Sentencia CIVIL Nº 20/2022, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 441/2021 de 24 de Enero de 2022

Encabezamiento

Sección nº 04 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil

Calle Roger de Flor, 62-68, pl. 1 - Barcelona - C.P.: 08013

TEL.: 935672160

FAX: 935672169

EMAIL:aps4.barcelona@xij.gencat.cat

N.I.G.: 0830542120188171900

Recurso de apelación 441/2021 -P

Materia: Juicio Ordinario

Órgano de origen:Sección Civil. Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 5 de Vilafranca del Penedés (UPSD)

Procedimiento de origen:Procedimiento ordinario 393/2018

Entidad bancaria BANCO SANTANDER:

Para ingresos en caja. Concepto: 0650000012044121

Pagos por transferencia bancaria: IBAN ES55 0049 3569 9200 0500 1274.

Beneficiario: Sección nº 04 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil

Concepto: 0650000012044121

Parte recurrente/Solicitante: Anibal

Procurador/a: MARINA PALACIOS SALVADO

Abogado/a:

Parte recurrida: Argimiro, Coro

Procurador/a: Ana Salinas Parra

Abogado/a:

SENTENCIA Nº 20/2022

Magistrados:

Vicente Conca Perez Marta Dolores del Valle Garcia Francisco de Paula Puig Blanes

Barcelona, 24 de enero de 2022

Ponente: Francisco de Paula Puig Blanes

Antecedentes

PRIMERO.-Se han recibido los autos de Procedimiento ordinario nº 393/2018 a los que se había acumulado el procedimiento de desahucio por falta de pago y reclamación de rentas remitidos por Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 5 de Vilafranca del Penedès a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora Dª Marina Palacios Salvado, en nombre y representación de D. Anibal contra la sentencia dictada el 21.12.2020 y en el que consta como parte apelada D. Argimiro y Dª Coro representados por la Procuradora Dª Gloria Seguí Matas.

SEGUNDO.- El contenido del fallo de la sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente:

'DESESTIMAR la demanda interpuesta por don Anibal frente a doña Coro y don Argimiro y ESTIMAR la demanda de desahucio interpuesta por doña Coro y don Argimiro frente a don Anibal, y en consecuencia: 1. Absolver a doña Coro y don Coro de todos los pedimentos cursado en su contra. 2. Declarar resuelto el contrato de arrendamiento de cultivo de arrendamiento rústico, suscrito el día 1 de octubre de 2014 sobre las fincas rústicas relacionadas con el mismo y las edificaciones en ella existentes situadas en ' DIRECCION000', término municipal de Sant Joan de Mediona, por impago de renta. 3. Condenar a don Anibal a que deje libre y expeditas las indicadas fincas, a disposición de la parte actora en un plazo de 10 días bajo apercibimiento de lanzamiento si no desaloja la finca de forma voluntaria en el plazo concedido con apercibimiento de lanzamiento que tendrá lugar, en la fecha que tan pronto señale el Servicio Común, una vez sea firme la presente sentencia. 4. Condenar en costas a don Anibal al haberse desestimado sus pretensiones'.

TERCERO.-El recurso se admitió en su totalidad en un inicio, si bien se estimó por decreto de 15.03.2021 el recurso de reposición presentado frente a la diligencia de admisión de 5.02.2021, dictándose el 26.03.2021 auto por el que se acordó inadmitir el recurso de apelación respecto del particular del fallo relativo a la estimación de la demanda declarando resuelto el contrato por impago de la renta y el lanzamiento de la finca.

Tras ello continuó la tramitación del recurso de apelación conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos

CUARTO.-En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente al Magistrado D. Francisco de Paula Puig Blanes.

Fundamentos

PRIMERO.-Antecedentes

Por parte de D. Anibal se interpuso recurso de apelación contra la sentencia por la cual fue estimada la demanda frente a él presentada por Dª Coro y D. Argimiro de desahucio por falta de pago de rentas y se desestimó la por él formulada frente a los antes indicados de reducción proporcional de la renta de alquiler y la planteada de forma subsidiaria a ésta de resolución contractual de contrato de arrendamiento rústico por parte de arrendador y acción de reclamación de daños y perjuicios, habiéndose acumulado la primera a la segunda por auto de 1.10.2018.

La demanda de desahucio por falta de pago de rentas fue presentada el 19.06.2018 por Dª Coro y D. Argimiro frente a D. Anibal. Viene referida al contrato de arrendamiento rústico suscrito el 1.04.2014 referente a una serie de fincas sitas en el Paratge DIRECCION000, polígono NUM000 de Mediona (Barcelona). En la misma se indicaba que se había dejado de abonar por el arrendatario la renta correspondiente a 2017 adeudándose la cantidad de 2.000 €. En virtud de ello se interesaba la resolución del contrato antes mencionado por impago de renta y la condena al demandado a dejar libre y expedita la finca arrendada a disposición de la parte actora con apercibimiento de lanzamiento. Todo ello con imposición de costas al demandado.

