Sentencia Civil Nº 22/2012, Audiencia Provincial de Guadalajara, Sección 1, Rec 265/2011 de 24 de Enero de 2012

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

GUADALAJARA

SENTENCIA: 00022/2012

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1 de GUADALAJARA

PASEO FERNANDEZ IPARRAGUIRRE NUM. 10

Tfno.: 949-20.99.00

Fax: 949-23.52.24

ROLLO: RECURSO DE APELACION (LECN) 0000265 /2011

Juzgado de procedencia: JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 1 de GUADALAJARA

Procedimiento de origen: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0002147 /2009

Apelantes: Benigno , Everardo , Serafina , Luciano

Procuradora: M PILAR ORTIZ LARRIBA, M PILAR ORTIZ LARRIBA , M PILAR ORTIZ LARRIBA , M PILAR ORTIZ LARRIBA

Abogado: MANUEL DOPICO FRADIQUE, MANUEL DOPICO FRADIQUE , MANUEL DOPICO FRADIQUE , MANUEL DOPICO FRADIQUE

Apelado: COMUNIDAD DE PRIOS. " DIRECCION000 DE MADRID"

Procuradora: MARIA DEL CARMEN ROMAN GARCIA

Abogado: JAIME PEREZ BERNAL

ILMOS. SRES. MAGISTRADOS

Dª ISABEL SERRANO FRIAS

D. MANUEL EDUARDO REGALADO VALDÉS

D. JOSE AURELIO NAVARRO GUILLEN

S E N T E N C I A Nº 22/12

En Guadalajara, a veinticuatro de enero de dos mil doce.

VISTO en grado de apelación ante la Audiencia Provincial de GUADALAJARA, el Procedimiento Ordinario nº 2147/09 , procedentes del JUZGADO DE 1ª INSTANCIA Nº 1, a los que ha correspondido el Rollo nº 265/11, en los que aparece como parte apelantes Benigno , Everardo , Serafina , Luciano representados por la Procuradora de los Tribunales Dª M PILAR ORTIZ LARRIBA , y asistidos por el Letrado D. MANUEL DOPICO FRADIQUE, y como parte apelada COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DIRECCION000 DE MADRID, representada por la Procuradora de los tribunales Dª MARIA DEL CARMEN ROMAN GARCIA, y asistido por el Letrado D. JAIME PEREZ BERNAL, sobre nulidad de impugnación de junta general ordinaria de comunidad de propietarios, siendo Magistrada Ponente la Ilma. Sra. Dª ISABEL SERRANO FRIAS

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los correspondientes de la sentencia apelada.

SEGUNDO.- En fecha 25 de abril de 2011 se dictó sentencia, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: Con desestimación de la demanda promovida D. Benigno , D. Everardo , Dña. Serafina y D. Luciano , representados por el procurador Sra. Ortiz Larriba y asistidos por el letrado Sr. Miguel Ángel Dopico Fradique contra Comunidad de Propietarios DIRECCION000 de Madrid, representada por el procurador Sra. Román García y asistida por el letrado Jaime Pérez Bernal, DEBO absolver y absuelvo a la demanda de las pretensiones deducidas en la demanda, con imposición a los demandantes de las costas causadas en el procedimiento".

TERCERO.- Notificada dicha resolución a las partes, por la representación de Benigno , Everardo , Serafina , Luciano , se interpuso recurso de apelación contra la misma; admitido que fue, emplazadas las partes y remitidos los autos a esta Audiencia, se sustanció el recurso por todos sus trámites, llevándose a efecto la deliberación y fallo del mismo día de la fecha.

CUARTO .- En el presente procedimiento se han observado las prescripciones legales con inclusión del plazo para dictar sentencia.

Fundamentos

PRIMERO.- Se cuestiona en este rollo de apelación la sentencia de instancia que desestima la demanda interpuesta interesando la nulidad de la Junta de propietarios por defectos en la convocatoria y en concreto por no tener legitimación la convocante al no representar la misma el 25% de las participaciones y por no contener la convocatoria una relación de propietarios que no estén al corriente de pago de las deudas vencidas a la comunidad, entendiendo el Juzgador que no se da la infracción del articulo 16 de la LPH pues no se desvirtúa el dato que consigna el certificado emitido por el Secretario en el que se recoge que la convocante Mar de Castilla es propietaria del 32% de cuotas de participación. De partida hay que destacar que es ajeno a este procedimiento la naturaleza de las decisiones adoptadas en la Junta en cuestión celebrada el 19 de octubre de 2008, como tampoco constituyen el objeto de este pleito la determinación de obligaciones entre los distintos implicados esto es la Entidad Urbanística Colaboradora de conservación, la Comunidad de Propietarios o la promotora constructora, ni la revisión de las resoluciones del Ayuntamiento en la materia, teniendo en cuenta además que pueden coexistir la entidad administrativa mencionada y la Comunidad de propietarios esta ultima para hacer frente a la conservación e incluso a la realización de las obras precisas al efecto, en tanto en cuanto afecten a servicios comunes, posibilidad reconocida por la STS de 5 de julio de 1996 , tras afirmar que "esta Sala tiene reconocida la validez de las supracomunidades, comunidades planas o de urbanizaciones" y que se regularan "primero por sus estatutos, si no existen o para completarlos por la LPH, aplicada de modo analógico, y también puede regirse, si así se establece expresamente creando una Asociación, conforme a la Ley de 1964", si bien matiza que ésta última fórmula crea, en la práctica, mayor problemática jurídica. De igual forma pueden coexistir en la urbanización la Junta de Compensación para la ejecución del Plan de Ordenación y la Comunidad de Propietarios que se ocupa del mantenimiento y conservación de los bienes comunes, incluso de aquellos que en su momento deberán ser cedidos al Ayuntamiento si así lo fijase el referido Plan, situación de coexistencia que incluso está prevista en el párrafo segundo del citado Art. 69 del Reglamento de Gestión Urbanística , que dispone que "si sobre las parcelas se hubiesen constituido regímenes de propiedad horizontal, la contribución de los propietarios en la referida obligación de conservación y mantenimiento se determinará por la cuota de participación en relación al total del valor del inmueble que tenga asignada en cada Comunidad" y que ha sido admitida por el Tribunal Supremo en Sentencias de 28 de mayo de 1986 y 18 de abril de 1988 .

Señalar brevemente para zanjar este tema que Conforme al art 157 del Reglamento de Gestión Urbanística (RD 3288/78 de 25 de Agosto (LA LEY 1601/1978) reformado por el RD 1093/97 (LA LEY 2688/1997)) el sistema de compensación tiene por objeto la gestión y ejecución de la urbanización de un polígono o unidad de actuación por los propietarios del suelo comprendido en su perímetro con solidaridad de beneficios y cargas, quienes han de constituirse en Junta de Compensación (art 168 ) y todos los terrenos comprendidos quedan directamente afectados al cumplimiento de las obligaciones inherentes al sistema de compensación y en concreto (art 58) los propietarios de los terrenos afectados por una actuación urbanística estarán obligados a sufragar los costes de su urbanización en proporción a la superficie de sus respectivos terrenos, siendo este tema de la urbanización el centro de toda la polémica pero insistimos ajeno al debate de estos autos siendo pues indiferente si además existe una Comunidad de Propietarios de la LPH puesto que la Jurisprudencia viene indicando su compatibilidad con la existencia de una Junta de Compensación, cada una con sus funciones de gestión, entre tanto se finaliza la urbanización de toda la unidad de actuación, de forma que estar al corriente con las obligaciones ante la comunidad de propietarios no excluye cumplir las obligaciones ante la Junta de Compensación.

SEGUNDO.- Centrándonos ya en los motivos de apelación y por ello en los defectos en la convocatoria de la Junta que se denuncian se cuestiona por la actora y recurrente la legitimación de la sociedad Mar de castilla SA para convocar Junta de propietarios al no tener el coeficiente requerido al efecto como mínimo del 25%.

Tiene como finalidad esta posibilidad de convocatoria que si el Presidente no actúa, y por lo tanto, si pese a la obligación legal de convocar la Junta ordinaria anual o ante la falta de iniciativa en los supuestos de la necesidad de una Junta extraordinaria tiene una actitud pasiva, los comuneros podrán convocar la Junta, pero constatada la negativa o, la menos, la inactividad del Presidente, lo cual en el fondo tiene la misma fundamentación que la admisión de la legitimación procesal para actuar en juicio de cualquier comunero, cual es: la inactividad y la dejación de funciones del Presidente.

