Sentencia CIVIL Nº 226/2022, Audiencia Provincial de Baleares, Sección 4, Rec 1060/2021 de 05 de Mayo de 2022

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 4

PALMA DE MALLORCA

SENTENCIA: 00226/2022

AU DIENCIA PROVINCIAL DE LES ILLES BALEARS, SECCIÓN IV

Pr ocedimiento Juicio Verbal de desahucio en precario 107/21

Juzgado de primera instancia número 1 de Ciutadella

Ro llo de Sala nº. 1060/21

S E N T E N C I A nº 226/2022

Ilmos. Sres.

Presidente:

Don Diego Jesús Gómez-Reino Delgado

Magistrados:

D on Álvaro Latorre López

Doña María del Pilar Fernández Alonso

En Palma de Mallorca, a 5 de mayo de 2022

Vistos en grado de apelación por la Sección Cuarta de esta Audiencia Provincial, integrada por los Ilmos. Sres. Magistrados relacionados al margen, los presentes autos de seguidos ante el Juzgado de primera instancia número 1 de Ciudadela , bajo el número de autos y rollo de Sala arriba señalados, entre partes, de un lado como apelante la entidad mercantil limitada JOSÉ LÓPEZ FREIJOMIL y como demandada apelada Candida.

Ha sido ponente el Ilmo. Sr. Presidente de la Sala, Diego Jesús Gómez-Reino Delgado , que expresa el parecer de la misma.

Antecedentes

PR IMERO.-Po r el juzgado de primera instancia número 1 de Ciudadela en Menorca, se dictó sentencia de fecha 24 de septiembre de 2021 por la que desestimaba la demanda interpuesta frente a la demandada, sin hacer declaración en cuanto a las costas.

SE GUNDO.-Co ntra la referida sentencia y por parte de la entidad arrendadora demandante se interpuso recurso de apelación, que fue admitido y tramitado conforme a la Ley procesal, habiéndose opuesto al mismo la arrendataria demandada.

Recibidos los autos en esta Sección Cuarta en fecha 1 de diciembre pasado pasado, a la que correspondió la resolución del recurso, se acordó el señalamiento para la deliberación, votación y fallo el día de ayer.

TE RCERO.-En la tramitación de este recurso se ha observado la normativa aplicable al mismo.

Fundamentos

I./ Se alza la mercantil arrendadora demandante contra la sentencia de primer grado que desestima la demanda de resolución de contrato de arrendamiento y de reclamación de cantidad de las rentas vencidas y no pagadas y las que se vayan devengando hasta que tenga lugar el lanzamiento de los dos locales arrendados.

La sentencia apelada desestima la demanda sin condena en costas al considerar que en atención a las dificultades que ha supuesto la crisis sanitaria en el cumplimiento del contrato locativo sometido a examen, en la medida en que podría resultar de aplicación la teoría de la rebus sic stantibus, cabría sostener que no ha existido un incumplimiento voluntario y grave imputable al demandado o que las rentas debidas fueran otras, por lo que la cuestión ha de ser relegada a otro procedimiento.

La parte apelante discrepa de la anterior conclusión y sostiene que el juez a quo ha incurrido en error de derecho al considerar que estamos ante una cuestión compleja, sin que quepa considerar aplicable la cláusula rebus sic stantibus, siendo además que la demandada invocó para no cumplir el contrato la normativa de protección de los arrendatarios privilegiados por COVID-19 (RDL 15/20, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo), si bien la arrendadora no estaba obligada a aceptar una moratoria ni una rebaja en el pago de la renta, además de que la arrendataria no justificó que dicha normativa le fuera aplicable al no haber acreditado que hubiera cerrado los locales arrendados ni que su nivel de ingresos se hubiera reducido en un 75%, resultando además que las ayudas le han sido denegadas.

La parte apelada se ha opuesto al recurso y solicitado la confirmación de la sentencia apelada citando en apoyo de la misma varios precedentes jurisprudenciales, algunos de ellos referidos a medidas cautelares.

