Sentencia Civil Nº 183/2012, Audiencia Provincial de Guadalajara, Sección 1, Rec 7/2012 de 24 de Julio de 2012

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

GUADALAJARA

SENTENCIA: 00183/2012

AUDIENCIA PROVINCIAL DE GUADALAJARA

Sección 001

PASEO FERNANDEZ IPARRAGUIRRE NUM. 10

Tfno.: 949-20.99.00 Fax: 949-23.52.24

ROLLO: RECURSO DE APELACION (LECN) 7/12

Procedimiento de Origen: ORDINARIO 2928/10

Órgano de origen: JUZGADO DE 1ª INSTANCIA Nº 5 DE GUADALAJARA

APELANTE: NESGAR PROMOCIONES, S.A.

Procurador: ENCARNACIÓN HERANZ GAMO

Abogado: JOSE LUIS LASO MARTÍNEZ

APELADO: AYUNTAMIENTO DE YEBES

Procurador: SANTOS PASCUA DÍAZ

Abogado: ENRIQUE SÁNCHEZ COYANES

ILMOS. SRES. MAGISTRADOS

D. MANUEL EDUARDO REGALADO VALDÉS

D. JOSE AURELIO NAVARRO GUILLÉN

Dª MARIA DEL CARMEN MARTÍNEZ SÁNCHEZ

S E N T E N C I A Nº 182/12

En Guadalajara, a veinticuatro de julio de dos mil doce.

VISTO en grado de apelación ante esta Audiencia Provincial, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO nº 2928/2010, procedentes del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 5 de GUADALAJARA, a los que ha correspondido el Rollo RECURSO DE APELACION (LECN) 7/2012, en los que aparece como parte apelante, NESGAR PROMOCIONES, S.A., representado por la Procuradora de los tribunales, Dª ENCARNACION HERANZ GAMO, asistido por el Letrado D. JOSE LUIS LASO MARTINEZ, y como parte apelada, AYUNTAMIENTO DE YEBES, representado por el Procurador de los tribunales, D. SANTOS PASCUA DIAZ, asistido por el Letrado D. ENRIQUE SANCHEZ GOYANES, sobre acción resolutoria de contrato de compraventa, siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. MANUEL EDUARDO REGALADO VALDÉS.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los correspondientes de la sentencia apelada.

SEGUNDO.- En fecha 6 de mayo de 2011 se dictó sentencia, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: Desestimo la demanda presentada por Nesgar Promociones S.A. frente al Ayuntamiento de Yebes, y en consecuencia, absuelvo a éste de los pedimentos efectuados en su contra. Todo ello con expresa condena en costas, de las que responderá Sesgar Promociones S.A.

TERCERO.- Notificada dicha resolución a las partes, por la representación de NESGAR PROMOCIONES S.A. se interpuso recurso de apelación contra la misma; admitido que fue, emplazadas las partes y remitidos los autos a esta Audiencia, se sustanció el recurso por todos sus trámites, llevándose a efecto la deliberación y fallo del mismo el día 24 de julio de 2012.

CUARTO .- En el presente procedimiento se han observado las prescripciones legales con inclusión del plazo para dictar sentencia.

Fundamentos

PRIMERO.- Se aceptan los de igual clase de la resolución apelada, que deberán entenderse completados por los que siguen.

Resumen de antecedentes. La cuestión litigiosa en la instancia aparece correctamente delimitada en el fundamento primero de la sentencia recurrida, cuando se dice que la actora ejercita acción resolutoria del contrato de compra-venta celebrado entre las partes el 27 de junio del año 2008. En la demanda se aducía incumplimiento contractual de la contraria e imposibilidad sobrevenida de la prestación; igualmente pero ahora con carácter subsidiario, se aludía a la rescisión del contrato con sustento en el artículo 19 del texto refundido de la Ley del Suelo . A partir de dichos alegatos se pretendía en primer lugar se declarara válidamente resuelto por la actora el contrato de compra-venta; subsidiariamente su rescisión, y en ambos casos, la condena de la parte demandada a restituir las cantidades percibidas por el concepto de precio ascendentes a 7.322.306,70 € con sus intereses desde la fecha de cobro hasta la devolución; igualmente en ambos casos la condena a la devolución del aval prestado por importe de 732.230,67 €, a menos que al momento de dictar sentencia ya hubiera sido restituido en virtud del recurso contencioso administrativo interpuesto. Finalmente, la condena al abono de las cantidades especificadas en el fundamento derecho sexto de la demanda por el concepto de daños y perjuicios.

