Sentencia Civil Nº 181/2010, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 10, Rec 789/2009 de 05 de Abril de 2010

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 10

MADRID

SENTENCIA: 00181/2010

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE MADRID

Sección 10

1280A

C/ FERRAZ 41

Tfno.: 914933847-48-918-16 Fax: 914933916

N.I.G. 28000 1 7012785 /2009

Rollo: RECURSO DE APELACION 789 /2009

Autos: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 1807 /2007

Órgano Procedencia: JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 42 de MADRID

De: Martina

Procurador: ESMERALDA GONZALEZ DEL RIO

Contra: Candido

Procurador: BEATRIZ MARIA GONZALEZ RIVERO

Ponente: MARIA ISABEL FERNÁNDEZ DEL PRADO

SENTENCIA

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. ÁNGEL VICENTE ILLESCAS RUS

DªMARIA ISABEL FERNÁNDEZ DEL PRADO

DªMª JOSEFA RUIZ MARÍN

En MADRID , a cinco de abril de dos mil diez .

La Sección Décima de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos nº 1807/2007, procedentes del Juzgado de 1ª Instancia nº 42 de MADRID, seguidos entre partes, de una, como apelante DÑA Martina , representado por el Procurador DOÑA ESMERALDA GONZÁLEZ GARCÍA DEL RÍO y defendido por Letrado, y de otra como apelado, DON Candido , representado por el Procurador BEATRIZ GONZÁLEZ RIVERO y defendido por Letrado, seguidos por el trámite de ORDINARIO.

VISTO, siendo Magistrado Ponente el Ilmo.Sr. MARIA ISABEL FERNÁNDEZ DEL PRADO.

Antecedentes

La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 42, en fecha 31 DE JULIO DE 2009, se dictó sentencia , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente:

FALLO:

"Que, desestimando la demanda presentada por Martina contra Candido , todos ellos con la representación y asistencia ya citadas, 1º.- debo absolver y absuelvo al demandado de las pretensiones deducidas en su contra. 2º.- Debo imponer e impongo el pago de las costas del procedimiento a la demandante."

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandante. Admitido el recurso de apelación en ambos efectos, se dio traslado del mismo a la parte apelada. Elevándose los autos ante esta Sección, para resolver el recurso.

TERCERO.- Por providencia de esta Sección, de fecha 10 de febrero de 2010, se acordó que no era necesaria la celebración de vista pública, quedando en turno de señalamiento para la correspondiente deliberación, votación y fallo, turno que se ha cumplido el día 23 de marzo de 2010.

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- En fecha 29 de junio de 2.006, se celebró contrato privado de compraventa entre D. Candido , como vendedor, y Doña Martina y D. Alberto , como compradores, teniendo por objeto "la finca sita en DIRECCION000 NUM000 de Madrid, parcela nº NUM001 , con una superficie de 157,50 m2 de perímetro rectangular, encontrándose construida sobre dicha parcela una vivienda unifamiliar que consta de semisótano, planta baja, planta primera y planta cubierta"; siendo transmitida libre de cargas, gravámenes e impuestos, si bien, se indica que en ese momento tenía una hipoteca a favor de "Bankinter, S.A."; estableciéndose un precio de 601.000 ?.

Las partes acordaron que la compraventa se formalizaría en escritura pública antes del 30 de junio de 2.007, pero llegada la fecha no se otorgó dicha escritura pública, considerando la compradora que ha sido debido al incumplimiento por parte del vendedor, por ello interpone la demanda iniciadora del procedimiento que nos ocupa, interesando que se declare dicho incumplimiento y que se le condene al abono de 120.000 ? más los intereses devengados desde la fecha de presentación de la demanda.

La sentencia de instancia desestima la demanda, habiéndose interpuesto contra la misma recurso de apelación, que es objeto de la presente resolución.