II./ Son hechos a tener en cuenta para la resolución del recurso los siguiente:

a) La actora es propietaria de dos locales en la urbanización CalaÂ?n Bosch número 19 y 20, sitos en Menorca, del complejo 'Cristina Beach Club'. b) el 1 de marzo de 2018 la actora y la demandada suscribieron un contrato de arrendamiento de local de negocio por tiempo de 10 años para que la demandada explotase un negocio de restauración; c) La renta pactada fue de 15.000 euros para el año 2018 y de 30.000 euros para el 2019 y de la misma cantidad para los años siguientes con la correspondiente actualización, IVA y descuento del IRPF; d) La arrendataria abonó las rentas de 2018 y 2019; e) La renta de cada año debía de abonarse por anticipado el día 1 de marzo; f) Ante alegadas dificultades económicas la parte arrendadora aceptó que la renta de 2020-21 fuera abonada mediante la entrega de tres pagarés librados el 1 de marzo, pero con vencimiento posdatado el 15 de julio, 15 de agosto y 15 de septiembre por importes de 10.200 euros los dos primeros y el tercero de 10.444,80 euros; g) De los tres pagarés la demandada solo abonó el primero y dejó de hacer frente a los otros dos; h) La demandada remitió en fecha 6 de mayo de 2020, a medio de burofax, un escrito a la arrendadora solicitando, con base a la crisis sanitaria y a la normativa vigente, una moratoria y rebaja de la renta del 50%; i) La arrendadora en contestación al anterior burofax remitió otro a la arrendataria el 12 de mayo recordando que si bien el pago de la renta era el 1 de marzo le han entregado tres pagarás con vencimiento el último en septiembre que se hallan pendientes de negociación, por lo que a su juicio ellos ya han cumplido; j) Llegado el vencimiento del segundo y tercer pagará este no es abonado y en fecha 15 de octubre la arrendataria remite nuevo burofax a la arrendadora en el que reconoce que no ha cumplido con el pago del segundo y tercer pagaré, pese a lo cual y no obstante que dice que la arrendadora no está conforme en renegociar el importe del alquiler de la anualidad de 2020, insiste en que en aplicación de lo dispuesto en el RD 15/20 y dado que la arrendadora es un gran tenedor le corresponde y tiene derecho a prorrogar el abono de las rentas debidas en 24 cuotas desde noviembre de 2020 o bien y como segunda opción propone una quita del 50% del alquiler debido a una bajada de más del 75% de la facturación comparada con el año anterior, haciendo mención además a que la existencia en el contrato de una cláusula penal podría ser moderada por el juez dado que la imposibilidad sobrevenida de su incumplimiento se encuentra recogida en el RDL 15/2020, de 21 de abril; k) En fecha 25 de enero de 2021, la arrendataria remite nuevo burofax a la actora señalando que con respecto a la renta del 2021 se acoge a lo dispuesto en el RD 35/2020, de 22 de septiembre de medidas urgentes de apoyo al sector turístico, la hostelería y el comercio y en materia tributaria solicitó una reducción de la renta del 50% desde el 1 de marzo de 2021 hasta el 9 de septiembre de 2021; l) La arrendadora en marzo de 2021 presentó demanda de resolución de contrato por falta de pago y acumulando a dicha acción la reclamación de las rentas debidas hasta ese momento, correspondientes a los dos pagarés de agosto y setiembre por la renta de la temporada 2020-21 y la de la temporada 2021-2022.

III./ La cuestión del recurso queda relegada, pues, a la pretensión de reclamación de rentas y a la posibilidad de discutir en este proceso la cuantía de la mismas como consecuencia de la aplicación, si es que resulta procedente, de la cláusula (o principio) rebus sic stantibus al contrato de autos como consecuencia de la alteración que ha supuesto la situación de pandemia del COVID-19, concluyendo la sentencia apelada al respecto que el actual procedimiento no permite dilucidar en su seno cuestiones complejas, por lo que, en definitiva, considera el procedimiento inadecuado para resolver las pretensiones deducidas remitiendo a las partes al juicio declarativo correspondiente.

