Sentencia Civil Nº 190/2007, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 18, Rec 197/2006 de 06 de Marzo de 2007

Encabezamiento

AUD. PROVINCIAL SECCIÓN N. 18

MADRID

SENTENCIA: 00190/2007

Rollo: RECURSO DE APELACIÓN 197 /2006

Proc. Origen: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 105 /2003

Órgano Procedencia: JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 10 de MADRID

PONENTE: ILMO. SR. PEDRO POZUELO PÉREZ

APELANTE: SOL PALENCIA, S.L.

PROCURADOR: CONSUELO RODRIGUEZ CHACON

APELADO: Guadalupe

PROCURADOR: Mª DOLORES MORENO GOMEZ

En MADRID, a seis de marzo de dos mil siete.

ILMOS. SRES. MAGISTRADOS:

ILMA. SRA. Dª. GUADALUPE DE JESÚS SÁNCHEZ

ILMO. SR. D. PEDRO POZUELO PÉREZ

ILMO. SR. D. JESÚS RUEDA LÓPEZ

La Sección Decimoctava de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos sobre elevación a público de contrato privado de compra-venta, procedentes del Juzgado de 1ª Instancia nº 10 de Madrid, seguidos entre partes, de una, como apelante demandada SOL PALENCIA, S.L. representada por la Procuradora Sra. Rodríguez Chacón (sustituida en vista por la Procuradora Sra. Mota Torres) y defendida por el Letrado Sr. Villarrubia Mediavilla y de otra, como apelada demandante Dª Guadalupe representada por la Procuradora Sra. Moreno Gómez y defendida por el Letrado Sr. Jiménez Jiménez, seguidos por el trámite de juicio ordinario.

Visto, siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. PEDRO POZUELO PÉREZ.

Antecedentes

La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.

PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 10 de Madrid, en fecha 23 de junio de 2004 , se dictó sentencia, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que estimando íntegramente la demanda interpuesta por la Procuradora Sra. Moreno Gómez en nombre y representación de Dª Guadalupe , contr la sociedad mercantil SOL PALENCIA, S.L., en rebeldía, debo condenar y condeno a la demandada a :

1).- Elevar a público en contrato privado de compraventa de fecha 15 de junio de 2001, sobre la vivienda sita en la CALLE000 nº NUM000 , NUM001 planta alta NUM002 , de Madrid, a favor de Dª Guadalupe , debiendo efectuar con carácter previo cuantas gestiones y trámites sean necesarios para la segregación y venta de la vivienda, todo ello con apercibimiento de que en caso de no efectuarlo, lo hará la autoridad inicial.

2).- La parte demandante abonará a la demandada en el acto de la firma de la Escritura Pública, la cantidad de 150.253,02 euros correspondiente al total del precio de la compraventa, al haber devuelto la demandada a la actora el cheque bancario entregado a cuenta del precio en el acto de la firma del contrato privado de compraventa.".

SEGUNDO.- Notificada la mencionada sentencia, contra la misma se interpuso recurso de apelación por la parte demandada, y en su virtud, previos los oportunos emplazamientos, se remitieron las actuaciones a esta Sección, ante la que comparecieron todas las partes, substanciándose el recurso por sus trámites legales conforme previene la Ley 1/2000 .

TERCERO.- La vista pública celebrada el día 27 de febrero de 2007, tuvo lugar con la asistencia e informe de los Letrados de las partes.

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- En los presentes autos se dictó sentencia de fecha 23 de Junio de 2004 en la que se estimaba íntegramente las pretensiones esgrimidas en el escrito de demanda. En el mismo se peticionaba al obligación por parte de la demandada a elevar a público el contrato privado de compraventa suscrito entre las partes con fecha 15 de Junio de 2001, debiendo efectuar la demandada con carácter previo cuantas gestiones y trámites sean necesarios para la segregación y venta de la vivienda, previo el compromiso de la demandante de abonar el resto del precio pactado por la compraventa. La sociedad demandada fue declarada en rebeldía y ello por cuanto ostentando la representación de la sociedad dos administradores con poderes mancomunados no comparecieron los designados para el otorgamiento de poder, por lo que ni notarial ni judicialmente se le tuvo por parte lo que motivó su declaración de rebeldía.

Planteados en esta forma los términos de la litis y habiéndose resuelto con posterioridad al dictado de sentencia los problemas que llevaron aparejada el no otorgamiento de poderes a Procurador, se persona en segunda instancia pidiendo la revocación de la sentencia y pidiendo la práctica de pruebas que fueron estimadas por la Sala y realizadas en el acto de la vista.

Aunque en el escrito de interposición de recurso se hacía referencia a la posible falta de representación de la persona que había firmado el contrato en nombre de la demandada Sol Palencia, lo cierto es que el informe oral hecho en la vista parece desistir de dicho motivo por cuando reconoce y asume la firma del contrato hecho por uno de los administradores mancomunados, por lo que queda referido el recurso a la cuestión de si hay o no imposibilidad sobrevenida del cumplimiento de la prestación.

