Sentencia Civil Nº 196/2009, Audiencia Provincial de Pontevedra, Sección 6, Rec 3387/2007 de 23 de Abril de 2009

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 6

PONTEVEDRA

SENTENCIA: 00196/2009

CIVIL

Rolo: 3387/07

Procedemento de orixe: Ordinario 606/05 y acumulado Verbal 648/05

Órgano de procedencia: Instancia núm. 7 de vigo

A Sección Sexta da Audiencia Provincial de Pontevedra con sede en Vigo, composta polos maxistrados D. Jaime Carrera Ibarzábal, D. Juan Manuel Alfaya Ocampo e Dª Magdalena Fernández Soto pronunciou

NO NOME DO REI

a seguinte

SENTENZA Nº 196/09

Vigo vinte e tres de abril de dous mil nove.

VISTOS en grao de apelación, ante a Sección Sexta da Audiencia Provincial de Pontevedra, os autos do xuízo Ordinario 606/05 procedentes do Xulgado de 1ª

Instancia Núm. 7 de Vigo ós que correspondeu o rolo 3387/07, nos que aparece como parte apelante- demandante- reconvenido Dña Noelia

representada polo/a procurador/a D./D.ª José A. Fandiño Carnero e asistida do/da letrado/a D./D.ª Fernando Mendez Pérez e como parte apelante e demandado -

reconvenido Dña Reyes representada polo/a procurador/a D./D.ª José Marquina Vázquez e asistida do/da letrado/a D./D.ª Jorge

Trigas Iglesias e como apelado-demandado- impugnante GEODISEÑO, S.L., representada polo procurador D. Monserrat Barreras González e asistido do Letrado

D. Benito Pérez Costa. É o maxistrado relator D. Juan Manuel Alfaya Ocampo, quen expresa o parecer da Sala.

Antecedentes

Primeiro: O Xulgado de 1.ª Instancia Núm. 7 de Vigo, con data do16/4/07 , ditou unha sentenza coa seguinte parte dispositiva:

"Que desestimando la demanda promovida por el procurador D. José Antonio Fandiño Carneo en nombre y representación de Dña Noelia frente a Dña Reyes y la entidad Geodiseño, S.L.,debo absolver y absuelvo a las demandadas de las pretensión deducida por la actora sin hacer especial pronunciamiento sobre las costas causadas,

Estimando la demanda formulada por la procuradora Dña Montserrat Barreras González en nombre y representación de la mercantil Geodiseño, S.L, frente a Dña Reyes y Dña Noelia debo declarar y declaro la plena validez y eficaca del contrato de opción de compra otorgado entre Dña Reyes y Geodiseño mediante documento público de fecha 1 de junio de 2001, condenado a ambas demandadas a estar y pasar por dicha declaración, así como a Dña Reyes , a través de su curador D. Juan Francisco a otorgar el contrato de compraventa de la finca objeto de la opción de compra y recibir el precio convenido, con la advertencia de que, de no efectuarlo dentro del plazo de un mes, se otorgará de oficio sobre el juzgado y a su costa, sin efectuar pronunciamiento sobre las costas causadas.

Y estimando la demanda promovida por el procurador D. José Marquina Vázquez en nombre y representación de D. Juan Francisco , quien actúa como curador legal de Dña Reyes frente a Dña Noelia , debo declarar y declaro resuelto el contrato de arrendamiento de fecha 7 de junio de 2000 por expiración del término convenido, condenando a la demandada a dejar libre y a disposición de la actora la vivienda objeto del mismo, bajo apercibimiento de lanzamiento, con imposición de las costas causadas."

Segundo: Contra a dita sentenza os/as procuradores/as D./D.ª José Antonio Fandiño Carnero, en representación de D./D. Noelia e D. José Maquina Vázquez , en representación de Dña Reyes presentaron un recurso de apelación, que foi admitido en ámbolos efectos, consonte o disposto no artigo 455 da Lei de axuizamento civil (LAC).

Logo de cumpri-los trámites legais, eleváronse as presentes actuacións á Audiencia Provincial de Pontevedra e correspondéronlle por quenda de reparto a esta Sección Sexta con sede en Vigo. Sinálase para a deliberación do presente recurso o día 24/3/09.

Terceiro: Na tramitación desta instancia cumpríronse tódalas prescricións e termos legais.

