Sentencia Civil Nº 202/2004, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 18, Rec 494/2003 de 12 de Abril de 2004

La Audiencia Provincial de Madrid estima el recurso de apelación del demandante sobre resolución de contrato de arrendamiento; la Sala señala que la jurisprudencia al interpretar y aplicar el art.118 de la anterior de Arrendamientos Urbanos, precepto regulador de la resolución del contrato por pérdida o destrucción de la vivienda o local arrendado, ha venido declarando que a los fines de su aplicación resulta indiferente cual sea la causa del siniestro, bien se haya producido por algún acontecimiento catastrófico, por la acción del tiempo, mala calidad de los materiales o culpa del propietario, aunque en este ultimo supuesto queda a salvó la pertinente acción de resarcimiento de daños y perjuicios que corresponde al arrendatario frente al arrendador, por incumplimiento de sus obligaciones contractuales; la Sala señala que en el presente caso está acreditada la existencia de ruina económica, al superar en más de un 50 %, los gastos de reparación respecto del valor del inmueble arrendado, teniendo en cuenta que si bien ese importe de las obras, al igual que el valor de lo edificado, a efectos de determinar si aquél excede del 50 % de éste, ha de referirse en principio, a las concretas dependencias cuya resolución se somete a debate judicial (SS. 13 May. 1974. 7 Sep. 1994, 15 Feb. 1996), con abstracción del resto del inmueble, no obstante tal valoración individualizada, hay que computar también las reparaciones que exija el resto del inmueble, y que directa o indirectamente vengan referidas a las viviendas o locales objeto de arrendamiento, cuando se encuentren afectados elementos comunes.