Sentencia Civil Nº 222/2003, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 7, Rec 33/2003 de 03 de Abril de 2003

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE VALENCIA

SECCION SEPTIMA

Rollo de Apelación 33/2003

Juzgado de Primera Instancia nº Cuatro de Lliria

Juicio Ordinario 73/2001

SENTENCIA Nº222

Ilustrísimos Señores:

Don D. JOSE FRANCISCO Beneyto GARCIA ROBLEDO

Don JOSE ANTONIO LAHOZ RODRIGO

Doña MARIA IBAÑEZ SOLAZ

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En la Ciudad de Valencia a tres de abril de dos mil tres.

La Sección Séptima de la Audiencia Provincial de Valencia, ha visto el presente recurso de apelación, interpuesto contra la Sentencia dictada el día 6 de septiembre de 2002 por el Juzgado de Primera Instancia nº Cuatro de Lliria en el Juicio Ordinario 73/2001.

Han sido partes en el recurso como apelante Residencial Bemar S.A. representada por el procurador Sr. Navas Gonzalez y defendida por la letrada Sra. Lloria Zarzoso y como apelados Agustín y Lucía representados por la procuradora Sra. Peris García asistidos por el letrado Sr. Minguet Minguet.

Es Magistrada ponente la Ilma. Sra. Dña. MARIA IBAÑEZ SOLAZ.

Antecedentes

PRIMERO.- En dichos autos y en la fecha citada de 6 de septiembre de 2002 se dictó sentencia cuya parte dispositiva decía: "Que debo de estimar y estimo parcialmente la demanda formulada por D. Agustín y Dª Lucía , representados por la Procuradora de los Tribunales Sra. Peris García, contra la entidad Residencial Bemar SA, D. Adolfo , y la entidad Urbana Camp del Turia S.L, representados por el Procurador Sr. Navas González y D. Luis Angel representado por el Procurador Sr. Navarro Tomas y contra D. Ramón representado por la Procuradora Sra. Tello Calvo: 1°) Debo de absolver y absuelvo a D. Adolfo , a la entidad Urbana Camp del Turia S.L, a D. Luis Angel y a D. Ramón , de todos los pedimentos contenidos en la demanda, con expresa imposición de costas al actor. 2°) Debo de condenar y condeno a la entidad Residencial Bemar S.A. a cumplir lo estipulado en el contrato de compraventa de fecha 31 de julio de 2.000, en lo relativo a la estipulación octava del citado contrato, por lo tanto la empresa vendedora, Residencial Bemar debe resolver los problemas que se planteen al solicitar la cédula de habitabilidad, así como debo de absolverlo con respecto al resto de pedimentos contendidos en la demanda, cada parte abonará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad. Respecto a la demanda reconvencional formulada por la entidad Residencial Bemar S.A. representada por el Procurador Sr. Navas González, contra D. Agustín y Dª Lucía , debo desestimar y desestimo la demanda, con expresa imposición de costas a la empresa Residencial Bemar S.A. "

SEGUNDO.- Contra la misma por la representación de Bemar S.A. preparó recurso de apelación, que fue formalizado y al que se opusieron Agustín y Lucía , remitiéndose los autos a esta Audiencia, señalándose el día 6 de marzo para la deliberación, votación y fallo, tramitándose el recurso con observancia de las prescripciones y formalidades legales en materia de procedimiento, salvo la del plazo para dictar sentencia.

Fundamentos

PRIMERO.- Por el Sr. Agustín y por la Sra. Lucía se dedujo demanda sobre "defectos en la construcción de una vivienda" contra Residencial Belmar S.A. en la persona de su legal representante, Juan Francisco , Adolfo promotor, Luis Angel arquitecto, Ramón arquitecto técnico, y Urbana Camp del Turia en reclamación solidaria de 1.205.000 pesetas como importe de "vicios ocultos, daños derivados de incumplimiento contractual, mas los daños que se determinen en ejecución de sentencia por esos daños y daños morales", todo ello en relación con la adquisición de una vivienda sita en la URBANIZACIÓN000 , CALLE000 parcela NUM000 .

A esta demanda se acumuló la demanda formulada a su vez por Belmar S.A. contra el Sr. Agustín y la Sra. Lucía en la que ejercitaba accion de resolución del contrato de compraventa de la referida vivienda por el incumplimiento de los demandados de su obligación de pago del precio estipulado, solicitando también que las cantidades entregadas a cuenta quedasen en su poder.