Tras una oposición formulada por D. Anibal sin la intervención de letrado ni de procurador, y una vez designados al mismo tales profesionales, se formuló la misma con cumplimiento de la exigencias procesales legalmente establecidas. En ella se entendía que nada se adeudaba, pues se consideraba que la renta de 2.000 € se había fijado teniendo en cuenta la tierra y las edificaciones, si bien éstas habían sido construidas de forma ilegal, lo que comportaba una imposibilidad de uso. A consecuencia de ello estima el arrendatario que la renta que procede abonar es la de 524,99 € anuales partiendo de los cánones de arrendamientos rústicos en Cataluña para 2014. Las edificaciones señala el Sr Anibal le eran necesarias para el desarrollo de la actividad que pretendía desarrollar en los bienes arrendados de apicultor. Para ello indica necesitaba llevar a cabo unas obras en las construcciones que no pudo ejecutar por estar las instalaciones edificadas ilegalmente, lo que motivó la paralización por parte del Ayuntamiento de tales obras, sin haber hecho nada la parte arrendadora para su legalización o conservación. Es por ello que considera se da en este caso un incumplimiento grave por parte de los arrendadores que motivó la interposición de una demanda por parte del Sr Anibal frente a Dª Coro y D. Argimiro en reclamación de daños y perjuicios (esta demanda es aquella a la que se acumuló el procedimiento de desahucio por medio de auto de 1.10.2018 y que seguidamente se describirá al ser la que ha dado lugar al presente procedimiento ordinario al que se acumuló el procedimiento de desahucio). Dado que el Sr Anibal considera que solo debe abonar como renta anual una cantidad de 524,99 €, entiende que con el abono en su momento efectuado de 2.000 € están a su juicio cubiertas las rentas referentes a todo el tiempo que lleva en el terreno arrendado e incluso el año 2018. Es en base a ello que interesó se desestimara la demanda con imposición de costas a la parte actora.

Por su parte la demanda origen del presente procedimiento ordinario (y a la que se acumuló la anterior de desahucio por medio del auto de 1.10.2018) fue presentada el 25.07.2018 por D. Anibal frente a Dª Coro y D. Argimiro, teniendo la misma por fundamento el incumplimiento contractual de los arrendadores que ya se indicó asimismo al formular la oposición al procedimiento de desahucio (y que antes se ha expuesto).

En virtud de ello se solicitó en esta demanda:

I.- Mantener subsistente el contrato de cultivo de arrendamiento rústico suscrito por las partes, únicamente por la porción de terreno arrendada, con la reducción proporcional de la renta, fijando la renta en la cantidad de 524,99 euros anuales, con efectos retroactivos desde la firma del contrato de arrendamiento.

II.- Subsidiariamente, para el supuesto de no acordarse mantener subsistente el contrato de cultivo de arrendamiento rústico suscrito por las partes con reducción proporcional de la renta con efectos retroactivos desde la fecha de su firma, se acordase la resolución del contrato de arrendamiento suscrito por las partes con devolución de las rentas pagadas que se señaló ascendían a 2.000 euros, más las que se paguen en un futuro, si se diese el caso, más los intereses legales.

III.- En cualquiera de los dos supuestos contemplados en los apartados I y II anteriores, la condena a la parte demandada a indemnizar al Sr. Anibal por los daños y perjuicios sufridos, siendo éstos:

1.- Indemnización por las cantidades pagadas en concepto de rentas de alquiler. Para el supuesto de no acordarse mantener subsistente el contrato de cultivo de arrendamiento rústico suscrito por las partes con reducción proporcional de la renta, ni entenderse que la resolución del contrato conlleva la devolución de las rentas abonadas, se acordase que la parte demandada abonare a la parte actora, en concepto de indemnización, la cantidad de 2.000 euros que el Sr, Anibal ha pagado por el arrendamiento sin haber podido destinar la finca al uso para el que la arrendó, más las posibles cantidades que pudiera llegar a pagar en un futuro, más los intereses legales.

2.- Indemnización por los gastos derivados de las obras realizadas por el Sr. Anibal en las edificaciones del terreno. El importe de dicha indemnización se indica en la demanda sería resultara del dictamen pericial que emitiere el perito judicial que designe el Juzgado. Tal monto (una vez emitido tal informe) se concretó luego en 585 €.

3.- Indemnización por lucro cesante consistente en la pérdida de ganancia que señala haber sufrido el Sr Anibal al no haber podido, ni tan siquiera, iniciar su empresa de apicultura, debiendo ser el importe de dicha indemnización el que resulte del dictamen pericial que emitiere por el perito judicial que designare el Juzgado. Esta indemnización (y una vez emitido el dictamen) luego se concretó en 5.874 €/año mas el propio salario del Sr Anibal concretado en la cuantía del salario mínimo interprofesional.

4.- Indemnización por los gastos devengados al atribuir a la finca un uso agrícola y ganadero necesario para pedir los permisos de obra y licencia de primera actividad. Ello suponen 1.210,93 €.

A las cantidades anteriores se solicita se sumen los intereses legales. Todo ello con condena en costas a la parte demandada.

Los demandados Dª Coro y D. Argimiro contestaron y se opusieron a esta demanda. En ella señalan que el contrato lo redactó el arrendatario y en él se pactó la realización de obras por su parte, siendo ésta la razón por la que se acordó no abonaría la renta el primer año. También indican que el Sr Anibal conocía el estado de la finca y de las edificaciones, siendo conocedor (o potencial conocedor) de su situación jurídica accediendo al Registro de la Propiedad o al Catastro. Asimismo indican que la intención de dedicar la finca a la apicultura no estaba en la intención del Sr Anibal al suscribir el contrato, sino que surgió con posterioridad (dos años después), ya que el uso inicial al que la iba a destinar era el agrícola, pese a lo que no tuvo inconveniente la propiedad en dar la autorización requerida por la administración para el desarrollo de la nueva actividad de apicultura. Es por ello que consideran los demandados que han dado cumplimiento a sus obligaciones, lo que motiva que a su juicio no proceda la reducción de renta interesada pues el desarrollo de la relación arrendaticia no planteó problemas en los años 2015 y 2016 (en éste se indica que se pagó la renta de 2.000 € correspondiente a tal ejercicio), siendo el cambio de destino de la explotación una decisión del arrendatario. Tampoco estiman procede indemnización por lo invertido en las obras al ser una obligación que correspondía al arrendatario según el contrato, incluso habiendo constatado deficiencias en ellas y un inadecuado mantenimiento. De igual forma entienden no procedente la indemnización por lucro cesante derivada de la imposibilidad de llevar a cabo la actividad de apicultura por no ser la inicialmente prevista. Este mismo motivo consideran justifica la improcedencia de la indemnización por gastos de permisos de obras y licencia de primera actividad. Es por lo expuesto que interesan que la demanda se vea desestimada.

