Sentencia Civil Nº 178/2014, Audiencia Provincial de Salamanca, Sección 1, Rec 152/2014 de 30 de Junio de 2014

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1SALAMANCASENTENCIA: 00178/2014

SENTENCIA NÚMERO 178/14

ILMO SR PRESIDENTE

DON JOSÉ R. GONZÁLEZ CLAVIJO

ILMOS SRES MAGISTRADOS

DON JOSÉ ANTONIO VEGA BRAVO

DOÑA MARTA SÁNCHEZ PRIETO

En la ciudad de Salamanca a treinta de Junio del año dos mil Catorce.

La Audiencia Provincial de Salamanca, ha visto en grado de apelación el Juicio Ordinario Nº 189/13 del Juzgado de Primera Instancia Nº 2 de Béjar, Rollo de Sala Nº 152/2.014; han sido partes en este recurso: como demandante apelado DON Alejandro , representado por la Procuradora Doña María del Pilar Jimeno Pérez, bajo la dirección del Letrado Don Angel Díaz Fernández y; como demandado apelante DON Balbino , representado por el Procurador Don Alfonso Rodríguez de Ocampo, bajo la dirección de la Letrada Doña Teresa Pedrero Rodríguez .

Antecedentes

1º.-El día treinta y uno de Enero de dos mil catorce, por la Ilma. Sra. Juez del Juzgado de 1ª Instancia e Instrucción Nº 2 de Béjar, se dictó sentencia en los autos de referencia que contiene el siguiente FALLO: 'Que estimando parcialmente la demanda interpuesta por D. Alejandro , asistido por el letrado D. Angel Díaz Fernández y representado por la Procuradora Dña. Mª Pilar Jimeno Pérez frente a D. Balbino , asistido por la Letrada Doña Teresa Pedrero Rodríguez, y representado por el Procurador D. Alfonso Rodríguez de Ocampo debo condenar y condeno a D. Balbino a retirar la puerta situada en la planta primera que da acceso a la vivienda del demandado situada en la planta segunda dejando totalmente libre la escalera hasta la planta NUM000 del edificio sito en la CALLE000 nº NUM001 de Candelario desestimándose el resto de pretensiones contenidas en el suplico de la demanda. Todo ello sin hacer expresa imposición de costas .'

2º.-Contra referida sentencia se interpuso recurso de apelación por la representación jurídica de la parte demandada y presentado escrito alegó como motivos del recurso: errónea valor de la prueba según lo que resulta del título constitutivo, los datos catastrales y de los testigos que declararon en el Acto del Juicio, existiendo un abuso de derecho y mala fe al haber consentido esta situación durante 10 años, haciendo las alegaciones que estimó oportunas en defensa de sus pretensiones, para terminar suplicando la revocación de la resolución recurrida, dictándose otra en la que se desestime en su totalidad la sentencia de primera instancia y así por ende la demanda interpuesta en su integridad. Dado traslado de la interposición del recurso a la contraparte, por la legal representación de ésta se presentó escrito de oposición al mismo, haciendo las alegaciones que estimó oportunas en defensa de sus pretensiones, para terminar suplicando la confirmación de la sentencia recurrida, con expresa imposición de costas a la parte apelante.

3º.-Recibidos los autos en esta Audiencia, se formó el oportuno rollo, señalándose para la votación y fallo del recurso el día veintiséis de Mayo de los corrientes, pasando los autos al Ilmo. Sr. Magistrado Ponente para dictar sentencia.

4º.-Observadas las formalidades legales.

Vistos, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Presidente DON JOSÉ R. GONZÁLEZ CLAVIJO .

Fundamentos

Primero.-Se ejercita por el demandante, como propietario de la primera planta de un inmueble, acción contra el comunero propietario de la NUM000 planta, a fin de que retiren la puerta situada en la planta primera del edificio y que da acceso a la vivienda del demandado, dejando totalmente libre la escalera del edificio hasta la terraza del mismo y dejando el paramento de la escalera en las mismas condiciones en que se encuentra en el tramo de la misma desde la planta baja hasta la planta primera, debiendo construir el muro que separa la terraza de la vivienda del demandado por cuyo paso se da acceso a la terraza del edificio, colocando su puerta de acceso y dejando libre el acceso a ésta como elemento común, reparando los desperfectos existentes en la canalización del edificio evitando la salida de agua por la lima y el desagüe existentes en el tejado del edificio, con expresa condena en costas.

La sentencia de instancia estimó parcialmente la demanda entendiendo que el demandado debe proceder a retirar la puerta situada en la planta primera que da acceso a la vivienda de su propiedad situada en la planta NUM000 , dejando totalmente libre la escalera hasta la planta NUM000 del edificio y desestimando el resto de las pretensiones contenidas en el suplico de la demanda.