Fundamentos

Primeiro: A cuestión de fondo máis relevante que se está ventilar, tal como admiten as partes contendentes, e apunta a sentenza de primeira instancia, radica en determinar cal foi a vontade dos litigantes, Reyes , dunha parte, e Geodiseño, Sociedade Limitada, doutra, plasmada na escritura notarial de data 1 de xuño de 2.001 (folios 14 e seguintes), ora a de celebrar un contrato de compravenda, ora a de subscribir unha simple opción de compra a prol daquela última entidade. Inclinándose a Sala, en coincidencia coa sentenza impugnada, e despois dunha revisión das probas existentes nos autos, por esta segunda alternativa, e con basamento nas consideracións que de seguido facemos, sen esquecer, en todo caso, as reflexións que no mesmo senso fai a sentenza de primeiro grao, e que compartimos plenamente.

A pretensión da actora inicial consiste en solicitar, por unha banda, que se declare a nulidade da formalmente chamada opción de compra, por simulación da mesma ao estarse celebrar realmente, na sua tese, un verdadeiro contrato de compravenda, e por outra, e conseguintemente, que se recoñeza o seu dereito, como arrendataria do predio litixioso, a retraelo. Pois ben, sendo certo que existen certos elementos de proba, directos e indiciarios, que levarían nunha primeira ollada a considerala simulación relativa pretendida ( todo iso tendo en conta a relatividade probatoria exixida pola docrina xurisprudencial sobre o instituto da simulación, dado o interese dos contratantes simuladores de ocultar as suas verdadeiras intencións a terceiros, potencialmente interesados no negocio real, e non no finxido), non é menos verdade que aquelas probanzas, pola sua insuficiencia, e por entrar en contradicción con outras, non poden levar finalmente a dar por acreditada aquela simulación.

En efecto, diversos actos e circunstancias ampararían a hipótese da opción.

Así, e primeiramente, a existencia da propia relacion arrendaticia, coa posibilidade, entón, de retraer por parte da arrendataria, ex artº 25 da L. A. U., o fundo arrendado en caso de compravenda do mesmo. Se dí, en definitiva, pola retrainte que a propietaria do fundo quería ocultala venda do mesmo á arrendataria para que esta non podera exercitalo dereito de retracto, nunha postura disfrazada e opositora que ainda que non se explica suficiemente pola demandante inicial, podería atopar a sua xustificación na enemizade xurxida entre elas.

Outro dato indiciario, en segundo lugar, da compravenda se atoparía no prezo estipulado para a opción, de 15.000.000 das antiguas pesetas, que se estima moi importante, excesivo e, en fin, inhabitual para a opción, e propio, contrariamente, dunha parte do prezo da compravenda.

En terceiro termo, se aduce pola arrendataria que houbo certos actos das partes, incluso de contido dispositivo, sobre o predio, así como importantes gastos realizados pola sociedade, compradora ou optante, para xestionar e levar a bo porto todo o relativo á tramitación urbanística (parcelacións, licencias de derrubamento e de obra, cesións parciais de terreo ao Concello, escrituras...), actos e desembolsos que atoparían o seu máis completo sentido nunha operación de compravenda, e impensable nunha simple opción.

Por último, se invoca pola arrendataria apelante como expresión da vontade firme da arrendadora e da sociedade inmobiliaria, de celebrar dende o inicio mesmo da operación o contrato de compravenda, as manifestacíons expresas contidas na demanda de desafiuzamento por falta de pagamento da renda, formulada por aquela primeira contra da arrendataria o día 21 de maio de 2.001, é dicir, cando ainda non transcorrira un ano desde a celebración do contrato de aluguer, e non se tiña concertado o suposto contrato de opción, ao proclamarse literalmente naquela demanda "demorando a arrendadora a súa decisisón de reclamar xudicialmente por estar pendente dunha operación inmobiliaria (venda) sobre o predio arrendado, da que dependía a boa vontade e colaboración daquela. Frustrada a venda, a arrendadora vese libre de reclamar ó que en dereito lle corresponde" (folio 34 volto).

Pero estes feitos, ainda que proclives inicialmente á venda, non levan necesaria e excluintemente a ela, e, por outra banda, entran en tal contradicción con outros que quedarían debilitados, cando non desvirtuados por estes últimos.