La sentencia es, como se ha indicado, estimatoria de la demanda de desahucio y desestimatoria de la demanda que ha dado origen a estas actuaciones y que presentó D. Anibal tanto en lo que es la pretensión principal de reducción proporcional de la renta de alquiler, como en lo referente a la de resolución contractual de contrato de arrendamiento rústico por parte de arrendador y asimismo de la ejercitada en ambos casos de reclamación de daños y perjuicios. Como fundamento de ello la sentencia considera que la renta se fijó teniendo en cuenta la extensión y las edificaciones en el estado ruinoso en el que se encontraban, de ahí la contraprestación que se ofrecía al arrendatario de condonación del canon durante el primer año, porque lo dedicaría a su rehabilitación. La sentencia indica asimismo que no existe incumplimiento por parte de la propiedad por el hecho de que las edificaciones no cumplieren con los fines que Don Anibal pretendió a posteriori, al considerar que los propietarios no tenían más obligación que la entrega de la finca en el estado en el que se encontraba. Además, señala que hay una falta de pago de rentas por el arrendatario e incluso un incumplimiento por su parte en lo que se refiere a su obligación de realización de obras, dado el mal estado de conservación del inmueble que evidencia una falta de mantenimiento, estando los trabajos realizados sin acabar y ser éstos incompletos o deficientes.

D. Anibal formula recurso de apelación frente a la sentencia, pues considera que en la misma se lleva a cabo una inadecuada valoración de prueba, detallando la que considera motiva la concurrencia de los incumplimientos por la propiedad que se expusieron en la demanda en su momento por él presentada (así como en sede de conclusiones) y que implican la necesidad de desestimar la demanda de desahucio presentada y estimar la por él interpuesta.

Tal recurso fue inicialmente admitido a trámite en su totalidad por diligencia de 5.02.2021, si bien ante el recurso interpuesto frente a la misma y al estimarse el mismo por decreto de 15.03.2021, ello motivó que por parte del juzgado se dictara el 26.03.2021 auto por el que se acordó inadmitir el recurso de apelación respecto del particular del fallo relativo a la estimación de la demanda declarando resuelto el contrato por impago de la renta y el lanzamiento de la finca, manteniéndose el recurso en cuanto a los demás extremos que el mismo planteaba.

La parte recurrida se opone al recurso y solicita la confirmación de la sentencia recurrida por los argumentos que la misma contiene, destacando la prueba que confirma las conclusiones a la que la misma llega y que son las mismas expuestas por tal parte en su contestación a la demanda y las expuestas en el acto del juicio.

SEGUNDO.-Objeto del recurso de apelación

Una vez expuesto en el fundamento de derecho anterior el desarrollo de la presente causa, se debe proceder al análisis del recurso de apelación que se debe limitar a lo que es contenido de las pretensiones de D. Anibal en la demanda por él presentada, ya que por medio de auto de 26.03.2021, ante la falta de consignación de rentas, se acordó inadmitir el recurso de apelación respecto del particular del fallo (que se corresponde con la demanda de desahucio por falta de pago) relativo a la estimación de la demanda declarando resuelto el contrato por impago de la renta y el lanzamiento de la finca.

Tal demanda de desahucio se ha tramitado de forma conjunta con el juicio ordinario presentado por D. Anibal frente a Dª Coro y D. Argimiro, al haberse acordado por auto de 1.10.2018 la acumulación del primero al segundo. Por medio de tal auto se dio respuesta a la petición de suspensión del procedimiento de desahucio interesada por D. Anibal por concurrencia de prejudicialidad civil. El auto resuelve esta petición pero no en el sentido de suspender el procedimiento de desahucio, sino que lo que hace es acumular el procedimiento de desahucio al juicio ordinario que había presentado D. Anibal frente a D. Argimiro y Dª Coro. Tal auto no fue recurrido.

Una vez expuesto lo anterior, de cara a la resolución del recurso planteado, dados los términos del mismo y los que se contienen en la demanda, se considera es esencial concretar en estas actuaciones si formaba o no parte del contenido del contrato el que la construcción existente en el bien arrendado fuere susceptible de aprovechamiento para el desarrollo de la actividad que señala el demandante que pretendía llevar a cabo de apicultor.

Prueba de ser ésta la esencia de las cuestiones que se plantean en este caso lo es el que para el caso de entenderse que la entrega de una construcción con tales características formaba parte del contenido del contrato y se estimare ser una prestación esencial, a juicio del demandante ello debería comportar la resolución del contrato por una causa imputable a la propiedad (es la petición que se formula en la demanda con carácter subsidiario).

Por el contrario, para el caso de considerarse que, si bien la entrega de la construcción en tales condiciones era un contenido contractual, ello no se entendiere esencial, en tal supuesto estima el demandante/apelante que se debería proceder a una reducción de la renta a abonar (es la pretensión que formula con carácter principal).

