Sentencia Civil Nº 209/2010, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 482/2009 de 31 de Marzo de 2010

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN DECIMOTERCERA

ROLLO Nº 482/2009-C

JUICIO ORDINARIO Nº 784/2007

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 1 DE SABADELL (ant. Cl-1)

S E N T E N C I A Nº 209

Ilmos. Sres.

D. JOAN CREMADES MORANT

Dª.Mª ANGELS GOMIS MASQUÉ

D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL

D. JAUME RODÉS FERRÁNDEZ

En la ciudad de Barcelona, a treinta y uno de Marzo de dos mil diez.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimotercera de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio Ordinario nº 784/2007, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Sabadell (ant. Cl-1), a instancia de Dª. Estela y D. Moises contra D. Carlos Ramón ; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la Sentencia dictada en los mismos el día 4 de Septiembre de 2008, por la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: DEBO ESTIMAR Y ESTIMO PARCIALMENTE la demanda promovida por la representación de D. Moises y Dª. Estela contra D. Carlos Ramón , condenando a este último a pagar a D. Moises y Dª. Estela la cantidad de 12.000 euros, más intereses legales. Sin expreso pronunciamiento en cuanto a las costas".

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandada mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria que se opuso mediante escrito; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día VEINTITRÉS DE MARZO DE DOS MIL DIEZ.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. JOAN CREMADES MORANT.

Fundamentos

PRIMERO.- La demanda rectora va encaminada a la obtención de un pronunciamiento por el que se condene a D. Carlos Ramón a pagar a D. Moises y Dª Estela la suma de 24.000 ? con los intereses legales (duplo de una suma entregada en concepto de arras). A dicha pretensión se opuso el referido demandado, en base a que los primeros 1000 ? fueron entregados como comisión por la mediación, que fueron los demandados quienes solicitaron una ampliación del plazo, pero desistieron de la venta, sin que ocultase inormación urbanística alguna (cuando, además, era pública)

La sentencia de instancia estima parcialmente la demanda, condenando al demandado a abonar a los actores la suma de 12.000 ? (incumplimiento por entrega de cosa diferente a la pactada), más intereses legales, sin declaración sobre las costas causadas. Frente a dicha resolución se alza el demandado por errónea valoración de la prueba, infracción de los arts. 1124 y 1454 CC , reiterando que los compradores desistieron de la operación, que no existió una tasación inicial por cantidad superior al precio consignado en el compromiso de venta (sino solo una, dos días después de la fecha establecida para la firma de la escritura) y que era notorio que una parte del inmueble sobresalía de la alineación del vial. Consecuentemente el debate queda planteado en los mismos términos que en la instancia, disponiéndose para su resolución del mismo material instructorio que en la instancia.

SEGUNDO.- Una nueva y definitiva revisión de la prueba efectivamente practicada en las actuaciones, ofrece como resultado una serie de hechos básicos, en los cuales se hallan contestes las partes o se consideran suficientemente acreditados: 1) En julio de 2006, los Sres. Moises - Estela (actores), iniciaron los trámites para la adquisición de la vivienda sita en la carrtera DIRECCION000 NUM000 - NUM001 , NUM002 , NUM003 de Sabadel, propiedad del demandado Sr. Carlos Ramón (f. 16 y ss), con la mediación FINQUES EURO-ROBLES, en cuyas oficinas, y en 14.7.2006, entregaron aquellos la suma de 1000 ? en concepto de "gestión de la reserva" del referido inmueble, que el demandado reconoce como "paga y señal" (f. 18). 2) En 25.7.2006 los Sres. Moises y Carlos Ramón suscribieron un contrato autodenominado "de compromiso de venta con arras" respecto de la referida vivienda, por el precio de 246.424 ?, entregando el primero al 2º en concepto de arras penitenciales (atendidos los términos del pacto 4º), la suma de 12.000 ? (11.000 en dicho momento, que se sumaba a los 1000 entregados) y el resto de 234.403'17 ? debían entregarse a la firma de la correspondiente escritura pública, como máximo, en 18.9.2006 (f. 19 y 20). 4) unos días antes de la fecha de la firma de la escritura, los actores supieron que el inmueble estaba sujeto a diversas afectaciones urbanísticas informándoles el Ayuntamiento de que estaba calificada en el PGMO de Sabadell como "sòl urbà-Secció Quarta: zona residencial d'Eixample (clau 1.3)", lo que conllevaba como consecuencia que la fachada actual del edificio debería ser retrocedida aproximadamente 7 m. de su posición (f. 21 y ss), teniendo lugar una reunión entre todas las partes, en la que se intentó por los actores renegociar los términos del contrato, lo que no se consiguió, así como que reclamaron al comprador la suma entregada (testifical de Dª Raimunda , que intervenía como intermediaria). 5) Bancaja tasó la finca en 197.250 ?, a través de la entidad TINSA, en cuyo informe - en base a la visita girada por su autor en 20.9.2006, dos días después de la fecha establecida para el otorgamiento de la escritura - se dice que "el inmueble no cumple la actual Normativa Urbanística pero se construyó de acuerdo con la normativa anterior. Existe la posibilidad que el inmueble sea derribado aunque previamente la Administración debería expropiar e indemnizar. Existe una parte del inmueble fuera de alineación del vial ..." (f. 28 y ss, en relación con el informe de BANCAJA obrante al f. 148). 6) No obstante haber llegado la fecha del otorgamiento de escritura el demandado no dio por resuelto el contrato, comunicando la retención de las arras entregadas, ni consta actuación alguna en tal sentido con posterioridad. 7) Tales circunstancias no fueron comunicadas a los actores (testifical de la Sra. Raimunda ), que no pudieron obtener la financiación interesada; manteniendo una reunión con posterioridad al día 20.9.2006 en la que los actores reclamaron la devolución de la suma entregada por ocultarles dicha información, a lo que se negó el demandado (testifical de la Sra. Raimunda ). 8) En 4.6.2007, los actores efectuaron reclamación extrajudicial del duplo de las arras (f. 51 y ss), que no fue contestado por el demandado. 9) la vivienda fue vendida a terceros en escritura pública de 27.9.2006 por el precio escriturado de 276.465 ?(f. 78 y ss)