Opuesta la parte demandada se dicta por el Juzgado sentencia desestimatoria, siendo contra dicho pronunciamiento frente al que se alza la parte actora a través de los diferentes motivos con los que articula su recurso de apelación, para solicitar la demandada la íntegra confirmación de la sentencia.

SEGUNDO.- Enunciación del primer motivo del recurso de apelación. Con la fórmula " los presupuestos contemplados en el pliego, no obtenidos en el proceso de desarrollo del contrato, y su obligada concurrencia, son determinantes de la imposibilidad sobrevenida del cumplimiento del contrato por la compradora", sostiene la apelante que en el pliego de condiciones de contratación vinculante para las partes, además de aquellas que se enumeran en la cláusula séptima y se reproducen en la resolución recurrida, figuran las contempladas en la estipulación octava cuando dice "El adjudicatario queda obligado y así lo asume expresamente, a efectuar la selección de los titulares definitivos de las viviendas mediante la utilización rigurosa de los criterios de valoración contenidos a continuación (...)". Los criterios de adjudicación preferente responden a "estar inscritos en el Registro de demandantes de vivienda con protección pública de Castilla La Mancha regulada en el capítulo III del Decreto 38/2006 de 11 de abril, con una antelación mínima de dos meses a la obtención de la calificación provisional de la promoción por el adjudicatario. Estar empadronados en la localidad de Yebes con una antigüedad mínima de 1 de marzo de 2007". Así las cosas, sigue razonando quien recurre, ante la falta de respuesta sobre quiénes son los que pudieran estar legitimados para ser adquirentes de las viviendas, hizo constar al Ayuntamiento el fracaso en su intento de conocerles por falta de respuesta o inexistencia del Registro de solicitantes contemplado en el Pliego con resultado no satisfactorio, lo que evidencia la imposibilidad de cumplimiento de lo pactado, no porque no haya compradores- circunstancia ésta inherente al riesgo-, sino porque no existen las personas a las que necesariamente tenía el deber de vender las viviendas, no existiendo ni el Registro contemplado en el pliego de condiciones, ni persona alguna censada en él con lo cual- sigue diciendo el apelante-, sobrevenía un evento ajeno a su diligencia e imputable a la inexistencia de las condiciones objetivas del contrato. Concluye manifestando Nesgar Promociones S.A. su discrepancia con la Sentencia apelada, cuando imputa a dicha mercantil falta de diligencia al adquirir los terrenos sin informarse suficientemente sobre las posibilidades de su venta. Se desestima.

De esta suerte centrado el objeto del recurso, la apelante- primero en su escrito de demanda y ahora en esta alzada a través del recurso de apelación-, trata de asignar eficacia jurídica al alegato más arriba trascrito desde una perspectiva bifronte, primero diciendo que ello supone incumplimiento contractual de la parte demandada, y después añadiendo que implicaría en cualquier caso, imposibilidad sobrevenida de la prestación como causa de resolución del contrato. Como veremos a continuación la frustración de las expectativas contractuales del recurrente no trajo causa de la imposibilidad de encontrar en el mercado compradores que reunieran los requisitos más arriba señalados, sino pura y simplemente, de la imposibilidad de encontrar cualquier tipo de adquirentes y ello resulta, además, de la documental aportada con la propia demanda. Antes sin embargo abordaremos el significado y alcance de la imposibilidad sobrevenida de cumplimiento que se invoca en el recurso.