En este tema nos encontramos ante una certificación del Secretario de la comunidad de propietarios que afirma que la empresa Mar de Castilla es propietaria de de una superficie que se corresponde con un coeficiente de 0,3231548436 lo que supone que supera el mínimo exigido del 25% y así se recoge en el listado de propietarios aportado en autos obrante al folio 273 vuelto. Con ciertas dudas sobre el porcentaje que representa la parcela de la sociedad demandada se alude en alguna ocasión al porcentaje del 12% en el escrito de demanda , sin concretar en otras ocasiones mas que se trata de un porcentaje inferior al 25% ,esto ultimo cuando señala que no todas las parcelas de Mar de Castilla tienen el mismo coeficiente de participación aplicándose el porcentaje de minoración del 75% en aquellas superiores a 10000 metros cuadrados sin determinar cuales son estas y a cuales se aplica por tanto la minoración, mencionando por ultimo en el recurso que la cuota de dicho propietario es de 8,07%. Se produce así una indefinición que unido a que según los estatutos de la comunidad la cuota de cada comunero se hará a la terminación total de las distintas fases del conjunto urbanístico lo que no consta haya tenido lugar, permite mantener la primacía del dato certificado por el Secretario que no ha sido desvirtuado.

En lo que afecta a la omisión de la relación de morosos es cierto que el artículo 16-2 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que "la convocatoria contendrá una relación de los propietarios que no estén al corriente en el pago de las deudas vencidas a la Comunidad y advertirá de la privación del derecho de voto si se dan los supuestos previstos en el artículo 15-2" -no hubieren impugnado judicialmente las deudas vencidas, ni consignado judicial o notarialmente la suma adeuda-.

El precepto es claro, en el sentido que la convocatoria debe llevar una relación de morosos sin embargo hay que matizar las consecuencias de su falta pues dependerá de la trascendencia para quien impugna y en este sentido la infracción de dicho precepto sólo podría ser denunciada, en su caso, por aquéllos propietarios a quienes afecte directamente, que serán única y exclusivamente los propietarios que, habiendo sido privados del derecho de voto de forma efectiva en la Junta a que se refiera la convocatoria, no habiendo sido advertidos de que podrían ser privados del derecho de voto por su condición de morosos, y siempre que no tengan conocimiento de su condición de morosos por otras vías pues sólo a ellos puede perjudicar dicha omisión, al impedirles la posibilidad de impugnar la deuda o ponerse al corriente en el pago. Al resto de propietarios no puede causar la omisión perjuicio alguno, y, en consecuencia, carecen de legitimación para impugnar los acuerdos de la Junta por dicho defecto en la convocatoria. No constando que los demandantes se encuentran entre dichos propietarios afectados, entiende esta Sala que no pueden impugnar los acuerdos por este motivo a lo que añadir que no consta se pusiera de manifiesto esta objeción al comienzo de la Junta. En esta línea cabe citar la STS Sala Primera, de lo Civil, S de 2 Jul. 2009 según la cual, "se considera contrario a la buena fe ( artículo 7.1 del Código Civil ) impugnar todos los acuerdos de la Junta so pretexto de un defecto formal en la convocatoria cuando el impugnante asistió a la Junta y no denunció ese defecto al inicio de la misma y, a ello habría que añadir que el drástico efecto de la nulidad lo produciría cuando se hubiese adoptado algún acuerdo con el voto de un propietario moroso que legalmente está privado del derecho de voto conforme establece el artículo 15.2 LPH . El impugnante no ha justificado que hubiese denunciado al inicio de la celebración de la Junta el defecto formal de la convocatoria consistente en la omisión de la relación de morosos ni tampoco ha hecho el mínimo esfuerzo en acreditar que si se hubiese excluido a alguno de los propietarios morosos del cómputo de los votos no se habrían alcanzado las mayorías necesarias para adoptar los acuerdos".

Consecuencia de lo expuesto no constando afectados los recurrentes por esta circunstancia o que se hubiera adoptado un acuerdo con el voto de algún propietario moroso solo cabe rechazar este motivo que efectivamente no es examinado en la sentencia de instancia lo que justifica la no imposición de las costas de esta alzada.

Vistos los preceptos legales citados, y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que desestimando el recurso interpuesto debemos confirmar y confirmamos la resolución impugnada sin hacer pronunciamiento de las costas de esta alzada, con pérdida, en su caso, del depósito constituido en el Juzgado de instancia.

Cumplidas que sean las diligencias de rigor, con testimonio de esta resolución, remítanse las actuaciones al Juzgado de origen para su conocimiento y ejecución, debiendo acusar recibo.

Así, por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, la pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo la Secretario certifico.