Sentencia CIVIL Nº 196/2020, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 20, Rec 83/2020 de 07 de Mayo de 2020

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid

Sección Vigésima

c/ Santiago de Compostela, 100 , Planta 7 - 28035

Tfno.: 914933881

37007740

N.I.G.:28.080.00.2-2018/0004231

Recurso de Apelación 83/2020

O. Judicial Origen:Juzgado Mixto nº 08 de Majadahonda

Autos de Procedimiento Ordinario 451/2018

APELANTE:D./Dña. Benigno y D./Dña. Laura

PROCURADOR D./Dña. PAULA MARIA REDONDO ORTIZ

APELADO:AFAR-4, S.L.

PROCURADOR D./Dña. ISABEL MORA GARCIA

SENTENCIA

TRIBUNAL QUE LO DICTA:

ILMOS. SRES. MAGISTRADOS:

D. JUAN VICENTE GUTIÉRREZ SÁNCHEZ

D. RAMÓN FERNANDO RODRÍGUEZ JACKSON

D. RAFAEL DE LOS REYES SAINZ DE LA MAZA

En Madrid, a siete de mayo de dos mil veinte.

La Sección Vigésima de la Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres. que al margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles Procedimiento Ordinario 451/2018 seguidos en el Juzgado de 1ª Instancia e Instrucción nº 08 de Majadahonda a instancia de D. Benigno y Dña. Laura apelantes - demandantes, representadod por la Procuradora Dña. PAULA MARIA REDONDO ORTIZ contra AFAR-4, S.L. apelada - demandada, representada por la Procuradora Dña. ISABEL MORA GARCIA; todo ello en virtud del recurso de apelación interpuesto contra Sentencia dictada por el mencionado Juzgado, de fecha 28/06/2019.

VISTO, Siendo Magistrado Ponente D. JUAN VICENTE GUTIÉRREZ SÁNCHEZ

Antecedentes

PRIMERO.-Por Juzgado de 1ª Instancia e Instrucción nº 08 de Majadahonda se dictó Sentencia de fecha 28/06/2019, cuyo fallo es el tenor siguiente: 'DESESTIMO la demanda formulada por D. Benigno y Dª Laura representados por la Procuradora Sra. Redondo Ortiz, contra AFAR-4 S.L. representada por la Procuradora Sra. Mora García y en consecuencia ABSUELVO a la demandada de las pretensiones contra ella ejercitadas.- Con imposición de costas a la parte demandante.'.

SEGUNDO.-Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandante, exponiendo las alegaciones en que basa su impugnación. Admitido el recurso en ambos efectos, se dio traslado del mismo a la apelada, que presentó escrito oponiéndose al recurso formulado de contrario. Elevados los autos ante esta Sección, fueron turnados de ponencia, y quedando pendientes de resolución, se señaló fecha para la deliberación y votación, que se ha llevado a cabo por los Magistrados de esta Sección.

TERCERO.-En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan los de la resolución apelada en los términos de la presente.

PRIMERO.-En las presentes actuaciones, los demandantes solicitan la condena de la entidad demandada, al pago de la cantidad de 40.000 euros, con base en el contrato suscrito entre ellos el 16 de mayo de 2017, en el que acordaron la entrega de 20.000 € en concepto de arras penitenciales por la futura compra-venta de una vivienda por el precio de 995.000,00 €, pactando al respecto '.. que la firma del contrato privado de compraventa tendrá lugar en todo caso en el plazo máximo de nueve meses desde la firma del presente, o en su caso, en el plazo de 15 días naturales desde que el vendedor informe al comprador de la obtención de la Licencia de obras. En consecuencia con lo anterior, el comprador podrá desistir del presente contrato allanándose a la pérdida de las cantidades entregadas. En el supuesto de que fuera el vendedor el que desistiera de la compraventa, para que tal desistimiento pueda surtir efecto, deberá entregar al comprador la cantidad recibida más otra igual por el desistimiento.'

