Sentencia CIVIL Nº 177/2017, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 243/2016 de 30 de Marzo de 2017

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE

BARCELONA

SECCION Decimotercera

ROLLO Nº 243/2016 3ª

JUICIO VERBAL NÚM. 72/2015

JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 36 BARCELONA

S E N T E N C I A N ú m. 177/17

Ilmo. Sr.

D./Dª.JOAN CREMADES MORANT

En la ciudad de Barcelona, a treinta de marzo de dos mil diecisiete.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimotercera de esta Audiencia Provincial, constituida por un solo magistrado en aplicación del art. 82.2, 1º L.O.P.J . reformada por L.O. 1/2009 de 3 de noviembre, los presentes autos de Juicio verbal, número 72/2015 seguidos por el Juzgado Primera Instancia 36 Barcelona, a instancia de D/Dª. María Rosa contra D/Dª. Marcial ; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por María Rosa contra la Sentencia dictada en los mismos el día 14 de diciembre de 2015, por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.-La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: 'FALLO: Desestimo la demanda de las pretensiones de la actora más alla de aquéllas a las que la demandada se allanó y que fueron estimadas por auto de 4.9.15.'

SEGUNDO.-Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria se opuso en tiempo y forma ; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial .

TERCERO.-Se señaló para resolver el día 22 de marzo de 2017 .

CUARTO.-En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- La demanda rectora va encaminada a la obtención de un pronunciamiento por el se condene a D. Marcial a pagar a Dª María Rosa la suma de 5.562'2 €, derivadas del contrato de arrendamiento de 1.2.2011, por los conceptos de rentas impagadas (de abril y mayo y tres días de junio 2014, 1597'78 €), indemnización por resolución anticipada (1048 €) y por subarriendo parcial (1879'6 €, al no comunicarlo a la propiedad), e IBI (2036'82 €), una vez descontados los 1000 €depositados en concepto de fianza.

Ante dicha pretensión, el demandado, de un lado, consignó las sumas de 1048 € en concepto de 'rescisión anticipada' y 1597'70 € por las rentas pendientes de abril, mayo y junio, de las que detrae los 1000 € de fianza, es decir 1645'70 €, en cuya suma se allana parcialmente; ello motivó el auto de 4.9.2015 de allanamiento parcial por la referida suma, acordándose la continuación del procedimiento por el resto, y de otro, se opuso a ese resto negando el subarriendo del despacho y alegando, respecto del IBI, la prescripción.

La sentencia de instancia desestima la demanda 'más allá de aquellas a las que la demandada se allanó' (sic), sin declaración sobre las costas causadas. Frente a dicha resolución se alza la actora insistiendo en la realidad del subarriendo parcial y hasta total, sin haberlo comunicado a la propiedad, e impidiendo que ésta pudiera aumentar la renta en un 10%, así como en la reclamación del IBI, nunca abonado, con lo que, sin perjuicio del allanamiento reitera su pretensión inicial, todo ello en base a una errónea valoración de la prueba, pues, de un lado no concurren los requisitos de la renuncia - ni siquiera tácita - al IBI, reiteradamente reclamado, como mínimo, más de medio año antes de formular la demanda con una liquidación detallada de su importe, sin que hubiera prescrito el término de su reclamación ex art. 121-21 CCC, y de otro, existe un reconocimiento de la representación del demandado de haber subarrendado el local. Queda pues en tales términos planteado el debate (subarriendo del despacho y alegando, respecto del IBI, la prescripción), para cuya resolución se dispone del mismo material instructorio que en la instancia.

SEGUNDO.-Conviene partir de una serie de hechos básicos, en los cuales se hallan contestes las partes o se consideran suficientemente acreditados:

1) La realidad del contrato de arrendamiento aducido en apoyo de la demanda, sobre el despacho sito en la C/ Regàs 14, 3º, 2ª de Barcelona, propiedad de la actora, 'para el uso de despacho de arquitectura', por 5 años, pactándose para el caso de desistimiento que el arrendatario pagaría a la arrendadora el importe de una mensualidad por cada año que faltare por cumplir, y entregándose por el arrendatario la suma de 1000 € en concepto de fianza, del que, a los presentes efectos merecen destacar los siguientes extremos: a) se pacta una renta mensual de 500 € para los 12 primeros meses y, a partir de entonces, 600; no obstante lo cual, en 29.3.2012 y en 19.3.2013, las partes suscribieron dos anexos al contrato por el que las rentas serían de 470 €, entre marzo 2012 y marzo 2013, y después, 450 entre abril 2013 y marzo 2014; b) el arrendatario asume el pago del IBI; c) en caso de subarriendo parcial, lo que debía comunicarse fehacientemente a la propiedad, el arrendador tendrá derecho a elevar la renta un 10%

2) En 17.3.2014, mediante correo electrónico remitido a la administradora APISA SA, el demandado comunica a aquella que en 3.6.2014 abandonaría el local.