SEGUNDO.- El recurso de apelación gira en torno a tres puntos clave, referentes a la descripción del objeto de la venta, a las cargas y gravámenes del mismo y al plazo para el otorgamiento de la escritura pública de compraventa, considerando la parte recurrente que de todo ello deriva un claro incumplimiento por parte del vendedor.

Procedemos a abordar en el presente fundamento la cuestión litigiosa que afecta a la descripción de la finca objeto de venta, a cuyo efecto hemos de partir de lo dispuesto en el artículo 1.445 C. Civil , según el cual "Por el contrato de compra y venta uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo que lo represente", debiendo determinarse y fijarse claramente el objeto cuya propiedad se transmite; apareciendo especificado en el exponendo I del documento nº 4 aportado con la demanda, en el cual se describe el inmueble en los términos indicados al principio del fundamento precedente y además se especifica su ubicación en el Registro de la Propiedad, proporcionando los siguientes datos: "Registro de la Propiedad nº 11 de Madrid, finca NUM002 , tomo NUM003 , libro NUM004 , folio NUM005 , inscripción NUM006 ". Remitiéndonos a la nota simple informativa del Registro (documento nº 6 de la demanda), observamos que en la misma se indica la cabida de la finca y su ubicación, que coinciden plenamente con los datos reflejados en el contrato privado de compraventa, sin apreciarse la disparidad pretendida en la demanda, puesto que puede identificarse plenamente el objeto de la compraventa al citar los datos registrales; en definitiva, entendemos que la parte compradora tenía pleno conocimiento del objeto que adquiría no generándose duda alguna al respecto.

No obstante, teniendo en cuenta que la recurrente considera que la disparidad entre el contrato de compraventa y el Registro de la Propiedad en lo referente a la identificación del objeto constituye una manifestación del incumplimiento por parte del vendedor, hemos de acudir a la sentencia del Tribunal Supremo de 4 de abril de 2.005 , según la cual "los compradores no sólo tienen las acciones protectoras de los vicios ocultos, sino también las que nacen del incumplimiento o anómalo cumplimiento del contrato (STS de 3 de abril de 2.002 y las que cita), cuando es evidente que los defectos que hacen inhabitable el inmueble adquirido no son meras imperfecciones que no lo impiden sino que frustran la finalidad perseguida por la compraventa, según ha declarado reiteradamente esta Sala (entre otras, SSTS de 6 de marzo de 1.985 y 6 de abril de 1.989). Nos encontramos, pues, ante una prestación de objeto distinto y no ante simples vicios de la cosa, toda vez que la doctrina jurisprudencial ha entendido que se está en presencia de entrega de cosa diversa o "aliud pro alio" cuando existe pleno incumplimiento por inhabilidad del objeto y consiguiente insatisfacción del comprador, al ser aquél impropio para el fin que se destina, lo que se permite acudir a la protección dispensada en los arts. 1.124 y 1.101 del Código Civil (aparte de otras, SSTS de 30 de noviembre de 1.978, 25 de abril de 1.973, 21 de abril de 1.976, 20 de diciembre de 1.977 y 23 de marzo de 1.982 ), pues, como puntualiza la sentencia de 20 de febrero de 1.984 , la ineptitud del objeto para el uso a que debía ser destinado significa incumplimiento del contrato y no vicio redhibitorio". En términos similares aborda la cuestión la sentencia del Alto Tribunal de 22 de mayo de 2.008 , indicando que "En la demanda, ciertamente, se ejercitó una acción indemnizatoria por incumplimiento contractual, que se sitúa en la existencia de vicios o defectos que hacían la cosa objeto de contrato impropia para el fin al que se destinaba y que, rectamente entendida, presupone la exigencia de su cumplimiento, siquiera por equivalencia, mediante la deducción del precio del contrato del importe de las reparaciones necesarias para hacer desaparecer los defectos de la maquinaria y para adecuarla al fin que le era propio, según lo convenido, habiéndose añadido a dicha pretensión la estrictamente indemnizatoria de los daños y perjuicios irrogados a resultas del incumplimiento del contrato", añadiendo que "La demanda se basa, pues, en la concurrencia de los presupuestos que conforman un caso de aliud pro alio...en donde no se cumple el contrato, y se produce -como precisa la sentencia de 9 de julio de 2.007 , con abundante cita de otras anteriores- cuando el objeto entregado por el vendedor es inhábil para el cumplimiento de su finalidad, con la subsiguiente insatisfacción del comprador, que le permite acudir a la protección dispensada en los artículos 1.101 y 1.124 del Código Civil -Sentencias de 4 de abril de 2.005 y 14 de febrero de 2.007 -, a través de las acciones de cumplimiento o de resolución y de indemnización por vicios ocultos presupone necesariamente un incumplimiento sustancial de la obligación de entrega, pues éste tiene por objeto la cosa vendida en el estado en que se hallaba al tiempo de la perfección del contrato -Sentencia de 9 de julio de 2.007 ".