Interpuesto recurso de apelación por la representación del demandado, Don Balbino , se invocan como motivos del recurso error de apreciación de la prueba respecto de la titularidad del tramo de escalera comprendido entre la planta primera y la planta segunda, entendiendo que se ha infringido lo dispuesto en la Ley de Propiedad Horizontal, toda vez que el espacio es de titularidad exclusivamente privada del demandado y, por lo tanto, tiene derecho a colocar la puerta de acceso, y en concreto este edificio, que se encuentra sobre una ladera, con viviendas y espacios a distintos niveles, existiendo una actitud contraria a la buena fe e incluso a los actos propios, por parte del actor, al haber tolerado la existencia de esa puerta durante más de 10 años, encontrándose la puerta construida durante 46 años sin objeción alguna por ninguno de los propietarios de la vivienda de la planta primera.

Segundo.-Para la correcta resolución de la controversia suscitada en este trámite de apelación se hace necesario analizar la totalidad de la cuestión planteada y la sentencia dictada por el Juez de Instancia.

El actor ejercita una pluralidad de pretensiones, íntimamente unidas en el Régimen de Propiedad Horizontal, si bien, de la demanda se deduce que más bien se trata de una comunidad ordinaria y que como consecuencia de la necesidad de proceder a la inscripción de la vivienda del actor en el Registro de la Propiedad se hizo necesario proceder a la división horizontal del edificio, siendo éste el momento en el que surge el conflicto.

Las pretensiones que se ejercitan son sustancialmente la retirada de la puerta situada en el rellano de la planta primera y que da acceso a la planta segunda del edificio, dejando por lo tanto totalmente libre la escalera entre la planta primera y segunda, permitiéndose así llegar a una terraza, a la que pretende acceder libremente el demandante, y condenando al demandado a reparar los desperfectos en la canalización del edificio.

Examinada la documentación aportada, debemos hacer especial referencia a la escritura privada de venta de 7 enero 1971, en virtud de la cual el demandado adquiere la vivienda. En la misma consta que lo que adquiere es la planta segunda, con dos cuartos laterales en la planta baja, 'mas el huerto anejo a la casa'.

Las fotografías unidas a los folios 56 y siguientes, contribuyen a aclarar la situación, sin perjuicio del reconocimiento llevado a cabo por la Juez de Instancia, y de las mismas, se puede observar que efectivamente existen importantes diferencias constructivas entre el tramo de escalera que transcurre desde la planta baja a la primera planta y el tramo que va de la primera a la segunda planta, habiéndose colocado una puerta en el rellano de la planta primera, de manera que, esa puerta es la de acceso a la vivienda del demandado, quien pretende que todo el tramo de escalera hasta llegar a la segunda planta es de su propiedad, como también lo es la terraza, jardín, o patio superior, a la que se accede desde su vivienda y respecto de la cual el actor pretende que se construya un muro que separe la terraza de la vivienda del demandado.

De dichas fotografías además se deduce la peculiar forma de construcción de Candelario, común con algunos otros pueblos de la sierra, como consecuencia de construir en ladera y además por el particular uso que se hacía de las viviendas.

En este caso, del título de adquisición de la vivienda del demandado resulta que compra una huerta aneja a la misma, huerta que se equipara a una terraza, o patio superior, puesto que en definitiva, ese espacio, se encuentra a la altura de la planta segunda de la vivienda, en un anejo, que no requiere de especial construcción, sino de su delimitación por los lados, puesto que se trata de un terreno situado a mayor altura de la calle por la que se accede al inmueble, terreno al que, precisamente por esa diferencia de altura sólo se puede acceder desde la segunda planta.

La sentencia de instancia, teniendo en cuenta la prueba practicada, y el reconocimiento judicial, llega a la conclusión de que ese, patio, jardín o huerto, es de exclusiva propiedad del demandado y, por lo tanto, desestima los apartados tercero y cuarto del Suplico de la Demanda, sin que él demandante haya interpuesto recurso alguno al respecto, lo que supone, que se aquieta con la decisión judicial, y reconoce que es espacio de exclusiva propiedad del demandado, sin perjuicio, como muy bien advierte la sentencia recurrida de que pueda estar sometido a un derecho de servidumbre en favor del resto de los comuneros, a fin de llevar a cabo reparaciones que exija al servicio del inmueble, actuaciones sobre los elementos comunes, etcétera.