En ambos casos (tanto para aquel en que se entendiere que la entrega de la construcción en las condiciones que indica el actor era algo esencial como para aquel en que no se hiciere esta última valoración), entiende el actor/recurrente que tal incumplimiento contractual debería llevar aparejada la indemnización de los daños y perjuicios que antes se han expuesto y que son:

1) Sólo para el caso de no entenderse posible el mantenimiento del contrato por entender el incumplimiento es esencial (resolución del contrato): 2.000 € (importe de las rentas abonadas):

2) Para ambos supuestos (mantenimiento de su vigencia o resolución) el abono de las siguientes cantidades:

* Gastos derivados de las obras realizadas por el Sr. Anibal en las edificaciones del terreno: 585 €.

* Lucro cesante: 5.874 €/año mas el propio salario del Sr Anibal concretado en la cuantía del salario mínimo interprofesional.

* Gastos devengados al atribuir a la finca un uso agrícola y ganadero necesario para pedir los permisos de obra y licencia de primera actividad: 1.210,93 €.

TERCERO.-Régimen jurídico aplicable

De cara dar respuesta a lo que se plantea en este caso, con carácter previo se estima necesario indicar cual fuere el régimen jurídico aplicable a este contrato de arrendamiento rústico, pues en la sentencia apelada se hace referencia a la Ley de Arrendamientos Rústicos Estatal, si bien las partes en sus escritos de alegaciones fundan sus pretensiones en la Ley Catalana 1/2008 de 20 de febrero de contratos de cultivo y en el caso de la parte demandada tanto en esta norma como en las disposiciones del Libro Sexto del Código Civil de Cataluña.

En relación a ello, y respecto de los contratos de arrendamiento rústico celebrados en Cataluña antes de la regulación de los mismos en el Código Civil de Cataluña (lo que sucede en este caso pues el contrato es de 1.04.2014), la Disposición Transitoria Tercera de la Ley 3/2017, de 15 de febrero, del Libro Sexto del Código civil de Cataluña, relativo a las obligaciones y los contratos, y de modificación de los libros primero, segundo, tercero, cuarto y quinto dispone que: 'Los contratos de cultivo constituidos antes de la entrada en vigor de la presente ley se rigen por las disposiciones que les son de aplicación de la Ley 1/2008, de 20 de febrero, de contratos de cultivo'.

Dado que el contrato fundamento de esta causa fue suscrito el 1.04.2014 ,ello hace necesario acudir a las previsiones contenidas en la Ley 1/2008, de 20 de febrero, de contratos de cultivo que contiene la regulación del contrato de arrendamiento en sus arts 11 y siguientes.

CUARTO.-Resolución, incumplimiento y pretensión de cambio del contenido contractual

Tras esta precisión referente al régimen jurídico del contrato objeto de esta causa, debe asimismo señalarse que las presentes actuaciones deben analizarse desde la perspectiva de la resolución de los contratos y desde la de los efectos derivados de un incumplimiento contractual.

En relación a la figura de la resolución de los contratos, la misma se regula en el art 1.124 CC respecto del que la jurisprudencia del Tribunal Supremo establece que para pueda prosperar la acción resolutoria implícita, establecida por el párrafo 1º del artículo 1.124 del Código Civil, es preciso que quien la alegue acredite en el proceso correspondiente los siguientes requisitos:

1º) La existencia de un vínculo contractual vigente entre quienes la concertaron ( SSTS. de 10 de diciembre de 1.947 y 9 de diciembre de 1.948).

2º) La reciprocidad de las prestaciones estipuladas en el mismo ( SSTS. de 28 de septiembre de 1.965 y 30 de marzo de 1.976), así como su exigibilidad ( SSTS. de 6 de julio de 1.952 y 1 de febrero de 1.966).

3º) Que el demandado haya incumplido de forma grave las que le incumbían ( SSTS, de 9 de diciembre de 1.960 y 18 de noviembre de 1970), estando encomendada la apreciación de este incumplimiento al libre arbitrio de los Tribunales de instancia ( SSTS. de 17 de diciembre de 1.976 y 17 de febrero de 1.977).

4º) Que semejante resultado se haya producido como consecuencia de una conducta obstativa de éste que, de un modo indubitado, absoluto, definitivo e irreparable la origine, actuación que, entre otros medios probatorios, puede acreditarse por la prolongada inactividad o pasividad del deudor frente a los requerimientos de la otra parte contratante ( SSTS, de 5 de mayo de 1.970). Como afirma En relación a este requisito, se ha precisado en la STS de 13 de julio de 1.995 que la doctrina consolidada de la Sala es reiterada en exigir para que se produzca la resolución de las relaciones contractuales privadas, no precisamente una voluntad decididamente rebelde, que sería tanto como exigir dolo ( SSTS. de 18 de noviembre de 1.983 y de 18 de marzo de 1.991), sino la concurrencia de situación de frustración del contrato, sin que el posible incumplidor aporte explicación o justificación razonable alguna de su postura ( SSTS. de 5 de septiembre y 18 de diciembre de 1.991), por lo que basta que se dé una conducta no sanada por justa causa, obstativa al cumplimiento del contrato en los términos que se pactó ( SSTS. de 14 de febrero y 16 de mayo de 1.991, 17 de mayo y 2 de julio de 1.994, entre otras). En semejante sentido se puede citar la STS 23.06.2020

5º) Que quien ejercite esta acción no haya incumplido las obligaciones que te concernían ( SSTS. de 6 de julio y 29 de marzo de 1.977), salvo si ello ocurriera como consecuencia del incumplimiento anterior del otro, pues la conducta de éste, es la que motiva el derecho de resolución de su adversario y le libera de su compromiso ( SSTS. de 10 de febrero y 1 de abril 1.925 y 24 de octubre de 1.959); expresándose en el mismo sentido las SSTS de 29 de febrero de 1.988 y de 16 de abril y 24 de mayo de 1.991 , entre otras muchas.

