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27/02/2020
Sentencia CIVIL Nº 187/2019, Juzgados de lo Mercantil - Murcia, Sección 2, Rec 820/2015 de 03 de Julio de 2019
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Orden: Civil
Fecha: 03 de Julio de 2019
Tribunal: Juzgados de lo Mercantil - Murcia
Ponente: QUINTANA ARANDA, JAVIER
Nº de sentencia: 187/2019
Núm. Cendoj: 30030470022019100156
Núm. Ecli: ES:JMMU:2019:3050
Núm. Roj: SJM MU 3050:2019
Encabezamiento
AVDA. DE LA JUSTICIA S/N, FASE 2, MÓDULO 2,2ª PLANTA, CP. 30011 MURCIA
Equipo/usuario: MYB
Modelo: M68330
Procedimiento origen: CNA CONCURSO ABREVIADO 0000820 /2015
DEMANDANTE D/ña. Elsa
Procurador/a Sr/a. MARIA AFRICA DURANTE LEON
Abogado/a Sr/a.
DEUDOR D/ña. FRUTAS IBAÑEZ, SOCIEDAD COOPERATIVA FRUTAS IBAÑEZ, SOCIEDAD COOPERATIVA
Procurador/a Sr/a. PABLO JIMENEZ-CERVANTES HERNANDEZ-GIL
Abogado/a Sr/a.
En Murcia, a tres de julio de dos mil diecinueve.
Vistos por mí, D. Javier Quintana Aranda, Magistrado-Juez de refuerzo del Juzgado de lo Mercantil número 2 de Murcia y su partido, los presentes autos de incidente concursal nº 820/15-1, derivado del Concurso 820/15, a instancia de doña Elsa, representados por la Procuradora de los Tribunales Sra. Durante León y con la asistencia letrada del Sr. García Salar, frente a Frutas Ibáñez, Coop., su Administración Concursal, y frente a Agringenia Ingeniería y Medio Ambiente, S.L. y de Agritramec, S.L. representadas por el Procurador de los Tribunales Sr. Sevilla Flores y con la asistencia letrada del Sr. Fuentes Segura, sobre reconocimiento de derecho posesorio.
Antecedentes
Conferido el oportuno traslado a la Administración Concursal, ésta se mostró disconforme con esta petición mediante escrito presentado en este Juzgado el día 24 de septiembre de 2018.
El día 27 de septiembre de 2018, el Procurador de los Tribunales Sr. Sevilla Flores, actuando en nombre y representación de la adjudicataria Agringenia Ingeniería y Medio Ambiente, S.L. y de Agritramec, S.L., presentó escrito de contestación oponiéndose a la reclamación.
Celebrada la vista el día 24 de junio de 2019.
Fundamentos
El día 3 de julio de 2018, la Procuradora de los Tribunales Sra. Durante León, actuando en nombre y representación de doña Elsa, presentó demanda incidental, interesando que se dicte sentencia por la cual se declare el derecho de la actora a seguir ocupando con título de arrendataria la porción de terreno que consta en el contrato de arrendamiento adjunto como documento número 2, la cual forma parte de la finca registral NUM000 del Registro de la Propiedad de Cieza nº 3, adquirida por la demandada en la subasta celebrada en los presentes autos.
Pone de manifiesto la demandante que el 2 de enero de 1999, concertó con su primo don Guillermo (arrendador en un contrato de arrendamiento sobre parte de la finca rústica de NUM001 ha, sita en PARAJE000, y término municipal de Blanca (Murcia). Se acompaña como documento número 2 el citado contrato.
En la porción arrendada a la actora, ésta construyó una instalación dedicada a granja de conejos, la cual está operativa.
La renta pactada fue de 5000 pesetas al año, dado que se trataba de un erial. Se liquidaron varios años juntos. Se acompañan recibos del pago de la renta así como de suministros. Considera que el alquiler está pagado por 24 años al constar un recibo por 720 €.
La concursada, actual propietaria de la finca, habría omitido intencionadamente la existencia del arrendamiento.