Dice al respecto la SAP de Cantabria de fecha 17 de febrero del año 2.010 "Con carácter general ha de recordarse, por así indicarlo el T.S. en Sentencia de 13 de mayo de 2008 , que cita entre otras la de 30 de abril de 2002 , ( en el mismo sentido la de 21 de abril de 2006 ), que en relación con los Arts. 1272 (nulidad) y 1184 (liberación de la prestación) del CC es profusa la jurisprudencia que establece que: 1. La regulación de los Arts. 1272 y 1184 (éste se refiere a las obligaciones de hacer aunque la imposibilidad se aplica también, analógicamente, a las obligaciones de dar «ex» art. 1182 , SS. 21 febrero 1991 , 29 octubre 1996 , 23 junio 1997 ) recoge una manifestación del principio «ad imposibilia nemo tenetur» ( SS. 21 enero 1958 y 3 octubre 1959 ), que aquí se concreta en la regla de que no existe obligación de cosas imposibles («impossibilium nulla obligatio est»: D. 50, 17, 1185), cuya aplicación exige una imposibilidad física o legal, objetiva, absoluta, duradera y no imputable al deudor ( SS. 15 febrero y 21 marzo 1994 , entre otras); 2.-La aplicación debe ser objeto de una interpretación restrictiva y casuística atendiendo a los «casos y circunstancias» ( SS. 10 marzo 1949 , 5 mayo 1986 y 13 marzo 1987 ), pudiendo consistir en una imposibilidad física o material (la Sentencia de 16 de diciembre 1970 se refiere también a la moral, y la de 30 de abril de 1994 a la imposibilidad económica), o legal, que se extiende a toda imposibilidad jurídica, pues abarca tanto la derivada de un texto legal, como de preceptos reglamentarios, mandatos de autoridad competente, u otra causa jurídica ( SS. entre otras, 15 diciembre 1987 , 21 noviembre 1958 , 3 octubre 1959 , 29 octubre 1970 , 4 marzo , 11 mayo 1991 y 26 julio 2000 ); 3.-A la imposibilidad se equipara la dificultad extraordinaria (S. 6 octubre 1994 ), pero no cabe confundir dificultad con imposibilidad ( SS. entre otras, 8 junio 1906 , 10 marzo 1946 , 6 abril 1979 , 5 mayo 1986 , 11 noviembre 1987 , 12 mayo 1992 , 12 marzo 1994 y 20 mayo 1997 ), ni tampoco cabe medir la imposibilidad con base en el criterio subjetivo del deudor (lo que produciría inseguridad jurídica, según declara la Sentencia 6 octubre 1994 ), de ahí que se siga un criterio objetivo ( SS., entre otras, de 15 y 23 febrero , 12 marzo y 6 octubre 1994 ); 4.-La imposibilidad ha de ser definitiva, por lo que excluye la temporal o pasajera (S. 13 marzo 1987) -que sólo tiene efectos suspensivos (S. 13 junio 1944)-, y la derivada de una situación accidental del deudor (S. 8 junio 1906); 5.-No cabe alegar imposibilidad cuando es posible cumplir mediante la modificación racional del contenido de la prestación de modo que resulte adecuado a la finalidad perseguida ( SS. 22 febrero 1979 y 11 noviembre 1987 ); 6.-Para aplicar la imposibilidad es preciso que no haya culpa del deudor, y no la hay cuando el hecho resulta imprevisible e irresistible ( Sentencia 20 marzo 1997 ). La jurisprudencia la excluye cuando resulta provocada por él ( Sentencias 2 enero 1976 y 15 diciembre 1987 ), o le es imputable (Sentencias 7 abril 1965 , 7 octubre 1978 , 17 enero y 5 mayo 1986 , 15 febrero 1994 , 20 mayo 1997 ), y existe culpa cuando se conoce la causa ( Sentencias 15 febrero y 23 marzo 1994 , 17 marzo 1997 , y 14 diciembre 1998 ), o se podía conocer (S. 15 febrero 1994 ), o era previsible (SS. 7 octubre 1978 , 15 febrero 1994 y 4 noviembre 1999 ), aunque cabe que un cierto grado de previsibilidad no la excluya (S. 23 febrero 1994). La Sentencia de 17 de marzo de 1997 declara que no es aplicable cuando se conocen las limitaciones urbanística de la finca; 7.-No hay imposibilidad cuando se puede cumplir con un esfuerzo la voluntad del deudor ( Sentencias 8 junio 1906 , 7 abril 1965 , 6 abril 1979 , 12 marzo 1994 , 20 mayo 1997 , entre otras). La Sentencia de 14 de febrero de 1994 se refiere a observar la debida diligencia haciendo lo posible para vencer la imposibilidad y en la Sentencia de 2 de octubre de 1970 se acogió por haberse agotado las posibilidades de cumplimiento; y, 8.-Para estimar la imposibilidad sobrevenida es preciso que el deudor no se halle incurso en morosidad (art. 1182; y S. 23 febrero 1994)".