En caso de ser procedente la resolución (y como se especifica en la STS 18.01.2021), además de la restitución de las prestaciones (que carece de una regulación específica, lo que señala el Tribunal Supremo ha dado lugar a numerosas dudas acerca del régimen aplicable a la restitución de las prestaciones y a la liquidación de la relación por lo que se refiere al régimen de frutos, gastos y mejoras), procede el resarcimiento de daños (que debe entenderse referida a los parámetros del art. 1106 CC - valor de la pérdida sufrida y ganancia dejada de obtener).

Para el caso en que el incumplimiento no se reputare esencial (y siempre que el mismo se acreditare), tiene el acreedor el derecho a reclamar la correspondiente indemnización de daños y perjuicios ( art 1.101 CC),

En cuanto a la posibilidad de un cambio en el contenido del contrato y las obliaciones de las partes (en este caso en lo referente al monto de la renta) por entender que la misma se fijó teniendo en consideración una realidad (un uso concreto de las construcciones existentes en la finca para la actividad de apicultura) y que luego no ha podido ser tal; cabe indicar que, en principio, la legislación civil no prevé el derecho a modificar el contenido contractual (y la prestación de la contraparte), pues ello implicaría una imposición a la parte contraria de un contenido contractual no consentido y el consentimiento es la esencia en que se fundamenta el derecho de contratos. Lo que sí que se admite es la posibilidad de instar una acción de nulidad contractual por la posible concurrencia de un vicio en el consentimiento ( arts 1.266 ss CC).

Frente a ello, lo que si se ha admitido es una la posible modificación o atemperamiento de las cláusulas pactadas (con el consiguiente cambio del contenido de las prestaciones de las partes) en los casos en que pueda operar la cláusula 'rebus sic stantibus' (que incluso en determinados ámbitos ha tenido su reflejo normativo como en el Decreto-ley 34/2020, de 20 de octubre, de medidas urgentes de apoyo a la actividad económica desarrollada en locales de negocio arrendados). La operatividad de la misma requiere la concurrencia de los siguientes requisitos: * Haberse producido un acaecimiento sobrevenido de circunstancias radicalmente imprevisibles en el momento de celebrarse el contrato en cuestión; * Existencia de una desproporción exorbitante entre las prestaciones de las partes contratantes, que rompa el equilibrio de las prestaciones y * Ausencia de otro medio que permita subsanar el desequilibrio (ejemplo del análisis de esta figura son las STS 30.06.2014; 15.10.2014; 24.02.2015 o 15.01.2019).

Esta exposición normativa ya se considera sirve para desestimar una de las pretensiones que formula la demanda (y que interesa en sede de apelación se vea estimada) cual es la referente a la reducción de la renta al entender que la misma no posee acomodo legal.

En cuanto a las restantes pretensiones (referentes a la resolución del contrato y la indemnización de daños y perjuicios), para su prosperabilidad (y como se ha indicado) es necesario que exista un incumplimiento contractual por la parte arrendadora, lo que exige acreditar que formaba parte del contenido contractual la puesta a disposición del arrendatario de una construcción que se encontrare en condiciones idóneas para que en ella se desarrollaren las labores inherentes a la actividad de apicultor.

QUINTO.-Contenido del contrato

En relación a la cuestión referente a si formaba parte del contenido contractual la puesta a disposición del arrendatario de una construcción que se encontrare en condiciones idóneas para que en ella se desarrollaren las labores inherentes a la actividad de apicultor, y de cara a dar respuesta a la misma, debe llevarse a cabo un análisis e interpretación del contenido contractual.

La finalidad de la labor interpretativa de los contratos (como se ha indicado reiteradamente por la jurisprudencia del Tribunal Supremo, pudiéndose citar a título de ejemplo las SRS 29.01.2015; 25.04.2016; 3.06.2016; 4.11.2016 o 21.12.2021) no es otra que la de la averiguación o búsqueda de la voluntad real o efectivamente querida por las partes.

Para ello ( arts 1.281 ss CC), el punto de partida es el del sentido literal de los términos del contrato. Si éstos son claros y no dejan duda alguna sobre la intención de los contratantes, la interpretación literal no sólo es el punto de partida sino también el de llegada del fenómeno interpretativo, e impide que, con el pretexto de la labor interpretativa, se pueda modificar una declaración que realmente resulta clara y precisa.

Caso de que ello no se dé, es necesario acudir a los criterios hermenéuticos adicionales fijados por el propio Código Civil ( arts. 1282- 1289 CC).

Junto a lo anterior, y para determinar el contenido de un contrato, además de la interpretación de lo que en él se contiene, se debe tener en cuenta la previsión contenida en el art 1258 CC según el que los contratos obligan, no sólo al cumplimiento de lo expresamente pactado, sino también a todas las consecuencias que, según su naturaleza, sean conformes a la buena fe, al uso y a la ley.