La sentencia con el fallo antes trascrito desestima la demanda formulada por Belmar S.A. y estima parcialmente la formulada por el Sr. Agustín y la Sra. Lucía condenado a Belmar S.A. a cumplir lo estipulado en el contrato y resolver los problemas planteados en relación a la cédula de habitabilidad.

Frente a ella la parte apelante Belmar S.A. por la vía del presente recurso pretende que sea estimada la demanda reconvencional que dirigió contra Agustín y Lucía , declarando la resolución del contrato de compraventa suscrito entre las partes, por incumplimiento por parte de los compradores de la obligación esencial de pagar el precio, y también que se desestimase la demanda presentada de adverso contar ella por no existir razón ni vicio alguno por su parte.

SEGUNDO.- Este Tribunal de acuerdo con lo resuelto por el Juzgador de Instancia, en correcto análisis de los hechos y de su aplicación normativa, considera que para resolver la presente cuestión necesariamente debemos partir del contenido e la previa sentencia en cuanto a que aquella no acepta la existencia de los diferentes incumplimientos, defectos o vicios que alegan los compradores, a excepción de lo relativo a la cedula de habitabilidad, único punto en que estima su demanda, cuestión esta sobre la que la apelante incide en esta alzada para seguir manteniendo la procedencia de su accion resolutoria.

Así pues damos por reproducidos los argumentos expuestos en cuanto a los referidos incumplimientos, vicios o defectos que los compradores alegaban deberemos tan solo valorar si la cuestión de la cedula es o no suficiente para eludir el inicial incumplimiento de los compradores y evitar la resolución pretendida por Belmar S.A. como entidad promotora.

Al respecto consta:

- Adolfo como promotor solicitó licencia de obras para la construcción de cinco viviendas en la Urbanización URBANIZACIÓN000 , CALLE000 tramitada en expediente 139/99 y concedida en fecha 11-5-1999. Posteriormente cedió dicha licencia a Residencial Bemar S.A. que fue quien otorgó en fecha 1-6-2000 Escritura de Declaración de Obra Nueva, y procedió a levar a cabo la venta de las viviendas.

- El Sr. Agustín y con la Sra. Lucía concertaron en fecha 31-7-2000 con Belmar S.A. contrato de compraventa recayente sobre la vivienda sita en la URBANIZACIÓN000 , CALLE000 parcela NUM000 por el precio global de 17.050.450 pesetas que incluía los gastos y mejoras que solicitasen, los gastos de hipoteca, escritura y registros así como las altas de agua y luz de la vivienda, y gastos de urbanización que el comprador pagaría o avalaría al Ayuntamiento cuando este lo solicitase. En la cláusula sexta se establecía como fecha de terminación de las obras el día 30-9-2000, y en la octava expresamente se hacía referencia a la cédula de habitabilidad diciendo: "...si al solicitar la cédula de habitabilidad existiera algún problema, el vendedor se compromete a resolverlo en el plazo máximo de 15 días..." (folios 29 a 32).

- Belmar S.A. requirió en fecha 28-11-2000 al Sr. Agustín a los efectos del art. 1.504 del CC para que en el plazo de siete días pagase el precio adeudado de 15.168.150 pesetas y se procediese al otorgamiento de la escritura. Fue contestado en fecha 30-11-2000 por el Sr. Agustín manifestando su oposición al mismo en base a que el importe adeudado no era el que se decía sino el de 15.050.450 pesetas, que las obras no estaban concluidas relatando diversos trabajos pendientes, que la venta se había hecho de acuerdo con el proyecto del arquitecto Sr. Luis Angel y que existían trabajos allí incluidos todavía no realizados, que la obra presentaba diversos defectos, que se compró libre de cargas y que resultaba estar gravada con una carga real y preferente, que no se había cumplido n plazo de entrega, que la vivienda carecía de cédula de habitabilidad necesaria para la primera ocupación y precisa para contar con el suministro de agua y luz, y que era el mas interesado en la finalización de la obra. El mismo requerimiento se practicó en fecha 27-12-2000 a la Sra. Lucía , que contestó en fecha 29-12-2000 en el mismo sentido que el Sr. Agustín (folios 17 a 34).