En fecha 24 de septiembre de 2018, contesta la Administración Concursal, oponiéndose a la pretensión de la actora. En primer lugar, considera que el contrato no está suscrito por la concursada. En segundo lugar, nunca se comunicó el arrendamiento sino hasta la presente demanda. En tercer lugar, considera que se trata de un precario que tiene su origen en un acto de liberalidad entre parientes.
El día 27 de septiembre de 2018, el Procurador de los Tribunales Sr. Sevilla Flores, actuando en nombre y representación de las adjudicatarias Agringenia Ingeniería y Medio Ambiente, S.L. y de Agritramec, S.L., presentó escrito de contestación oponiéndose a la reclamación.
No consta que el contrato esté firmado por el titular de la finca. Mantiene que se trata de un contrato simulado, cuya causa es la mera liberalidad entre familiares. Indicios de esta simulación lo serían precisamente el establecimiento de una duración por tiempo indefinido, así como una renta irrisoria de 30 € anuales. El contrato no consta en la contabilidad de la concursada, ni se ha comunicado al Administración Concursal sino seis meses después de la subasta. El contrato no se elevó público ni se inscribió. El hecho de que la actora pagase suministros de agua y de luz, no le priva de esa condición de precarista.
El objeto del litigio estriba en determinar si la posesión que ostenta la actora respecto de la finca, se funda en un contrato de arrendamiento rústico válidamente concertado, o si se trata de una posesión en precario.
El Tribunal Supremo, Sala Primera, en su sentencia, entre otras, de 28 de febrero de 2017 resume el significado del precario de la siguiente manera:
'Esta Sala ha definido el precario como ' una situación de hecho que implica la utilización gratuita de un bien ajeno, cuya posesión jurídica no nos corresponde, aunque nos hallemos en la tenencia del mismo y por tanto la falta de título que justifique el goce de la posesión, ya porque no se haya tenido nunca, ya porque habiéndola tenido se pierda o también porque nos otorgue una situación de preferencia, respecto a un poseedor de peor derecho' (sentencias 110/2013, 28 de febreroJurisprudencia citadaSTS, Sala de lo Civil, Sección 1ª, 28-02-2013 (rec. 1487/2010) ; 557/2013, 19 de septiembreJurisprudencia citadaSTS, Sala de lo Civil, Sección 1ª, 19-09-2013 (rec. 769/2011) ; 545/2014, de 1 de octubreJurisprudencia citadaSTS, Sala de lo Civil, Sección 1ª, 01-10-2014 (rec. 2181/2012))'.
Por la fecha del contrato, considero que sería aplicable la normativa contenida en la Ley 83/1980, de 31 de diciembre, de Arrendamientos Rústicos.
La disposición transitoria primera de la actual Ley 49/2003, de 26 de noviembre, de Arrendamientos Rústicos, deja claro que los contratos de arrendamiento vigentes a la entrada en vigor de la ley, se regirán por la normativa aplicable al tiempo de su celebración.
Cierto es que formalmente consta el contrato, firmado por el que fuera propietario de la finca. Posteriormente la finca fue aportada a la cooperativa en concurso. Aunque formalmente consta el contrato, y la actora posee parte de la finca en explotación de una granja de conejos, puede ocurrir que subsistan indicios capaces de configurar una prueba indiciaria de un contrato simulado.
La prueba practicada en juicio acredita que no se concertó realmente un contrato de arrendamiento, sino que se trató de una liberalidad entre familiares.
El contrato se concertó entre primos, y la cuestión del pago de la renta la asumía el padre de la actora, don Justino, que declaró el juicio. La también familiar de doña Elsa, doña Serafina, manifestó que fue un contrato que se concertó para que la actora montase la granja, junto con su padre, y que se fijó un precio simbólico.
El negocio concertado infringe alguna de las disposiciones de la Ley de Arrendamientos Rústicos de 1980.
Se fija una duración indefinida. Las partes hubieran podido concertar a lo sumo un contrato de larga duración de al menos 18 años (artículo 28), con la facultad del arrendador de recuperar la finca sin requisito alguno o compromiso, salvo la notificación fehaciente al arrendatario, al menos un año. En este punto, resulta significativa la declaración de don Justino, que refirió que el trato inicial era la de vender la porción de terreno, pero como no se podía hacer por la legislación de suelo, hicieron el alquiler para obtener las licencias, así como crédito. La vía por la que optaron las partes fue la de concertar un arrendamiento, en tales condiciones que equivalen a una enajenación, y ello satisfaciendo como se verá una renta tan escasa que se trataría de una donación.