SEGUNDO.- Planteados los términos de la alzada en esta forma, es lo cierto que no hay discrepancia en la secuencia de hechos. En efecto la demandada que era propietaria de unos locales comerciales en la CALLE000 nº NUM000 había procedido a la realización de unas obras para la transformación de dichos locales en viviendas, lo que físicamente al parece se ha hecho. A tal fin procedió a celebrar con la demandante el contrato aportado a autos como doc. 3 de los de la demanda en el cual la demandada se compromete a vender a la compradora y aquí actora el piso NUM001 designado con la letra NUM002 planta de la casa sita en Madrid en CALLE000 . A tal fin y aun cuando la parte califica el negocio de promesa de compraventa, la calificación del mismo no es motivo de discusión pues tanto se califique como de compraventa al estar determinada la cosa y el precio, cabría la petición de entrega de lo comprado, como si se califica de promesa en cualquier caso puede pedirse el cumplimiento específico de dicha obligación que sería la celebración de un futuro contrato de compraventa. La cuestión deriva no tanto del otorgamiento de escritura pública como de la imposibilidad sobrevenida de cumplimiento bien del definitivo contrato de compraventa por falta de objeto, bien de la entrega de lo convenido el piso descrito por no poderse entregar, jurídicamente hablando, el mismo.

En efecto, como tuvo ocasión de aclarar el propio firmante del documento y entonces administrador mancomunado de la mercantil demandada, se consignó la expresión compromiso de vender porque aún cuando físicamente el piso existía y así lo ha manifestado la compradora en cuanto vio el mismo y tenía la distribución propia de una vivienda y no de un local comercial, la operación jurídica estaba pendiente de segregar los locales y de inscribir los pisos resultantes en el Registro de la Propiedad lo que todavía no se había hecho. Lo cierto es que aún cuando se otorga la escritura de segregación de los locales en los correspondientes pisos, sin embargo dicha escritura no ha tenido acceso al Registro de la Propiedad por haberse denegado la inscripción por las causas subsanables que se indican en la nota. La tesis de la demandante y la de la sentencia es que la parte demandada puede otorgar escritura pública, previa la realización de las gestiones necesarias para la segregación y venta de la vivienda, haciéndose referencia al contestar al recurso que siendo las causas de no inscripción subsanables pueden subsanarse por la propia voluntad de la demandada. Sin embargo lo cierto y verdad es que según consta en autos la escritura de segregación se ha realizado y consta aportada como doc. 5 de los aportados con el recurso, y consta asimismo la nota del Registrador de la Propiedad suspendiendo la inscripción por causas en principio subsanables. Ahora, bien del examen de la calificación registral, y sin hacer mención a los defectos que pueda tener la escritura de segregación, defecto primero, y que pueden ser subsanados por la propia voluntad de la demandada, se hace constar por el Registrador que se condiciona la concesión del permiso de obras para la realización de la segregación a la realización de obras en el edifico, y que se acuerde una modificación en los porcentajes de gastos de las nuevas viviendas lo que implicaría una modificación del título constitutivo lo que no consta que se haya hecho. Es decir según se desprende de la nota del Registrado no es cierto que las gestiones a realizar sean de la exclusiva competencia de la demandada. Es cierto que se aporta una copia del acta de Junta celebrada el día 1 de Febrero de 1999 en donde se dice que se condiciona la obtención del permiso de obras a la realización de otras obras en beneficio de la comunidad de propietarios, pero es que lo más importante es que se indica que deberán modificarse los porcentajes que figuran en la escritura, que debe referirse no a la de segregación que es de fecha posterior al acuerdo, sino a la de constitución del régimen de propiedad horizontal. Es decir que para la aprobación de la segregación no solo se solicita la realización de otras obras en beneficio de la comunidad de propietarios por parte de la demandada, lo que en principio está dentro de su órbita de actuación, sino que es requisito previo que se modifique el título constitutivo y ello no puede imponerse ni por la demandada ni por la Autoridad Judicial, pues es impensable que en ejecución de sentencia pueda el Juzgado convocar una junta de propietarios e imponer la modificación del título constitutivo y aceptar la segregación que se hace, pues ello es competencia exclusiva de la comunidad, cuyo proceso de formación de voluntad, por medio de las votaciones de los copropietarios, no puede ser impuesto judicialmente, y lo cierto es que según se desprende de las manifestaciones vertidas en el acto de la vista, si en un principio había acuerdo sobre el particular parece que en la actualidad no es el caso.