- Posteriormente en fecha 4-1-2001 el Sr. Agustín y la Sra. Lucía requirieron a Belmar S.A. ( partiendo del mismo contenido que dieron a sus contestaciones al previo requerimiento de Belmar S.A.) para el otorgamiento de escritura en el plazo el 8 días, y para que reconociese las irregularidades que enumeraban, así como que se comprometiese a solucionar todas las cuestiones que citaban en el plazo de un mes. Este requerimiento fue contestado en fecha 11-1-2001 manifestando que la vivienda estaba a su disposición previo pago de del saldo del contrato incrementado en 20.000 pesetas mas IVA de la cláusula 8ª y 25.000 mas IVA de la tasación a su nombre, retirada junto con otros documentos de la Oficina del BSCH de la Eliana quien le tenía concedida hipoteca por el 80% del valor de la misma, considerando que la vivienda cumplía todos los requisitos del contrato, en especial los plazos y la memoria de calidades firmada por las parets (folios 35 a 41).

- En expediente de Obras 139/99 ya fue emitido en fecha 10-7-2000 informe técnico desfavorable sobre la solicitud de ocupación de la vivienda 26.1 que se basaba en diversos defectos, entre ellos la falta de coincidencia del plano de ubicación del edificio en la parcela, medidas inferiores de la fosa séptica y ausencia de pozo filtrante y la valla medianera sin suficiente seguridad, haciéndose expresamente constar que "no se refleja en el proyecto presentado la construcción de un pozo filtrante en la calle que se ha abierto cundo se hizo la reparcelación"(folio 816). - De nuevo en fecha 23-8-2000 el Ayuntamiento de Lliria comunicó al Sr. Adolfo , inicial promotor el rechazo la concesión de cedulas de habitabilidad para tres de las viviendas construidas en la promoción por diversos defectos relativos a la falta concordancia entre el plano de ubicación y el presentado en el proyecto, el sistema de depuración de las fosas sépticas, y vallas medianeras sin suficiente seguridad, concediéndole quince días para subsanar las deficiencias (folio 249).

- Posteriormente en fecha 22-1-2001 de nuevo el Ayuntamiento en relación con la solicitud de licencia de 1ª ocupación solicitada para las cinco viviendas por el Sr. Adolfo le vuelve a manifestar diversos defectos de la viviendas 25.1, 25.2, 26.1 (la 26.2 se considera aceptable y la 27.2 no se pudo visitar) manifestando literalmente respecto a la parcela NUM000 "Don. - Agustín . Cédula de habitabilidad n°. 244/00. La fosa séptica realizada se considera aceptable con las últimas rectificaciones que se han producido. El muro de contención de tierras junto al vallado de cerramiento de la parcela no se encuentra totalmente realizado, siendo perceptible su realización antes de la concesión de la licencia de ocupación." Igualmente respecto a todas ellas se dice "Condiciones Generales del conjunto de las parcelas: 1. la instalación del suministro de agua potable se ha realizado aérea en el tramo que discurre por el viario público. lo que se considera inadecuado, debiendo realizarse estas instalaciones totalmente subterráneas, y las condiciones técnicas dentro de la normativa vigente. 2.o La red de las conducciones subterráneas que discurre por el viario para conectar las fosas sépticas individuales con el pozo ciego sito en la parcela 25.2, está en situación de precario, debiendo realizar la retirada o modificaciones que este Ayuntamiento ordene por motivo de las obras de urbanización de esta zona, sin tener derecho a indemniza::ión alguna. Las reparaciones y conservación de las mismas serán a cargo de los beneficiarios de la instalación, que deberán mantener el en perfectas condiciones de seguridad y funcionamiento. 3. En el momento de la inspección técnica, no se aprecia la existencia del pozo filtrante cuya presencia se constataba en el informe de los Servicios Técnicos Municipales de fecha 10 de julio de 2000. No obstante se desconoce en que modo se ha desinstalado y si el vial ha sido compactado debidamente, especialmente tras problemas detectados de hundimiento del firme, por lo que se considera que dichos extremos deberán ser debidamente justificados. 4.. Se considera que las medianeras de las parcelas no presentan la suficiente seguridad, ya que en parte se ha eliminado el talud, hay peligro de erosión, existe apuntalamiento de la medianera, y no se ha realizado ninguna obra de reforzamiento de los desmontes. La solución técnica que se adopte deberá ser justificada a este Ayuntamiento Conclusión: No se puede conceder las cédulas de habitabilidad solicitadas hasta que por el promotor se subsanen las deficiencias que se incorporan en el presente informe y sean debidamente justificadas"(folios 258 y 259).