Tercero.-Si ha sido admitido por el actor que ese terreno, jardín, huerto, en definitiva, espacio situado a mayor altura, es de titularidad del demandado, y por lo tanto forma parte, como anejo de la planta segunda, de alguna manera, ello también incide en la forma de distribución interior del inmueble.

Es cierto, como advierte la sentencia de Instancia, que las escaleras, en principio, son elementos comunes, en toda propiedad horizontal, y hemos advertido, en primer lugar, que no hay constancia de que este inmueble se haya constituido en ese particular régimen de propiedad, puesto que parece que el conflicto se inicia precisamente como consecuencia del intento de regularizar la situación.

Pero aún admitiendo que estuviésemos ante una Comunidad constituida en régimen de Propiedad Horizontal, según lo previsto en el artículo 396 del Código Civil , y en la Ley Especial de Propiedad Horizontal, no necesariamente el último tramo de escalera tiene que considerarse elemento común, puesto que, según el artículo citado, en relación con la Ley de Propiedad Horizontal, es cierto que las escaleras se suponen elementos comunes pero en tanto en cuanto sirven a la comunidad, es decir, a la totalidad de los propietarios, de forma directa o indirecta, cosa que en particular se da cuando el último tramo de escalera de un inmueble permite acceder a unas terrazas, tejados comunes, trasteros, espacios de instalación de antenas, maquinaria del ascensor, cuartos de limpieza, etc., lo que no impide incluso que algunos de estos elementos, como terrazas, buhardillas, áticos, puedan ser de titularidad común y de uso privativo de los propietarios del inmueble. Algo similar ocurre por ejemplo con los patios comunes de un edificio, que son de titularidad de la comunidad, pero de uso del vecino que tiene acceso directo e inmediato a dicho patio.

Si, como ocurre en el presente caso, resulta que más allá del rellano de la escalera situado en la planta primera, no hay espacio común o terreno de aprovechamiento común o conjunto por todos los titulares de las diferentes viviendas, en principio, no hay obstáculo alguno, para entender que a partir de ese punto comienza la propiedad de otro comunero, no siendo infrecuente la existencia de los llamados 'duplex', apartamentos o viviendas, de dos alturas, con frecuencia situadas en los últimos pisos del inmueble constituido en Régimen de Propiedad Horizontal, de manera que la escalera que permite el acceso de la primera a la segunda altura dentro del duplex es evidentemente de titularidad del propietario del mismo, y nunca elemento común.

Cuarto.-Si, como hemos dicho, ha quedado acreditado que la terraza o huerto es privativa del titular de la segunda planta, y el titular de la primera no ha probado suficientemente la titularidad del segundo tramo de escalera, y ni tan siquiera la constitución del inmueble en Régimen de Propiedad Horizontal, el acudir a las presunciones que establece el artículo 396 y la Ley de Propiedad Horizontal para definir los elementos comunes es un argumento endeble que decae ante el resto de la prueba practicada.

Dado que el propietario de la planta primera, en ningún caso tiene derecho a acceder al patio o huerto, sobreelevado, pues es de titularidad del propietario de la planta NUM000 , salvo el derecho de servidumbre que pueda ostentar, a fin de conservación y reparación de la totalidad del inmueble y elementos comunes, y resultando además que este estado de cosas viene prolongándose en el tiempo, desde luego, y si no al menos desde la adquisición de la vivienda por el demandado el 7 enero 1971, sí al menos desde el 30 agosto 2002, fecha en que Don Isidro y su esposa Doña Modesta venden la vivienda de la planta NUM002 al actor Don Alejandro , debe estimarse el recurso.

Quinto.-Por todo ello, procede estimar el recurso de apelación, lo que supone la desestimación de la demanda respecto de los apartados a) y b) del Suplico de la misma, pero, sin embargo, respecto de la condena en costas a la parte actora, hay que advertir que, la cuestión plantea dudas de hecho y de derecho, habiendo sido necesario que ambas partes hubieran practicado una prueba más completa respecto de sus argumentos y pretensiones, por lo que no ha lugar a imponer al actor las costas en Primera Instancia y sin hacer pronunciamiento en cuanto a las costas de esta apelación.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y en virtud de los poderes constitucionalmente conferidos por el pueblo español.

Fallo

Que estimando el recurso de apelación interpuesto por la representación de DON Balbino , debemos revocar la sentencia de instancia de 31 de enero de 2014 , desestimando la demanda interpuesta por el actor y absolviendo al demandado Don Balbino , sin hacer imposición de costas al actor en Primera Instancia y sin hacer pronunciamiento en cuanto a las costas de esta apelación.

Notifíquese la presente a las partes en legal forma y remítase testimonio de la misma, junto con los autos de su razón al Juzgado de procedencia para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.