También la forma en que se satisface la renta por anticipos de más de un año, sin actualizaciones ni revisiones, contraviene el artículo 33 de la Ley 83/1980.
Por lo que respecta a la renta anual de 30 €, sin pactar ningún tipo de actualización ni revisión, resulta igualmente un indicio de simulación.
La parte demandada aporta la pericial a cargo del ingeniero técnico agrícola don Oscar. El informe fue ratificado el juicio, aclarando que en la página nueve cuando hace referencia valor de venta esto se debe a un error de programa, y que en todo caso se refiere a alquiler. En cuanto al resultado de su valoración también aclaró que dado el tipo de terreno, habría habido poca variación desde 1999, fecha en que se firmó el contrato. Parte de que se trata de una finca de riego, y en la página ocho realiza las correspondientes valoraciones (apartado 7.3). En cuanto a la nave agrícola, y partiendo de que la misma tiene 850 m², si se aplica el precio mínimo del alquiler de 0,90 €, daría lugar a una renta anual de 765 €, ya de por sí muy superior a la fijada. En el acto de la vista manifestó que aun teniendo los terrenos como de secano, esto podría dar lugar a una reducción de 50%. Aun así, se trataría de una renta también muy superior a la fijada en el contrato, que además no tendría posibilidad de actualización según lo pactado. En la página 11 concluye que la renta, tanto por el terreno como por la nave, debería ascender a 10.789,28 €.
Aparte de la conclusión que se extrae de la pericial, si la parte demandante mantiene que la renta es justa porque se trata de un terreno de erial, debió aportar prueba de relacionase la poca renta satisfecha con los ingresos que se obtienen de la granja de conejos. La parte actora guarda silencio sobre esta comparación. Pero en todo caso, como documento cinco se acompaña una serie de documentos relativos a facturas que se satisfacen por suministros, por lo que se obtiene claramente una rentabilidad que no se compadece con la escasa renta que se paga contractualmente.
En el acto de juicio, don Justino, manifestó que al parecer se le debían facturas por suministros que correspondían a la concursada. El hecho de que la parte actora hubiera anticipado cantidades por estos conceptos no puede equipararse una renta. En cualquier caso, no se hace mención de este hecho en la demanda, y el crédito compensable no queda acreditado.
Atendidas las circunstancias expuestas, considero que las partes concertaron la cesión gratuita del terreno, por mor de las relaciones familiares que les unen, estableciendo una situación equiparable a una enajenación a título de mera liberalidad, cercenando el derecho posesorio de la actual titular y adjudicataria.
Se desestima la demanda interpuesta
En cuanto a las costas y en concreto en virtud del principio de vencimiento recogido en el artículo 394 de la LC, por remisión del artículo 196 de la LC, se imponen las costas a la parte actora.
Visto cuanto antecede,
Fallo
DESESTIMO ÍNTEGRAMENTE la demanda incidental interpuesta por la Procuradora de los Tribunales Sra. Durante León, en nombre y representación de doña Elsa, en oposición a la rendición de cuenta, contra la Administración Concursal de la entidad mercantil Frutas Ibáñez, Coop., y contra Agringenia Ingenieria y Medio Ambiente, S.L. y Agritramec, S.L., y en consecuencia, debo ABSOLVER Y ABSUELVO a las demandadas de la totalidad de los pedimentos contenidos en la demanda incidental.
Con imposición de costas a la parte actora.
Notifíquese a las partes y hágales saber que contra la misma, por mor del artículo 197.5 de la LC cabe recurso de apelación, que se tramitará con carácter preferente.
Así lo acuerda, manda y firma don Javier Quintana Aranda, Magistrado-Juez de Refuerzo de los Juzgados de lo Mercantil de Murcia.
Líbrese y únase certificación de esta resolución a las actuaciones, con inclusión del original en el Libro de Sentencias.