- Copia de esta decisión se remitió al Sr. Agustín en relacion a su vivienda NUM000 en fecha 23-1-2001 (folio 42).

- Posteriormente a esta fecha se subsanaron al menos en relación a la vivienda del Sr. Agustín algunos de estos defectos, constando que al menos todavía no se han subsanado los relativos a la conexión de aguas, que a fecha de 4-9-2002 día de la declaración del Concejal de Urbanismo, Paulino , todavía no había sido subsanado. Este testigo aludió a los múltiples requerimientos de que había sido objeto la promotora y la falta continua de subsanación y las múltiples irregularidades que el técnico municipal había observado, relativos a las fosas sépticas, a los muros de contención y a las conexiones de agua, cuyos problemas no dependían según manifestó de las obras de urbanización de la zona, permaneciendo incorrectamente la conexión de la obra. Esta situación fue corroborada por la aparejadora del Ayuntamiento que también declaró como testigo, y ratificó que todavía no se había concedido la cédula de habitabilidad al Sr. Agustín .

- El Sr. Agustín y la Sra. Lucía presentaron su demanda en fecha 27-2-2001, y Residencial Bemar S.A. en fecha 13-3-2001.

TERCERO.- Una vez sentados los anteriores precedentes fácticos procede traer a colación la doctrina jurisprudencial sobre la interpretación y aplicación de lo dispuesto en los arts. 1124 y 1504 del Código Civil que regulan la facultad de resolver las obligaciones, y más concretamente sobre la resolución de la compraventa de inmuebles.

En este sentido ha declarado la jurisprudencia que son presupuestos necesarios para que pueda prosperar la acción de resolución del contrato al amparo de lo dispuesto en el art. 1124 del Código Civil lo siguiente: a.-la reciprocidad de las obligaciones en juego. b.-exigibilidad de la misma. c.-el cumplimiento por el que insta la resolución de la obligación que le incumbía. d.-voluntad obstativa al cumplimiento por la parte denunciada como incumplidora (Sentencias del Tribunal Supremo de 21 marzo 1986 [RJ 19861275] y 16 mayo 1996 [RJ 19964348], entre otras muchas).

En el mismo sentido igualmente ha declarado el TS que el art. 1124 del Código Civil no entra en juego cuando se trate de obligaciones que tengan un carácter accesorio o complementario, con relación a aquellas prestaciones o contraprestaciones que constituyen objeto principal del pleito (Sentencias de 2 diciembre 1985 [RJ 19856197], 21 septiembre 1990 [RJ 19906899] y 10 mayo 1989 [RJ 19893680]). En concreto dice la Sentencia de 12 de marzo de 1985 (RJ 19851154) que «como tiene reiteradamente declarado esta Sala, en exégesis del art. 1504, con su complemento del 1124 del Código Civil, en las obligaciones bilaterales o recíprocas como son las que por su naturaleza provienen del contrato cuestionado, la facultad de resolución parte de la base de que quien la ejercita haya cumplido con carácter previo, fielmente frente a la contraparte que haya dejado de hacerlo, dado que, bajo un aspecto, sería contraria a toda razón lógica-jurídica yendo contra el principio de que lo pactado tiene fuerza de obligar entre las partes», y la Sentencia de 13 de marzo de 1990 (RJ 19901693) afirma que «constituye un principio básico en materia de resolución contractual, aquel que niega dicha facultad al titular de una obligación recíproca que hubiera dejado de cumplir lo que a él le incumbía; es decir, para ejercitar la facultad resolutoria, el reclamante tiene que aparecer como fiel cumplidor, independientemente de la conducta atribuible a la parte contraria, pues en otro caso nos encontraríamos ante dos incumplimientos recíprocos, en vez del supuesto que contempla el precepto legal».

Aplicando la doctrina antes citada al caso que nos ocupa, no puede sino llegarse a la conclusión de que la entidad Belmar S.A. como promotora de la vivienda adquirida por el Sr. Agustín y la Sra. Lucía no podía pretender la resolución contractual que instaba de resolver el contrato de compraventa por falta de pago de la esencial obligación d pago del precio, ya que ella misma había previamente incumplido su obligación de entregar la vivienda en condiciones aptas para su ocupación, condiciones que en esencia y exclusivamente a tenor de lo ya expuesto era la imposibilidad de obtención de la cedula de habitabilidad.