En primeiro termo, o prezo para a opción, de 15.000.000 das antiguas pesetas, e os actos e gastos denunciados non son datos especialmente significativo no caso axuizado se tomamos en consideración as seguintes circunstancias: A) Que se concedía á sociedade optante un prazo moi amplo, de catro anos, para o exercicio do dereito de opción, co conseguinte periodo de espera para a concedente. Por explicalo dalgunha maneira, se o prazo da opción é curto, o prezo da opción non existiría ou sería máis cativo, pois a incertidume para a outorgante sería moito menor, e podería entón dispor prontamente do obxeto da opción, de botarse atrás o optante. B) O anterior argumento atoparía o seu complemento no feito da necesidade de liquidez da concedente da opción, feito posto de relevo polas testemuñas, Avogados intervintes nesa operación, sobre o que logo abundaremos. C) Por outra banda, os gastos efectuados pola parte optante aparecían como necesarios e habituais da actividade de promoción inmobiliaria, nun afán de aproveitala edificabilidade máxima do terreo, para así obter tamén uns beneficios finais maiores, que compensarían aqueles desembolsos, e coa perspectiva última da compra do fundo exercitando o dereito de opción se ao seu dereito conviña. En definitva, a opción aparecía xustificada, tanto para a parte concedente, quen obtiña o beneficio do prezo da mesma, á par que seguía a cobralas rendas da arrendataria, como para a sociedade optante, a que, se as condicións urbanísticas foran finalmente todo o favorables que se estaban desexar, optaría loxicamente por compralo terreo, co natural incremento do seu valor -polas accións administrativas emprendidas- que compensaría os gastos sufragados, mentres que se o predio non fora todo o aproveitábel que sería de esperar, podería rexeitala opción, perdendo, eso si, o prezo da mesma e o invertido, nunha operación de risco empresarial, pero menor que se se estaba a celebralo contrato de compraventa con parte do prezo aprazado, tal como mantén a arrendataria, pois, neste caso, a parte vendedora podería compeler á compradora á consumación definitiva deste último contrato, co conseguinte desembolso do resto do prezo, pola elevada suma de sesenta e cinco millóns de pesetas. En último termo, e nunha coxuntura, indubidablemente pouco propicia para a sociedade inmobiliaria, pola vixencia dunha relación arrendaticia que podía perdurar ata o tope legal dos cinco anos -no caso de que a partir dese termo a arrendataria abandonara voluntariamente a casa-, en conxunción coa falta dunha certidume completa sobre as definitivas condicións urbanísticas do predio, aconsellaban a aquela primeira a concertar unha opción de compra, e non unha compravenda en firme.

Máis é que, en segundo lugar, e tal como xa adiantábamos, existen datos e argumentos sólidos que nos conducen a pensar que a finlidade negocial da opción era a efectivamente querida comunmente polos contratantes.

Así, e por unha banda, a literaliade do contrato non admite discusión sobre ese propósito negocial, con referencia machacona ao vocablo opción e as suas consecuencias naturais (prezo e prazo da opción, prezo para a compra, no seu caso, e forma de pagamento...).

Por outra, e ao carón desa clara e inequívoca literalidade, declaran de xeito detallado, sólido, coherente, exhausivo, espontáneo e, en definitiva, veraz duas testemuñas de excepción, como son os dous Letrados, co mesmo despacho profesional, Sr. Pintos e Sra. Lago, que interviron nas conversas e negociacións previas e postreiras á operación de opción, e incluso outorgando a correspòndente escritura pública o primeiro deles con poder da concedente, testemuñas que, polo demáis, manteñen con esta última unha contenda en reclamación de honorarios. Pois ben, estas testemuñas son contextes en afirmar, no que agora ten interese, que se estaba celebrar unha opción e non unha venda.

Pero é que non atopamos razón de peso ningunha - nin a actora arrendataria as da- para estimar que se estaba a disfrazala compravenda baixo a apariencia da opción, para impedir así que a arrendataria podera exercitalo dereito de retracto. Contrariamente, as duas testemuñas anteriores relatan que se ofreceu á arrendataria a mesma posibilidade da opción, e a propia demandante recoñece no seu interrogatorio - ainda que fale de venda- que a propietaria lle pedía unha entrada de 15.000.000 de pesetas. E aquelas testemuñas engaden que se a opción non se celebrou coa arrendataria foi porque as condicións económicas por ela ofrecidas eran moito peores que as das faladas coa sociedade Geodiseño, S. L. (o prezo da opción sería de 5.000.000 de pesetas tan só, e non pagaría os alugueres, a razón de cento vinte cinco mil pesetas ao mes, ata o remate do prazo do arrendamento). En conclusión, o contrato era de opción, e o mesmo non soamente non se estaba ocultar á arrendataria, senón que esa opción, coas mesma condicións, foron ofrecidas a esta última, segundo declara con plena credibilidade o Letrado, Sr. Pintos, declaración completada, polo demáis, co fax, remitido ao despacho do Avogado da arredataria, que obra unido á causa ao folio 629, de data 11 de abril de 2.001, é dicir, anterior á subscripción do contrato de opción coa sociedade Geodiseño, S. L., plasmado no documento público de data 1 de xuño dese ano. A enemizade sobrevida entre arrendadora e arrendatria, como posible causa que explicaría a simulación, para impedilo retracto desta última, carece entón de consistencia, e se contradí co irrefutábel feito, do coñecemento pola arrendataria da opción tratada con aquela sociedade, e das condicións ofrecidas por esta, sendo en definitiva a oferta peor da arrendataria o que levou á arrendadora a inclinarse polo mellor postor.