Sostienen los demandantes que la entidad demandada incumplió dicha previsión contractual, por cuanto no otorgaron el contrato privado antes de la fecha prevista. Por otro lado, atribuyen a la demandada el incumplimiento contractual de haberse introducido en la licencia de obras modificaciones en el proyecto, todo lo cual le habilita para desistir del contrato y reclamar duplicada la cantidad entregada en concepto de arras por no haber otorgado el contrato en el plazo pactado y subsidiariamente, a reclamar la devolución de lo entregado y una indemnización por daños y perjuicios por igual importe. En relación al plazo para otorgar el contrato de compraventa, sostienen que finalizando el mismo el día 16 de febrero de 2018, ante la falta de comunicación de la vendedora, el día 12 de febrero se interesó personalmente, y tuvo conocimiento por esa vía, que el Ayuntamiento había otorgado la licencia el día 30 de enero de 2018; de manera que faltando cuatro días para ello, se comunicó telefónicamente con la entidad vendedora y ésta le comunicó el día 14 de febrero, que se pondría en contacto con ella a lo largo de ese mes, así como que existían modificaciones sin importancia; de manera que entendiendo que el plazo había finalizado, el día 16 de febrero, remitió comunicación a la demandada, requiriéndole le devolviera la cantidad aquí interesada. Por otro lado, señalan que el día 26 de febrero reciben un burofax de la demandada, negando haber transcurrido el plazo para otorgar la escritura pública, por cuanto sostiene que al fijarlo en el contrato, permitía hacerlo también dentro de los 15 días siguientes a que el vendedor comunique a al comprador, la obtención de la licencia de obras, requiriéndoles para efectuar dicho otorgamiento antes del día 2 de marzo de 2018.

La entidad demandada se opuso a dichas pretensiones. Niegan haber incurrido en los incumplimientos que le atribuyen los demandantes. Sostiene que, no habiéndose otorgado licencia de obras en el momento de suscribirse el contrato de arras, ambas partes se dieron un plazo prudencial de nueve meses para otorgar la escritura pública, en el convencimiento de que durante esos nueve meses se obtendría y que, una vez otorgada ésta dentro de dicho plazo y en su caso una vez comunicado ese hito, se produciría la firma del contrato en un plazo de 15 días; de manera que otorgada la licencia el día 30 de enero de 2018; es decir, 17 días antes del vencimiento del plazo de los nueve meses, a partir de ese momento se comenzó a informar de esa circunstancia a todos los compradores, haciéndolo telefónicamente a los demandantes, viéndose sorprendido en su buena fe por la actuación y desinterés de éstos en otorgar e contrato. Finalmente, discrepan de la interpretación que hacen los demandantes del pacto, sosteniendo que el plazo de nueve meses debe entenderse como un plazo máximo para obtención de la licencia y al haberse otorgado y comunicado éste con anterioridad al cumplimiento del plazo, comienza a computarse un plazo adicional de 15 días. Niega igualmente que en la licencia se introduzcan modificaciones sustanciales en el Proyecto inicial, al tratarse de cuestiones de carácter técnico o modificaciones solicitadas por los demandantes.

La sentencia de primera instancia desestimó la demanda. Partiendo de los hechos admitidos por ambas partes y siendo la cuestión controvertida la interpretación que debe hacerse de la cláusula contractual transcrita en los antecedentes de esta resolución, atendiendo a su tenor literal concluyó que, aunque pactado que la firma debía llevarse a cabo en el plazo de 9 meses, al indicar a continuación, 'o en su caso', se introduce una posibilidad que se configura como alternativa, fijando el plazo de 15 días naturales desde que el comprador informe sobre a obtención de la vivienda; de manera que comunicada ésta circunstancia el 14 de febrero, fecha dentro de los nueve meses, podría firmarse el contrato en los 15 días naturales siguientes a dicha comunicación, sin que la vendedora incurriera en el incumplimiento que se le atribuye en el momento en que los compradores le remitieron la decisión de desistir del contrato, pues cuando remitieron el burofax el 16 de febrero, no había vencido el plazo para formalizar la compraventa. Considera por otra parte, que no existen modificaciones que darían lugar al desistimiento, no apreciando por tanto el otro incumplimiento que denuncian los compradores.

Frente a la dicha resolución interpuso recurso de apelación la parte demandante. Alega infracción de los artículos 1.281 a 1.289 del cc, con especial referencia al art. 1.288 en relación con los artículos 59 y ss del RDL 1/2007 de 16 de noviembre que aprueba el TRLGDCyU y otras leyes complementarias. Por otro lado, alega error en la apreciación de la prueba en relación a las modificaciones del proyecto y licencia de obras.

La entidad demandada se opuso al recurso y solicitó su desestimación y la confirmación de la sentencia de primera instancia.

SEGUNDO.-Delimitados en los términos precedentes las pretensiones de las partes y examinado nuevamente lo actuado en primera instancia, no compartimos la decisión adoptada en la sentencia apelada, lo que permite anticipar que el recurso debe estimarse, con base en las siguientes consideraciones.

