Sentencia Civil Nº 216/2004, Audiencia Provincial de Malaga, Rec 540/2002 de 24 de Febrero de 2004

Encabezamiento

S E N T E N C I A Nº 2 1 6

AUDIENCIA PROVINCIAL MALAGA

Sección 5ª

PRESIDENTE ILMO. SR.

D. MANUEL CABALLERO BONALD CAMPUZANO

MAGISTRADOS, ILTMOS. SRES.

D. EUSEBIO APARICIO AUÑÓN

Dª. JUANA CRIADO GAMEZ

REFERENCIA:

JUZGADO DE PROCEDENCIA: JUZG. Nº 2 DE FUENGIROLA

ROLLO DE APELACIÓN Nº 540/2002

JUICIO Nº 220/2001

En la Ciudad de Málaga a veinticuatro de febrero de dos mil cuatro. .

Visto, por la Sección 5ª de esta Audiencia, integrada por los Magistrados indicados al márgen, el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada en juicio de Proced. Ordinario, seguido en el Juzgado de referencia. Interpone el recurso INVERSIONES EL TIMON S.L. que en la instancia fuera parte demandante y comparece en esta alzada representado por el Procurador Sr. Buxo Narvaez. Es parte recurrida D. Luis , que en la instancia ha litigado como parte demandada .

Antecedentes

PRIMERO.- El Juzgado de Primera Instancia dictó sentencia el día 19/2/02, en el juicio antes dicho, cuya parte dispositiva es como sigue: "Que Que desestimando como desestimo la demanda formulada por la representación procesal de la entidad Inversiones el Timón S.L. frente a D. Luis , debo absolver y absuelvo a dicho demandado de las pretensiones en su contra formuladas, con imposición a la parte actora de las costas procesales causadas..

SEGUNDO.- Interpuesto recurso de apelación y admitido a trámite, el Juzgado realizó los preceptivos traslados y una vez transcurrido el plazo elevó los autos a esta Sección de la Audiencia, donde se formó rollo y se ha turnado de ponencia. La votación y fallo ha tenido lugar el día 4/Diciembre/03 quedando visto para sentencia.

TERCERO.- En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales.

Visto, siendo ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. EUSEBIO APARICIO AUÑÓN quien expresa el parecer del Tribunal.

Fundamentos

1.- La sentencia apelada, dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Fuengirola, considera probado que el demandado, D. Luis , concedió a la entidad actora una opción de compra sobre un local, en precio de treinta millones de pesetas y plazo de ejercicio hasta el día 28 de Febrero de 2001. Inversiones El Timón S.L. no ejercitó la opción dentro de ese plazo y por tanto quedó caducado su derecho, sin que los posteriores telegramas y faxes revelen la existencia de una prórroga del plazo de opción. En su consecuencia desestima la demanda presentada por Inversiones El Timón S.L. en la que pedía que se declarase vigente el derecho de opción y se condenase al demandado al otorgamiento de la escritura de venta y entrega del local.

2.- La entidad apelante denuncia en esta alzada error en la apreciación de la prueba al no estimar la sentencia de primera instancia que hubo una prórroga tácita de la opción, derivada de que en la fecha límite en principio prevista (el 28 de Febrero de 2001) el concedente no se encontraba en condiciones de escriturar el local en la forma pactada, esto es, libre de cargas y gravámenes; en particular libre de una condición resolutoria expresa y de un embargo a favor de la entidad GLG Fashion S.L. que se descubrió más tarde. Como segundo y tercer motivos de impugnación de la sentencia el recurrente señala vulneración del art.1124, en relación con el art. 1281.1 del Código Civil, que presuponen que las obligaciones bilaterales han de ser cumplidas simultáneamente; e inaplicación del art. 7 del CC, porque anticipar el precio de compra al ejercitar la opción, no estando la otra parte en condiciones de otorgar la venta libre de cargas, iría contra el principio de buena fe que informa el ejercicio de los derechos. El primero y el tercer argumento están relacionados y pueden ser estudiados conjuntamente.

3.- El recurrente no señala las pruebas que demostrarían el error, sino que deja discurrir la argumentación entre consideraciones de carácter general, con cita jurisprudencial de otro caso en que sí se apreció bien ejercitada la opción. Esta falta de motivación del error denunciado da al traste con el recurso, pues el tribunal no está obligado a adivinar el pensamiento del recurrente ni a suplir sus deficiencias, sino que es éste el que tiene que exponer sus argumentos con claridad, de forma que puedan comprenderse y comprobarse.

4.- Haciendo no obstante el estudio que falta en el recurso, de la correspondencia cruzada entre los Abogados de los litigantes después de vencido el plazo para optar, la misma consiste en lo siguiente: 1º) El 27 de Febrero de 2001, es decir la víspera de cumplirse el plazo para optar a la compra, ,Inversiones El Timón S.L." dirige fax al Abogado del demandado (f. 19) diciéndole que había comprobado que no estaba cancelada la condición resolutoria que pesaba sobre el local, y le pedía que le avisase de ,cuándo se podrá firmar la escritura de compraventa".2º) El día 5 de Marzo siguiente el citado Abogado informa a la Sociedad haber efectuado la consignación judicial necesaria para cancelar la condición resolutoria; que el Juzgado había acordado publicar edictos en el BOP (f. 69); que ,se ha publicado con carácter de urgencia y ya creo que está incluso publicado... en cuanto esté solucionado este trámite judicial que espero sea en cuestión de breves días, liquidaremos el impuesto y haremos la presentación del documento judicial para cancelar la condición resolutoria, pudiendo firmar la escritura de compraventa de inmediato". Hasta este momento las partes se muestran propicias a seguir adelante con las negociaciones para realizar la compraventa a pesar de no haberse ejercitado el derecho de opción concedido. Pero este conato negociador se malogró por lo siguiente: 3º) El día 7 de Mayo el Abogado del propietario le dice al del recurrente que ya se había dictado el auto judicial declarando bien hecha la consignación y mandando levantar la condición resolutoria (f. 73)."La parte dispositiva del auto se va a publicar uno de estos días en el Boletín Oficial de la Provincia de Málaga. Tan pronto adquiera firmeza el auto dictado nos entregarán testimonio del mismo, de su declaración de firmeza, con el consiguiente efecto liberatorio de la obligación". 4º) Días después, el 21 de Mayo siguiente, el Abogado le confirmaba que estaba hecha la publicación en el BOP de Málaga y pedía al optante el nombre de su Notario ,para reunir en una única Notaría la escritura de cancelación y la posterior de compraventa" (f.75). 5º) El ahora recurrente no contestó, y el día 4 de Junio el Abogado envía nuevo fax recordatorio: "Necesito me contestes a la mayor brevedad posible pues mi cliente con independencia de la lentitud de los Juzgados y puesto que ha cesado en el ejercicio de la actividad para poner a vuestra disposición en su momento el local, está recibiendo ofertas ahora que le está costando incluso rechazar, habiéndome apuntado incluso, desde luego con cierta educación, que la culpa de la falta de escrituración la puede tener mi despacho". 6º) Al día siguiente contesta el Abogado de la Sociedad por el mismo conducto, diciendo que su cliente ,ha decidido (sic) que la escritura se otorgue cuando esté inscrita en el Registro de la Propiedad la cancelación de la condición resolutoria, exigencia que también le imponen las entidades que van a financiar la operación" (f.80). 7º) Nuevo fax del mismo al mismo, alusivo a que había aparecido un embargo de 160.040 pts. de principal: ,...es por lo que te ruego que te pongas en contacto con tu cliente para que pague las cantidades reclamadas y así poder levantar dicho embargo antes de que procedamos a firmar la correspondiente escritura de compraventa" (f. 81). 8º) La contestación, del 19 de Junio, merece reproducirse por su importancia en este iter negocial: ,1º. Se ha procedido a otorgar ante Notario escritura de cancelación de la condición resolutoria y con fecha 19 de Junio de 2001 se ha verificado la presentación de la escritura en el Registro, con la correspondiente nota de su presentación en Hacienda. Entiendo que con ello queda suficientemente justificada la acreditación de la cancelación de la condición y ello no es obstáculo, ni representa impedimento para el otorgamiento de escritura pública. 2º. Respecto a la anotación preventiva a la que tu comunicación se refiere, con fecha 19 de Junio de 2001 se ha consignado la cantidad de 157.112 Ptas en el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Fuengirola y habiendo ya satisfecho con anterioridad 120.000 Ptas. al Abogado de la Entidad GLG FASHION, S.L., se pide por comparecencia la cancelación de la anotación preventiva. Supongo que con la expedición del mandamiento de cancelación al Registro de la Propiedad y remitido por el Juzgado no representará impedimento para el otorgamiento de la escritura pública, obviamente constando el mandamiento presentado al Registro. 3º. Tan pronto se verifiquen los trámites que te he indicado y para que quede constancia, conforme a tus deseos, te remitiré telegrama para firmar en el plazo establecido ante Notario la escritura pública de compraventa". 9º) La anterior misiva obtuvo la callada por respuesta. 10º) Nuevo fax dos días más tarde: ,Está presentada en el Registro la escritura pública de cancelación de la condición resolutoria. Está consignada en el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Fuengirola la cantidad de 157.112 Ptas. en relación al resto de la deuda...Por ello y s.e.u o. el local del Sr. Luis está libre de cargas y gravámenes..En su consecuencia y pudiendo otorgarse la escritura pública de compraventa, te cito para la firma de la escritura pública de compraventa para el día 29 de Junio de 2001 y ya te indicaré hora y Notario autorizante, dentro del plazo de los 7 días que tú invocas. El precio de la compraventa, si es que a tus clientes les sigue interesando comprar lo deberán satisfacer en dinero en metálico, sin que interesen cheque ni talón conformado o cualquier otro documento bancario. Te he indicado un día más de los siete reglamentales por si quieres plantear alguna cuestión al respecto, aunque entiendo que por tu silencio no hay el menor obstáculo para la firma de la escritura pública" (f. 88). 10º) Y esta fue la contestación (f. 90): ,Para mi cliente libre de cargas y gravámenes supone que la escritura de cancelación de la condición resolutoria, y la cancelación del embargo existente se encuentren inscritas en el Registro de la Propiedad nº 1 de Fuengirola, y no simplemente presentados a inscripción. Por tanto será a partir de que no conste en el Registro carga alguna según la correspondiente nota simple cuando comenzará el plazo estipulado para otorgar la escritura pública de compraventa. En ningún caso se ha estipulado que se deba entregar el dinero en metálico por lo que parece fuera de lugar y peligroso, dada la situación de la seguridad ciudadana, el pretender que el cliente lleve todo el dinero en efectivo, por lo que el medio de pago será cheque bancario o talón conformado...". 11º) El Abogado del propietario acusa inmediato recibo del fax (,que ciertamente me ha sorprendido") y dice haberle trasladado al cliente los puntos sustanciales ,con mi opinión sobre ellos...y tan pronto reciba su contestación, me pondré en contacto con tu despacho, pues prefiero conocer la opinión de mi cliente antes de adoptar la decisión que proceda "( f. 92). 12º) Finalmente, el día 6 de Julio, mediante telegrama con acuse de recibo, el Abogado remite una ,comunicación resolutoria" en nombre de su cliente, por entender ,que no están interesados en cumplir el documento en su día firmado en las condiciones pactadas y en los términos acordados el día de la firma del documento y en su consecuencia, ante su proceder, lo lamentamos pero damos por formal, efectiva y espresamente resuelto el compromiso pactado por causa imputable únicamente a INVERSIONES EL TIMON S.L., ya que las excusas y obstáculos que han planteado carecen de efectivo fundamento, no tienen consistencia y desde el ámbito del derecho no se sustentan y desde luego, no se justifica el que no quieran cumplir lo hablado y acordado el día de la firma del compromiso".13º) Inversiones El Timón envió al Abogado una carta de última hora (f. 96) protestando que quería cumplir, que sus exigencias podían considerarse razonables, e intentando retomar el asunto terminaba citándole para ,el próximo día 17 de Julio en la notaría de D. Luís Carreño Montejo, sita en la ciudad de Málaga, tal y como está estipulado en la referida cláusula". Carta que secundó con otra dirigida al dueño con el mismo requerimiento (f. 99), ninguna de las cuales fue ya contestada.

5.- La lectura de la correspondencia anterior convence a esta Sala de que el concedente de la opción, a pesar de no haber sido ejercitada la misma, se mostraba dispuesto a venderle el local respetándole el precio pactado, mientras cancelaba la condición resolutoria (y después de conocida la existencia del embargo, mientras levantaba este último). Asimismo demuestra que actuó diligentemente y con entera buena fe hasta liberar de cargas la finca; que cuando lo hubo logrado, estando ya presentada en el Registro la escritura liberatoria de la condición resolutoria y acordado librar el mandamiento de cancelación de la anotación de embargo, ofreció al optante por última vez otorgarle escritura (momento en que éste había de pagarle simultáneamente el precio); pero que al comprobar que el mismo trataba todavía de ganar tiempo con puntillosidades y excusas, se sintió defraudado en su buena disposición y declinó mantenerle por más tiempo la oferta caducada (o dicho en la terminología de su Abogado, la dio por ,resuelta"). La prueba de que no iba descarriado al suoner que el demandante estaba dilatando el plazo de compra y por tanto el día del pago del precio, con simples excusas, es que después de recibida la ,comunicación resolutoria" quiso que le otorgasen la escritura tantas veces rehusada, considerando ahora que no había inconveniente para su otorgamiento, en contra de lo que había venido manteniendo hasta ese momento.

6.- No se aprecia error en que la sentencia apelada considere probado, como así resulta de los autos: 1º) que el recurrente no hizo uso de la opción en la forma requerida para ello, ésto es, haciendo llegar a conocimiento del optatario o promitente la declaración de voluntad por la que el optante hace uso de la opción, formulada dentro de plazo, dado el carácter recepticio que tiene dicha declaración de voluntad (SSTS. 22.12.1992, 22.11.1993, 25.4.1994,14.2.1995, 18.51995, 14.2.1997, etc); 2º) que por consiguiente caducó irremisiblemente el derecho del optante (SSTS. 26.1.1988.9.10.1989, 14.2.1997); y 3º) que si bien existieron negociaciones posteriores para realizar la compraventa en el mismo precio, no se trataba en ellas de obtener una prórroga para el ejercicio de la opción (pacto que a fortiori implicaría conceder una nueva opción, pues la anterior estaba caducada y no era ya susceptible de novación modificativa). Extinguida la opción por falta de ejercicio, los tratos preliminares que siguieron para realizar de todas formas la compraventa en el mismo precio, fracasaron por las exigencias del recurrente, lo que llevó al propietario a dar por terminadas las negociaciones no manteniéndole por más tiempo la generosa oferta de venderle el local en el mismo precio teniendo otras más ventajosas y estando caducada la opción. Ruptura de negociaciones que era posible, puesto que la Sociedad no había ejercitado la opción en su día ni había aceptado la posterior oferta, con lo que la compraventa no llegó a perfeccionarse en ningún momento.

7.- Es importante también destacar que en el presente caso no se había pactado que fuera condición para el válido ejercicio de la opción el pago o consignación del precio, por lo que el recurrente podía haberla ejercitado aplazando el pago al otorgamiento de escritura (SSTS. 2.2.1992, 17.5.1993, entre otras). Pero lo que no podía faltar era hacerle saber oportunamente al propietario su voluntad irrevocable de comprar (SSTS. 13.11.1992, 22.12.1992, 25.4.1994, 14.2.1995, etc). El ejercicio de la opción tiene por finalidad dejar perfeccionada la compraventa en tiempo oportuno, no consumar dentro de ese plazo el pago del precio y la entrega de la cosa, salvo pacto en contrario. En este caso, los términos del contrato de opción permitían haberla ejercitado sin simultáneo pago o puesta a disposición del precio. Pero el recurrente ni declaró en su momento su decisión de aceptar la oferta de venta, ni ha probado luego que esta fuera en realidad su voluntad in pectore, por tener preparado o disponible el dinero para optar a la compra. La Sala no aprecia error en la valoración de la prueba ni mala fe en la conducta del concedente, el cual mantuvo las condiciones de venta aún después de vencido el plazo para la opción, sin que el recurrente en ningún momento -ni durante el tiempo en que pudo ejercitar la opción, ni después de vencido el plazo- se decidiese a aceptarlas dejando perfeccionada la compraventa.

8.- La argumentación que denuncia infracción del art. 1124 CC. ataca un punto secundario de la sentencia, que no es determinante del pronunciamiento desestimatorio de la demanda. El precepto es invocado en un obiter dicta a propósito de afirmar que la actora debió abonar el precio y luego exigir el levantamiento de la carga. Está mal citado el artículo, a juicio de la Sala, porque el art. 1124 en general no es aplicable a la opción de compra, por no generar este contrato obligaciones recíprocas que lleven implícita una condición resolutoria tácita. Lo que la sentencia quiere decir es que la actora debió ejercitar la opción y luego exigir el otorgamiento de escirtura libre de cargas. En otras palabras: que sin haber ejercitado la opción, no podía exigir otorgamiento de escritura ni ninguna de las consecuencias del contrato de compraventa que no llegó a perfeccionar. Seguramente la cita del art. 1124 ha venido sugerida por el error del demandado de llamar ,resolución" a lo que ha sido caducidad de la opción (y posterior abandono, por falta de acuerdo, de los intentos y negociaciones que siguieron para salvar la venta estando la opción caducada).

Procede por tanto desestimar el recurso.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español,

Fallo

Que, desestimando la apelación interpuesta por ,Inversiones El Timón S.L." contra la sentencia de 19 de Febrero de 2002, dictada por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 2 de Fuengirola, en el juicio ordinario 220/01, debemos confirmar y confirmamos la misma, con imposición al recurrente de las costas de esta alzada.

Con testimonio de esta resolución remítanse los autos originales al Juzgado de procedencia para ejecución de lo acordado.

Así por esta nuestra sentencia definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Leida y publicada fue la anterior resolución por el Iltmo. Sr. Magistrado Ponente, celebrándose Audiencia publica en el dia de la fecha. Doy fe.