Sentencia Civil Nº 2/2008, Audiencia Provincial de Cadiz, Sección 7, Rec 288/2007 de 10 de Enero de 2008

Encabezamiento

Audiencia Provincial de Cádiz

Sección de Algeciras.

Iltmos. Sres. Magistrados

Presidente: Don Manuel Gutiérrez Luna

Don Juan Carlos Hernández Oliveros

Da María Ángeles Villegas García.

Rollo de Apelación nº 288/07

Procedimiento Civil número 391/05, del Juzgado de Instrucción Número uno de Algeciras

SENTENCIA

En Algeciras, a 10 de Enero de 2008.

Visto por esta Sección de la Audiencia Provincial de Cádiz, con sede en Algeciras, integrada por los Magistrados antes citados, el Rollo de Apelación de referencia, dimanante del Procedimiento Civil igualmente reseñado; y pendiendo en esta Sala recurso de apelación formulado por D. José, representado por el Procurador D. Ignacio Molina García, contra la Sentencia de fecha 21 de Mayo de 2007, de dicho Juzgado de Primera Instancia, siendo parte recurrida D. , representado por el D. Alexander Francis Whaley, representado por el Procurador D. Pablo Villanueva Nieto, y habiendo sido ponente la Ilma. Sra. Magistrada Da María Ángeles Villegas García, quien expresa el parecer del Tribunal, se declara,

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan y se dan por reproducidos los de la sentencia impugnada.

SEGUNDO.- El indicado Juzgado de Instrucción , en el procedimiento igualmente citado, dictó el 21 de Mayo de 2007, Sentencia , cuyo fallo dice lo siguiente: " que debo desestimar y desestimo íntegramente la demanda interpuesta por D. Ignacio Molina García, en nombre y representación de D. José contra D. Leonardo, representado por D. José Pablo Villanueva Nieto, absolviendo al demandado de todos sus pedimentos y con imposición a la parte actora de las costas causadas.

Que estimando en su integridad la demanda reconvencional formulada por el Sr. Villanueva, en la representación anteriormente indicada, contra D. José Y D. Rodrigo, D. Jon Y DA Verónica , debo declara y declaro perfeccionado el contrato de compraventa sobre la vivienda sita en la calle DIRECCION000 n º NUM000 de Tarifa ( finca registral NUM001, inscrita en el Registro de la propiedad nº 2 de Algeciras al tomo NUM002, libro NUM003, folio NUM004) a consecuencia del ejercicio en tiempo y forma de la opción de compra concedida a D. Leonardo sobre dicho inmueble por los demandados, condenando en consecuencia a éstos últimos:

1º.- A la realización de las gestiones precisas para inscribir su título dominical en el Registro de la Propiedad sobre los dos tercios del inmueble que figura actualmente inscritos a favor de D. Pablo y a otorgar a favor de D. Leonardo la correspondiente escritura pública de compraventa sobre los dos tercios aludidos de la finca objeto del referido contrato contra la entrega por el Sr. Leonardo de la suma de 120.202, 42 euros, de los que habrá de deducirse las cantidades abonadas y concepto de rentas y entrega a cuenta por éste último ( 4.567,69 euros).

2º.- A realizar cuentas gestiones sean necesarias para documental e inscribir su título de propiedad sobre el tercio restante de la finca y a otorgar a favor de D. Leonardo escritura pública de compraventa sobre dicho tercio, contra la entrega de 12.020, 24 Euros.

Todo ello con imposición a los demandados vía reconvencional del pago de la costas procesales causadas."

TERCERO.- Contra dicha Sentencia se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por la representación de D. José, admitido el cual, y conferidos los preceptivos traslados, se remitieron los autos a esta Audiencia Provincial. Formado el Rollo y designado Ponente, quedó el recurso visto para la votación y fallo, y redacción y publicación de la sentencia.

CUARTO.- En la tramitación de este recurso se han observado las formalidades legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Tres son las alegaciones fundamentales que contra la sentencia dictada se sostiene por la parte apelante que con ellas, y a la vista de su contenido, y como iremos viendo, no impugna sino, y parcialmente, la valoración que de la prueba practicada se hace en la sentencia dictada. En primer lugar sostiene el apelante que no ha quedado acreditado que el hoy apelado - demandado y reconviniente en el procedimiento- comunicara al actor reconvenido- hoy apelante- el derecho de opción de compra que sobre la vivienda litigiosa habían pactado -la existencia entre las partes de un contrato de arrendamiento con opción de compra es un hecho incontrovertido-. Dice la defensa del recurrente que es la primera vez en toda su vida profesional que un Tribunal considera acreditado el ejercicio de un derecho de opción de compra mediante el testimonio parcial e interesado de los testigos. A continuación, y como segunda alegación, manifiesta el recurrente que la propia conducta del Sr. Leonardo contradice las conclusiones que se alcanzan en la sentencia apelada. Estuvo éste cuatro años sin dar señales de vida hallándose ausente de la vivienda, y abonó cantidades en concepto de alquiler, aún después del supuesto ejercicio del derecho de opción de compra - documentos uno a tres de la contestación a la reconvención-. Y por último se alega que los actores no fueron responsables de la situación creada, y como se dice en la sentencia, por no haber tenido la diligencia debida en la inscripción de los títulos relativos a la propiedad de la vivienda en el Registro de la Propiedad. Después de Junio de 2000, no volvieron a tener ninguna otra comunicación con el demandado reconviniente por lo que cual entendieron que éste no continuaba interesado en la compra, y por tanto, ralentizaron los trámites necesarios para las inscripciones registrales de sus títulos, alegando también, y sobre este extremo, que la sentencia dictada confunde el plazo de ejercicio de la opción de compra con el plazo para la formalización de la escritura pública de compraventa.

Y siendo éstas, resumidamente expuestas, las alegaciones del recurrente, el recurso debe ser desestimado. A dichas alegaciones daremos cumplida respuesta en los fundamentos de derecho siguientes, alegaciones éstas que por otro lado no combaten ni mucho menos la totalidad de los extensos y detallados argumentos que se contienen en la sentencia dictada, a los que precisamente por no ser objeto de recurso no nos referiremos si bien son compartidos en su integridad por este Órgano de Apelación.

SEGUNDO.- Y comenzando por la primera de las alegaciones del recurrente relativa a la errónea valoración que de la prueba testifical practicada se hace en la sentencia dictada, ésta debe ser desestimada, compartiéndose por esta Sala dicha valoración.

En primer lugar, y por mucha extrañeza que cause a la parte recurrente, se estima perfectamente ajustado a derecho acudir a la prueba testifical para estimar acreditado un hecho como el ejercicio verbal de una opción de compra, ejercicio éste que, como se señala en la sentencia dictada, puede realizarse precisamente de esta manera, así como para estimar probado que el hoy apelante fue conocedor de dicho ejercicio. Para alcanzar dicha conclusión, que desde luego es la que mantiene el apelado, se apoya la Juzgadora en dos declaraciones testificales, la de D. Juan Pedro y D. Luis Pedro, personas éstas ajenas a las partes y sobre cuya imparcialidad no hay razón para dudar, de hecho no duda el apelante sino que manifiesta que su testimonio no es suficiente a los efectos pretendidos. Pues bien si partimos del contenido de las declaraciones prestadas por éstas personas, la primera, y como se recoge en la sentencia dictada, no sólo declara que tuvo en depósito en su Hotel un cheque del Sr. Leonardo por veinte millones de pesetas - precio pactado de la compraventa- sino que afirma que tuvo conocimiento de las gestiones que sobre la compra de la vivienda se realizaron en el año 2000. El segundo - Director de la sucursal de Tarifa del Banco Santander Central - manifiesta por su parte que en Junio del año 2000 se ingresó en la cuenta del Sr. Leonardo la cantidad de 162.092, 96 Euros procedente del Reino Unido. Dice el apelante que este dinero se recibe - junio de 2000- cuando ya estaba caducado el derecho de opción de compra, pero ello no es así. Y es que, como luego veremos más detalladamente, la sentencia parte precisamente de que el derecho de opción de compra podía ejercerse durante el primer semestre del año 2000, conclusión esta que explica detalladamente en su fundamento de derecho sexto y que también estimamos acertada, como analizaremos.