La discrepancia que mantienen las partes, no sólo entendemos viene referida a la interpretación de la cláusula que regula el establecimiento de un plazo para firmar el contrato, sino que partiendo de hechos admitidos por ambas, como la firma del contrato de arras, que la licencia se concedió el 30 de enero de 2018 y que finalmente el contrato no llegó a suscribirse, la discrepancia se centra por un lado, en determinar a cuál de ellas debe atribuirse la responsabilidad de que el contrato no se concertara y por tanto sufrir las consecuencias derivadas del pacto de arras, bien percibiendo duplicada la cantidad entregada o bien reteniéndola y por otro, aunque con carácter subsidiario, si se introdujeron modificaciones en el proyecto que se tuvo en cuenta al suscribir el contrato de arras, que justifiquen el desistimiento de la parte compradora y reclamar la devolución de las cantidades entregadas en concepto de arras y la indemnización adicional que también reclama por ello.

A la hora de interpretar el pacto en el que regularon las arras penitenciales, hemos de partir de su tenor literal, que es el siguiente, '.. pactando las partes que la firma del contrato privado de compraventa tendrá lugar en todo caso en el plazo máximo de nueve meses desde la firma del presente, o en su caso, en el plazo de 15 días naturales desde que el vendedor informe al comprador de la obtención de la Licencia de obras. En consecuencia con lo anterior, el comprador podrá desistir del presente contrato allanándose a la pérdida de las cantidades entregadas. En el supuesto de que fuera el vendedor el que desistiera de la compraventa, para que tal desistimiento pueda surtir efecto, deberá entregar al comprado la cantidad recibida más otra igual por el desistimiento.'

En la sentencia apelada, partiendo de la redacción de la cláusula, se sostiene que en ella se establece una obligación inicial de otorgar la escritura en el plazo de 9 meses, si bien con la posibilidad o alternativa, de otorgarla en el plazo adicional de 15 días naturales, desde que se comunique por el vendedor la concesión de la licencia de obras y considerando que esa alternativa no está condicionada ni subordinada a la anterior, siempre que ésta circunstancia se comunique dentro del plazo de los 9 meses, el contrato podría firmarse dentro de los 15 días naturales a partir de dicha comunicación; de manera que comunicando la vendedora la concesión de la licencia el día 14 de febrero y estando esta fecha dentro de los nueve meses, cuando la parte compradora comunicó el día 16 su decisión de desistir no había finalizado el plazo para formalizarlo. No compartimos dicha interpretación.

De los términos del contrato en el que se pactaron las arras, se constata que las partes al establecer un plazo para firmar el contrato de compraventa, efectivamente tuvieron en cuenta el hecho de que en aquel momento no se había otorgado licencia de obras; entre otras cosas porque se trataba de la venta de una vivienda no construida; ahora bien si las partes, partiendo de dicha situación o precisamente por ello, establecieron un plazo concreto y determinado, y además de manera imperativa -'tendrá lugar'-, ello pone de manifiesto que dicho plazo de 9 meses tenía para ellas un carácter esencial y vinculante, y que debería ser aplicable siempre que la licencia de obras se hubiere otorgado dentro de esos nueve meses.

Es cierto que las partes establecieron otra previsión, pero su aplicación no quedaba a la elección unilateral de una de las partes y ante cualquier situación, sino ' en su caso'; es decir cuando se produjera una situación distinta a la contemplada anteriormente y que imposibilitara cumplir la previsión que como primera y principal habían concertado; es decir, que no se aplicaría el plazo de nueve meses, cuando el otorgamiento de la licencia hubiera tenido lugar transcurridos los mismos o bien, cuando la concesión de la licencia fuera tan próxima a la finalización del plazo de nueve meses que imposibilitara cumplirlo en ese plazo, supuesto éste último que no conllevaría un aumento adicional de 15 días a los nueve meses, sino tan solo adicionar 15 días a la comunicación de la concesión de la licencia.

Partiendo de lo indicado, no compartimos la apreciación de la que parte la Magistrada de primera instancia, al interpretar las expresiones 'deberá tener lugar en todo caso en el plazo de nueve meses ' y la que a continuación se indica ' o en su caso en el plazo de 15 días naturales desde que el vendedor informe al comprador de la obtención de la licencia'', en el sentido de que ambas posibilidades, se concertaran alternativamente, no estando la segunda condicionada o subordinada a la primera.

