Sentencia CIVIL Nº 217/2022, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 782/2021 de 13 de Mayo de 2022

Encabezamiento

Sección nº 04 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil

Calle Roger de Flor, 62-68, pl. 1 - Barcelona - C.P.: 08013

TEL.: 935672160

FAX: 935672169

EMAIL:aps4.barcelona@xij.gencat.cat

N.I.G.: 0830742120208079465

Recurso de apelación 782/2021 -M

Materia: Juicio verbal desahucio

Órgano de origen:Sección Civil. Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 8 de Vilanova i la Geltrú

Procedimiento de origen:Juicio verbal (Desahucio por falta de pago art. 250.1.1) 188/2020

Entidad bancaria BANCO SANTANDER:

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Beneficiario: Sección nº 04 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil

Concepto: 0650000012078221

Parte recurrente/Solicitante: ETH CAPRICI DE SITGES,SL

Procurador/a: Nuria Fraile Antolin

Abogado/a: Fernando Martinez Iglesias

Parte recurrida: PAKA AND DALTON,SL

Procurador/a: Pilar Crespo Roca

Abogado/a: Elvira Font Torrent

SENTENCIA Nº 217/2022

Magistrados:

Marta Dolores del Valle Garcia Federico Holgado Madruga Francisco de Paula Puig Blanes

Barcelona, 13 de mayo de 2022

Antecedentes

PRIMERO.-Se han recibido los autos de juicio verbal nº 782/2021 remitidos por Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 8 de Vilanova i la Geltrú a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora Dª Núria Fraile Antolín, en nombre y representación de ETH Caprici de Sitges SL, contra la sentencia dictada el 1.10.2020 aclarada por auto de 21.10.2020 y en el que consta como parte apelada Paka and Dalton SL, representada por la Procuradora Dª Pilar Crespo Roca.

SEGUNDO.- El contenido del fallo de la sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente:

'FALLO: Se estima parcialmente la demanda interpuesta por doña Pilar Crespo Roca, procuradora de los Tribunales, en nombre y representación de PAKA AND DALTON SL, contra Eth Caprici de Sitges SL y, en consecuencia:

1. Se condena a ETH Caprici de Sitges SL a pagar a la actora treinta mil seiscientos cincuenta y dos euros (30.652 euros) correspondientes a las rentas vencidas y parcialmente impagadas desde 27/3/2019 (8.620 euros) y las últimas seis mensualidades impagadas totalmente (22.032 euros), y las que se hayan devengado y se devenguen y no se abonen a partir de ese mes hasta que se haga efectivo el desalojo de la vivienda a razón de 3.672 euros mensuales, cantidad que se determinará en el momento procesal oportuno, con intereses legales.

2. Se declara la resolución del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes de fecha 27 de marzo de 2019, y se condena a la demandada, a dejar libre, expedita y a disposición de la actora los locales de negocio nº 9 de la calle área de Cadena objeto del contrato resuelto

3. Se declara la procedencia del desahucio de la demandada de la vivienda descrita, con apercibimiento de que, en caso de que no interponga un recurso contra la sentencia, sin necesidad de notificación posterior, se procederá al lanzamiento en la fecha prevista.

4. Sin expresa imposición de costas'.

Esta sentencia fue aclarada por auto de 21.10.2020 en el que se dispuso:

'Se rectifica el fallo de la sentencia 120/20 de 1 de octubre en el sentido de que las referencias a 'vivienda' lo sean a 'inmueble'.

Se mantienen en su integridad los demás pronunciamientos contenidos en la expresada resolución'.

TERCERO.-El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

En tal tramitación en fecha 4.05.2021 se dictó auto por el que se declaró desierto el recurso interpuesto por la Procuradora Nuria Fraile Antolín, en nombre y representación de la parte demandada contra la sentencia dictada en estas actuaciones en fecha 1-10-2020 debidamente aclarada en su día por Auto de fecha 21-10-2020.

Tal auto fue recurrido en reposición dictándose el 17.06.2021 auto por el que se estimó el recurso reposición interpuesto contra el Auto de 4 de mayo de 20121, por el cual se declaraba desierto el recurso de Apelación interpuesto contra la Sentencia de fecha 1 de octubre de 2020.

Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo que ha tenido lugar el 5.05.2022.

CUARTO.-En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente al Magistrado D. Francisco de Paula Puig Blanes.

Fundamentos

PRIMERO.-Antecedentes y objeto del recurso

Por parte de la demandada ETH Caprici de Sitges SL, se interpone recurso de apelación contra la sentencia (y auto de aclaración de la misma) por la cual fue estimada parcialmente la demanda frente a ella formulada por Paka and Dalton SL.

En la demanda, se indica que por medio de contrato de arrendamiento de 27.03.2019 Paka and Dalton SL arrendaron a ETH Caprici de Sitges SL los locales de negocio sitos en la C. Área de Cadena - local 9 (parcial 1 de 3 de 106,98 m2) y del local contiguo al anterior (parcial 2 de 3 de 50,61 m2) del Port dÂ?Aiguadolç de Sitges siendo la renta de 43.200 €/año que suponen 3.600 €/mes.

En la demanda se señala que la demandada nunca satisfizo íntegramente el recibo del alquiler indicándose que el saldo acumulado desde mayo de 2019 a marzo de 2020 era de 8.620 €.

Junto a ello se señala en la demanda que se dejaron de abonar otras cantidades fijadas en el contrato referentes a otros conceptos distintos al de renta y que se precisa que ascienden a 38.004,89 € de forma que lo debido según la parte actora y al tiempo de la demanda era una cantidad de 46.624,89 €.

En base a lo expuesto se interesaba que para el caso de formularse oposición (como ha sucedido) se dictase sentencia:

a) Declarando haber lugar al desahucio del local de negocio sito en C. Área de Cadena - local 9 (parcial 1 de 3 de 106,98 m2) y del local contiguo al anterior (parcial 2 de 3 de 50,61 m2) del Port dÂ?Aiguadolç de Sitges, por falta de pago de la demandada Eth Caprici de Sitges, S.L.

b) Condenando a la demandada, al abono de la cantidad de 46.624,89 € (cuarenta y seis mil seiscientos veinticuatro euros con ochenta y nueve euros), que adeuda hasta la fecha de la demanda, más las cantidades que resulten hasta la ejecución de la sentencia y el efectivo lanzamiento de la demandada, y sus intereses. Y, ello, asimismo, con expresa imposición de costas.

ETH Caprici de Sitges SL formuló oposición en la que indicó que la demandante carecía de legitimación activa al entender la demandada que Paka and Dalton SL no es titular del derecho que pretende ejercitar. Esta alegación se hace con fundamento en el documento que se aporta con la oposición conforme al que la demandada considera que la representante de la sociedad actora le vendió cuantos derechos y accesorios le correspondieran por razón de la concesión administrativa de los locales sitos en la calle carena número 9 del Port d'Aiguadolç. Tal local se dice por ello en la oposición que nunca ha sido propiedad de la actora, puesto que se ha construido por la sociedad rectora del Puerto de Aiguadolç y a sus expensas. De lo que si entiende la demandada que ha sido titular la demandante es de la concesión cuyos derechos señala fueron vendidos por la actora a la demandada. Asimismo indica que Paka and Dalton SL nunca se ha hecho cargo del mantenimiento.

Junto a lo anterior se opone la demandada a la pretensión de pago de los gastos que gira el Port Esportiu d'Aiguadolç y en concreto los de pago de la cesión del derecho de uso y disfrute de la ampliación del local comercial, ocupación de la vía pública portuaria (terrazas). Ello se indica ser así pues tales gastos se pagan directamente por ella al puerto (incluyendo los de conservación y mantenimiento).

En base a lo que se acaba de exponer se solicitó por ETH Caprici de Sitges SL que:

A.- Se declare la falta de legitimación activa de la demandante, con archivo directo del procedimiento y condena en costas a la actora.

B.- Subsidiariamente se declare la improcedencia de la acción de la actora por no ser titular del derecho que se pretende ejercitar, por las razones expuestas, también con expresa condena en costas.

La parte actora presentó escrito fechado el 26.09.2020 en el que aclaró las cantidades debidas señalando que ascendían a un total de 27.417,06 € de los que 8.620 € se corresponden a rentas y 18.797,06€ a gastos repercutibles.

En el acto de la vista celebrada el 30.09.2020 se resolvió y aceptó que la cantidad objeto de estas actuaciones, dado el tipo de procedimiento en el que se enmarcan, se circunscribía a lo que era la reclamación de rentas que en la demanda se fijaron en los 8.620 € a que se ha venido haciendo referencia.

Asimismo en la vista, y como consecuencia de circunscribir el objeto del procedimiento a la reclamación de rentas, se estimó no procedente la petición por concurrencia por prejudicialidad penal que se había interesado del juzgado en escrito fechado el 29.09.2020 referente a una denuncia registrada el 14.09.2020 ante el Juzgado de Instrucción nº 3 de Vilanova i la Geltrú. En ella también se precisó que era idóneo seguir los trámites del juicio de desahucio dados los términos en que se había delimitado la causa.

A esta decisión la parte demandada si bien indicó estar de acuerdo, posteriormente la volvió a plantear por medio de cuestiones previas reiterando la juzgadora la decisión anterior frente a la que se formuló recurso de reposición que ello no obstante no se estimó posible admitir a trámite por no haberse indicado el precepto infringido.

Tras ello la parte actora precisó que se habían devengado las rentas de seis meses mas a razón de 3.672 €/mes, lo que suponía una cantidad adicional de 22.032 € y con ello un total de 30.652 €.

La parte demandada se ratificó en los términos de su contestación destacando que para el caso de estimarse la demanda, debería procederse a una compensación de aquello que por su parte había abonado (30.000 €) a resultas de la cesión de la concesión administrativa.

Tras la admisión de la prueba circunscrita a la documental (mas la aportada en la vista) y con la formulación del recurso por la parte demandada en cuanto no a esta documental adicional sino una testifical (recurso que tampoco se admitió a trámite por no citarse el precepto infringido), quedaron los autos para sentencia.

La sentencia es estimatoria parcial de la demanda al considerar concurre causa para el desahucio por falta de pego en el monto de las rentas señaladas por la parte actora (y tras las precisiones hechas en el acto de la vista).

Considera la sentencia que le demandante sí ostenta legitimación activa dada su condición de arrendadora que no exige la condición de propietaria, añadiendo que la demandada no ha negado haber suscrito el contrato de arrendamiento con la actora ni haber abonado las rentas a la misma hasta mayo de 2019 cuando empezó a hacer pagos parciales.

También destaca la sentencia que la demandada no opone haber pagado la renta al titular registral, al administrador de fincas o agente de la propiedad o cesionario, sino que lo que invoca es el pago de otros conceptos distintos al de renta (lo que constan en la cláusula 7ª) que señala la sentencia (y así deriva del contenido de la vista que antes se ha detallado) que las partes han acordado en sala dejar fuera del objeto de la presente causa (en relación a esta argumentación cita la sentencia asimismo el art 13 LAU que prevé que pueda ser el arrendador una persona distinta al propietario, no exigiendo el art 23 LAU para estimar una acción de desahucio que el arrendador sea el titular registral del inmueble).

Es por ello que en base a los impagos acreditados, considera la sentencia procedente la estimación de la demanda tanto en lo referente al desahucio como a la reclamación de rentas e intereses, si bien no hace condena en costas ante la reducción del monto reclamado en un inicio por la parte actora a que se ha venido haciendo referencia.

La demandada formula recurso de apelación en el que se señalan como fundamento del mismo los argumentos por ella expuestos con anterioridad referentes a la inadecuación de procedimiento, concurrencia de prejudicialidad penal (que ha dado lugar a las diligencias previas nº 500/2020 del Juzgado de Instrucción nº 9 de Vilanova i la Geltrú), carencia de legitimación activa de la demandante y pago por compensación.

La demandante/parte recurrida se opone al recurso entendiendo que la apelación se debería declarar desierta por no constar acreditado el abono de las mensualidades de noviembre y diciembre de 2020.

Junto a ello y para el caso de seguir la tramitación del recurso de apelación, precisa que no concurre prejudicialidad penal al afectar a los elementos que se han dejado fuera de la causa. También destaca que la tramitación del procedimiento es correcta, que en él posee legitimación la parte actora y que no es procedente la compensación al no ser correcto firmar un contrato de arrendamiento, pagar el alquiler y luego aducir que el traspaso del negocio sirve para pagar el alquiler.

La cuestión referente a la procedencia o no de tener por desierto el recurso de apelación fue resuelta por el juzgado de instancia que por medio de auto de 4.05.2021 declaró desierto el recurso interpuesto por la Procuradora Nuria Fraile Antolín, en nombre y representación de la parte demandada contra la sentencia dictada en estas actuaciones en fecha 1.10.2020 debidamente aclarada en su día por Auto de fecha 21.10.2020.

Tal auto fue recurrido en reposición dictándose el 17.06.2021 auto por el que se estimó el recurso reposición interpuesto contra el de 4.05.2021, de forma que continuó la tramitación del recurso de apelación al que se da respuesta por medio de esta sentencia.

SEGUNDO.-Resolución del recurso de apelación: Prejudicialidad penal

La parte demandada interesa en primer lugar en sede de apelación (y de igual forma a como planteó en instancia) la suspensión de las presentes actuaciones al entender que concurre una prejudicialidad penal al amparo de lo previsto en el art 40 LEC y derivada de la denuncia registrada el 14.09.2020 ante el Juzgado de Instrucción nº 3 de Vilanova i la Geltrú y que se indica ha dado lugar a las diligencias previas nº 500/2020 del Juzgado de Instrucción nº 9 de Vilanova i la Geltrú.

En relación a esta pretensión, cabe señalar en primer término que según consta del resultado de la vista, la decisión de no suspender fue objeto de recurso de reposición que no fue admitido a trámite al no haberse citado la infracción en que la decisión adoptada había incurrido.

No obstante esta decisión adoptada, y entendiendo que la problemática derivaba de la a juicio de la parte recurrente no correcta aplicación de lo previsto en el art 40 LEC, se considera tal recurso de reposición se fundamentaba en tal precepto (aunque no fuere expresamente citado) y que por ello cabe dar respuesta a la parte apelante en cuanto a lo por ella planteado y en aras a garantizar su derecho de defensa.

La denuncia fue presentada el 19.09.2020, días antes de la vista que se celebró el 30.09.2020 siendo la denunciante ETH Caprici de Sitges, S.L. y las denunciadas Paka and Dalton SL y Dª Zulima en su condición de representante legal de esta última mercanti.

En ella ETH Caprici de Sitges, S.L. señala haber suscrito con Paka and Dalton SL, un contrato en fecha 18.03.2019, por el cual se indica en la denuncia haberse cedido en su favor la concesión administrativa sobre el local de negocio sito en El Port d'Aiguadolç (Sitges), calle Área de Cadena, local número 9 y adyacente.

ETH Caprici de Sitges, S.L. continúa señalando en la denuncia que dió cumplimiento a lo estipulado en dicho pacto, abonando la cantidad de 30.000,00 € en dos pagos, por importes de 3.000,00 € y 27.000,00 €, en fechas 20.03.2019 y 29.03.2019, respectivamente.

En la denuncia se continúa exponiendo que ETH Caprici de Sitges, S.L fue incitada a suscribir un contrato de arrendamiento, de fecha 27.03.2019, cuando ya se había realizado el anterior contrato con abono de la cantidad de 30.000,00 €.

Ello se señala por la apelante que provocó un error y el consiguiente desplazamiento patrimonial, destacando que en este caso concurrió la apariencia de un negocio civil válido de cesión de derechos (tal negocio civil aparente cabe entender que dados los términos de la denuncia es el de 18.03.2019).

A tal efecto se sigue precisando en la denuncia que pese a que, en el contrato de fecha 18.03.2020 se establece la cesión, y por lo tanto, transmisión a favor de ETH Caprici de Sitges, S.L. de la concesión administrativa de la que goza el local para desarrollar la actividad y la cual gestiona la Autoridad Portuaria del Port d'Auiguadolç de Sitges, la denunciada nunca ha comunicado a dicha Autoridad Portuaria la cesión de la concesión administrativa que se otorgó y ha negado sistemáticamente dicha cesión.

Tras ello la denuncia continúa detallando esta situación al exponer que la denunciada no ha reconocido la transmisión que considera haberse hecho a favor de la denunciante no comunicando a la Autoridad Portuaria dicho extremo, negándose a otorgar la correspondiente escritura pública de cesión para poder inscribir esta cesión en el Registro de la Propiedad.

En concreto se destaca en la denuncia la ausencia de voluntad en la Paka and Dalton SL de cumplir con los requisitos establecidos en la Ley 10/2019 y aquello que se otorgó en el contrato de 18.03.2019, destacando que la pretensión de la denunciada ab initio ya era no cumplir con su obligación de poner a disposición de ETH Caprici de Sitges, S.L. la concesión administrativa, pese a haber recibido a su entera satisfacción el pago que se realizó, por importe de 30.000 €.

En conclusión, señala la denuncia que la Paka and Dalton SL se ha servido de la apariencia de celebrar un contrato para consumar lo que a juicio de ETH Caprici de Sitges, S.L. constituye un fraude, utilizando como instrumento de engaño dicho contrato, el cual conduce a que la denunciante realice un desplazamiento patrimonial, en beneficio de la denunciada, lo que motiva que debido al carácter fraudulento de dicho contrato, sufra un perjuicio económico cuantificado en la cantidad de 30.000,00 €, además de las importantes obras de mejoras y remodelación del local que señala haber llevado a cabo la denunciante ya que este local no cumplía los requisitos de seguridad e higiénico-sanitarios.

Tras ello (y como refuerzo de lo antes indicado), se expone en la denuncia el desarrollo del presente procedimiento de desahucio que en el momento de presentarse la denuncia se sustanciaba ante el Juzgado de Primera Instancia número 8 de Vilanova i la Geltrú (autos de juicio verbal 188/2020).

La exposición anterior pone de manifiesto que el contrato que considera la denunciante (y aquí apelante) como problemático es el suscrito el 18.03.2019 y no el de arrendamiento fundamento de las presentes actuaciones.

Este contrato de 18.03.2019 (que como se acaba de señalar es el objeto de la denuncia), se denomina 'Arrendamiento Local Calle Área de Cadena Nº 9 y Local Contiguo sitos en Port Aiguadolç' es del siguiente tenor:

'I.-Que la Sociedad PAKA AND DALTON SL es propietaria de la concesión administrativa de explotación del derecho de uso y disfrute del Local comercial situado en la Calle Area de Cadena local nº 9 y local adyacente, cuya finalización está prevista para el año 2022.

Il.-Que la sociedad ETH CAPRICI DE SITGES S.L, está interesada en el alquiler de los locales anteriormente referenciados y pese a haber convenido ya con PAKA AND DALTON S.L. los términos y condiciones principales del contrato de arrendamiento, ante la imposibilidad de su suscripción por las partes hasta el próximo día 01 de Abril de 2019, éstas convienen expresamente que durante el periodo de tiempo existente entre la suscripción del presente documento y la firma del contrato de arrendamiento en fecha antes referenciada, el próximo 18 de Marzo de 2019, ETH CAPRICI DE SITGES S.L, a la entrega de la cantidad estipulada entre ambas partes, ésta tendrá la posesión del local, así como la asunción de gastos y obligaciones que se deriven a partir de este mismo día.

