Sentencia Civil Nº 194/2011, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 10, Rec 699/2010 de 12 de Abril de 2011

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 10

MADRID

SENTENCIA: 00194/2011

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE MADRID

Sección 10

1280A

C/ FERRAZ 41

Tfno.: 914933847-48-918-16 Fax: 914933916

N.I.G. 28000 1 7011353 /2010

Rollo: RECURSO DE APELACION 699 /2010

Autos: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 556 /2009

Órgano Procedencia: JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 2 de ALCALA DE HENARES

De: María Consuelo , Dª. Estibaliz Y Ramona

Procurador: MARCOS JUAN CALLEJA GARCÍA

Contra: Jose Ignacio , Amadeo

Procurador:

Ponente : ILMA. SRA. Dª. Mª ISABEL FERNÁNDEZ DEL PRADO

SENTENCIA

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. ÁNGEL VICENTE ILLESCAS RUS

Dª Mª ISABEL FERNÁNDEZ DEL PRADO

Dª Mª JOSEFA RUIZ MARÍN

En MADRID, a doce de abril de dos mil once.

La Sección Décima de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos nº 556/09, procedentes del Juzgado de 1ª Instancia nº 2 de ALCALÁ DE HENARES, seguidos entre partes, de una, como apelantes-demandados-apelados Dª. María Consuelo , Dª. Estibaliz Y Ramona , representados por el Procurador D. Marcos Juan Calleja García y defendidos por Letrado, como apelante-demandante-apelado la entidad GARENA CLUB SOCIAL S.L. representada por el Procurador D. Carlos de Grado Viejo y defendida por Letrado, y de otra como apelados-demandados D. Jose Ignacio , representado por el Procurador Dª. Alcalá Isabel Narváez y defendido por Letrado y D. Amadeo , representado por Dª. Purificación David Calero y defendido por Letrado seguidos por el trámite de juicio Ordinario.

VISTO , siendo Magistrada Ponente la Ilma. Sra. Dª. Mª ISABEL FERNÁNDEZ DEL PRADO.

Antecedentes

La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Alcalá de Henares, en fecha 29 de enero de 2010, se dictó sentencia , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: FALLO : "Que debo tener y tengo por desistida a La Garena Club Social SL de la demandada presentada por su Procuradora Dª. Marta Baena Najarro fretne a D. Jose Ignacio , represe3ntado por la Procuradora Dª. María del Carmen Zaragoza Ruiz, con imposición de costas causadas a dicho demandado a la parte actora.

Que desestimando dicha demanda frente al demandado D. Amadeo , representado por la procuradora Dª. Purificación David Calero, debe absolver y absuelvo al mismo de los pedimentos deducidos ensu contra, sin hacer expresa imposición de costas."

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandante. Admitido el recurso de apelación en ambos efectos, se dio traslado del mismo a la parte apelada. Elevándose los autos ante esta Sección, para resolver el recurso.

TERCERO.- Por providencia de esta Sección, de fecha 2 de marzo de 2011, se acordó que no era necesaria la celebración de vista pública, quedando en turno de señalamiento para la correspondiente deliberación, votación y fallo, turno que se ha cumplido el día 5 de abril de 2011.

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- En fecha 7 de julio de 2.006, se celebró contrato de arrendamiento con opción de compra entre "La Garena Club Social, S.L.", como arrendadora, y D. Amadeo , Doña María Consuelo , Doña Ramona , Doña Estibaliz y D. Jose Ignacio , como arrendatarios; teniendo por objeto un edificio, dedicado a oficinas y ajardinado en su entorno, según proyecto adjunto , con una superficie total de 1.129,84 m2 sobre rasante y de 1.148,28 m2 en planta de semisótano y las plazas de aparcamiento en superficie, que suman un total de 24. Procediendo a construir dicho edificio en el solar sito en Alcalá de Henares, identificado con el número 20048 de la sección OES, paraje de la Garena, sector 101, formado por las parcelas 68 y 69 de dicho sector, con una superficie de 7.937,14 m2.

En el referido contrato, los arrendatarios se obligan a "destinar los locales al ejercicio de su actividad profesional (Registro de la Propiedad y Oficina Liquidadora)"; comprometiéndose la arrendadora a entregar el edificio "en las condiciones apropiadas para el ejercicio de la función que va a albergar", en el plazo máximo de un año, a contar desde la fecha de obtención de licencia de obras, siendo la duración del arrendamiento de un año, por importe de 238.000,79 €. Haciéndose efectivo el derecho de opción de compra una vez vencido el plazo pactado para el arrendamiento.

En julio de 2.007, la actora y uno de los codemandados, D. Amadeo , sostienen que se celebró una reunión en la cual se procedió a la novación del contrato de arrendamiento con opción de compra, que quedó transformado, por voluntad de las partes, en contrato de compraventa. Hecho controvertido, que no es aceptado por el resto de los litigantes.

La licencia de obras para iniciar la construcción del edificio se obtiene en fecha 21 de mayo de 2.007, habiendo transcurrido más de un año desde dicha fecha hasta conseguir la licencia de primera ocupación, concretamente el 7 de octubre de 2.008; por ello, Doña María Consuelo , Doña Ramona y Doña Estibaliz remitieron a "La Garena Club Social, S.L." un burofax comunicando la resolución del contrato de promesa de arrendamiento, a causa del retraso en la entrega de los locales. Con posterioridad, "La Garena Club Social, S.L." cita a los indicados en el contrato de 7 de julio de 2.006 al efecto de proceder al otorgamiento de escritura pública de compraventa el día 14 de octubre de 2.008, sin que los citados compareciesen en la Notaría en el día y hora señalados.

Finalmente, en fecha 23 de octubre de 2.008, se lleva a cabo una reunión, que tenía por objeto fijar el precio de la compra pactada en julio de 2.007, según la actora; si bien, los demandados apuntan que la misma estaba dirigida a resolver la promesa de arrendamiento debido al incumplimiento del plazo de entrega, surgiendo de dicha reunión el documento nº 8, donde se contiene una última oferta de la propietaria en el intento de proceder a la venta del edificio.

"La Garena Club Social, S.L." interpone la demanda iniciadora de este procedimiento, interesando la condena de los arrendatarios al abono de los daños y perjuicios causados por el incumplimiento de sus obligaciones en cuanto al contrato de compraventa, surgido de la pretendida novación del contrato de arrendamiento con opción de compra. La sentencia de instancia estimó parcialmente la demanda, condenando a Doña María Consuelo , Doña Ramona y Doña Estibaliz a abonar a "La Garena Club Social, S.L." la cantidad de 477.735,70 € más los intereses legales de la referida cantidad desde el 14 de octubre de 2.008 hasta su completo pago. Habiéndose interpuesto recurso de apelación, que es objeto de la presente resolución.

SEGUNDO.- En principio abordaremos el recurso de apelación formulado por la Procuradora Doña Gema García Merino, en representación de Doña María Consuelo , Doña Estibaliz y Doña Ramona .

El recurso plantea, en principio, la concurrencia de defecto en el modo de proponer la demanda, en relación a los informes periciales y la aportación de los mismos, argumentando que ello ha producido indefensión a la parte demandada. A estos efectos, entendemos que la demanda se ajusta a las exigencias contenidas en el artículo 399 L.E .Civ., considerando que se fija lo que se pide con claridad y precisión, al haber sido aportado, conjuntamente con la demanda, el informe pericial elaborado por D. Domingo (documento nº 14, obrante al folio 119 de los autos), que contribuye a determinar y concretar el petitum, a tenor de lo dispuesto en el artículo 336.1 L.E .Civ., siendo posteriormente unido a los autos la ampliación del referido informe, así como el que fue elaborado por D. Jon , atendiendo a lo dispuesto en el art. 337.1 L.E .Civ., que permite la aportación posterior de dictámenes cuando no se puedan adjuntar a la demanda, estableciendo lo siguiente: "Si no les fuese posible a las partes aportar dictámenes elaborados por peritos por ellas designados, junto con la demanda o contestación, expresarán en una u otra los dictámenes de que, en su caso, pretendan valerse, que habrán de aportar, para su traslado a la parte contraria, en cuanto dispongan de ellos, y en todo caso antes de iniciarse la audiencia previa al juicio ordinario o antes de la vista en el verbal".

En definitiva, la demanda ha observado los referidos preceptos, como evidencian las referencias que hace en el hecho decimoséptimo y en el primer otrosí a los informes periciales que sirven de base para la determinación de los daños y perjuicios que constituyen el objeto litigioso del presente procedimiento. Por todo ello, procede mantener el pronunciamiento de la sentencia de instancia sobre este extremo.

TERCERO.- Adentrándonos en el fondo de la cuestión litigiosa, procedemos a analizar el motivo del recurso de apelación de la parte demandada, relativo a la inexistencia de contrato de compraventa.

Hemos de partir del negocio jurídico admitido por todos los litigantes, consistente en el contrato de arrendamiento con opción de compra, celebrado entre las partes en fecha 7 de julio de 2.006 (documento nº 2, aportado con la demanda), cuyo contenido ha quedado expuesto sucintamente en el fundamento de derecho primero de la presente resolución. La controversia entre las partes surge con respecto a la reunión celebrada en julio de 2.007, en la cual tanto la parte actora como uno de los demandados, Sr. Amadeo , dicen que se procedió a la novación verbal del contrato de arrendamiento con opción de compra, quedando sustituido por un contrato de compraventa, habiéndose determinado el precio en una reunión posterior de fecha 23 de octubre de 2.008, de la que surgió el documento nº 8 que se adjuntó a la demanda.

Las codemandadas, recurrentes en apelación, precisan que en ningún caso accedieron a una novación del contrato de arrendamiento con opción de compra en contrato de compraventa, respondiendo la reunión celebrada el 23 de septiembre de 2.008 y el documento nº 8 a su intención de resolver el contrato de 7 de julio de 2.006 y al intento de la propietaria de ofrecer un precio para proceder a la venta del edificio.

En nuestro ordenamiento jurídico la novación puede ser extintiva o modificativa, consistiendo la alegada en la demanda en una novación extintiva, en base al artículo 1.204 C.Civil , que establece lo siguiente: "Para que una obligación quede extinguida por otra que la sustituya, es preciso que así se declare terminantemente, o que la antigua y la nueva sean de todo punto incompatibles". Si bien, el Tribunal Supremo, atendiendo a lo preceptuado en los artículos 1.203 y siguientes del Código Civil , se ha pronunciado en sentencia de 1 de julio de 2.009 , con remisión a la sentencia de 3 de noviembre de 2.004 , en los siguientes términos: "la novación ha de ser considerada como meramente modificativa cuando no afecta la esencia de lo convenido ( sentencia de 17 septiembre 2001 ) y que, en la duda, la novación debe ser considerada como modificativa ( sentencia de 27 de noviembre de 1990 ), y además que, en principio, siempre debe prevalecer el criterio apreciativo sobre la novación efectuada en la instancia ( sentencias de 1 junio 1999 , 27 septiembre 2002 y 29 diciembre 2003 )", postura reiterada en sentencia de 15 de julio de 2.009 , al declarar que "La novación consiste, según los artículos 1156 y 1204 CC en una forma de extinción de las obligaciones, si bien se ha aceptado por la jurisprudencia y la doctrina científica que es posible que el cambio de alguno de los elementos de la obligación no produzca por sí misma la extinción de la primitiva obligación, sino la modificación simple, en la que perviven los efectos de la misma".

A la vista de dichas sentencias parece ser que el Alto Tribunal es partidario de entender que la novación es, inicialmente de carácter modificativo, restringiendo el campo de la novación extintiva; no obstante, en otras sentencias da cabida a esta última, partiendo de que el artículo 1.204 del Código Civil se refiere a la novación extintiva, también denominada novación propia, que opera extintivamente, configurada según se indicó en sentencias anteriores de 26 de mayo de 1981 , 18 de junio y 22 de noviembre de 1982 y 16 de febrero de 1983 , "siempre tomando en consideración la voluntad de las partes y la significación económica de la modificación que se introduzca conducente a la subsistencia del vínculo primitivo"; sin olvidar que "la novación no se presume, debiendo quedar plenamente acreditada, conforme a reiterada doctrina jurisprudencial ( SS., entre otras de 4 de marzo y 2 de junio de 2.005 , 23 de junio de 2.006 y 19 de noviembre de 2.007 )".

A la vista de la jurisprudencia citada, para determinar si en el supuesto que nos ocupa ha tenido lugar la novación extintiva alegada por la parte actora, hemos de partir de la reunión celebrada en julio de 2.007 y en el documento nº 8 de la demanda, surgido de la reunión que tuvo lugar el día 23 de septiembre de 2.008, hechos arriba referidos, sin que exista constancia alguna del contenido de la primera reunión, ante la existencia de versiones contradictorias entre las partes, sin que contemos con acreditación documental alguna u otro medio probatorio que evidencie la novación del contrato de arrendamiento con opción de compra en contrato de compraventa; en consecuencia nos movemos con respecto a dicho extremo en el ámbito presuntivo, puesto que la parte actora se ampara en un acuerdo verbal, sin aportar pruebas que pongan de manifiesto sus pretensiones al respecto, obviando la carga probatoria que le impone el artículo 217.2 L.E .Civ. y la jurisprudencia anteriormente citada.

Con respecto a la reunión celebrada el 23 de septiembre de 2.008, ante las posturas discrepantes de actora y demandadas, no cabe atribuir al repetido documento nº 8 los efectos pretendidos por la actora, en cuanto a la determinación del precio de la venta, entre otras razones porque en el mismo no se expresa dicho concepto ni se refleja que las partes llegaran a un acuerdo para la compra del edificio. Resultando intrascendente a dichos efectos, por tratarse de cuestiones totalmente ajenas a la novación, el hecho de que la propiedad realizase diversas modificaciones o mejoras en el edificio con la finalidad de que sirviese para albergar los Registros de la Propiedad y la Oficina Liquidadora, así como el incremento del precio que supusieron dichas mejoras, máxime si tenemos en cuenta que en la estipulación segunda del contrato de 7 de julio de 2.006, "Los arrendatarios se obligan a destinar los locales al ejercicio de su actividad profesional (Registro de la Propiedad y Oficina Liquidadora)", pactando en la estipulación tercera que "El edificio deberá entregarse en las condiciones apropiadas para el ejercicio de la función que va a albergar". Por todo ello, consideramos que "La Garena Club Social, S.L." se comprometió inicialmente a abordar las obras necesarias para adaptar el inmueble a las necesidades de los arrendatarios, sin perjuicio de que estos últimos no ejercitaren la opción de compra, una vez transcurrido un año desde el inicio del arrendamiento.

Concluyendo, no contamos con elementos determinantes reveladores de una clara voluntad de las partes con respecto a la novación contractual, con la consiguiente transformación del contrato de arrendamiento con opción de compra en un contrato de compraventa; siendo procedente la estimación del motivo de apelación abordado en el presente fundamento. Dicho pronunciamiento excluye la posible concurrencia del resto de los motivos alegados por las codemandadas, que requerirían el reconocimiento previo de un contrato de compraventa.

CUARTO.- Ante la estimación del motivo referido en el fundamento precedente, no cabe entrar en los motivos alegados en el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora Doña Marta Baena Najarro, en representación de "La Garena Club Social, S.L.", salvo en lo que respecta a la imposición a la parte actora de las costas procesales causadas en primera instancia por la intervención del demandado D. Jose Ignacio . A este respecto, la sentencia de instancia, en el fundamento de derecho séptimo, indica que dicha imposición de costas es debido a haber litigado contra D. Jose Ignacio con temeridad.

Hemos de tener en cuenta que la parte actora desistió de la demanda interpuesta contra el referido demandado; si bien, tenía conocimiento, cuando formuló la demanda, de que dicho demandado no había participado en la reunión de julio de 2.007 ni en la celebrada el 23 de septiembre de 2.008, hechos esenciales en que la actora fundó los pedimentos de su demanda; motivos suficientes para apreciar temeridad en la actora.

QUINTO.- En virtud de lo preceptuado en los artículos 394 y 398 L.E.Civ., las costas procesales de primera instancia se impondrán a la parte cuyos pedimentos hayan sido totalmente rechazados, no efectuándose pronunciamiento, en apelación, sobre las costas generadas por el recurso estimado, con condena al recurrente en relación al recurso que ha sido desestimado.

Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

La Sala, estimando el recurso de apelación, interpuesto por la Procuradora Doña Gema García Merino, en representación de Doña María Consuelo , Doña Estibaliz y Doña Ramona , y desestimando el recurso de apelación formulado por la Procuradora Doña Marta Baena Najarro, en representación de "La Garena Club Social, S.L.", contra la sentencia dictada en fecha 29 de enero de 2.010 por el Juzgado de 1ª Instancia nº 2 de Alcalá de Henares , en autos de juicio ordinario nº 556/09; acuerda revocar dicha resolución en los siguientes términos:

1.- Que desestimando la demanda interpuesta por la Procuradora Doña Marta Baena Najarro, en representación de "La Garena Club Social, S.L.", como actora, contra Doña María Consuelo , Doña Ramona y Doña Estibaliz , como demandadas; debo absolver y absuelvo a las demandadas de los pedimentos formulados por la actora.

2.- Con expresa imposición a la parte actora de las costas procesales causadas en primera instancia por la intervención de las demandadas absueltas.

3.- Confirmando el resto de los pronunciamientos contenidos en el fallo de la sentencia.

Sin pronunciamiento sobre las costas procesales causadas en esta instancia a consecuencia del recurso de apelación interpuesto por las codemandadas y con expresa condena a "La Garena Club Social, S.L." en las costas derivadas del recurso de apelación por ella formulado.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala Nº699/10, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo.