Sentencia Civil Nº 210/2010, Audiencia Provincial de Almeria, Sección 2, Rec 142/2010 de 27 de Diciembre de 2010

Encabezamiento

SENTENCIA Nº 210/2010

ILTMOS. SRES.

PRESIDENTE

D. JUAN RUIZ RICO RUIZ MORON

MAGISTRADOS

D. JOSE MARIA CONTRERAS APARICIO

D. MANUEL ESPINOSA LABELLA

En la ciudad de Almería a 27 de diciembre de 2010.

La Sección Segunda de esta Audiencia Provincial ha visto en grado de apelación, Rollo nº 142 de 2010 los autos procedentes del Juzgado de 1ª Instancia nº 5 de El Ejido seguidos con el nº 555 de 2008 sobre resolución de contrato y reclamación de cantidad entre partes, de una como actora Dña. Adriana y, de otra como demandada "NARUD Inmobiliaria S.L", cuyas demás circunstancias constan en la sentencia apelada, la primera representada por el Procurador D. David Barón Carrillo y dirigida por el Letrado D. José María Criado Luque y la segunda representada por la Procuradora Dña. Marta Gilabert Martín y dirigidas por el Letrado D. Javier Guirado Gualda.

Antecedentes

PRIMERO .- Se aceptan los de la sentencia apelada como relación de trámites y antecedentes del procedimiento.

SEGUNDO. - Por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez del Juzgado de 1ª Instancia nº de en los referidos autos se dictó sentencia con fecha cuyo Fallo dispone: "SE DESESTIMA la demanda formulada por el Procurador D. José Román Bonilla Rubio, en nombre y representación de DÑA. Adriana contra la mercantil NARUD INMOBILIARIA, S.L., representada por el Procurador D. José María Martínez Gil, absolviendo a ésta de todos los pedimentos efectuados en su contra; todo ello con expresa imposición de costas a la parte actora".

TERCERO .- Contra la referida sentencia, la representación de la presentó escrito preparatorio de recurso de apelación y, una vez emplazada para ello, lo interpuso pidiendo se desestime la demanda y se le absuelva de sus pedimentos. Del escrito de recurso se dio el preceptivo traslado a la parte apelada, que se opuso a la apelación y, seguidamente, fueron elevadas las actuaciones a esta Sala.

CUARTO .- Recibidas las actuaciones en este Tribunal, se formó el rollo de sala, se turnó de ponencia y personado el apelante, se señaló para el día 22 de diciembre de 2010, quedando los autos vistos y conclusos para sentencia.

QUINTO.- En la tramitación de esta instancia se han observado las prescripciones legales.

Es Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. JUAN RUIZ RICO RUIZ MORON

Fundamentos

PRIMERO. - El procedimiento del que dimana la presente apelación, se inició con demanda formulada por Dña. Adriana , frente a la mercantil NARUD Inmobiliaria S.L, solicitando la resolución del contrato suscrito entre ellas el 14 de junio de 2007, que tenía por objeto la reserva de la vivienda a construir por la mercantil JJ Murgis 2007, así como la indemnización de daños y perjuicios sufridos. La entidad demandada se opuso alegando su falta de legitimación y la ausencia de los requisitos exigidos para que prospere la acción de resolución contractual ejercitada por la demandante.

La sentencia de primera instancia rechazó en su integridad la demanda, siendo dicha resolución recurrida por la demandante quien alega en su recurso que fue la demandada quien incumplió su compromiso no logrando el acuerdo de voluntades entre comprador y vendedor dado que la edificación no contaba con las oportunas licencias para su construcción.

SEGUNDO .- Como premisa previa antes de entrar en el análisis de la cuestión debatida en el presente procedimiento, que no es otra que determinar si la demandada incumplió las obligaciones contraídas en el contrato de 14 de junio de 2007, se hace necesario calificar al mencionado contrato. Y en este sentido hemos de indicar que los contratos son lo que son y no lo que las partes contratantes quieren que sea; dicho esto que no es sino expresión vulgar de la regla principal de interpretación de los contratos, el análisis hermenéutico nos conduce a considerar que el contrato litigioso no es mas que un contrato sobre cosa futura. Así, el contrato por el que una de las partes, la promotora vendedora, se obliga a entregar una vivienda en proyecto o en construcción, una vez terminada ésta, a cambio de un precio, constituye una modalidad especial de la compraventa de cosa futura (emptio rei speratae; SSTS de 1 julio 1992 y 22 marzo 1993 ). Este tipo de compraventa (tan frecuente hoy en día), ofrece especiales características en los supuestos en los que el comprador anticipa pagos parciales del precio, que permiten al promotor-vendedor la financiación, al menos parcial, de la obra en proyecto, a cambio de la simple promesa de la entrega de la futura vivienda. De ahí que el legislador se ha preocupado de proteger a los compradores-consumidores de posibles abusos y fraudes, imponiendo a la otra parte determinadas obligaciones, tanto en la fase de preparación como en las de perfección y cumplimiento del contrato. En este sentido se orienta la Ley para la Defensa de Consumidores y Usuarios, que imponen al constructor concretos deberes de información y de claridad en la determinación del precio y prohíben bajo la sanción de la nulidad de pleno derecho determinadas cláusulas abusivas. Bajo el prisma de esta normativa especial deben ser interpretadas las normas generales del Código Civil, y concretamente sus artículos 1091, 1124 y 1504 .

No cabe duda que el examen del contrato en cuestión, aplicando las reglas de interpretación nos conducen a estimar que el mismo es una modalidad de contrato de cosa futura en el que existe identificación de las partes contratantes; de un lado el vendedor o propietaria de la vivienda a construir, la mercantil JJ Murgis, tal como se especifica en el mencionado contrato; de otro la compradora, es decir, la demandante Dña. Adriana ; se define perfectamente el objeto de la compraventa que se describía como una vivienda, tipo B en planta segunda con una superficie construida de 32,04 m2, situada en El Ejido C/ Emilia Pardo Bazán con C/ Granada, además se acompañaba al mencionado contrato plano de la vivienda y memoria de calidades; y se establecía un precio cierto y determinado, 76.929,75 €, mas el 7% de IVA, y se establecían las condiciones de pago pactándose expresamente que la cantidad entregada en ese momento de 300 euros lo era como parte del precio convenido. Por tanto, se trataba de un contrato perfecto de compraventa de cosa futura convenido entre el propietario de la construcción y la demandante, si bien en aquel acto, la titular actuaba por medio de la demandada como mediadora en la operación y autorizada para otorgar contratos y percibir cantidades, carácter que se deduce con meridiana claridad del propio contrato cuando se indica que los honorarios de NARUD, serían hechos efectivos por la vendedora (JJMurgis).

Por tanto el contrato de compraventa de cosa futura, que era entre la demandante y JJMurgis, se trataba de un contrato que se perfeccionó por el acuerdo de voluntades de las partes si bien el mismo no se consumó; por tanto, desde esta perspectiva, la demandante carece de acción contra la demandada para exigirle el cumplimiento o incumplimiento del contrato por retraso en el comienzo y terminación de las obras, así como por el otorgamiento de escritura pública. La demandada en su condición de mediadora cumplió con las obligaciones contraídas con la vendedora y si esta no cumplió las suyas, será quien deba responder por ello de acuerdo con el art. 1124 CC . En ningún caso la cantidad entregada para la reserva de la vivienda lo eran como pago por la mediación llevada a cabo por la demandada como claramente se evidencia de la cláusula correspondiente a los honorarios de aquella que serían a cargo de la vendedora.

Por último, consta acreditado por la prueba testifical practicada que la demandante fue requerida en varios momentos para formalizar la compraventa negándose a ello con la alegación de la no terminación de la estructura del edificio o la terminación de las obras del mismo.

Te todo lo expuesto se deduce que la demandada en la condición en que intervenía en el contrato tantas veces repetido, cumplió con las obligaciones que le incumbían de poner de acuerdo a las partes, recibir parte del dinero y entregar este al vendedor lo que ha quedado acreditado en autos, no debiendo responder del alegado atraso en la construcción de la vivienda.

TERCERO.- En razón a lo expuesto procede desestimar el recurso entablado confirmando la sentencia recurrida y todo ello con imposición a la recurrente de las costas de esta alzada.

VISTAS las disposiciones citadas y demás de pertinente y general aplicación,

Fallo

Que con desestimación del recurso de apelación deducido contra la sentencia dictada con fecha 28 de enero de 2010 por la Sra. Juez del Juzgado de 1ª Instancia nº 5 de El Ejido sobre resolución de contrato y reclamación de cantidad de los que deriva la presente alzada, debemos confirmar y confirmamos dicha resolución con imposición a la recurrente de las costas de esta alzada.

Devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, acompañados de certificación literal de esta resolución a los efectos de ejecución y cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Leída y publicada que fue la anterior sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman, estando celebrando Audiencia Pública el mismo día de su fecha, de todo lo cual doy fe.