Sentencia Civil Nº 196, Audiencia Provincial de Ourense, Rec 466 de 25 de Mayo de 2001

Fundamentos

AUDIENCIA PROVINCIAL DE OURENSE

SECCIÓN SEGUNDA

Rollo: RECURSO DE APELACION 466 /2000

(APELACIÓN CIVIL)

La Sección Segunda de la Audiencia Provincial de Ourense, constituida por los Señores, Don Abel Carvajales Santa-Eufemia, Presidente, Doña Mª. Mercedes Pérez Martín-Esperanza, Don José Ramón Godoy Mendez, Magistrados, ha pronunciado, en nombre de S.M. El Rey, la siguiente.

SENTENCIA Nº 196

En la ciudad de OURENSE, a veinticinco de Mayo de dos mil uno.

VISTOS, en grado de apelación, por esta Sección Segunda de la Audiencia Provincial, actuando como Tribunal Civil, los autos de Juicio de Menor Cuantía procedente del Jdo mixto núm. 6 de Ourense, seguidos con el n°. 504/98, Rollo de Apelación núm. 466/00, entre partes, como apelantes DON JOSÉy DON DINO, representados por el Procurador DON FRANCISCO PÉREZ SAA, bajo la dirección del Letrado DON FELISINDO ARCE VIDAL, y como apelados DOÑA PURIFICACIÓN, DOÑA LAURA, DOÑA ROSA, DOÑA MARIA y DON CLAUDIO, representados por la Procuradora DOÑA Mª PAZ FEIJOO-MONTENEGRO RODRIGUEZ, bajo la dirección del Letrado DON JULIO LÓPEZ FERRO. Es Ponente la ILMA. SRA. DÑA. Mª MERCEDES PÉREZ MARTIN-ESPERANZA.

ANTECEDENTES DE HECHO

PRIMERO.- Por el Jdo mixto núm. 6 de Ourense, se dictó Sentencia en los referidos autos, en fecha 28 de Septiembre de 1999, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que desestimando la demanda interpuesta por el procurador D. Francisco Pérez Saa quien actúa en nombre y representación de D. José y D. Dino , contra Dª. Purificación , Dª. Laura, Dª. Rosa, Dª. María, D. Claudio, debo absolver y absuelvo a los demandados de las pretensiones contra ellos deducidas en este proceso y todo ello con expresa imposición a los demandantes de las costas del proceso.

SEGUNDO.- Notificada la anterior Sentencia a las partes, se interpuso por la representación de DON JOSÉ y DON DINO, recurso de apelación en ambos efectos, y seguido por sus trámites legales, se remitieron los autos a esta Audiencia Provincial, Sección Segunda.

TERCERO.- En la tramitación de este recurso, se han cumplido las correspondientes prescripciones legales, a excepción de la que señala el término para dictar Sentencia debido al excesivo número de asuntos que se tramitan en esta Sección.

FUNDAMENTOS JURIDICOS

PRIMERO.- Por la parte actora se formuló demanda solicitando se declarase que el contrato privado de compraventa de fecha 24 de abril de 1990 celebrado entre los litigantes es válido y eficaz, por reunir todos los requisitos que para su válidez exige nuestro ordenamiento jurídico, y se condenase en consecuencia a los demandados al cumplimiento del contrato litigioso con otorgamiento de la correspondiente escritura pública. Por los demandados se formuló oposición a dichas pretensiones sosteniendo que el contrato suscrito lo era de opción de compra. Ante la sentencia desestimatoria de la demanda se alza el apelante sosteniendo que lo que concertaron las partes fue un contrato de compraventa.

SEGUNDO.- La cuestión principal pues que debe dilucidarse en el presente litigio se centra en la calificación que debe darse al contrato suscrito por las partes el 24 de abril de 1990, y dicha cuestión constituye un problema de interpretación del contrato concluido por las partes, al que por consiguiente serán de aplicación las reglas del artº. 1281 y ss del Código Civil, sin que quede condicionada la calificación jurídica del contrato con la denominación con que las partes lo hubiesen designado, sino que depende del contenido de las estipulaciones integrantes del mismo, debiendo estarse a lo que realmente se concertó y por tanto a la verdadera intención de los contratantes por disposición del artº. 1281 del Código Civil, que siempre deberá prevalecer cuando se advierta desarmonía entre ésta y los términos gramaticales que puedan emplearse; y para averiguar cual fue esa intención real de los contratantes habrá que examinar pues las cláusulas y estipulaciones del contrato, así como los actos de aquellos coetáneos y posteriores al contrato, (artº. 1282 C.C.), atribuyéndose además a las cláusulas dudosas el sentido que resulte del conjunto de todas (artº. 1285 C.C.).

Pues bien, lo cierto es que una vez hecho el examen de todo ello en su conjunto, se llega a la conclusión por la Sala que el contrato de autos ha de calificarse de promesa bilateral de comprar y de vender (artº. 1451 del C. Civil) y no de opción de compra ni de compraventa perfeccionada; conclusión que se deriva de las siguientes razones: a) en la estipulación 1ª del contrato se manifiesta: Dª. María, D. Claudio .. se comprometen y obligan á vender a D. José y D. Dino, cada uno de ellos su participación indivisa en la finca descrita en el expositivo I antecedente por el precio de 32.666.066 ptas. y estos se obligan á comprar dicha finca en el precio indicado siempre que dicha parcela sea edificable y haya la autorización pertinente del Excmo. Ayuntamiento de Ourense; b) en la estipulación 2ª se establece que: D. José y D. Dino entrega en este acto y como señal a cuenta del precio que se pagará en su día la cantidad de 6.533.334 ptas. .. Todos ellos dan carta de pago por las cantidades recibidas a cuenta del precio total que en su día se abone .. 3°) En la estipulación 3ª se establece: la escritura pública de compraventa para lo que los herederos de D. Alfonso aquí comparecientes o representados se comprometen a solucionar la exclusión de la heredera Dª. Sara y a facilitar todo lo necesario para la obtención de la autorización pertinente de edificación del ayuntamiento, se deberá otorgar en el plazo máximo de 2 años, plazo que podrá renovarse a petición de los optantes a la compra. En caso de que esto no se efectuase y los optantes reclamasen el cumplimiento del plazo los herederos de D. Alfonso se comprometen y obligan a devolver a los optantes de la compra D. José y D. Dino las cantidades recibidas a cuenta y especificadas en la cláusula anterior. 4°) en la cláusula 5ª se recoge: y en prueba de conformidad firman el presente documento .. quedando el primero en poder de los optantes á la compra.