En relación a esta norma (referente a la integración de los contratos), la STS 646/2020 de 30 de noviembre de 2020 indica:

'... La sentencia 772/2002, de 18 de julio, señala en la interpretación del precitado art. 1258 del CC que:

'La palabra 'consecuencias' da idea de relación, nexo o enlace entre un efecto y su causa, y alude así a algo derivado directamente del contrato que como corolario, derivación, efecto hay que tener como convenido. Como tiene manifestado esta Sala, el carácter genérico de este artículo ha de armonizarse con los más específicos que para contrato y cada supuesto contiene el Código Civil ( Sentencia de 24 de Diciembre de 1956), y la posibilidad de ampliar o modificar, a su amparo, lo estrictamente convenido, ha de admitirse con gran cautela y notoria justificación ( Sentencia del Tribunal Supremo de 13 de Junio de 1944), es decir, la expansión de los deberes al amparo del artículo 1258 debe ser lo más restringida posible, porque no puede extinguirse este artículo del contenido en el 1253 -debe decir 1283-, según el cual, en los términos de un contrato no deberán entenderse comprendidos cosas distintas y casos diferentes de aquellos sobre los que los interesados se propusieron contratar. Y en cualquier caso al extender una obligación al amparo del citado artículo, conviene incardinar la consecuencia añadida en alguno de los tres supuestos: ley, uso o buena fe ( Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de Noviembre de 1988)'.

El art. 1258 del CC atribuye, con las prevenciones indicadas, a los operadores jurídicos una suerte de habilitación para integrar las lagunas de los contratos, en tanto en cuanto difícilmente las relaciones contractuales se encuentran saturadas de regulación convencional, y sin que ello suponga atentar al principio de la libre autonomía de la voluntad establecido en la configuración de las relaciones privadas ( art. 1255 del CC), toda vez que se trata de un específico mandato normativo de integración conforme a la ley, al uso y a la buena fe...'

El art 1258 CC establece por ello tres criterios de integración contractual cuales son la buena fe, al uso y a la ley.

De ellos el referido a la concurrencia de normas imperativas no plantea problemas de aplicación, ya que por el carácter de estas normas, se produce de forma automática un desplazamiento de la voluntad de las partes, dado que éstas no las pueden dejar sin efecto por la vía convencional (además la cláusula que así lo fijare sería nula al exceder de los límites de la autonomía de la voluntad que fija el art 1.255 CC y que en relación a la aplicación del Derecho Civil de Cataluña tiene su reflejo en el art 111-6 CCat).

En cuanto a la buena fe como criterio de integración contractual, la misma (art 111-7 CCat) constituye una 'supranorma' y comporta un patrón de conducta (en sentido objetivo) acorde con los perfiles éticos que la sociedad (las máximas de la experiencia permiten conocer éstos) y tradicionalmente se asociaba a conceptos como honestidad, honradez, buenas costumbres o semejantes. Es un concepto que tiene un carácter genérico con lo que el mismo se ha de poner en relación con los efectos específicos de cada contrato y con la posibilidad de ampliar o modificar a su amparo lo estrictamente convenido, considerándose que se debe admitir con gran cautela de modo que no se desvirtúe la previsión del art 1.283 CC, según el que en los términos de un contrato no deben comprenderse cosas ni casos distintos de aquellos sobre los que las partes se propusieron contratar en su momento.

Finalmente, en cuanto al criterio de integración fundamentado en el uso, también se debe emplear con una gran prudencia, pues es necesario acreditar la realidad del mismo y que las partes lo conocían al tiempo de contratar de modo que (pese a que no se reflejase en el contenido del contrato) se tuvo éste en consideración al suscribirlo.

En el caso analizado en esta causa el contrato indica:

'Les dues parts convenen l'arrendament de les finques que es descriuen a continuació per un termini per un de 7 anys, a partir del 01/10/2014, a canvi d'una renda anual de 2000 euros, i d'acord amb les clàusules i els pactes generals i particulars que també s'expressen.

Clausules de lÂ?arrendadora:

1- Que les parcel.les de pinar per a fusta fossin conservades de la manera que actualment es troben 'no es procedeixi a l'explotació maderera d'aquest pineda'

2- Que totes les millores que es realitzin siguin a càrrec de l'arrendatari sense reemborsament ni prestació per part de l'arrendador.

3- El arrendatari es comprometeix a demanar autorització al arrendadora abans de fer cap canvi a la finca.

Clausuies del arrendatari:

l-Donada la situació actual d'abandonament del terreny, la renda de primer any, es pagarà amb serveis de masoveria, recuperant els terrenys de sembra, realitzant les tasques endarrerides de poda i deforestació de muntanya baixa i matolls, en concluencia amb el codi de bones pràctiques agrícoles, i recuperant les parcel.les cultivables,

A, més es procedirà a la impermeavilizacion de la bassa d'aigua per a reg, i la reavilitacion de les construccións actual, com magatzem agricola, impermeabilitzant les construccions i dotant de mitjans per tancar-les, (portes envans, etc .).

Tant els costos de la mà d'obra com dels materials seran a compte de l'arrendatari.'

Junto a estas cláusulas, el contrato contiene dos anexos (el documento en que ello aparece está asimismo firmado por las partes).

El primero de ellos es lo que se identifica como relación de bienes inmuebles. El mismo no consta ser ningún documento de carácter oficial, sino que es una relación de tales bienes, mencionándose (con indicación de sus superficies) una vivienda, un garaje y unos almacenes.

El segundo es una información catastral de las fincas obtenida de la Dirección General del Catastro. En esta relación de fincas se incluye una finca que se describe en la certificación como ' improductivo ', si bien junto a esta mención impresa, a mano se añade la indicación referente a una vivienda.

Estos bienes que se identifican en el primero de los anexos como bienes inmuebles (cabe entender esta expresión - dado el contenido que aparece tras este encabezamiento - como referida a construcciones), aparecen en las fotografías incorporadas como documento nº 17 de la demanda.

Ello supone que la entrega de tales construcciones si formaba parte del contenido contractual y las mismas si constan puestas a disposición del arrendatario (prueba de ello se considera lo son las fotografías a que antes se ha hecho referencia y que se corresponden con los elementos descritos en el contrato como bienes inmuebles).