Como se ha razonado, la jurisprudencia excluye la imposibilidad sobrevenida de la prestación cuando resulta provocada por el deudor ( SSTS 2 de enero 1976 o 15 de diciembre de 1987 ya citadas) o cuando le es imputable ( SSTS 7 de octubre de 1978 , 5 de mayo de 1986 , 20 de mayo de 1997 o 13 de mayo de 2008 también citadas), existiendo culpa del deudor cuando se conoce la causa ( SSTS 17 de marzo de 1997 o 14 de diciembre de 1998 ) o se podía conocer ( STS 15 de febrero de 1994 ) o era previsible ( STS 4 de noviembre de 1999 ). Efectivamente, si acudimos a la estipulación octava que menciona el recurrente- concretamente el apartado primero de la misma-, observamos que el Ayuntamiento se reserva la facultad de revisar el proceso de baremación y el resultado de la selección solicitando para ello cuanta documentación considere necesaria, para comprobar el correcto cumplimiento del compromiso debiendo mostrar su conformidad a tal fin. En el caso de autos no consta en modo alguno que la parte demandada haya denegado dicha conformidad por razón de no haber cumplido la demandante la exigencia establecida en la cláusula octava. Lo diremos de otra manera. El Ayuntamiento no ha frustrado las expectativas contractuales de la demandante haciendo una aplicación rigurosa de la cláusula y denegando la aprobación de los titulares seleccionados por la demandante, y ello es así y además se infiere con meridiana claridad de los propios documentos aportados con la demanda, porque en puridad lo acontecido fue que la compradora no encontró futuros adquirentes de las viviendas, de suerte tal que no es que no pudiera concertar contratos con compradores por no cumplir estos las exigencias descritas en la estipulación octava; lo acontecido fue lisa y llanamente que no halló compradores de ningún tipo. Decíamos que ello lo evidenciaba la documentación aportada con la demanda-documento 10 y siguientes-. Especialmente significativos son los documentos 22 y 23. En el primero de ellos se dice por la propia demandante que sus "estudios han sido nuevamente decepcionantes, ya que nos corroboran que es inviable, en el momento actual, cualquier tipo de promoción bien sea de vivienda con protección, en cualquiera de sus tipologías, o incluso vivienda libre". En el segundo "todo apunta que desde el mismo momento en que se decide iniciar el expediente de enajenación de la parcela (...), el Ayuntamiento era perfecto conocedor de la nula demanda-al menos en su municipio-de este tipo de vivienda, máxime cuando ahora sabemos que con anterioridad a la enajenación de la parcela 1.4.1 el mismo Ayuntamiento ya había enajenado otra parcela para vivienda de protección".

Por todo lo anterior en su conjunto considerado concluimos que no concurre imposibilidad sobrevenida en el cumplimiento de la prestación por razón de no existir demandantes inscritos en el Registro al que se refiere la estipulación octava de tan reiterada mención, sino que lo acontecido fue la frustración de las expectativas contractuales de la compradora por razón de la crisis padecida por el mercado y tal circunstancia es "alea" propia del negocio al que se dedica la demandante, y no justifica la resolución del contrato en la forma que se pretende dando lugar todo ello a la desestimación de este primer motivo del recurso de apelación.

TERCERO.- Enunciación del segundo motivo del recurso de apelación. Formulado ahora como " la omisión en el pliego del deber de contribuir a la conservación de la urbanización impuesta después de efectuada la adjudicación de los terrenos ", sostiene quien recurre que no consignada dicha obligación en el pliego de condiciones y prestada ya la fianza para la participación en el concurso, es en el momento de notificar la adjudicación y en el del otorgamiento de la escritura pública, cuando se introduce una obligación más consistente en este caso en la " adhesión a la entidad urbanística colaboradora de gestión y mantenimiento del Sector I, estación del Ave" del P.O.M. de Yebes ". Se desestima.

El artículo 19 de la Ley del Suelo establece "2. En las enajenaciones de terrenos, debe hacerse constar en el correspondiente título:

b) Los deberes legales y las obligaciones pendientes de cumplir, cuando los terrenos estén sujetos a una de las actuaciones a que se refiere el apartado 1 del artículo 14".

Este último precepto dispone 1. A efectos de esta Ley, se entiende por actuaciones de transformación urbanística:

a) Las actuaciones de urbanización, que incluyen:

1) Las de nueva urbanización, que suponen el paso de un ámbito de suelo de la situación de suelo rural a la de urbanizado para crear, junto con las correspondientes infraestructuras y dotaciones públicas, una o más parcelas aptas para la edificación o uso independiente y conectadas funcionalmente con la red de los servicios exigidos por la ordenación territorial y urbanística.

2) Las que tengan por objeto reformar o renovar la urbanización de un ámbito de suelo urbanizado.

b) Las actuaciones de dotación, considerando como tales las que tengan por objeto incrementar las dotaciones públicas de un ámbito de suelo urbanizado para reajustar su proporción con la mayor edificabilidad o densidad o con los nuevos usos asignados en la ordenación urbanística a una o más parcelas del ámbito y no requieran la reforma o renovación integral de la urbanización de éste".