Pues bien ninguna otra explicación lógica puede alcanzarse a la vista de las declaraciones prestadas que la expresada por la Juzgadora de Instancia. Si el apelado no ejercitó su derecho de opción de compra, por qué realizó los comportamientos que relatan los mencionados testigos, y por qué, y esto es algo que no explica el recurrente, los arrendadores permitieron que el arrendatario permaneciera más de cuatro años en la vivienda sin formular contra él reclamación alguna a pesar que, según ellos, las ultimas rentas las había abonado en Junio de 2000, y había dejado caducar el derecho de opción de compra que había de ejercerse, según ellos, en el primer trimestre del año 2000.

Este comportamiento propio no causa extrañeza al recurrente, que como hemos dicho, no aporta explicación alguna sobre él, pero sin embargo, y con esto comenzamos a dar respuesta a la segunda de las alegaciones principales del recurso, sí le causa extrañeza que el Sr. Leonardo estuviera, según él, sin dar señales de vida durante este mismo período, sin interesarse por una opción de compra que había ejercitado.

Sin embargo, poco puede reprochar el recurrente al Sr. Leonardo sobre su supuesto "desinterés" en qué ocurría con la compraventa cuando ellos, y como reconocen en su propio recurso, y al tiempo del ejercicio de la opción de compra, no habían conseguido aún culminar los trámites hereditarios que le permitieran al primero formalizar la compraventa. No es sino hasta el 26 de Agosto de 2004 cuando los hermanos Don Jon , Don José , Don Rodrigo y Doña Verónica formalizaron la escritura de partición y aceptación de la herencia de D. Pablo, primer paso necesario para regularizar registralmente su titularidad sobre la finca, algo que incluso a la fecha del recurso aún no se había conseguido pues aún falta, dice el mismo recurrente, una declaración de herederos abintestato que aún está pendiente de resolver después de haberlo intentado previamente, dicen, infructuosamente.

Parece pues que efectivamente los problemas hereditarios a los que alude el apelado, y que afectaban a la titularidad de la finca, existían y persisten en la actualidad, y que son estos problemas los que han impedido el otorgamiento de la escritura pública para formalizar la compraventa derivada del ejercicio del derecho de opción.

TERCERO.- Dos eran los comportamientos del apelado que según el apelante, y como dijimos, contradecían las conclusiones de la sentencia de instancia. El primero, ya lo hemos analizado en el fundamento anterior, y el segundo es el relativo a que éste continuaba abonando cantidades en concepto de alquiler cuando ya supuestamente había ejercido su derecho de opción de compra. Más concretamente sostiene el apelante que el apelado abonó rentas hasta Junio de 2000.

Y sobre este particular hemos de hacer las siguientes consideraciones.

Como ya adelantamos en el fundamento anterior, la sentencia considera que el derecho de opción de compra pudo ejercerse no durante el primer trimestre sino durante el primer semestre del año 2000, conclusión que alcanza interpretando las cláusulas contractuales, y que se comparte plenamente, y cuyos detallados argumentos no se combaten en el recurso interpuesto. Parece insistirse en éste que el ejercicio del derecho de opción de compra debía ser en el primer trimestre del año 2000 pero no dice cuáles sean las razones por las que las conclusiones de la Juzgadora de Instancia sobre este extremo no son acertadas.