En cuanto a las condiciones de tales construcciones y posible destino de las mismas, a dar a tales construcciones, se considera esencial reproducir uno de los párrafos del contrato, y en concreto aquel en que se dice:

'... A, més es procedirà a la impermeavilizacion de la bassa d'aigua per a reg, i la reavilitacion de les construccións actual, com magatzem agricola, impermeabilitzant les construccions i dotant de mitjans per tancar-les, (portes envans, etc .).'

Este párrafo describe los trabajos que debía llevar a cabo el arrendatario y son los que justificaban (junto a lo que eran los de recuperación de los terrenos) que no se abonare renta durante el primer año de vigencia del contrato.

La finalidad de los mismos era (en lo referente a las construcciones) permitir que las mismas se pudieren destinar a almacén agrícola, pues así lo indica expresamente el contrato en el párrafo que se acaba de transcribir y que no menciona otro uso.

A esta misma conclusión (el que el destino de las construcciones era el dedicarlas a almacén agrícola), se considera se puede llegar del análisis de los tratos preliminares que pueden tener importancia en Derecho, y en concreto (además de en otros ámbitos como el de la posibilidad de generar una responsabilidad precontractual) en la labor que se está llevando a cabo de interpretación del contrato.

En relación a los mismos, obra en autos un correo de 29.08.2014 adjunto como documento nº 1 de la contestación, en el que se indica por D. Anibal que el destino al que iba a destinar los bienes arrendados era el de realizar cultivos de plantas aromáticas y medicinales y su procesamiento de secado, aludiendo asimismo a hortalizas ecológicas y en el plazo de 2-4 años una granja de engorde de caracoles, teniendo asimismo pensado un centro de reflexología, osteopatía y fitoterapias naturales a largo plazo y además vender hortalizas y plantas vivas).

En cuanto a la actividad apícola, D. Anibal obtuvo la titulación referente a la misma en 2017 tal y como resulta del documento nº 14 de la demanda, si bien esa es la fecha de expedición de las certificaciones correspondientes. En relación a estas titulaciones, en el acto de la audiencia previa se aportó un correo electrónico fechado el 21.04.2016 en el que una profesora de la Universidad de Barcelona ya comunica a una serie de destinatarios (y entre ellos al Sr Anibal) que se estaba en el proceso de gestión de los certificados del Curso de Apicultura Ecológica. Ello supone que en tal fecha - abril de 2016 - el Sr Anibal ya tenía realizada tal formación. La titulación anterior del actor viene referida a cultivos ecológicos (2015), propagación de plantas en vivero (2015), operaciones auxiliares de riego, abonado y aplicación de tratamientos en cultivos agrícolas (2014). En todo caso, se pone de manifiesto que tal fecha de abril de 2016 (fecha en la que el SR Anibal ya tenía realizada formación en materia de apicultura aunque no existe prueba en autos de cuando la comenzó), es muy posterior a la de suscripción del contrato que es de 1.10.2014.

En lo que afecta a una constancia objetiva de la exteriorización de la voluntad del Sr Anibal de desarrollar una actividad apícola en la finca y dirigida a la propiedad, con lo que se cuenta en autos (documento nº 5 de la contestación) es con un mensaje enviado por el Sr Anibal a la Sra Argimiro en el que le indica en fecha 6.06.2016 que necesitaba contar con su autorización para la misma. Esta autorización fue firmada por Dª Coro, y en lo referente a lo que era la colocación de 150 colmenas, sin contener esta autorización mención alguna a lo que es la adaptación de la construcción (que si aparece en el proyecto de actividad que se adjunta como documento nº 13 de la demanda - el mismo no tiene fecha).

De esta exposición cabe derivar que ni de la literalidad del contrato ni de los tratos preliminares se puede entender que se pactare un destino de las construcciones distinto al de almacén agrícola. Ello tampoco cabe derivarlo de los actos posteriores, ni en lo que es la interpretación del contrato ( art 1.282 CC), ni en cuanto a posibles acuerdos posteriores referentes a la asunción por la propiedad de una obligación conforme a la que las construcciones pudieren estar en disposición de desarrollar en ellas una actividad apícola, pues la autorización dada por la Sra Argimiro alude a las colmenas y nada indica en cuanto a las construcciones y a que en ellas se pudiere desarrollar toda una actividad relacionada con los productos de las colmenas distinta a la de almacenamiento.

Es por ello que cabe concluir que la propiedad, en relación a las construcciones estaba obligada a entregar las mismas siempre que estuvieren en condiciones de ser destinadas a almacén agrícola.

Tras esta conclusión sebe procederse a determinar si la propiedad dio cumplimiento o no a esta obligación, algo que es objeto del siguiente fundamento de esta sentencia.

SEXTO.-Cumplimiento de la obligación de la propiedad de poner a disposición del arrendatario unas construcciones que estuvieren en disposición de ser destinadas a almacén agrícola.

En relación a esta cuestión, y de cara a determinar si esta obligación se vio atendida o no por la propiedad, consta que en relación a una de las parcelas arrendadas (en concreto la nº NUM001 del polígono NUM000), se presentó una denuncia urbanística que fue archivada por decreto del Alcalde de Mediona de 2.03.2018 por estar la misma prescrita (documento nº 12 de la demanda).

Junto a ello se ha aportado con la demanda (documento nº 12 bis) una propuesta de resolución de 18.04.2018 que dejó sin efecto la comunicación de licencia de obras excluidas de licencia verificada por el Sr Anibal. En ella se ordenaba la inmediata paralización de las obras. Las mismas consistían en la demolición de cocina y baños en situación de ruina, realización de paredes exteriores y colocación de cierres metálicos, instalación de desagüe y suministro de agua captada por la lluvia, rehabilitación de cubierta plana e impermeabilización, tabiques interiores y reforzamiento de vigas y paredes maestras.