TERCERO.- Ciertamente no consta si el plazo establecido en el compromiso de venta para el otorgamiento de escritura pública (18.9.2006) fue o no prorrogado "por voluntad de ambas partes": A) el demandado considera que el contrato quedó resuelto en 18.9.2006, y, en todos caso, desde entonces los actores habían perdido la suma entregada en concepto de arras; B) los actores, manifiestan que sí, en base a que, enterados de la afectación urbanística y tras el peritaje en base a visita efectuada el 20.9.2006, todos los intervinientes (incluida la representante de la mediadora) se reunieron. C) La sentencia, considera que ("...cualquiera que fuera la fecha en que efectivamente se quedó para la firma de la escritura...") existía consentimiento por parte del demandado a otorgar la escritura con posterioridad a la indicada fecha, en razón al conocimiento por los actores de la afectación urbanística y a la reunión posterior al día 20.9.2006.

La Sala considera suficientemente acreditado que: 1) al concertar el compromiso de venta, los actores desconocían las afectaciones urbanísticas sobre la vivienda arrendada, sin que se pusieran en su conocimiento por parte del comprador; 2) que fuese por la entidad financiera o por el Ayuntamiento, poco antes de la fecha señalada para el otorgamiento de la escritura, conocieron dicha circunstancia; 3) que intentaron recuperar la cantidad entregada con posterioridad a dicha fecha, que, con el consentimiento del demandado quedaba en suspenso, quedando para una reunión posterior en la que se puso de manifiesto el valor de tasación, notoriamente inferior al establecido en el compromiso de venta. 4) En todo caso queda desvirtuado el hecho, alegado por el demandado, de que no fue suscrita la escritura en la fecha fijada porque nos actores no obtuvieron la financiación de BANCAJA. 5) los actores resolvieron el contrato, por el burofax de 4.6.2007 ante el incumplimiento de las condiciones establecidas en el contrato.

Y efectivamente, podían hacerlo bien por (1) error (esencial y excusable, en el sentido de derivar de hechos desconocidos en el momento de prestar el consentimiento contractual, no imputable a los actores, y vinculado al deber de información que recae sobre el vendedor transmitente en la fase precontractual, a su vez derivado del art. 1258 CC ) sobre la condición urbanística del inmueble enajenado que afecta a una condición sustancial de la cosa vendida, ex art. 1266.1 CC (STS 3.6.2003 ), error no desvirtuado por la posibilidad de acudir previamente al Ayuntamiento, partiendo de la confianza legítima que deposita el comprasdor en el vendedor (SSTS 14.2.1994, 13.2.2007 ), especialmente al haberse realizado la venta a través de intermediario profesional; o (2) por incumplimiento contractual (incumplimiento de la obligación esencial de entrega conforme a lo pactado, aliud pro alioreferido al objeto del contrato, STS 21.4.2006 ; o incumplimiento de las obligaciones precontractuales de información), optándose por la resolución ex art. 1124 en relación con el art. 1506 CC (en tanto que el comprador puede "negarse a recibir la entrega de esa vivienda, sin que, ante dicha negativa el vendedor esté legitimado para la resolución, así las SSTS24.6.1995, 9.5.1996, 3.11.1999).

CUARTO.- Consecuentemente, con desestimación del recurso procede la confirmación de la resolución recurrida, si bien, sin declaración especial sobre las costas causadas en esta alzada, al apreciarse la existencia de ciertas dudas de hecho (prórroga de la firma del otorgamiento de escritura, posibilidades de conocimiento y fecha del conocimiento efectivo por los actores de las afectaciones urbanísticas,...) que aconsejan no hacer un especial pronunciamiento sobre las costas causadas.

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación formulado por D. Carlos Ramón contra la sentencia dictada en los autos de que este rollo dimana,confirmamos dicha resolución, sin declaración especial sobre las costas causadas en esta alzada.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.