En el supuesto aquí analizado la licencia se otorgó 17 días antes de cumplirse el plazo de 9 meses, por lo que nos encontremos en la situación que como primera contemplaron las partes, según la cual el contrato privado debía tener lugar en el plazo máximo de 9 meses y no en la contemplada alternativamente pero condicionada a la anterior, máxime si entre la fecha de la concesión de la licencia y la finalización del plazo de 9 meses, era posible el cumplimiento de la obligación, que lo era de otorgar un contrato privado, luego el plazo para otorgar el contrato finalizaba el día 16 de febrero y, dado que tal otorgamiento no tuvo lugar, la previsión que se estableció en el denominado contrato de arras se produjo, debiendo analizarse a continuación quien tuvo la responsabilidad en ello y soportar sus consecuencias..

TERCERO.-En la sentencia apelada, tras interpretar la cláusula en cuestión en la forma indicada, sin determinar la fecha en que se entendería finalizado el plazo para otorgar el contrato, se desestima la pretensión de los demandantes, por entender que cuando se ejercitó la facultad de desistimiento, el día 16 de febrero, no había vencido el plazo, que conforme a la interpretación que aquí se efectúa finalizaría ese mismo día 16 a las 24 horas, en aplicación de lo establecido en el artículo 5 del cc.

Es cierto que cuando se emitió la declaración de voluntad de desistimiento por la parte compradora, no había transcurrido íntegramente el plazo de los nueve meses, en cuanto faltaba horas para ello; ahora bien, dicha comunicación le fue entregada a la demandada el día 19 de febrero, cuando ya había transcurrido el plazo y en todo caso, esa reclamación extrajudicial no priva a los demandantes de la acción judicial aquí ejercitada, desde el momento en que ha quedado acreditado que los hechos en que sustenta la misma se han producido efectivamente, de manera que para extraer las consecuencias jurídicas que se deriven de los mismos, la fecha que debe ser tomada en consideración a fin de determinar si la acción ejercitada existía, es el de la presentación de la demanda y presentada ésta el 10 de julio de 2018, el derecho a que se les reconozca a los demandantes su derecho, que habría nacido el 17 de febrero anterior, sí existía y en consecuencia, la desestimación de sus pretensiones no puede sustentarse en el hecho de que en el momento de denunciar extrajudicialmente el incumplimiento, no se hubiera podido producir temporalmente, cuando como ocurre en este caso, esa imposibilidad temporal ha desaparecido en el momento en que se inicia éste procedimiento.

Habiendo transcurrido el plazo para otorgar el contrato, de lo actuado en primera instancia, entendemos ha quedado acreditado que quien incumplió el pacto y debe soportar las consecuencias que de ello se deriva es la entidad demandada, por cuanto no se discute por las partes que era obligación de la vendedora comunicar a los compradores la concesión de la licencia de obras y habiéndose otorgado ésta el 30 de enero de 2018, nada comunicó a la parte compradora, sino que ésta tuvo conocimiento del otorgamiento, por haberse interesado ella personalemente el 14 de febrero y en este momento, cuando se puso en contacto con la demandada, ésta no concretó fecha alguna, cuando se trataba de suscribir un contrato privado, sin intervención o autorización de terceros y tan solo el día 26 de febrero contestó, formalmente a los demandantes requiriéndoles para que se firmara el contrato antes del día 2 de marzo, cuando ya había transcurrido en exceso el plazo que como máximo se había fijado para ello y la fecha de concesión de la licencia permitía también cumplirlo.

El análisis y comprobación del cumplimiento de las obligaciones asumidas por cada una de las partes en un contrato, debe efectuarse teniendo en cuenta las normas y principios que con carácter general establece nuestro ordenamiento jurídico y en tal sentido el artículo 1.258 y concordantes del cc, señala que los contratos obligan no solo a lo expresamente pactado, sino también a todas las consecuencias que, según su naturaleza, sean conformes a la buena fe, al uso y a la ley y a la luz de lo indicado, el comportamiento adoptado por la entidad demandada, a raíz de la concesión de la licencia de obras, no se ajustó a las obligaciones asumidas con la otra parte, de comunicar dicha concesión y propiciar el otorgamiento del contrato privado antes del transcurso de los nueve meses; de manera que es en ella y no en los demandantes en quien se aprecia la falta de diligencia e interés, que le era además exigible. En dicha situación, el hecho de que éstos pretendan obtener los beneficios que le otorgaba el pacto de arras, no puede calificarse como contrario a la buena fe, cuando es admitido por ambas partes, que fueron ellos quienes se preocuparon de conocer la concesión y quienes tomaron la iniciativa, que debiera haber tomado la vendedora, desde que tuvieron conocimiento de todo ello.