La motivación de tal resolución denegatoria (según se indica en ella), era la de encontrarse el edificio en suelo no urbanizable no estando implantado legalmente al no haberse solicitado licencia urbanística de obras en su momento. En particular se estima de especial interés la referencia expresa que se contiene en la resolución al régimen de las obras permitidas en edificios fuera de ordenación ( art 108,2 de la Ley de Urbanismo), señalando que las comunicadas por el solicitante no se ajustaban a tal artículo, ya que el edificio se encuentra en estado de abandono, está destrozado interiormente y necesita una rehabilitación integral según la inspección que hizo el arquitecto municipal el 22.01.2018.

La exposición que se acaba de hacer pone de manifiesto que las construcciones existentes en la finca no estaban en disposición de que en ellas se verificaren unas obras como aquellas que comunicó el Sr Anibal al Ayuntamiento de Mediona.

Tales obras (dados los elementos que las integran) se considera implicaban un destino de las construcciones que iba mas allá de las de adaptarlas para servir como almacén agrícola, pues (a título de ejemplo) no cabe considerar que un almacén agrícola necesite de un sistema de suministro de agua.

De hecho (y así se indica en la demanda), con estas obras lo que se deseaba es que en la construcción se pudieran llevar labores de envasado pues para que el producto se pudiere considerar artesano (es lo que señala desear el Sr Anibal) es requisito imprescindible que la producción se realice en instalaciones de la propia explotación o de titularidad del apicultor y en este caso el lugar en el que deseaba llevar a cabo ello era la finca arrendada.

En cuanto a si ello se podía exigir a la propiedad, se entiende que no, pues (como se ha concluido en el fundamento de derecho anterior), aquello a lo que estaba obligada la propiedad era a poner a disposición del Sr Anibal unas construcciones que se pudieren destinar a almacén agrícola y las obrantes en la finca sí que cabe entender se encontraban en disposición para ello, dado lo que se aprecia en las fotografías y al ser posible realizar las obras que permitieren mantener tales construcciones en estado de servir a tal fin.

En relación a las obras que se podían autorizar dispone el art 108,2 del Decreto Legislativo 1/2010, de 3 de agosto, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Urbanismo de Cataluña (al que se refiere el arquitecto municipal) que:

'2. En las construcciones e instalaciones que están fuera de ordenación no pueden autorizarse obras de consolidación ni de aumento de volumen, salvo las reparaciones que exijan la salubridad pública, la seguridad de las personas o la buena conservación de dichas construcciones e instalaciones, así como las obras destinadas a facilitar la accesibilidad y la supresión de barreras arquitectónicas de conformidad con la legislación sectorial en esta materia. Las obras que se autoricen en ellas no suponen aumento del valor ni en el caso de expropiación ni en el caso de reparcelación'

En este caso, de tal régimen cabe derivar la posibilidad de ejecutar obras tendentes a la buena conservación de las construcciones, actuación que permitiría el mantenimiento de lo construido y que por ello se pudiere en su interior proceder al almacenamiento de productos agrícolas.

Ante esta realidad, se considera que no se ha acreditado que haya existido en este caso un incumplimiento por parte de la propiedad, pues ésta solo estaba obligada a la entrega de unas construcciones que se encontrasen en disposición de servir para ser un almacén agrícola y las construcciones puestas a disposición del arrendatario si se considera estaban en condiciones de atender a este fin, dadas las características físicas de las mismas (apreciables en las fotografías) y las obras que si se podían llevar a cabo en el bien arrendado.

Al ser la existencia de un incumplimiento por la propiedad el presupuesto de las distintas pretensiones que formula el demandante, y al no haberse acreditado el mismo, ello debe comportar la necesidad de desestimar el recurso de apelación presentado y confirmar la sentencia recurrida.

SÉPTIMO.-Por imperativo del art.398 LELegislación citadaLEC art. 398, las costas de la segunda instancia son impuestas al apelante, al haber sido desestimadas sus pretensiones.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general aplicación

Fallo

Con desestimación del recurso de apelacióninterpuesto por la Procuradora Dª Marina Palacios Salvado, en nombre y representación de D. Anibal contra la sentencia dictada en fecha 21.12.2020 por el Magistrado/a-Juez/a del Juzgado de 1ª Instancia e Instrucción nº 5 de Vilafranca del Penedès, debemos CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS dicha resolución, con imposición al apelante de las costas de este recurso.

Contra esta sentencia puede interponerse recurso de casación y extraordinario por infracción procesal, siempre que se observen los requisitos legal y jurisprudencialmente exigidos.

Notifíquese la presente sentencia y remítase testimonio de la misma, junto con los autos principales al Juzgado de procedencia, para su ejecución y cumplimiento.

Así por ésta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al Rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

Los Magistrados :

Puede consultar el estado de su expediente en el área privada de seujudicial.gencat.cat

Los interesados quedan informados de que sus datos personales han sido incorporados al fichero de asuntos de esta Oficina Judicial, donde se conservarán con carácter de confidencial, bajo la salvaguarda y responsabilidad de la misma, dónde serán tratados con la máxima diligencia.

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Todo ello conforme a lo previsto en el Reglamento EU 2016/679 del Parlamento Europeo y del Consejo, en la Ley Orgánica 3/2018, de 6 de diciembre, de protección de datos personales y garantía de los derechos digitales y en el Capítulo I Bis, del Título III del Libro III de la Ley Orgánica 6/1985, de 1 de julio, del Poder Judicial.

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