Así, en este acto, PAKA AND DALTON S.L. hace entrega a ETH CAPRICI DE SITGES S.L. de la posesión del local y, al efecto, hace entrega de las llaves del mismo.

Se acompaña junto a la presente copia del contrato de arrendamiento que las partes suscribirán el próximo día 1 de Abril de 2019,

III.- Sin perjuicio de lo anterior y del contrato de arrendamiento a suscribir el próximo día 1 de Abril de 2019, PAKA AND DALTON S.L cede a ETH CAPRICI DE SITGES S.L la licencia administrativa concedida, los permisos de la Autoridad Portuaria que en su caso hayan sido concedidos para la explotación, derechos sobre la renovación y/o adjudicación de la concesión administrativa en su caso y demás permisos y autorizaciones ya concedidas y/o en trámite, valorando ambas partes la cesión de dichos derechos en la suma de TREINTA MIL EUROS (30.00€). El pago de dichas cantidades se hará efectivo de la siguiente forma:

a) En cuanto a la suma de TRES MIL EUROS (3.000€), se hará efectiva en este acto mediante cheque conformado número (14359665 7501/4), a entregar el próximo día 18 de Marzo de 2019.

b) En cuanto a la cantidad restante de VEINTISIETE MIL EUROS (27.000€) se hará efectiva el próximo día uno de Abril de 2019, mediante transferencia bancaria a la cuenta designada por PAKA AND DALTON S.L'.

Tras esta exposición y sin poder entrar en la cuestión penal derivada de las presentes actuaciones, cabe derivar (como se hizo en sede de instancia) que la cuestión penal afecta a lo que sería este contrato de 18.03.2019 cuyo objeto es el de prever un contrato de arrendamiento sobre los locales objeto de esta causa y en paralelo (Este segundo aspecto es lo que se considera se indica como problemático en la denuncia y relevante desde el punto de vista penal a juicio de la denunciante), la cesión de la licencia administrativa, permisos de la autoridad portuaria que en su caso hayan sido concedidos para la explotación, derechos sobre la renovación y/o adjudicación de la concesión administrativa en su caso y demás permisos y autorizaciones ya concedidas y/o en trámite (en autos obra el Reglamento de Explotación y Policía del Puerto Deportivo de Aiguadolç que prevé cesiones de uso preferente de amarres, aparcamientos, locales y pañoles/casetones así como la posibilidad de cesión a terceros con el derecho de la concesionaria a percibir el 5% del precio que se fije como precio de la cesión en función de las características del derecho de uso cedido).

Esta situación implica que dado que lo que es objeto de estas actuaciones no es el contrato de 18.03.2019 (que es el que podría estar afectado por la causa penal), sino el de arrendamiento suscrito entre las partes el 27.03.2019, cabe considerar que no concurren en estas actuaciones motivos como para entender procedente la suspensión de la causa por concurrencia de prejudicialidad penal, lo que comporta que este motivo del recurso de apelación se deba ver desestimado.

TERCERO.-Resolución del recurso de apelación: Inadecuación del procedimiento

La parte apelante asimismo pone de manifiesto la inadecuación del presente procedimiento, cuestión ésta que se vio desestimada en el acto de la vista formulándose recurso en los términos que asimismo se han expuesto en relación a la prejudicialidad penal en el fundamento de derecho anterior y a la que se estima procedente darle respuesta al entender que la alegación se fundamentaba en la regulación de los tipos de procedimiento que se contiene en los arts 249 y 250 LEC.

En relación a ello es necesario señalar que el juicio de desahucio es un procedimiento especial que tiene unas características muy peculiares que se detallan en la sentencia dictada por esta Sección 4ª de la Audiencia Provincial de Barcelona el 26.06.2020 en la que se indica:

'El juicio de desahucio por falta de pago de la renta convenida, regulado en los artículos 1561 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 1881 era un procedimiento de naturaleza especial y sumaria en el que se ejercitaba por el arrendador la acción recuperatoria de la posesión cedida al inquilino o arrendatario sobre el inmueble objeto del negocio jurídico arrendado, lo que impedía que pudiesen ser discutidas en él cuestiones que, por su complejidad, obligasen a una aclaración o puntualización previa y excediesen de aquellas relativas al título invocado por el actor para obtener la tutela jurídica recuperatoria y a la situación del demandado como incurso en la causa de lanzamiento invocada, esto es, en general las cuestiones vinculadas inseparablemente a las condiciones del procedimiento y que eran presupuesto indeclinable del pronunciamiento de la sentencia.

No obstante, para que los Tribunales pudiesen cumplir adecuadamente su función de poder precisar los términos exactos en que se desenvolvía el arrendamiento, la jurisprudencia había admitido, sin contrariar con ello la precitada doctrina, que en algunos supuestos pudiese discutirse, dentro del marco del juicio de desahucio, cuestiones tan íntimamente relacionadas con el derecho del arrendador para desalojar la finca o del arrendatario para oponerse válida y eficazmente al desahucio, que fuesen determinantes de la razón del proceso y apareciesen vinculadas a la relación contractual arrendaticia, constituyéndose en presupuesto indeclinable de la resolución que pudiera recaer, y, entre ellas, las relativas a la naturaleza del arrendamiento, legitimación de las partes y a la cuantía de la renta (así, sentencias del Tribunal Supremo de 20 de mayo de 1946 , 17 de octubre de 1951 , 28 de marzo de 1.957 , 7 de junio de 1979 y 31 de octubre de 1983 ).

En este mismo sentido ha de resaltarse que el juicio verbal que tiene por finalidad la recuperación por parte del arrendador de la finca rústica o urbana dada en arrendamiento con fundamento en el impago de la renta o cantidades debidas por el arrendatario (al que se refiere el artículo 250.1.1° de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 2000 ) también tiene un limitado objeto de cognición, toda vez que el artículo 444.1 de este Texto Legal establece expresamente que en el juicio verbal tan solo se permitirá al demandado alegar y probar el pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación de la acción ejercitada por el actor (...).

Por tanto, el ámbito discursivo propio del juicio de desahucio, hoy verbal para recuperar la posesión, comprende el examen del título invocado por el actor, la identificación del objeto sobre el que recae y el estudio de la situación del demandado como poseedor material de la cosa arrendada en relación con el incumplimiento de su esencial obligación de pagar la renta o virtualidad del título para seguir poseyéndola (...). Y la reiterada jurisprudencia que venía sosteniendo que en los juicios de desahucio no pueden estudiarse todas las alegaciones que transcienden del carácter sumario que caracteriza a este procedimiento, alegaciones que debían ser formuladas y resueltas en el juicio declarativo correspondiente, es de aplicación a la nueva regulación pues sigue siendo un juicio sumario cuya sentencia no produce efectos de cosa juzgada - artículo 447.2 LEC 2000 -. Sin embargo, para evitar que cualquier arrendatario prolongue indefinida e indebidamente su posesión inmediata del inmueble, debe el juzgador discernir entre sus alegaciones inconsistentes y a todas luces infundadas o que no tienen conexión con la materia objeto del debate, y aquellas otras que fundándose en un título con posible virtualidad enervatoria de la acción hacen dudosa la condición de mero arrendatario'.

Ello hace que lo que se puede debatir en un juicio de desahucio (y en lo que se refiere a la pretensión referente al desahucio) es por ello si concurre o no la causa de resolución del contrato referente a la falta de pago de rentas y la reclamación de éstas, lo que implica una limitación de las posibilidades de oposición que en el art 441,1 LEC indica se refieren al pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación (en el art 440,1 LEC tras la redacción que le ha dado la Ley 37/2011, de 10 de octubre se alude a las razones por las que, a entender de la parte demandada, no se debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación).

En este caso se ejercita además de la pretensión de desahucio la referente a la reclamación de rentas, centrándose el debate en el análisis del contrato de arrendamiento de 27.03.2019 respecto del que se fija (estipulación 8ª) una renta de 43.200 €/año (3.600 €/mes) mas IVA y descontando la retención del IRPF a pagar mediante transferencia por meses adelantados dentro de los cinco primeros días de cada mes.

La falta de pago de esta renta es la que constituye objeto de la presente causa que se corresponde con los 8.620 € indicados en la demanda. El resto de las cantidades que en ella se reclamaban no se correspondían a renta, sino a los conceptos que contempla la estipulación 7ª del contrato referentes a la tasa o coste de la concesión de uso de la terraza y gastos de comunidad (cesión de derecho de uso y disfrute de la ampliación del local comercial, ocupación de vía pública portuaria - terrazas, gastos de conservación y mantenimiento del pañol/casetones G03 y G04 y gastos de conservación y mantenimiento del área de carena 9 parcial 1 y 2).

Tales gastos se clarificó en la vista (con el acuerdo de las partes) que no se reclamaban, centrándose por ello la causa en el impago de rentas que al tiempo de la demanda ascendían a los antes señalados 8.620 € y que en el acto de la vista se ampliaron a 6 meses mas a 3.672 €/mes lo que hacía un monto adicional de 22.032 € y un total de 30.652 €.

Tras esta precisión de las pretensiones ejercitadas (y con la exclusión por ello de la problemática de los términos del contrato de 18.03.2019 y de los conceptos distintos a la renta integrados en el contrato de arrendamiento de 27.03.2019) no cabe sino concluir que aquello que quedó como objeto del procedimiento si se incardina dentro de lo que es un juicio de desahucio por falta de pago de rentas y reclamación del importe de las mismas.

La posible problemática derivada del contrato de 18.03.2019 (e incluso su eventual nulidad y derecho a la restitución de lo en él abonado) no puede invocarse en esta causa al ser cuestión propia de un procedimiento ordinario conforme a lo previsto en el art 250 LEC (y sin perjuicio de los derechos que en base a ello pudieren corresponder a ETH Caprici de Sitges, S.L.).

Ello hace que la desestimación de la excepción planteada de inadecuación del procedimiento llevada a cabo por el juzgado se considere fue correcta, lo que comporta la confirmación de la misma y la desestimación del motivo de apelación que se formula.

CUARTO.-Resolución del recurso de apelación: Legitimación activa

En el recurso de apelación se suscita asimismo la cuestión ya planteada en sede de instancia referente a la que entiende la demandada/apelante ETH Caprici de Sitges, S.L. falta de legitimación activa de Paka and Dalton SL al entender que no es titular del derecho que pretende ejercitar en base al documento que se aporta con la oposición y conforme al que considera que la representante de la sociedad actora le vendió cuantos derechos y accesorios le correspondieran por razón de la concesión administrativa de los locales sitos en la calle carena número 9 del Port d'Aiguadolç.

En relación a esta petición, y al amparo de lo previsto en el art 10 LEC cabe señalar en primer lugar que las cuestiones referentes a la problemática que pudiere derivar del contrato de 18.03.2019 se considera (como se viene indicando) son ajenas a esta causa en la que se debe analizar el contrato de arrendamiento de 27.03.2019 en el que aparece como arrendadora la aquí demandante 'Paka and Dalton SL'.

Además, consta que el Director - Gerente del Puerto de Aiguadolç ha certificado que en los libros registro de Titulares del Área de Carena figuran inscritos los locales nº 9 a nombre de Paka And Dalton SL, así como los casetones G 3 y 4.

De igual forma consta que lo que fue cedido por medio del contrato de 18.03.2019 es algo distinto a lo arrendado por medio del contrato de 27.03.2019.

Así en el contrato de 18.03.2019 lo cedido fueron los permisos de la Autoridad Portuaria que en su caso hayan sido concedidos para la explotación, derechos sobre la renovación y/o adjudicación de la concesión administrativa en su caso y demás permisos y autorizaciones ya concedidas y/o en trámite, mientras que el contrato de 27.03.2019 tuvo por objeto (tal y como consta en el mismo) la concesión administrativa de explotación del derecho de uso y disfrute del local comercial situado en la calle área de Cadena local nº 9 (parcial 1 de 3 de Port Esportiu dÂ?Aiguadolç y una superficie de 106,98 m2 y del local (parcial 2 de 3) con una superficie de 50,61 m2 siendo contiguo al mencionado (1 de 3)

Finalmente y como corroboración de ser distinto el objeto de ambos contratos (licencia y derechos en uno y concreta concesión administrativa que es lo que daba derecho al uso y explicación de los locales arrendados) lo es el que (por los extractos adjuntos a la demanda y en una realidad que no se ha impugnado) que la demandada abonó íntegramente el monto de la renta en los meses de abril y agosto de 2019 así como 3.620 €/mes de los 3.672 €/mes en que consiste el importe de la renta (la diferencia por falta de abono es de 52 €/mes) en cuanto a los meses de mayo, junio, julio, septiembre y octubre de 2019. Este abono carecería de sentido de haberse ya adquirido por medio del contrato de 18.03.2019 lo que luego fue arrendado por medio del de 27.03.2019, con lo que incluso cabría hablar de un acto propio ( art 111-8 CCCat) de reconocimiento de ser distinto el objeto y por ello mantener la condición de arrendador de la aquí demandante en lo que es el contrato objeto de estas actuaciones (el de 27.03.2019).

Ello implica que en virtud de lo que se acaba de exponer, sí se estime que la demandante ostenta la condición de arrendadora y con ella legitimada para el ejercicio de las acciones objeto de la presente causa con lo que este motivo del recurso de apelación debe verse asimismo desestimado.

QUINTO.-Resolución del recurso de apelación: Compensación

Finalmente parte apelante ETH Caprici de Sitges, S.L., si bien reconoce la falta de pago de rentas (lo que hace que esté incursa en la causa de resolución que se contempla en el art 27,2,a) LAU en relación con el art 35 LAU), indica que debe operar una compensación de aquello que estima le es debido por la demandante Paka And Dalton SL en base al contrato de 18.03.2019 que asciende a 30.000 € (las rentas pendientes de pago a la fecha del juicio celebrado el 30.09.2020 ascendían a 30.652 € como antes se ha indicado y en una realidad no contradicha por las partes).