CUARTO.-En consecuencia, de lo reflejado en el pacto de arras aquí analizado y del comportamiento mantenido por las partes, contrariamente a lo que sostiene la sentencia de primera instancia, entendemos que sí procede reconocer a los demandante el derecho a percibir la cantidad de 40.000 €, que se corresponde con el doble de lo entregado en concepto de arras. Dicha cantidad, devengará los intereses legales devengados a partir de la fecha de la presentación de la demanda.

Al estimarse con ello la pretensión formulada como primera en la demanda, no es necesario el análisis de la reclamación que se formula con carácter subsidiario de que se le abonen también 40.000 euros; 20.000 por haber incurrido la demandada en el incumplimiento contractual de haberse modificado las características constructivas establecidas el proyecto y otros 20.000, como indemnización de daños y perjuicios derivados de ese incumplimiento.

La estimación de la demanda conlleva la imposición las costas causadas en primera instancia a la parte demandada, al amparo de lo establecido en el artículo 394.1 de la LEC.

En cuanto a las costas causadas en esta segunda instancia, al estimarse el recurso tampoco procede imponérselas a ninguna de las partes ( art. 298.2 LEC.

La estimación del recurso conlleva también la devolución del depósito constituido ante el Juzgado de primera instancia, al que deberá darse el destino legalmente previsto, tal como señala la Disposición Adicional 15ª de la LOPJ .

Vistos los artículos citados y demás de pertinente aplicación.

Fallo

SE ESTIMAEL RECURSO EL RECURSO DE APELACIÓN, interpuesto por la representación procesal de DON Benigno y DOÑA Laura contra la sentencia de fecha 28 de junio de 2.018, dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 8 de los de Majadahonda en los autos de procedimiento ordinario nº 451/18, la cual SE REVOCA y en su consecuencia

ESTIMAMOS LA DEMANDA INTERPUESTA POR DON Benigno y DOÑA Laura CONTRA LA ENTIDAD AFAR-4 S.L.,

SE DECLARA RESCINDIDO EL CONTRATO DE ARRAS CONCERTADO ENTRE AMBAS PARTES EL DÍA 16 DE MAYO DE 2017 Y SE CONDENA A LA ENTIDAD DEMANDADA 'AFAR-4 S.L.' A QUE ABONE A LOS DEMANDANTES LA CANTIDAD DE CUARENTA MIL EUROS (40.000 €), INCREMENTADA CON LOS INTERESES LEGALES DEVENGADOS DESDE LA FECHA DE LA INTERPELACIÓN JUDICIAL

SE IMPONEN LAS COSTAS DE PRIMERA INSTANCIA A LA PARTE DEMANDADA.

Todo ello sin imposición de las costas causadas en esta alzada y con devolución a la apelante del depósito constituido para recurrir.

MODO DE IMPUGNACION:Se hace saber a las partes que frente a la presente resolución cabe interponer Recurso de Casación y/o Extraordinario por Infracción Procesal, en los supuestos previstos en los artículos 477 y 468 respectivamente de la LEC en relación con la Disposición Final 16º de la misma Ley, a interponer en el plazo de VEINTE DÍAS ante este mismo órgano jurisdiccional. Haciéndose saber a las partes que al tiempo de la interposición de los mismos, deberán acreditar haber constituido el depósito que, por importe de 50 euros, previene la Disposición Adicional Decimoquinta de la L.O.P.J., establecida por la Ley Orgánica 1/09, de 3 de noviembre, sin cuyo requisito el recurso de que se trate no será admitido a trámite, excepto en los supuestos de reconocimiento expreso de exención por tener reconocido el derecho de asistencia jurídica gratuita. (Caso de interponerse ambos recursos deberá efectuarse un depósito de 50 euros por cada uno de ellos).

Dicho depósito habrá de constituirse en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones de esta Sección abierta con el nº 2838 en la sucursal 6114 del Banco de Santander sita en la calle Ferraz nº 43 de Madrid.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándosele publicidad en legal forma y expidiéndose certificación literal de la misma para su unión al rollo. Doy fe.