Derradeiramente, o pagamento voluntario das rendas por parte da arrendataria á arrendadora, e a reclamación xudicial por este última contra da primeira polas rendas insatisfechas, son feitos que se conxugan coa opción, e non coa venda.

Porén, declarado que o contrato en debate foi unha opción de compra, temos que rexeitala pretensión de simulación formulada pola actora inicial, e arrendataria e, conseguintemente, a sua segunda petición, de retracto.

Segundo.- A existencia dun contrato de opción de compra leva á codemandada inicial, Geodiseño, S. L., a interesar polo canle da demanda reconvencional que promove, por unha banda, que se declare a validez e eficacia dese contrato, condenando á concedente, Reyes , e á actora inicial a estar e pasar por devandita declaración, e, por outra, que se condene á primeira a outorgala correspondente escritura pública de compravenda.

A reconvida, Reyes , oponse a esa demanda reconvencional, tanto por razóns formais como de fondo, aducindo, en canto ás primeiras, a infracción dos artºs 406 e 407 da Lei Procesual , e respecto da cerne da reconvención, a caducidade da acción e a novación extintiva do contrato por cambio de obxeto.

Pois ben, as vulneracións adxetivas denunciadas non existen pois: A) A reconvención aparece formulada, en primeiro termo, contra da actora inicial, tal como require aquel artº 406, e a conexión demandada, en segundo lugar, por esa norma, entre a pretensión reconvencional, de que se declare a existencia, válida e eficaz, dun contrato de opción, e a pretensión inicial, de que declare que ese contrato é simulado, pois o realmente celebrado é un contrato de compravenda, é máis que evidente. A interdependencia das formulacións é tal que unha ven excluir forzosamente á outra. B) O presuposto da situación litisconsorcial entre o suxeto inicialmente non demandante e o actor primeiro, pola sua relación co obxeto da demanda reconvencional, presuposto pedido polo artº 407 para promover reconvención tamén contra daquel primeiro, aparece igualmente colmado no caso axuizado. En efecto, o obxeto da reconvención, ou alomenos un deles, é que se declare a existencia, validez e eficacia do contrato de opción, e nesa petición declarativa están obvia e indisolublemente interesados, tanto a outorgante da opción, como a arrendataria, demandante incial, que nega precisamente que nos atopemos ante unha opción, e solicita, pola contra, que se declare que a mesma é simulada, sendo a venda o contrato pactado entre aquelas duas primeiras. Proba evidente da situación litisconsorcial entre actora primeira e e a demandada outorgante da opción, é que de seguirse os preitos separadamente, un deles, entre esa arrendataria, interesando que se declare a existencia dunha compravenda, e o outro, da optante, solicitando que se declare a existencia da opción, é que a separación deses procesos podía dar lugar a que nos mesmos recairan resolución contradictorias, inclinándose unha delas pola tese da opción e a outra pola da compravenda, ou viceversa. Porén, a reconvención aparece correctamente e convintemente presentada -tamén- contra da arrendataria nesa pretensión meramente declarativa.