En cuanto a esta alegación, y sin perjuicio de señalar que como se viene indicando en esta sentencia no es objeto de las presentes actuaciones la potencial problemática que pudiere afectar al contrato de 18.03.2019, debe asimismo hacerse referencia a la jurisprudencia existente al efecto que niega la posibilidad de oponer como excepción la compensación en un juicio de desahucio.

A tal efecto cabe señalar que ya se ha expuesto en esta sentencia el carácter sumario del juicio de desahucio, algo que ha sido en la STS 7.03.2022, carácter sumario cuya constitucionalidad fue detallada en la STC 60/1983, de 6 de julio en la que se señaló que:

'El concepto de indefensión del art. 24.1 no se puede considerar equivalente al de limitación de medios probatorios en un determinado proceso, pues no hay indefensión cuando quien sea vencido en un proceso a causa de la reducción de los medios de prueba puede reproducir la litis en otro proceso y usar en él, ya sin limitaciones legales, de las pruebas que a su interés convengan. El legislador puede emplear con distintas finalidades el juego entre juicios sumarios y juicios plenarios, como puede en casos determinados rechazar un concreto medio de prueba, y en tales hipótesis (por lo demás no imaginarias, puesto que realmente se dan en nuestro ordenamiento, sin que sea necesario ejemplificar a ese respecto) no se incurre en indefensión, siempre que la parte a la cual se limitan sus armas pueda acudir al juicio declarativo plenario o pueda utilizar en favor de su pretensión otros instrumentos que el ordenamiento en su totalidad le brinde'.

En cuanto a la excepción de compensación, la STS 7.03.2022 a que se viene haciendo referencia analiza en el caso que se planteaba la posibilidad de poder oponer en un juicio de desahucio la concurrencia de una compensación de créditos indicando que:

'...la sumariedad del presente juicio de desahucio por falta de pago de la renta y sin acumulación del importe de las rentas adeudadas, determina, por las razones expuestas, que en su ámbito no puedan discutirse cuestiones que no sean las relativas al pago de la renta o la procedencia de la enervación de la acción, sin que quepa, con carácter general, ampliar los motivos de oposición a otras causas de extinción de las obligaciones previstas en el art. 1.156 del CC , que distingue, por una parte, entre pago, identificado como prestación debida en los términos pactados en la relación obligatoria, en este caso en el contrato de arrendamiento; y compensación, concebida ésta última como una solutio sin ejecución de la prestación debida'.

Esta realidad procesal hace que en lo que es el desahucio no sea oponible compensación.

Por su parte en lo que es la reclamación de rentas, ya se ha expuesto que no puede ser objeto de esta causa la problemática e incluso potencial nulidad que pudiere afectar al contrato de 18.03.2019 (con los potenciales derechos a restitución de prestaciones que ello pudiere motivar y que es lo que haría surgir un derecho a la compensación para ETH Caprici de Sitges, S.L.), situación que conlleva que asimismo este motivo de apelación se deba ver desestimado y con ello confirmada la sentencia de instancia, sin perjuicio de los potenciales derechos que pudieren corresponder a ETH Caprici de Sitges, S.L. que exceden de la posibilidad de conocimiento de la presente causa.

SEXTO.-Por imperativo del art.398 LECLegislación citadaLEC art. 398, las costas de la segunda instancia son impuestas al apelante, al haber sido desestimadas sus pretensiones.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general aplicación

Fallo

Con desestimación del recurso de apelacióninterpuesto por la Procuradora Dª Núria Fraile Antolín, en nombre y representación de ETH Caprici de Sitges SL, contra la sentencia dictada en fecha 1.10.2020 aclarada por auto de 21.10.2020 por el Magistrado/a-Juez/a del Juzgado de 1ª Instancia e Instrucción nº 8 de Vilanova i la Geltrú en los autos de juicio verbal nº 782/2021, debemos CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS dicha resolución, con imposición al apelante de las costas de este recurso.

Contra esta sentencia puede interponerse recurso de casación y extraordinario por infracción procesal, siempre que se observen los requisitos legal y jurisprudencialmente exigidos.

Notifíquese la presente sentencia y remítase testimonio de la misma, junto con los autos principales al Juzgado de procedencia, para su ejecución y cumplimiento.

Así por ésta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al Rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

Los Magistrados :

Lo acordamos y firmamos.

Los Magistrados :

Puede consultar el estado de su expediente en el área privada de seujudicial.gencat.cat

Los interesados quedan informados de que sus datos personales han sido incorporados al fichero de asuntos de esta Oficina Judicial, donde se conservarán con carácter de confidencial, bajo la salvaguarda y responsabilidad de la misma, dónde serán tratados con la máxima diligencia.

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Todo ello conforme a lo previsto en el Reglamento EU 2016/679 del Parlamento Europeo y del Consejo, en la Ley Orgánica 3/2018, de 6 de diciembre, de protección de datos personales y garantía de los derechos digitales y en el Capítulo I Bis, del Título III del Libro III de la Ley Orgánica 6/1985, de 1 de julio, del Poder Judicial.

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