El examen pues de dichas cláusulas del contrato pese a su confusa redacción, no permite afirmar que lo pactado entre las partes sea una opción de compra y así como dice la S. del T.S. de fecha 21 de julio de 1993, "el contrato de opción de compra, desde el punto de vista de las obligaciones que nacen del mismo es un negocio unilateral, por cuanto solo crea obligaciones para el optatario o concedente de la opción, el cual queda obligado a no disponer del bien ofrecido y a mantener la oferta, que es vinculante para dicho promitente o concedente, quien no puede retirarla o desconocerla durante el plazo de la opción, dentro del cual el optante, si conviene a su derecho (aunque sin obligación alguna contraida al respecto) puede hacer uso de la misma, en cuyo caso consumada ya la opción) queda perfeccionado, sin más, el contrato de compraventa respectivo". Siendo pues el contrato de opción, un negocio unilateral, no cabe pues apreciar este carácter en el contrato de litis, el cual es claramente bilateral en cuanto a las obligaciones que mediante el mismo contrajeron las partes, pues los demandados se comprometían y obligaban a vender la finca de litis y los actores se obligaban a comprar dicha finca, siempre que la parcela fuese edificable y hubiese la autorización pertinente del Excmo. Ayuntamiento de Ourense (lo que ha de entenderse como una condición que no afecta a la existencia del contrato que quedó perfeccionado por el concurso de voluntades de las partes, aunque si podría afectar a la posterior inefectividad del mismo si la condición no se cumplía).

Habiendo quedado pues ambas partes reciprocas y expresamente obligadas, no cabe pues aun cuando en el contrato se utilice a veces la expresión "optantes" y opción de compraventa", calificar el contrato como hace la sentencia de instancia de opción de compra.

Tampoco cabe calificar el contrato como una compraventa, y así cabe destacar que de las cláusulas del contrato antes recogidas, se desprende: 1°) que las partes se comprometían y obligaban a vender y a comprar, como se recogía literalmente, es decir no se consignaba que vendían y compraban en ese acto; 2°) que en la cláusula 2ª no se establecía el tiempo y modo en que se pagaría el precio, pues se entregaba una señal y se consignaba "a cuenta del precio que se pagará en su día" .. la cuenta del precio total que en su día se abone por la compra ..." 3°) Se estableció el plazo de 2 años para formalizar la compraventa, al establecerse en la cláusula 3ª del contrato que la escritura pública de compraventa se debía de otorgar en el plazo de 2 años; 4°) En el contrato de litis no se utilizan los términos de comprador y vendedor se habla siempre de optantes a la compra, e incluso en la cláusula 4ª se consigna "se adjunta un plano en donde se especifica la situación de la parcela, objeto de la presente opción de compraventa", así pues los mismos contratantes evitan la calificación del contrato como de compraventa. Por ello todas estas cláusulas del contrato avalan la tesis de que la intención de las partes fue la de diferir para un momento posterior la celebración del contrato de compraventa, que sería cuando se otorgase la autorización pertinente de edificación del Ayuntamiento, siendo éste el sentido en que entendieron el contrato celebrado, pues así lo corroboran además los actos posteriores de las partes, y así en el documento obrante al folio 11 vuelto, aportado por el demandante y en el que se recogen dos de las prórrogas en las que se señala no ya la existencia de un nuevo plazo para el otorgamiento de la escritura, sino la renovación del contrato por dos años más, expresión que fue consignada por el demandante, y que no cabe utilizar con respecto a una compraventa que no está sometida a plazo; por otra parte los vendedores en ningún momento exigieron el pago del precio, lo que no tiene sentido si se hubiese perfeccionado la compraventa; y finalmente y si se hubiese perfeccionado la compraventa ¿ qué sentido tiene que se hubiese fijado el plazo de 2 años para el otorgamiento de la escritura, cuando el contrato de compraventa en el momento en que reúne todos los requisitos exigidos para su nacimiento, deviene perfecto, como se consigna en la sentencia de instancia, y en cualquier momento pueden las partes compelerse al otorgamiento de la escritura pública? no cabe entender ello sino desde la óptica de que lo que concertaron las partes fue una promesa bilateral de comprar y vender (precontrato) sin que su intención hubiese sido perfeccionar un contrato de compraventa el cual se posponía a un momento posterior, por lo que no cabe sino desestimar la demanda, y en consecuencia el recurso de apelación interpuesto, confirmando la sentencia de instancia en cuanto al pronunciamiento contenido en el fallo.

TERCERO.- Las costas de la alzada se imponen a la parte apelante al ser desestimado el recurso.

Por lo expuesto, la Audiencia dicta el siguiente

FALLO

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto contra la Sentencia dictada en los autos de Menor Cuantía n°. 504/98 seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia n°. 6 de Ourense, debemos confirmar y confirmamos la mencionada resolución en cuanto al pronunciamiento contenido en el fallo; con imposición de las costas de la alzada a la parte apelante.