Sentencia Civil Nº 226/2005, Audiencia Provincial de Asturias, Sección 4, Rec 207/2005 de 14 de Junio de 2005

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 4

OVIEDO

SENTENCIA: 00226/2005

Rollo: RECURSO DE APELACION (LECN) 0000207 /2005

NÚMERO 226

En OVIEDO, a catorce de Junio de dos mil cinco, la Sección Cuarta de la Ilma. Audiencia

Provincial de Oviedo, compuesta por Don Ramón Avello Zapatero, Presidente, Don José Ignacio Alvarez Sánchez y Don Francisco Tuero Aller, Magistrados, ha pronunciado la siguiente:

S E N T E N C I A

En el recurso de apelación número 207/2005, en autos de Juicio Verbal nº 495/04, procedentes del Juzgado de Primera Instancia número tres de Mieres, promovido por la DIRECCION000 DE MIERES, demandada en primera instancia, contra DON Jose Ramón, demandante en primera instancia, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado Don José Ignacio Alvarez Sánchez.-

Antecedentes

PRIMERO.- Que la Sra. Juez del Juzgado de Primera Instancia número tres de Mieres dictó Sentencia con fecha diecinueve de enero de dos mil cinco, cuya parte dispositiva dice así: Estimar la demanda interpuesta por Don Jose Ramón en nombre de la Comunidad hereditaria de D. Bartolomé, frente a la DIRECCION000, condenando a la demandada a entregar a la citada comunidad hereditaria la cantidad de ciento veinticinco euros con un céntimo (125,01), correspondientes al exceso de derrama abonada por el causante. No se hace especial condena en costas.

SEGUNDO.- Contra la expresada resolución se interpuso por la parte demandada recurso de apelación, del cual se dio el preceptivo traslado, y remitiéndose los autos a esta Audiencia Provincial se sustanció el recurso, señalándose para deliberación y fallo el día siete de Junio de dos mil cinco.-

TERCERO.- Que en la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.-

Fundamentos

PRIMERO.- Se alza el presente recuso de apelación frente a la sentencia que puso fin al procedimiento en la primera instancia, la cual condenó a la Comunidad de Propietarios demandada a abonar a la Comunidad hereditaria de D. Bartolomé la cantidad de 125'01 euros. Esta suma correspondía al sobrante de una derrama que la Comunidad había aprobado en su día para proceder a instalar un ascensor y que acordó devolver a los propietarios. La Juzgadora de instancia consideró que la derrama se aprobó para el pago de unos gastos que no tenían la condición de generales, sino que se trataban de mejoras, y que si el art. 12 de la L.P.H. impone al propietario actual la obligación de pagar las cantidades pendientes, debe también corresponder a él la devolución del sobrante. Añade, además, que el tenor del acuerdo adoptado por la Comunidad, de devolverlo en la misma proporción que las aportaciones, corroboraba la conclusión antedicha de que eran los herederos de D. Bartolomé, que fue quien pagó la aportación extraordinaria, los que debían recibir el remanente.

SEGUNDO.- Afirma la recurrente que si la Ley establece una obligación legal a cargo del propietario actual de soportar los gastos de comunidad, incluidas las derramas, a contrario sensu debe reconocérsele su derecho a la devolución del sobrante si lo hubiera. Esos argumentos, los expuestos en la sentencia y los opuestos por el apelado requieren algunas precisiones que se exponen esquemáticamente:

a) La exigencia que impone el art. 9 de la Ley de Propiedad Horizontal al adquirente de un departamento en régimen de propiedad horizontal de responder con su vivienda o local de las cantidades adeudadas a la comunidad por el anterior propietario, no le convierte en deudor de esa suma; tratándose de un supuesto de responsabilidad por deuda ajena. En consecuencia el verdadero deudor es quien era propietario del predio cuando se produjo el gasto, a quien podrá reclamarle la suma satisfecha.