Atendiendo a la referida doctrina jurisprudencial, entendemos que, en el presente supuesto, no se generan dudas en cuanto a la identidad del objeto, ya que la diferencia existente entre el contrato privado y la inscripción registral no supone una frustración de la finalidad perseguida con la compraventa, no procediendo apreciar incumplimiento por parte del vendedor a este respecto.

TERCERO.- En cuanto a las cargas y gravámenes sobre la finca objeto de venta, el contrato privado determina que se encuentra "Libre de cargas y gravámenes e impuestos que gravan la propiedad. Actualmente tiene una hipoteca constituida a favor de Bankinter SA.", obligándose el vendedor a vender la finca "libre de cargas, gravámenes y arrendatarios y al corriente de pago de gastos, impuestos o arbitrios, a EL COMPRADOR", según deriva de la estipulación primera del contrato celebrado entre las partes. Entendemos que el vendedor ha cumplido dicha obligación, ya que siendo el plazo máximo para el otorgamiento de la escritura pública de compraventa hasta el 30 de junio de 2.007, D. Candido aportó, en el acta notarial de fecha 19 del mismo mes (documento nº 3 de la contestación), certificación de Bankinter acreditativa de la cancelación económica del préstamo hipotecario, llevada a cabo el día anterior.

En definitiva, el comprador ha cumplido, en sus términos, la obligación asumida contractualmente con respecto a la carga hipotecaria que gravaba el inmueble, habiendo procedido a su cancelación con carácter previo al vencimiento del plazo acordado para el otorgamiento de la escritura pública, que fue libremente pactado por las partes, en función del principio de autonomía de la voluntad, consagrado en nuestro Código Civil, recogido en su artículo 1.255 , que dispone: "los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral, ni al orden público", quedando sujetas ambas partes a la observancia de los mismos, puesto que los contratos son obligatorios, no pudiendo dejarse su validez y cumplimiento al arbitrio de uno de los contratantes, de acuerdo con lo preceptuado en el artículo 1.256 C.Civil .

Sin duda, a dichos efectos, las estipulaciones contenidas en el contrato no dejan duda sobre la intención de los contratantes, por tanto ha de estarse a su tenor literal, según indica el párrafo primero del artículo 1.281 C.Civil . A este respecto, se ha pronunciado el Tribunal Supremo en sentencia de 17 de mayo de 1.997 , pronunciándose en los siguientes términos: "la prevalencia de la interpretación literal cuando el texto sea claro, teniendo en cuenta que las cláusulas del contrato eran claras y no dejaban dudas sobre la intención de los contratantes", añadiendo que "La interpretación del contrato -o de las cláusulas contractuales- pretende la averiguación y comprensión del sentido y alcance del consentimiento, es decir, de las declaraciones de voluntad de las partes contratantes. El Código Civil da una serie de normas de interpretación a partir del artículo 1.281 combinando los criterios subjetivos (averiguación de la voluntad real o intención común de los contratantes) y objetivo (significado del objeto, de acuerdo con los usos de las declaraciones). El punto de partida de la interpretación es la letra de la cláusula o cláusulas del contrato, tal como dispone el primer párrafo del artículo 1.281 : si los términos de un contrato son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes se estará al sentido literal de sus cláusulas", abundando en dicha cuestión precisa que "Las normas o reglas interpretativas contenidas en los artículos 1.281 a 1.289, ambos inclusive del Código Civil , constituyen un conjunto subordinado y complementario entre sí, de las cuales tiene rango preferencial y prioritario la correspondiente al primer párrafo del artículo 1.281 de tal manera que si la claridad de los términos de un contrato no dejan duda sobre la intención de las partes, no cabe la posibilidad de que entren en juego las restantes reglas contenidas en los artículos siguientes, que vienen a funcionar con el carácter de subordinadas respecto de la que preconiza la interpretación literal". En la misma línea, hemos de citar una sentencia más reciente, concretamente de fecha 3 de junio de 2.009 .