IV./ La controversia suscitada ya ha sido analizada por algunas otras Audiencias Provinciales en las que se ha matizado que el actor ejercita una pretensión de resolución del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, y, acumuladamente, de reclamación de rentas, a través del cauce legalmente establecido para el ejercicio de la acción de desahucio por falta de pago de la renta ( art. 250.1. 1º LEC), por lo que no cabe apreciar la excepción de inadecuación de procedimiento. Cuestión distinta es que la arrendataria pretenda fundamentar su oposición en motivos que exceden los que pueden alegarse en el marco procesal en el que nos encontramos, pero este óbice no implica que el procedimiento instado por la actora no sea el adecuado, sino que tales motivos habrán de hacerse valer, en su caso, mediante el oportuno proceso declarativo, en el que, eventualmente, podría solicitarse -y adoptarse, de concurrir los requisitos- medidas cautelares como la suspensión del que nos ocupa. Piénsese que, de asumir la tesis de la demandada, bastaría que el deudor adujese en su defensa motivos o causas de oposición ajenas a la existencia de la deuda, al hecho del pago o de la procedencia de la enervación, o plantease en aplicación de la cláusula 'rebus sic stantibus' la suspensión de la obligación de pago de la renta o la reducción de su importe, para vaciar de contenido el cauce procesal previsto en la ley para la acción de desahucio, abriendo la puerta al fraude de ley ( sentencia de la Audiencia Provincial de Pontevedra de 14 de febrero de 2021).

Este tribunal comparte, en lo sustancial, ese criterio. Es decir, las repercusiones del confinamiento decretado por el estado de alarma en las obligaciones arrendaticias podrán discutirlas en su caso en el procedimiento correspondiente. Pero no justifica el impago de la renta. Máxime cuando la parte demandada reconoce estar en deber, al menos, las rentas correspondientes a la anualidad de 2020, por mucho que las mismas fueran aplazadas y no se cuestiona que el local estuviera abierto al público durante el año 2020 y 2021. Las alegaciones de la arrendataria sobre la posibilidad de negarse al pago de la renta por la situación de pandemia, no es una cuestión compleja. Se parte de un contrato de arrendamiento que no se cuestiona, y de una renta cierta y determinada. La primera y principal obligación del arrendatario es el pago de la renta. Y solo puede solicitar la suspensión por las causas legalmente previstas. Ante la oposición del arrendador a suspender el pago, precisaría una resolución judicial que lo amparase en su negativa, y nada impide que acuda al juicio declarativo que corresponda para dilucidar si tiene derecho o moderación de la renta, como tampoco nada impide que el arrendatario pueda solicitar y obtener a través de la solicitud de medidas cautelares la suspensión del pago de la renta hasta que ello se resuelva definitivamente.

Como señala esta misma Audiencia y Sección en la Sentencia número 517/2021, de 3 de noviembre (Rollo 518/21), a propósito de la cuestión debatida:

'En el supuesto aquí enjuiciado y de acuerdo con la doctrina que acabamos de exponer, no se da complejidad que excluya el procedimiento, de modo que rechazamos el criterio de la juzgadora al haber acogido la excepción de inadecuación de procedimiento. Y es que la controversia se circunscribe al impago de la renta por el arrendatario y a la imposibilidad de uso del local por parte del mismo a causa de las restricciones gubernamentales de la actividad como consecuencia de la pandemia del Covid 19, es decir, nos movemos en el ámbito del contenido prestacional del contrato y como acabamos de decir es viable en este procedimiento el debate sobre las cuestiones que afectan a los derechos de las partes y que estén ligadas con el vínculo arrendaticio que inciden directamente sobre los derechos y obligaciones derivados dimanantes del contrato'.

Continúa diciendo la resolución citada: 'Por último, no podemos olvidar que, dado el objeto de este procedimiento, tal como dimana de la demanda y oposición a la misma, el art. 440.3 de la Lec. en su redacción actual, conferida por el art. 3.2 del Real Decreto-Ley Ley 7/2.019, de 1 de marzo, al demandado le es posible en este procedimiento, entre otras actuaciones, comparecer y alegar sucintamente, formulando oposición, las razones por las que, a su entender, no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación (...)'.

V./ La situación creada por el estado de alarma, como motivo de oposición para negar o cuestionar el pago de la rentas del arriendo, no lleva consigo la suspensión automática del contrato, como pretende la arrendataria apelada. Por el contrario, el propio ordenamiento estableció el cauce para afrontar el escenario que se produjo como consecuencia de aquel. En este sentido, debe destacarse el establecimiento de medidas complementarias urgentes por parte del Real Decreto-Ley 15/2.020, de 21 de abril, dirigidas al sostenimiento de la economía y el empleo. Así, en sus arts. 1 a 3 la norma señalada determina las condiciones excepcionales que deben darse para la resolución de contratos arrendaticios como el que vincula a los litigantes, de manera que la persona física o jurídica arrendataria de un contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda, podrá solicitar al arrendador el aplazamiento o rebaja temporal y extraordinaria en el pago de la renta. Obsérvese que el texto habla de solicitud al arrendador, nunca de imposición al mismo. Y para poder efectuar esta solicitud, el arrendatario ha de cumplir ciertos requisitos y debe tener suspendida su actividad como consecuencia de la entrada en vigor del estado de alarma establecido por Real Decreto 463/2.020, de 14 de marzo.

Ha de tenerse en cuenta que el mencionado Real Decreto-Ley 15/2.020, de 21 de abril, es el texto legal que regula la nueva situación producida por la pandemia, en los planos sanitario, económico y social y es destacable el punto II de su Preámbulo, pues tiene en consideración la suspensión o drástica reducción de numerosas actividades económicas que ocasionará la falta de ingresos suficientes para dar cumplimiento total o parcial a las obligaciones de autónomos y PYMES, teniendo en consideración que la Ley 29/1.994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, no prevé ninguna causa de exclusión de pago de la renta por fuerza mayor o por la declaración de estado de alarma u otras causas, salvo lo previsto en los arts. 26 y 30 de la misma Ley cuyas hipótesis de aplicación aquí no concurren. Así las cosas, el Real Decreto Ley indicado contiene una regulación específica en línea con el principio 'rebus sic stantibus' de elaboración jurisprudencial, que permite la modificación o modulación de las cláusulas contractuales cuando concurren los requisitos exigidos, es decir, la imprevisibilidad y la inevitabilidad del riesgo producido, excesiva onerosidad de la prestación debida y buena fe contractual. Pero el cauce establecido por el texto normativo es favorecer el acuerdo entre las partes para la modulación del pago de las rentas de los alquileres.