3) Efectivamente, la entrega de llaves en esa fecha, motivó la suscripción de un documento redactado por el administrador APISA, suscrito por el demandado en 3.6.2014, conforme al cual: a) se deja sin efecto el contrato de arrendamiento 'por expresa decisión del arrendatario', dejando el local libre a disposición de la propiedad; b) que la fianza arrendaticia de 1000 €, queda a resultas del pago de servicios, rentas y estado general del local; c) el arrendatario reconoce adeudar las rentas de abril (840'71 €), mayo (684'62 €) y los días 1,2 y 3 de junio (65'19 €), por recibos impagados así como la penalización por incumplimiento del contrato de 1000 €; todo ello supone, según las operaciones efectuadas en dicho documento 2590'52 €, a lo que se añaden 120 de IVA, 340 por escritura, y 60 € por 'burofaxes', es decir 3.110'52 €; en dicho documento no se hace ninguna referencia al IBI.

4) Consta suficientemente acreditada la intención del demandado de compartir el alquiler con otros profesionales (existencia de rótulos anunciando el alquiler de mesas de trabajo y anuncios en internet); lo que no consta es que esa intención fuese hecha efectiva ni en qué régimen, no existiendo constancia sobre la misma.

5) Existieron reclamaciones extrajudiciales por parte de la arrendadora al arrendatario (incluyendo el IBI de los ejercicios 2011 a 2014, ambos inclusive), via burofax y correos electrónicos, en 21.5.2014, 16.6.2014, 17.6.2014 y 1.7.2014 (antes y después del reconocimiento de deuda).

TERCERO.- Como se ha expuesto, consta suficientemente acreditada la intención del demandado de compartir el alquiler con otros profesionales (acta notarial y de manifestaciones, rótulos anunciando el alquiler de mesas de trabajo, anuncios de internet),

Lo que no consta mínimamente acreditada es la realidad del subarriendo y ha sido negado por el demandado; de hecho, la misma actora afirma en la demanda que nunca 'había podido constatar mediante indicios irrefutables' que llegase a concertar subarriendo alguno o que fuese utilizado por personas ajenas a la actividad profesional del demandado que abonasen por ello cantidad algunas

Cuando el abogado alude a que 'había alquilado el despacho a un arquitecto', insiste en que se trataba de colaboraciones con otros arquitectos o delineantes (alude a la expresión 'sinergias' para un proyecto común), lo que no implicaba que se pusiese en conocimiento de la actora.

CUARTO.- Ciertamente el arrendatario asumió contractualmente el pago del IBI, respecto de cuyo pago, no consta renuncia ('clara, precisa, expresa o derivada de hechos de significación unívoca') de la arrendadora, ni aquella cuestionó su importe.

Podía realizarse dicha repercusión, una vez se devengase el impuesto (cuando se conozca), y aún cuando no consta se requiriese de pago en momento alguno anterior al requerimiento de pago y no se incluyó entre los conceptos que fueron objeto de reconocimiento de renta de 3.6.2014, ni consta en los anexos de reducción de la renta, resultaba exigible al no estar prescrito, salvo el correspondiente a 2011 (ex art. 121-21 CCC), es decir, por un total de 1477'34 €, en cuyo sentido ha de estimarse el recurso, procediendo la revocación parcial de la sentencia, sin declaración sobre las costas de esta alzada.

Fallo

QUE estimando parcialmente el recurso de apelación fpormulado por Dª María Rosa , contra la sentencia dictada en los autos de que este rollo dimana, revocamos parcialmente dicha resolución en el sentido de condenar a D. Marcial a abonar a aquella la suma de 1477'34 €, manteniendo el resto de pronunciamientos de dicha resolución, sin declaración sobre las costas causadas en esta alzada.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta mi sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronuncio, mando y firmo.

PUBLICACION.-Barcelona,

Leída y publicada ha sido la anterior sentencia en el día de la fecha, por el/la Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a que la ha dictado, celebrando audiencia pública. DOY FE.