Y es que no menciona el recurrente en su integridad el contenido de la estipulación segunda del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes que al fijar que el ejercicio del derecho de opción de compra en él pactado se hará en el primer trimestre del año 2000, dice que ello será así si fuera posible. Y es que difícilmente se podía fijar un plazo cerrado para dicho ejercicio cuando, como venimos insistiendo, los arrendadores aún no disponían del título que les permitiera enajenar la finca. Siendo así parece del todo punto lógico que, como dice la sentencia, finalizado ese primer trimestre del año 2000, y no habiéndose obtenido dichos títulos, debamos considerar que quedó prorrogado el derecho de opción de compra. Al menos, y como considera la sentencia dictada, hasta la finalización del plazo contractual inicialmente pactado para el arrendamiento, que en el caso de autos, y como nadie discute en esta Alzada, fue de un año. Por ello se ejerció el derecho de opción de compra dentro de plazo, aún cuando se abonaran rentas hasta Junio del año 2000, lo que no niega la parte apelada, y en realidad tampoco es excesivamente relevante cuando el apelado continuaba el uso de la vivienda y como hemos reiterado, no era posible la formalización de la escritura.

Y si la Juzgadora de Instancia no ha incluido en el cómputo de la totalidad de las rentas abonadas por el demandado, las que abonó entonces - Junio 2000-, sólo a la parte apelada perjudican puesto que la totalidad de las rentas abonadas han sido descontadas del precio que finalmente ha de ser abonado por la vivienda, extremo éste que tampoco es objeto de controversia en el recurso interpuesto.

CUARTO.- Y sobre la responsabilidad de los actores en la situación creada por no haber conseguido obtener los títulos necesarios para inscribir a su nombre la vivienda y poder así formalizar la compraventa, no hay ninguna duda. No ha sido acreditado ni de hecho alegado causa alguna que pudiera justificar su incumplimiento sobre este extremo cuando en el contrato celebrado en Junio de 1999 ya se obligaron a realizar las gestiones necesarias para que el comprador pudiera inscribir el pleno dominio de la finca en el Registro de la Propiedad puesto que ellos eran dueños de la finca por haberla adquirido, se decía en el documento firmado, de su tío carnal D. Pablo, estando pendiente de inscribir en el Registro de la Propiedad una tercera parte de ella.

Dice el recurrente que como no volvieron a tener noticias del arrendatario desde Junio de 2000, ralentizaron las actuaciones necesarias, pero ya hemos declarando como consta probado que ello no fue así y que el primero sí ejercitó su opción de compra., no constando por otro lado acreditado los supuestos problemas relativos a una declaración de herederos abintestato a los que se alude en el recurso, por otro lado sin mayores concreciones.

Manifiesta el recurrente, y como última consideración de su recurso, que la Juzgadora de Instancia confunde el plazo de ejercicio de la opción de compra con el plazo para la formalización de la escritura pública, afirmación esta que tampoco se apoye en razones concretas, y que ha de ser igualmente desestimada. Ya hemos hecho referencia en los fundamentos anteriores cuál era en el caso de autos el plazo para el ejercicio de la opción de compra de conformidad con el contenido del contrato pactado y el comportamiento de las partes tras su celebración, por lo que vamos a insistir en ello.

En definitiva ha de desestimarse el recurso interpuesto confirmándose íntegramente la sentencia dictada.

CUARTO.- Desestimado el recurso deben imponerse las costas de esta alzada al apelante.

Vistos los preceptos legales citados y los demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Desestimando como desestimamos el recurso de apelación interpuestos por la representación de D. José, contra la Sentencia de que dimana este Rollo, debemos confirmar y confirmamos íntegramente la misma, imponiendo al apelante las costas procesales de esta alzada.

Devuélvanse a su debido tiempo los autos originales al Juzgado de su procedencia, con un testimonio de esta resolución, para su ejecución y cumplimiento, y únase otro testimonio al Rollo de la Sala.

Así, por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando en esta segunda instancia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

DILIGENCIA DE PUBLICACIÓN: Leída y publicada ha sido la anterior Sentencia por su Ponente, la Ilma. Sra. María Ángeles Villegas García, estando celebrando audiencia pública en el día de su fecha, de lo que doy fe.