la resolución contractual decretada -y no discutida en esta alzada- relativa a que, "el contrato debe resolverse porque no se ha procedido al pago y porque además se ha producido una carencia de objeto, en cuanto se trata de una cesión de una explotación que no se puede realizar". Lo que se discute por la parte actora apelante es el parecer del juzgador "a quo" relativo a que dicha parte no ha cumplido con su obligación de permitir a la parte arrendataria la posesión pacífica por cuanto el negocio no se puede explotar, por lo que "resultaría del todo desequilibrado el pago de las rentas", de ahí que el fallo de la sentencia apelada sea parcialmente estimatorio de la demanda, pues acuerda la resolución contractual pero no condena al pago de las rentas.

Comparte la Sala el parecer de la jueza "a quo" en el que justifica su fallo parcialmente estimatorio de la demanda, ya que, y contrariamente a lo afirmado por la parte actora hoy apelante, se estima por la Sala que no ha sido cumplida por el arrendador su obligación -esencial en el contrato de arrendamiento- de mantener al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento por todo el tiempo del contrato. En efecto, no se trata de que en el contrato suscrito entre las partes se contemple la obligación del arrendador de obtener la licencia de actividad, sino que es consustancial al contrato suscrito la contraprestación por parte del arrendador, a la obligación del arrendatario del pago de la renta estipulada, de mantener al arrendatario en el goce pacífico de la cosa arrendada. No puede olvidarse que, con independencia de la naturaleza jurídica del contrato, nos hallamos ante un negocio jurídico bilateral y sinalagmático, esto es generador de obligaciones recíprocas, de forma que si al arrendatario corresponde la de pagar la renta convenida, el arrendador debe, a cambio, procurarle el goce de la cosa arrendada durante todo el tiempo del contrato, obligación que se desenvuelve en tres distintas facetas, la primera consistente en la entrega del arrendatario de la cosa objeto del contrato, art. 1554.1 del Código Civil --como condición indispensable para proporcionarle el uso y disfrute de la misma--; la segunda, de conservar la cosa un estado de servir para el uso a que se destina y en consecuencia hacer en ella durante el arrendamiento las reparaciones necesarias a tal fin --art. 1554.2-y, la tercera , dirigida a mantener el arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento por todo el tiempo del contrato --art. 1554.3 del código sustantivo, como ya se ha dicho. Con independencia, por tanto, de la naturaleza jurídica del contrato suscrito, lo cierto es que el actor hoy apelante, como arrendador, venía obligado a facilitar a la arrendataria un local en perfecto estado físico y jurídico para servir al fin pretendido en el contrato, que no es otro que el de desarrollar allí una actividad de bar-restaurante con exclusión de cualquier otra.

Debe recordarse, además, que en el presente caso, el arrendador es titular de una concesión administrativa, cuyas condiciones y duración únicamente por él son conocidas ya que no consta se entregara a las arrendatarias ni se ha aportado a los autos. A lo anterior debe añadirse que comunicado de forma fehaciente al arrendador -mediante el requerimiento notarial al que ya se ha hecho referencia- las vicisitudes administrativas acaecidas y que impedían la explotación del negocio, ni siquiera contestó a dicho requerimiento, ni consta realizara actuación alguna frente a la administración que posibilitara la reapertura o clarificara en su caso la situación en que quedaba la actividad de bar-restaurante cuya explotación el actor había cedido a cambio de una renta mensual superior a los mil euros, limitándose a dar la callada por respuesta e interponer, luego de transcurrido más de un año, demanda de desahucio por falta de pago de las rentas. En tal tesitura, es el parecer de éste Tribunal, que el arrendador no ha cumplido con su obligación de mantener al arrendatario en el goce pacífico de la cosa arrendada (artículo 1445.3º del Código Civil ) pues, ésta, no se halla en condiciones de ser usada conforme al fin previsto en el contrato, resultando contrario al carácter sinalagmático del contrato pretender el pago de la renta al no existir la contraprestación que la justificaría, resultando por ello no conforme a la buena fe contractual (artículo 1258 del Código Civil ) no dar al contrato la debida efectividad para que se realice el fin propuesto, lo que exige, tal como se afirma en la Sentencia del Tribunal Supremo de 6 de marzo de 1999 , comportamiento justos, adecuados y reales. Lo decisivo, como se afirma en la sentencia de la AP de la Coruña de 30 de septiembre de 2009 , "..resulta ser la obligación legal de los arrendadores de facilitar el goce pacífico de la cosa, y que éste no fue posible al haberse denegado la licencia, por causas de distinto origen, como es el que se incluyese el local dentro de la Declaración de Zonas Saturadas del Concello. Aunque no se estableció expresamente en el contrato -en ninguno- que el local estaba al corriente en sus formalidades administrativas, las menciones a que había instalado un negocio y que se otorgaba un contrato de arrendamiento de industria para su destino a hostelería nos llevan a interpretar, como hizo la juzgadora de instancia, que el arrendador no ha cumplido con la obligación que le impone el artículo 1554.3º del Código Civil de permitir al inquilino desarrollar la actividad que es esencia del negocio arrendado, que conlleva la evitación de toda perturbación de derecho que pueda provenir incluso de cualquier comprobación de la Administración (SSTS de de 13 febrero 1989, 27 septiembre 1990, 3 noviembre 1993 y 24 enero 2002 )".

Por último, señalar que no se estima de aplicación al presente caso la sentencia dictada por la sección 5º de esta Audiencia Provincial de 11 de marzo de 1999 , reiteradamente citada en el escrito de recurso, al tratarse de un supuesto cuyas circunstancias no resultan coincidentes con las que concurren en el caso hoy sometido a la decisión de este Tribunal.

CUARTO.- La desestimación del recurso de apelación y consiguiente confirmación de la sentencia apelada conlleva, en materia de costas procesales causadas en esta alzada, su expresa imposición a la parte apelante.

Fallo

SE DESESTIMA el RECURSO de APELACION interpuesto por don Bartolomé , representado por el procurador Sr. Barceló, contra la sentencia de 9 de noviembre de 2009 dictada por la Ilma. Sra. Magistrada del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Palma , en los autos de juicio verbal sobre desahucio y reclamación de rentas de los que trae causa la presente alzada y, en consecuencia, SE CONFIRMA dicha resolución.

Se imponen a la parte apelante las costas procesales.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos

PUBLICACION.- Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el/la Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo el/la Secretario certifico.