Pues bien, no constando acreditado que el actor del litigio sea un gran tenedor de inmuebles conforme a lo señalado en el art. 1.1 del Real Decreto-Ley, es de aplicación al presente caso el art. 2.1 del mismo texto legal, es decir, la arrendataria pudo haber solicitado, en el plazo de un mes desde la entrada en vigor del Real Decreto-Ley, el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta - que no la quita -, si no se hubiese acordado antes de forma voluntaria, pero sujeto a una serie de requisitos. La parte apelada antes de la entrada en vigor de la normativa llegó a un acuerdo de aplazamiento de la renta de 2020, siendo indiferente el que dicho acuerdo viniera determinado por las circunstancias, cuyo devengo se producía el día 1 de marzo, antes del estado de Alarma, sin que la demandada llegado el vencimiento hubiera hecho efectivo el pago de la renta de 2020, pese a lo cual insistió con varios requerimientos en acogerse a la normativa citada y al RDL 35/20, de 22 de diciembre, tanto para la anualidad de 2020 como para la de 2021, dando por sentado que era de obligada aceptación para la arrendadora por tratarse de una arrendamiento privilegiado por sostener que la arrendadora era un gran tenedor, al respecto de lo cual no se ha aportado prueba alguna, ante lo cual y dado que la arrendadora no aceptó la moratoria ni la quita propuesta y al no ser aplicable de modo automático, era a la arrendataria a la que le correspondía accionar para lograr el aplazamiento de la renta o una rebaja por la vía del planteamiento de una demanda independiente, lejos de ello se ha mantenido en el uso y disfrute del local, sin siquiera hacer efectivo las rentas debidas con el aplazamiento aceptado, el cual no consta que hubiera cesado en su actividad, a salvo del periodo de confinamiento general, sin llegar a abonar renta alguna, ni siquiera con la rebaja propuesta, adeudando al tiempo de la demanda tanto parte de la renta de la anualidad de 2020-21, como la de 2021-22, resultando además acreditado que a la arrendataria le han sido denegada la solicitud de ayudas públicas vinculadas a la afectación de la pandemia mediante Resolución del Consejero de Modelo Económico, Turismo i Trabajo de Denegación de Solicitudes de Ayudas Correspondientes a la Línea 2 de la Línea COVID de Ayudas Directas a Empresarios y Profesionales (Boib número 132 de 25 de septiembre de 2021).

VI./ En el contexto y panorma expresado no se justifica la actitud de la arrendataria de impago y permanencia en el local, ni tampoco su oposición basada en la aplicación de la normativa RDL 15 y 35/20, pues en su caso su aplicación no era automática sino sujeta a la aceptación de la parte arrendadora, que no estuvo conforme, dándose además la circunstancia añadida de que la arrendataria para acogerse a dicha normativa debía de acreditar, bien la suspensión de la actividad: la suspensión de la actividad se acreditará mediante certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado o, por otro lado, la reducción de actividad se acreditará inicialmente mediante la presentación de una declaración responsable en la que, en base a la información contable y de ingresos y gastos, se haga constar la reducción de la facturación mensual en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del mismo trimestre del año anterior. En todo caso, cuando el arrendador lo requiera, el arrendatario tendrá que mostrar sus libros contables al arrendador para acreditar la reducción de la actividad.

Por lo demás y en cuanto a la invocación de la cláusula rebus sic stantibus no puede prosperar por cuanto:

1)No es una excepción que pueda invocarse como oposición en un juicio de desahucio por falta de pago de las rentas. No lo permite el artículo 444.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Y su nominación en este procedimiento no permite alegar la existencia de una «cuestión compleja». Según esa tesis, se podría enervar todos los desahucios simplemente con invocar la aplicabilidad de esta cláusula sobreentendida, derogando literalmente por vía judicial un procedimiento establecido por el legislador.

2)No es una mera excepción. Se exige que el contratante que quiera invocar bien su imposibilidad de cumplir, bien la dificultad u onerosidad del cumplimiento por el cambio de circunstancias, adopte una postura activa. Tiene que formular demanda en el procedimiento declarativo correspondiente, o deducir una reconvención si hubiere lugar a ello y fuere posible procesalmente. No se está pidiendo simplemente la desestimación total o parcial de una demanda (en el recurso se pide la total y confirmación de la sentencia), sino una declaración judicial: que se declare la procedencia de aplicar esa cláusula excepcional. Pretensión que, además, tiene que venir acompañada de una detallada exposición de las circunstancias que llevaron a contratar, cómo se han alterado, cuál es el resultado, y qué se pide concretamente. Deberá establecerse un estudio comparativo. No puede olvidarse que hay negocios que mejoraron notablemente su cifra de negocios en la pandemia al ofertar productos cuya demanda creció exponencialmente. La simple pretensión genérica de la demanda, interesando el reequilibrio de las prestaciones contractuales mediante la condonación de las rentas, o su aplazamiento, sin más explicaciones, no son admisibles.