Terceiro.- Invoca a demandada, tanto inicial como reconvida, que o dereito de opción promoveuse fora do prazo máximo estipulado, de catro anos, que remataba segundo previsión explícita do propio contrato o día 15 de xuño de 2.005. A alegación da parte non resiste a realidade dos feitos dado que a través da acta notarial de data 7 de xuño dese ano a parte reconvinte interesa do Fedatario Público, dunha parte, que se notifique á outorgante da opción o exercicio da mesma, ofrecéndolle o pagamento do prezo pactado; e doutra, que se requira á concedente para que formalice e outorgue a correspondente escritura de venda, citándoa a tal efecto para o día trece dese mes, tal como de xeito expreso e detallado se fai constar naquela acta (folios 326 e seguintes). E se a iso engadimos que chegado este día, a optante compareceu efectivamente na Notaría, aos devanditos efectos do outorgamento da escritura de venda, exhibindo, en fin, ao Notario o cheque bancario para pagalo prezo estipulado, todos estes actos poñen de relevo, certa e incontestablemente, aquela vontade firme de optar e de comprar, e non unha pura e vacía manifestación de boas e futuras intencións da optante, tal como ven aseverar tan interesada como falazmente a concedente.

Cuarto.- A alegación da optante, de que o contrato extinguiuse por novación, por cambio de obxeto, ao dividirse e parcelarse o fundo inicial en tres, se compadece ainda peor que anterior invocación coa realidade, non só porque ese fenómeno novatorio, nunha presumíbel, non se acredita en absoluto, senón incluso porque por previsión e vontade expresa dos contratantes pactouse no documento correspondente que esa parcelación "non consitúe novación ningunha da opción de compravenda" (folio 161). Folga calquera outro comentario.

Quinto.- A demandada, Reyes , se limita a solicitar no suplico -parágrafo determinante- do escrito de apelación contra da sentenza ditada en primeira instancia, ademais da sua revocación referida á pronuncia das custas procesuais, que se rexeite a demanda reconvencional. Tal restricción impide loxicamente que entremos no exame dos outros motivos de diverxencia con devandita resolución, anunciados no escrito de preparación do recurso, relativos a acción resarcitoria de danos e prexuizos e medidas cautelares. En todo caso: A) O escrito de ampliación de demanda contra da arrendataria demandanda , interesando danos e prexuizos, foi inadmitido a trámite por resolución motivada do Xulgado de data 8 de setembro de 2.006 (folio 588), e notificada á parte o día 12 dese mes e ano (folio 592), e esa reolución rexeitadora deveu firme e definitiva ante o aquietamento deste litigante. B) A solicitude das medidas cautelares non pode interesarse nesta alzada como un motivo de recurso de apelación contra da sentenza, entre outras razóns, pola obvia indefensión que se estaría a producir, tanto para a solicitante, como para a solicitada, ao non ter estas partes a oportunidade alegatoria e probatoria que se abriría coa vista prevista no artº 734 da L. A. C ., que sinalada non chegou a celebrarse. O que non obsta a que a parte poda insistir, se ao seu dereito convén, nesa petición ante o Xulgado de Primeira Instancia, para que dea resposta a esas medidas, ordeando a continuación do procedimento a ese exclusivo e específico fin.

Sexto.- A Sala estima que teñen existido suficientes dúbidas de feito (na controversia opción-compravenda) como para non facermos unha especial declaración sobre as custas procesuais da primeira instancia, rexeitando neste punto os recursos e impugnación formulados, nin sobre as desta alzada ( artºs. 394 e 398 da L. A. C .).

Por todo o exposto, e pola autoridade que a este Tribunal lle outorgan a Constitución e o pobo español,

Fallo

Que rexeitámolos recursos de apelación formulados por Dña Noelia , representada polo procurador D. José A. Fandiño Carnero e por Dña Reyes , reprsentada polo procurador D. José Marquina Váquez, e a impugnación promovida por Geodiseño, S. L. contra da sentenza ditada polo Xulgado de Primeira Instancia núm. 7 de Vigo o día 16/4/07 , sen facermos unha especial declaración sobre as custas procesuais de ningunha das duas instancias.

Esta é a nosa sentenza, que asinamos, e que se redacta en galego consonte o establecido no art. 3.2 e 3 da Constitución española; no art. 5.1, 2 e 3 do Estatuto de autonomía para Galicia, aprobado pola Lei orgánica 1/1981, do 6 de abril; e nos arts. 1, 2, 6.3, e 7.2 e 3 da Lei 3/1983, do 15 de xuño, da Comunidade Autónoma de Galicia, de normalización lingüística .

Notifíqueselles ás partes a presente resolución, facéndolles saber que contra ela non cabe recurso ordinario ningún.

Devólvanselle os autos orixinais ó xulgado do que proceden, cun testemuño desta sentenza para o seu coñecemento e cumprimento.

PUBLICACIÓN: En la misma fecha fue leída y publicada la anterior resolución por el Ilmo. Sr/a. Magistrado que la dictó, celebrando Audiencia Pública. Doy fe.