Con tal antecedencia y en primer lugar la parte actora no ha acreditado que los terrenos adquiridos sean de aquellos a los que se refiere el artículo 14.1 de la Ley del Suelo por remisión al mismo del artículo 19. Esto es, no consta que la obligación que se predica del Ayuntamiento resulte efectivamente exigible al mismo. Si lo anterior no bastara es suficiente la lectura de la demanda y del propio recurso de apelación para concluir que, cuando menos, la obligación de integrarse en la Entidad Urbanística Colaboradora ya constituida es conocida por la parte actora cuando se le notifica el acuerdo del Pleno Municipal de fecha 11 de abril del año 2008, en el que se decide adjudicar definitivamente la enajenación de la parcela 1.4.1 de propiedad municipal con destino a la construcción de viviendas con protección pública del precio tasado a la ahora apelante, advirtiéndole del "deber de adherirse a la entidad urbanística colaboradora". Esto es, con anterioridad por tanto a la firma de la escritura pública, la demandante tuvo conocimiento de la obligación impuesta y pudo, si consideraba que tal imposición incumplía las condiciones en su momento aceptadas, no suscribir dicha escritura e invocar después incumplimiento imputable a la parte contraria habilitante de la negativa a firmar. En definitiva, concluimos con la sentencia apelada que ni ha resultado acreditado que los terrenos transmitidos se encuentren sujetos a las obligaciones a las que se refieren los preceptos de la Ley del Suelo que refiere el apelante en su recurso, ni de estimarse que así fuera, entendemos que se haya producido incumplimiento de sus obligaciones por parte del Ayuntamiento pues el deber impuesto a la compradora de los terrenos, fue conocido por ésta con antelación suficiente para permitirle no firmar la escritura pública, procediendo, sin embargo, a dicha firma.

CUARTO.- Enunciación del tercer motivo del recurso de apelación. Formulado "sobre el acuerdo de resolución del contrato por el Ayuntamiento" dice ahora el apelante que la finalidad de su demanda era que se declarase judicialmente la resolución del contrato, toda vez que el acuerdo adoptado por el Ayuntamiento el 15 de diciembre del año 2009, aunque consideró que había causa para ello, lo hizo imputando a la demandante incumplimiento contractual lo que se tradujo en que la actora recuperara únicamente dos terceras partes del precio satisfecho, quedando en poder de la demandada la fianza prestada e incluso los intereses. Esto es y en definitiva, el Ayuntamiento reconoció la procedencia de restituir 5.154.487,10 €, pero no el importe restante de 2.440.768,5 €, la fianza de 732.230,67 € y los intereses. Se desestima.

Ciertamente el motivo de no abordarse en este litigio la resolución contractual unilateralmente impuesta por la entidad municipal, no es que dicha resolución de carácter extrajudicial resulte vinculante para la parte actora desde una perspectiva puramente civil. La razón es simple y llanamente que nadie ha suscitado en esta litis la conformidad a derecho de tal resolución. La conclusión que alcanzamos en estos autos al igual que lo hizo antes la juez instancia, es que no procede resolver el contrato por las causas que se dicen en la demanda y la consecuencia no puede ser otra que su desestimación. No nos estamos pronunciando sobre la resolución del contrato decretada extrajudicialmente por el Ayuntamiento de Yebes pues, insistimos, nadie-ni la parte actora interesando que se declarara no conforme a derecho tal resolución, ni la demandada reconviniendo para que nos pronunciemos sobre su conformidad-, lo ha solicitado del juzgado, ni por supuesto de esta Sala, todo lo cual en su conjunto considerado conduce a la desestimación de este último motivo del recurso de apelación y por consiguiente a la confirmación de la sentencia recurrida, no sin antes añadir que no procede, tampoco, indemnización alguna por daños y perjuicios, pues no apreciamos que la parte demandada haya incumplido el contrato de forma tal que faculte la resolución postulada en la demanda, o la reclamación de daños y perjuicios derivados de tal incumplimiento.

QUINTO.- De conformidad con lo dispuesto en el artículo 398 en relación con el artículo 394, ambos de la ley procesal civil , las costas de esta alzada se impondrán al recurrente al haberse desestimado el recurso de apelación interpuesto.

Vistos los preceptos legales citados, y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Desestimando el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia de fecha 6 de mayo del año 2011 dictada por el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA 5 DE GUADALAJARA, debemos confirmar y confirmamos la resolución recurrida imponiendo al apelante las costas de esta alzada y con pérdida, en su caso, del depósito constituido para la interposición del recurso de apelación.

Cumplidas que sean las diligencias de rigor, con testimonio de esta resolución, remítanse las actuaciones al Juzgado de origen para su conocimiento y ejecución, debiendo acusar recibo.

Así, por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, la pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo la Secretario certifico.