3)A mayor abundamiento, en este se constata que:

a)La pretensión podría amparar, en el supuesto más favorable para la arrendataria apelante, la reducción de la renta de algún mes del año 2020, siempre y cuando se hubiese acreditado el cierre total del local y la imposibilidad legal de llevar a cabo actividad alguna (no puede olvidarse que hubo muchos establecimientos de hostelería vendiendo comida o bebida para llevar). Pero en modo alguno que se suspenda el pago de la renta sine día hasta tanto la parte arrendadora inste un proceso declarativo ni que se imponga al arrendador la aplicación de la normativa prevista para los grandes arrendatarios más aún cuando la arrendataria ni tan siquiera ha cumplido dicha normativa abonando lo que estimaba estar en deber,

b)La aplicación de la cláusula rebus no puede dar lugar al uso gratuito de la propiedad del otro contratante. O bien resuelve el contrato, o bien rebaja la renta. Pero no mantener el contrato sin abonar renta alguna ni postular su pago a resultas de que en otro proceso se atempere la misma.

VII/ La parte arrendataria a pesar de que en su contestación solicitaba con carácter principal su absolución por cuestión compleja y/o aplicación de la cláusula rebus, con carácter subsidiario consideraba que las rentas reclamables al tiempo de la demanda por aplicación de los RDL 15 y 35/2020, eran las de que se declarase que la renta debida al tiempo de la demanda solo eran de, ya que el resto estaban aplazadas, más por considerar que la moratoria era de aplicación automática, pero ello solo se prevé para los grandes tenedores, no resultando de aplicación a la arrendadora, remitiéndose el RD 15/20 a lo que hubieran voluntariamente pactado las partes. Aquí el pacto fue anterior a la entrada en vigor del RDL 15/20, de 21 de abril y se refirió a rentas cuyo devengo era anterior al Estado de Alarma. El aplazamiento de la renta se acordó hasta septiembre de 2020. No se aceptó el aplazamiento ni la quita de la renta de 2021. Ya hemos dicho que dicha solicitud no vino acompañada de la acreditación de que arrendataria cumplía los requisitos del RD 15 y 35/20, entre ellos que el volumen de su actividad se había visto reducida en un 75% respecto de los ingresos del año anterior.

No resultando de aplicación lo dispuesto en los RD 15 y 35/2020 para los grandes tenedores y no habiendo aceptado la arrendataria la rebaja de las rentas y moratoria de las mismas y en todo caso no habiendo formulado impugnación contra la recurrida, lo procedente es estimar el recurso y revocar la sentencia con estimación de la demanda.

VIII./ No procede hacer declaración en cuanto a las costas de esta alzada y respecto de las de primera instancia se imponen a la demandada.

Fallo

Que, estimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de la mercantil demandante JOSÉ LÓPEZ FREIJOMIL, contra la sentencia de fecha 24 de septiembre de 2021 dictada por el juzgado de primera instancia número 1 de Ciudadela, en el expediente de referencia, SE REVOCA la misma y se dicta otra en su lugar por la que se declara resuelto el contrato locativo objeto de este procedimiento por falta de pago de la renta pactada, suscrito entre las partes en fecha 1 de marzo de 2018, cuyo objeto son los locales comerciales situados en la Urbanización de CalaÂ?n Bosch, sita en el término municipal de Ciutadella, locales número 19 y 20 del complejo 'Cristina Becha Club', condenando a la demandada a desalojar dicho local y al pago de la cantidad de 51.489,60 euros, en concepto de rentas debidas y las que vayan venciendo y asimiladas hasta que tenga lugar el lanzamiento del local o la arrendataria lo deje libre y a disposición de la arrendadora, con más los intereses legales correspondientes.

No se hace declaración en cuanto a las costas de esta alzada y en cuanto a las de primera instancia se imponen a la parte demandada.

Así, por esta nuestra sentencia, lo pronuncio, mando y firmo,

Diligencia. - La extiendo yo la Letrada de la Administración de Justicia para hacer constar que la anterior sentencia ha sido publicada en el día de su fecha, de lo que doy fe.