En definitiva, resulta clara la estipulación primera en relación con el apartado c) de la estipulación segunda, habiendo sido observada y cumplida por el vendedor en todos sus términos.

CUARTO.- La compraventa objeto de litigio finalmente no se llevó a término, considerando la parte compradora que ello fue imputable al vendedor. Para resolver esta cuestión, hemos de acudir a lo estipulado en el contrato de compraventa, el cual en su estipulación segunda c) establece: "La compraventa se formalizará en escritura pública a más tardar el día treinta de junio de dos mil siete (30/06/2007), a las doce (12:00) horas, en la notaría que EL COMPRADOR designe. En dicho acto EL COMPRADOR entregará a EL VENDEDOR la cantidad pendiente hasta completar el precio total y EL VENDEDOR hará entrega a EL COMPRADOR de las llaves y la posesión de la finca objeto de esta compraventa. La fecha exacta de la elevación a escritura pública será establecida por EL VENDEDOR, quien deberá comunicarla a EL COMPRADOR con treinta (30) días de antelación para que éste designe la notaría".

En base a dicha estipulación, el vendedor comunicó a los compradores que la fecha elegida para la elevación a público del contrato de compraventa sería el día 19 de junio de 2.007, ese día, un mandatario verbal de Doña Martina otorga acta notarial de requerimiento al vendedor manifestando que no hay constancia registral de cancelación de las cargas y la existencia de una discrepancia entre el Registro y los datos reflejados en el documento privado de compraventa. A su vez, el vendedor otorga otro acta, en la misma fecha, aportando certificado de cancelación del préstamo hipotecario, dejando constancia de la incomparecencia de la parte contraria para proceder al otorgamiento de la escritura pública de compraventa. Todo ello evidencia que D. Candido compareció para elevar a público el contrato privado, con anterioridad a la finalización del plazo pactado, habiendo cancelado previamente la carga hipotecaria que pesaba sobre el inmueble, habiendo observado el cumplimiento puntual de las obligaciones asumidas, considerando que es imputable a la parte compradora el no haber procedido al otorgamiento de la escritura pública.

Por último, cabe apuntar que no observamos en la actuación del vendedor ánimo obstruccionista para que se desarrollase el negocio jurídico pactado contractualmente ni voluntad alguna de incumplimiento obligacional. Conduciendo todo ello a la desestimación del recurso de apelación y la consiguiente confirmación de la sentencia de instancia.

QUINTO.- En virtud de lo preceptuado en los artículos 394 y 398 L.E.Civ ., se impondrán a la apelante las costas procesales causadas en esta instancia.

Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

La Sala, desestimando el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora Dña. Esmeralda González García del Río, en representación de Dña Martina , contra la sentencia dictada en fecha 31 de julio de 2.009 por el Juzgado de 1ª Instancia nº 42 , en el procedimiento ordinario nº 1.807/2007; acuerda confirmar dicha resolución en todos sus pronunciamientos, todo ello con imposición de las costas de esta alzada a la parte apelante.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala (Rollo nº 789/09 ), lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo.