Sentencia Civil Nº 196/2007, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 1, Rec 167/2006 de 21 de Marzo de 2007

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE BARCELONA

SECCIÓN PRIMERA

SENTENCIA Nº

Recurso de apelación nº 167/06

Procedente del procedimiento nº 394/05 Proc. Ordinario

Tramitado por el Juzgado de 1ª Instancia nº 3 de Cornellá de Llobregat

La Sección Primera de la Audiencia Provincial de Barcelona, formada por los Magistrados DÑA.

Mª DOLORS PORTELLA LLUCH, DON RAMÓN FONCILLAS SOPENA y DON ANTONIO RECIO CORDOVA actuando la primera de ellos como Presidente del Tribunal, ha visto el recurso de

apelación nº 167/06 interpuesto contra la sentencia dictada el día 7 de diciembre de 2005 en el

procedimiento nº 394/05 tramitado por el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Cornellá de

Llobregat, en el que es recurrente DON Bruno , y apelados

CONFEDERACIÓ D'EMPRESARIS DEL BAIX LLOBREGAT incomparecido, previa deliberación,

pronuncia en nombre de S.M. el Rey de España la siguiente

S E N T E N C I A

Barcelona, 21 de marzo de 2007

Antecedentes

PRIMERO.- La sentencia antes señalada, tras los correspondientes Fundamentos de Derecho, establece en su parte dispositiva lo siguiente: FALLO: Que debo DESESTIMAR y DESESTIMO la demanda interpuesta por D. Bruno representado por el Procurador Sr. Feixó Bergada, contra CONFEDERACIÓN DE EMPRESARIOS DEL BAIX LLOBREGAT representada por el procurador Sr. López-Jurado absolviendo a esta de todos los pedimentos de la actora, y con expresa declaración de temeridad procesal de la actora imponiéndole las costas del presente procedimiento.

SEGUNDO.- Las partes antes identificadas han expresado en sus respectivos escritos de apelación y, en su caso, de contestación, las peticiones a las que se concreta su impugnación y los argumentos en los que las fundamentan, que se encuentran unidos a los autos.

Fundamenta la decisión del Tribunal el Magistrado Ponente DON RAMÓN FONCILLAS SOPENA.

Fundamentos

PRIMERO.- Como se expresa en la demanda, la demandada Confederació d,Empresaris del Baix Llobregat, en lo sucesivo Promotora, promovió un proyecto de compra de terrenos destinados a suelo industrial situados en el término municipal de Viladecans. El objetivo de la Promotora era conseguir la aprobación del correspondiente Plan Parcial para completar el planeamiento de toda la zona y constituir seguidamente la Junta de Compensación al objeto de proceder a su urbanización y posterior reparcelación de los terrenos, adjudicando las parcelas industriales edificables a los adquirentes interesados. Uno de ellos fue el demandante D. Bruno , quien suscribió con la Promotora un documento de reserva de un terreno de 1000 m2 y algo después, en el ya lejano 19 de diciembre de 1989, otro más completo por el que se encuadraba en el proyecto.

Todo el articulado de este documento contractual participa de la naturaleza y finalidad antes expresadas. Así se indica que la Promotora está agrupando empresarios interesados en la adquisición de suelo industrial para desarrollar conjuntamente el planeamiento y urbanización de los terrenos que se grafían en plano que se adjunta; que D. Bruno , en lo sucesivo denominado adquirente, está interesado en obtener la titularidad de una parcela de terreno urbanizada, de superficie neta final de 500 m2 aproximadamente, por lo que, teniendo en cuenta las cesiones obligatorias que comportará el planteamiento, la adquisición inicial deberá ser de 1000 m2; que el cometido de la Promotora consistirá en síntesis en la agrupación de empresarios interesados en la adquisición de terrenos, en el otorgamiento de escrituras públicas de propiedad con los actuales propietarios para su transmisión a los adquirentes, en la consecución de la aprobación definitiva del correspondiente Plan Parcial hasta completar el planeamiento de toda la zona, en la constitución de la correspondiente Junta de Compensación en la que se integrarán los adquirentes de terrenos, para proceder a su urbanización, satisfaciendo la Promotora con los importes recibidos y a recibir de los adquirentes el precio global pactado del suelo, en la reparcelación de los terrenos que permita la adjudicación de parcelas industriales edificables a los adquirentes; que el adquirente se adhiere en este acto al Proyecto, encomendando a la Promotora la adquisición de 1000 m2 de terreno para la consecución de la parcela de 500 m2 referenciada, por el precio total de 6.885.840 pts. de las que se satisfacen 2.065.752 correspondientes al 30% y asumiendo la obligación de integrarse en la Junta de Compensación, cumpliendo los compromisos dimanantes de la integración; que para la financiación de la compra de los terrenos la Promotora ha gestionado el otorgamiento de préstamo hipotecario al que el adquirente podrá acogerse; que considera la Promotora que en un plazo de dieciocho meses a partir de la fecha del documento habrá tenido lugar la adquisición de las parcelas edificables y podrá obtenerse la correspondiente licencia de obras, aunque tal plazo no puede considerarse taxativo por estar sujeto a condicionantes administrativos o de comportamiento colectivo.

SEGUNDO.- Del relato anterior, que resume lo que se considera más significativo del tenor completo del contrato, se desprende que nos encontramos ante una compraventa de cosa futura, entendida como aquel contrato por el que el vendedor se obliga, a cambio de un precio ( en el caso de autos pagado en parte), a entregar una cosa (una parcela edificable) no existente al contratar pero que puede llegar a existir o que existe pero sin la individualidad o realidad física y jurídica autónoma con la que fue considerada y dependiente de la especificación y consiguiente posibilidad de realidad y entrega mediante actos del vendedor, en especial la adquisición previa por su parte, lo que en el caso presente se completaba con la superación de determinadas etapas administrativas.

No obstante lo anterior, uno de los últimos pactos del documento, el IX, lleva el título de Opción de Compra y en él, rompiéndose bruscamente con el planteamiento que se ha descrito, se dice que, dado que la Promotora ya ha comprado el terreno destinado a suelo industrial, otorga opción de compra por los 1000 m2 y que se elevará a escritura pública en el momento de la aprobación oficial del Plan Parcial con la entrega del 70% restante del valor estimado en el contrato, que vuelve de denominarse de compraventa.

En base a este pacto, la Promotora demandada, frente a quien se ejercita la acción de cumplimiento contractual o, en su defecto, de resolución con devolución de la cantidad entregada como parte del precio, alega que se trata de un contrato de opción de compra, que venció y dejó caducar el optante, al no haber ejercitado su derecho en el momento previsto, de aprobación del Plan Parcial, cosa que sucedió el 9 de junio de 1993, de lo que debe seguirse la consecuencia no tan sólo de pérdida del derecho de opción sino también de la cantidad entregada.

Frente a este planteamiento debe considerarse, como antes se ha dicho, de compraventa en su modalidad de cosa futura y ello atendiendo a la interpretación lógica y sistemática de todo el contenido contractual; a la consideración del precedente representado por otro proceso instado contra la misma Promotora por un adquirente distinto y con toda seguridad, según se desprende del relato que se hace en el texto de la sentencia recaída y aportada por el actor, sujeto a un contrato idéntico al de autos, en el que la Promotora lo considera en todo momento como de compraventa; finalmente, al hecho de que la cantidad entregada por el adquirente no es en concepto de prima por la opción sino como parte del precio de la compraventa.

A título de ejemplo, en supuestos similares la Audiencia Provincial de Córdoba ha considerado la existencia de contratos de compraventa de cosa futura. La de 12 de febrero de 2003 contempla un caso de opción, no de compra, sino para integrarse en una comunidad de autopromoción, cuya finalidad era la edificación de un inmueble destinado a viviendas en que tendría el adquirente una cuota equivalente a un piso y una plaza de parking. La de 6 de octubre del mismo año conceptúa de la misma manera el contrato en que se preveía la entrega de la cosa una vez hubiera alcanzado existencia real y física a consecuencia del despliegue de actividad del vendedor en la superación de una serie de trámites urbanísticos.

TERCERO.- La única diferencia que se seguiría de la opción por una u otra alternativa estriba en el fondo en la conservación por parte del adquirente del derecho a culminar la compraventa, que acontecería en el caso de la compraventa y que se habría perdido en el de la opción. Pero esta diferencia en el caso presente habría quedado totalmente desdibujada desde el momento en que, al parecer el eventual derecho al cumplimiento sería ya inviable al no tener la Promotora terreno alguno que transmitir, como dicen en algunos momentos las partes en el curso del proceso.

Tampoco habría diferencia en cuanto al destino de la cantidad entregada en su día a cuenta del precio ya que, tanto en caso de compraventa como de opción, correspondería su reintegro al actor. En el primer caso, que insistimos que es el que en puridad corresponde, porque no se contempló en el documento contractual ninguna previsión de pérdida, mediante pacto de arras o de cláusula penal de otra naturaleza que sancionara de esa manera el incumplimiento, no habiéndose, por lo demás, acreditado por la Promotora, ni siquiera planteado de una manera procesalmente eficaz, la producción de daños y perjuicios que podrían enervar el derecho de recuperación de la cantidad. En el de la opción, porque el actor habría perdido tan sólo el derecho a acceder a la perfección de la compraventa pero no necesariamente, y por las mismas razones del caso anterior, la posibilidad de reintegrarse de la cantidad que se entregó en concepto de parte del precio.

CUARTO.- Por lo expuesto y razonado, se estimará la demanda en los términos solicitados, si bien con la convicción de que la satisfacción del interés del actor vendrá, atendidas las circunstancias de previsible falta de subsistencia de terreno disponible, por la segunda de las peticiones. No obsta tampoco a ello la excepción de prescripción invocada por la demandada y en la que insiste en su escrito de oposición al recurso, en términos de que la acción ejercitada habría prescrito por el transcurso del plazo de quince años del art. 1964 del C.Civil y doce desde el posible ejercicio de la opción de compra, según el art. 121.20 del Codi Civil de Catalunya. No estamos en un caso de opción y tampoco ha transcurrido desde el momento en que se llegó al momento de cumplimiento o frustración del contrato ninguno de los plazos invocados hasta que se efectuó reclamación extrajudicial según el documento 3 de los acompañados en la demanda.

Se impondrán a la demandada las costas de primera instancia y no se hará pronunciamiento respecto a las del recurso.

Fallo

El Tribunal acuerda: Se estima el recurso interpuesto por D. Bruno contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia número 3 de Cornellà de Llobregat, de fecha 7 de diciembre de 2005 , y, con revocación de la misma y total estimación de la demanda, debemos condenar y condenamos a Confederació d'empresaris del Baix Llobregat a dar cumplimiento al contrato de compraventa instrumentado en documento de 19 de diciembre de l989 y, subsidiariamente, para el caso de que ello no sea materialmente posible, debemos declarar y declaramos resuelto dicho contrato, condenando a la demandada a devolver al Sr. Bertrán la cantidad de 12.411,91 euros, con los intereses legales desde la interposición de la demanda y las costas de primera instancia, sin hacer pronunciamiento sobre las del recurso.

Firme esta resolución, devuélvanse los autos al Juzgado de su procedencia, con certificación de la misma.

Pronuncian y firman esta sentencia los indicados Magistrados integrantes de este Tribunal.