Debemos recordar que la entrega de la vivienda debía llevarse a cabo en fecha 30-9- 2000, y que en dicha fecha la vivienda ni tenía ni podía tener la cedula de habitabilidad por apreciarse todavía en ella diverso defectos que era preciso subsanar para su concesión, defectos, uno de los cuales al menos todavía perduraba el día de la celebración del juicio según se manifestó el propio conejal de urbanismo de Lliria.

Lógicamente no podía exigirse a los compradores el pago del precio que restaba por pagar según el contrato de 15.050.450 pesetas que debían entregarse a la firma de la escritura, si la vivienda no cumplía con todas las condiciones necesarias, en especial la posibilidad de ser ocupada que amparaba la cedula de habitabilidad. Debe añadirse que en la cláusula octava antes citada se hacia expresa referencia a que "si al solicitar la cedula de habitabilidad existiera algún problema, el vendedor se compromete a resolverlo en el plazo máximo de quince días", y mas adelante "si por cualquier motivo hubiera de variar la fosa séptica, antes o después de escriturar, los compradores abonarán al vendedor 20.000 pesetas antes de realizar el cambio", siendo precisamente los problemas en la fosa, uno de los que motivaron la denegación de la cédula. Pero la cédula no estaba tan solo condicionada a defectos en la fosa, que fueron subsanados, sino a otros ya citados, que como hemos dicho subsistían en la fecha de entrega de la obra.

La cédula de habitabilidad regulada en los Decretos 11-3-1971 y 24-2-1972, sobre redacción de proyectos y dirección de obras de edificación y procedimiento de expedición de la cédula de habitabilidad, modificados a su vez por Real Decreto 129/1985, de 23 enero, condicionan la ocupación de la vivienda a la obtención de la correspondiente cédula, como medio de control de que lo edificado se adapta al proyecto y que se cumplen todas las condiciones técnicas precisas. Ciertamente que según el art. 3 del Decreto de 24 de febrero de 1972 que no fue modificado por el posterior ya citado se expresa que la cédula de habitabilidad se solicitará por los propietarios de viviendas o de edificaciones, ahora bien su concesión está supeditada a que las obras coincidan con el proyecto y observen todas las prescripciones técnicas exigidas, lo que no se producía en el presente caso.

La cedula fue reiteradamente denegada , tanto cuando fue solicitada por el inicial promotor como posteriormente al ser solicitada por el Sr. Agustín , y lo sigue siendo y ello por entraña un incumplimiento que afecta, por tanto, a la esencia del contrato, frustrando la finalidad del mismo, esto es la habitabilidad de la vivienda comprada, incumplimiento que no se halla justificado como propugna la apelante, y por tanto habiendo ella incumplido previamente sus obligaciones no puede amparase en el previo incumplimiento de los compradores, que lógicamente estaba justificado por este motivo. Además de que nos e trataba propiamente de un incumplimiento sino de la exigencia de una vivienda habitable amparada por la oportuna cédula que permitiese su ocupación.

En consecuencia debe mantenerse la desestimación de su pretensión resolutoria efectuada en la sentencia apelada, que debes ser confirmada.

CUARTO.- De conformidad con lo dispuesto en el artículo 398.1 en relación con el art. 394.1 las costas de este recurso deben ser impuestas al apelante.

Fallo

Que desestimamos el recurso de apelación interpuesto por la parte apelante Residencial Bemar S.A. representada por el procurador Sr. Navas Gonzalez y defendida por la letrada Sra. Lloria Zarzoso contra la Sentencia dictada contra la Sentencia dictada el día 6 de septiembre de 2002 por el Juzgado de Primera Instancia nº Cuatro de Lliria en el Juicio Ordinario 73/2001, confirmando la misma e imponiendo las costas de este recurso al apelante.

Notifíquese la presente Sentencia a las partes y remítanse los autos principales junto con testimonio de la misma al Juzgado de procedencia para su ejecución y cumplimiento, y con devolución de los autos originales.

Publicacion.-Doy fé:Que la anterior sentencia ha sido leída y publicada por el Iltmo.Sr.Magistrado Ponente, estando celebrando audiencia pública la Sección Septima de esta Iltma.Audiencia Provincial, en el dia de la fecha.Valencia a tres de abril de dos mil tres.