TERCERO.- Así las cosas no cabe duda que se produce una imposibilidad de entrega del objeto de la prestación tanto si se califica el contrato como de compraventa perfecta o como si se califica como simple promesa de comprar o vender, pues no podrá comprarse un piso que jurídicamente no puede entregarse aunque físicamente exista. Pero es que ello era conocido por las partes y para ello basta la lectura del antecedente segundo del contrato aportado en donde se indica que la vivienda objeto de transmisión se encuentra actualmente pendiente de segregación e inscripción en el Registro de la Propiedad, y es precisamente por ello por lo que se acuerda otorgar un compromiso de venta, antecedente cuarto del contrato. Pero es que en la estipulación tercera ya se indica que el presente compromiso deberá ser íntegramente cumplido y sólo podrá ser dejado sin efecto si la compraventa no pudiera llevarse a acabo por causas totalmente ajenas a la voluntad de las partes. La cuestión pues es la de determinar las consecuencias de la imposibilidad de llevarse acabo la compraventa. Es lo cierto que la imposibilidad sobrevenida del cumplimiento de la prestación ha sido considerada en diversos supuestos por la jurisprudencia que generalmente los incardina en la figura de la resolución del contrato aunque sin abono de daños y perjuicios cuando no ha habido incumplimiento imputable al vendedor. Así la S.T.S. 24 Febrero 1993 "ha de decirse, a este respecto, que la imposibilidad sobrevenida no invalida los contratos, sino que, conforme a la doctrina jurisprudencial así, sentencia de 13 de mayo de 1972 , ha de declararse la resolución cuando, como aquí sucede, se trate de una relación sinalagmática", la de la Audiencia provincial de Córdoba de 28 de Enero 2003 , que establece "En resumen, lo acontecido es que la imposibilidad sobrevenida de la prestación, por la modificación de la normativa urbanística en principio, no imputable a ninguna de las partes , en la medida que pudiera atribuirse a la demora habida en la consumación del contrato de 3 de agosto de 1974 sería consecuencia de incumplimientos de ambas partes, y, en consecuencia, no es pertinente el abono de indemnización alguna, salvo lo antedicho sobre reposición a la situación originaria y abono de determinados gastos" o la propia del T.S de fecha 14 de Junio de 1999 y referida a la imposibilidad de otorgar escritura pública de una vivienda de Protección Oficial que afirma "Por tanto, no cabe aceptar la tesis de los recurrentes, sobre la celebración final del contrato, conforme al precio reducido que señala, pero, tampoco cabe obligar a los recurrentes a que de acuerdo con la promesa bilateral de compra perfeccionen el contrato de compraventa, según los términos establecidos en el mismo tal como establece la sentencia recurrida. No puede olvidarse que los recurrentes sufrieron un serio error sobre las calidades de la cosa, inducido por las manifestaciones equivocadas de los vendedores, que tiene importancia, y por ello, no puede imponerse la celebración del contrato, so pena de incurrir en causa de anulación (art. 1301 CC ). En esta situación deviene imposible jurídicamente la celebración del contrato, lo que origina, desde luego, la obligación de indemnizar los daños y perjuicios causados, cuyo importe a «sensu contrario» se establece en el propio documento que recoge la compraventa en el que se acuerda que «si llegado el 5 Sep. 1992, no se formalizara el contrato de compraventa comprometido, por causa imputables a los actores, estos perderían la cantidad de tres millones cuatrocientas mil pesetas (3.400.000) entregadas como arras o señal, fijándose, además la misma como compensación por los daños y perjuicios cifrados por los demandados». Por tanto, dado que las causas de no haberse otorgado el contrato, dentro de la fecha prevista ha obedecido a causas, no imputables a los actores, debe devolverse a estos la referida cantidad". Pues bien en el presente caso el supuesto de no llevarse acabo la comprometida compraventa viene contemplado en la estipulación tercera del contrato en cuanto establece que si ésta no se lleva acabo por causas imputables a la vendedora las arras entregadas serán restituidas y habiéndose restituido la cantidad entregada como arras confirmatorias del contrato no cabe hacer otra consideración, máxime si como se afirma al tenerse conocimiento de que podía haber problemas en la segregación del piso ni tan siquiera se llegó a cobrar el cheque, por lo que debe estimarse el recurso y revocarse la sentencia, pues la imposibilidad de cumplimiento de lo pactado se ha producido y no cabe obligar a un tercero, la comunidad de propietarios a realizar una modificación estatutaria que no consta haya realizado.

CUARTO.- Que visto el contenido de la presente una mera cuestión jurídica, donde la demandante actúa en ejercicio de lo que cree es un derecho contractual y sin posibilidad de saber si la comunidad de propietarios iba autorizar o no la segregación no es procedente hacer expresa imposición de las costas en ninguna de las instancias.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Por cuanto antecede en nombre de Su Majestad El Rey y por la autoridad conferida por el Pueblo Español,

Fallo

Que estimando como estimamos el recurso de apelación interpuesto por la Procurador de los Tribunales Sra. Rodríguez Chacón en nombre y representación que ostenta contra la sentencia dictada por el Magistrado Juez del Juzgado de 1ª Instancia nº 10 de los de esta Capital de fecha 23 de Junio de 2004 a que el presente rollo se contrae, debemos dar lugar al mismo, y, en consecuencia, con revocación de la meritada, resolución debemos absolver y absolvemos a la demandada de los pedimentos contenidos en el escrito de demanda todo ello sin hacer expresa imposición de las costas en ninguna de las instancias.

Así por esta nuestra sentencia de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.