b) El gasto originado como consecuencia de la instalación de un ascensor, acordada legalmente por la comunidad, es un gasto general al que resulta aplicable el art. 10 de la L.P.H., sin que se trate de una mejora como afirma la Juzgadora de instancia. El art. 17-1 de la Ley, que establece para estos acuerdos un quórum reforzado, claramente señala que si se cumplen estos requisitos obligan a todos los propietarios al contrario de lo que sucede con las mejoras en que, en determinados casos, el disidente no quede obligado (art. 11-2)

c) El art. 11-4 de la L.P.H., y no el 12, es el que establece quien viene obligado al pago de las derramas acordadas para el pago de mejoras, indicando que lo será quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de esa cantidad. Da, así, respuesta a una cuestión que había sido muy controvertida y aunque esa norma únicamente se establece en relación a las mejoras, debe aplicarse el mismo criterio a aquellas derramas que tienen por objeto el pago de gastos generales, bien sean de obras o de nuevas instalaciones o servicios pues existe identidad de razón.

TERCERO.- A la hora de decidir como deben pagarse por los copropietarios unas obras en los elementos comunes pueden seguirse distintos sistemas. Así pueden acometerse con el fondo de reserva, que es obligatorio para la Comunidad (art. 9 g), debiendo estar dotado con una cantidad que no podrá ser inferior al 5% del último presupuesto ordinario. La titularidad de este fondo es de la Comunidad, tal y como indica el precepto, por lo que no procederá, en ningún caso, devolución alguna a los propietarios que vendan sus viviendas. Cabe también que se decida afrontarlo con el remanente que se tenga del pago de las cuotas ordinarias y se regularice la situación de cada propietario a final del ejercicio, en cuyo caso la deuda nacería en este momento y sería de cuenta del propietario actual. Es posible también que se acuerde la realización de una aportación extraordinaria, que es lo que sucedió en el presente supuesto, en cuyo caso caben también dos posibilidades:

a) Que se integre la suma aportada con el resto de fondos de la comunidad y al finalizar el ejercicio se efectúe una liquidación conjunta y se establezca un saldo acreedor o deudor con la comunidad de cada propietario, que será en beneficio o a cargo de éste: y

b) Que a la derrama se le dé un tratamiento diferenciado o finalista y se efectúe una liquidación una vez completado el gasto. En ese supuesto lo procedente es que el saldo resultante sea devuelto a quien lo aportó, reforzando esta conclusión la dicción del art. 11-4 de la Ley al referirse a las derramas aprobadas para la realización de mejoras que, como ya se ha señalado, pueden aplicarse analógicamente a los supuestos en que la finalidad de la misma sea la realización de obras requerida para el sostenimiento y conservación del inmueble o la instalación de nuevos servicios y suministros.

CUARTO.- Aduce también la apelante que se adoptó un acuerdo que cumplió y que el legitimado pasivamente sería, en todo caso, quien recibió la devolución. Tampoco estos argumentos merecen acogida ya que los demandantes no pertenecían a la Comunidad de Propietarios cuando se tomó el acuerdo y, por ello, no podían impugnarlo (art. 18 de la L.P.H.) ni les vincula, y la Comunidad debería haberles devuelto el sobrante que se produjo una vez pagada la obra del ascensor, como hizo con el resto de los que pagaron las derramas y en cumplimiento de sus propios acuerdos.

QUINTO.- Los precedentes razonamientos conducen al rechazo del presunto recurso; sin que procede hacer especial pronunciamiento sobre las costas de la alzada al no haberse generado, ya que los apelados no formalizaron oposición al recurso.

Por lo expuesto, la Sala dicta el siguiente:

Fallo

Desestimar el recurso de apelación interpuesto por la DIRECCION000 DE MIERES, contra la Sentencia dictada por la Sra. Juez del Juzgado de Primera Instancia número tres de Mieres, en los autos de que dimana, confirmando dicha resolución, sin hacer expresa imposición de las costas procesales del recurso.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN: En la misma fecha fue leída y publicada la anterior resolución por el Ilmo. Sr/a. Magistrado que la dictó, celebrando Audiencia Pública. Doy fe.

DILIGENCIA: Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.