Sentencia CIVIL Nº 228/2022, Audiencia Provincial de Leon, Sección 2, Rec 459/2021 de 29 de Julio de 2022

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 2

LEON

SENTENCIA: 00228/2022

Modelo: N10250

C., EL CID, 20 // TFNO. S.C.O.P 987 29 68 13 Y 987 29 68 15

UNIDAD PROCESAL DE APOYO DIRECTO

Teléfono:TFNO UPAD 987233159 Fax:987/232657

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Equipo/usuario: APS

N.I.G.24089 42 1 2020 0007951

ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000459 /2021

Juzgado de procedencia:JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA N3 de LEON

Procedimiento de origen:ORD PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000769 /2020

Recurrente: DESARROLLOS SAN AGUSTIN 3 2017 SL

Procurador: JAVIER SUAREZ-QUIÑONES FERNANDEZ

Abogado: JUAN ENRIQUE MUÑIZ BERNUY

Recurrido: EDIFICIO GIL Y CARRASCO 2 1º

Procurador: BEATRIZ CRESPO TASCON

Abogado: VICENTE JUSTO ARIAS PEREZ

SENTENCIA NUM. 228/2022

ILMOS/A SRES/A:

D. ALBERTO FRANCISCO ALVAREZ RODRIGUEZ.- Presidente

D. ANTONIO MUÑIZ DIEZ.- Magistrado

Dª Mª DEL PILAR ROBLES GARCIA.- Magistrada

En LEON, a veintinueve de julio de dos mil veintidós

VISTOS en grado de apelación ante esta Sección 2ª, de la Audiencia Provincial de LEON, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 769 /2020, procedentes del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA N3 de LEON, a los que ha correspondido el Rollo RECURSO DE APELACION (LECN) 459 /2021, en los que aparece como parte apelante, DESARROLLOS SAN AGUSTIN 3 2017 SL, representada por el Procurador de los tribunales, D. JAVIER SUAREZ-QUIÑONES FERNANDEZ, asistida por el Abogado D. JUAN ENRIQUE MUÑIZ BERNUY, y como parte apelada, EDIFICIO GIL Y CARRASCO 2 1º, representada por la Procuradora de los tribunales, Dª BEATRIZ CRESPO TASCON, asistida por el Abogado D. VICENTE JUSTO ARIAS PEREZ, sobre , siendo Magistrada Ponente la Ilma. Sra. Dª MARIA PILAR ROBLES GARCIA.

Antecedentes

PRIMERO.-Por el Juzgado expresado al margen, se dictó sentencia en los referidos autos, con fecha 9 de junio de 2021, cuya parte dispositiva, literalmente copiada dice así: 'FALLO:Que debo desestimar y desestimo la demanda presentada por el procurador Sr. Suarez-Quiñones Fernández en nombre y representación de la entidad mercantil DESARROLLOS SAN AGUSTIN 3 2017, S.L. contra la entidad mercantil EDIFICIO GIL Y CARRASCO 2, S.L., absolviendo a la demandada de las pretensiones de la demanda con expresa imposición de las costas a la parte actora.

Que debo estimar y estimo la demanda interpuesta por la procuradora Sra. Crespo Tascón en nombre y representación de la entidad mercantil EDIFICIO GIL Y CARRASCO 2, S.L. por lo que condeno a la entidad DESARROLLOS SAN AGUSTIN 3 2017, S.L. al pago de la cantidad de (12.258,68 €), con los intereses legales desde la fecha de la interpelación judicial, autorizando expresamente a la arrendadora a hacer suya la fianza depositada en la Cámara de la Propiedad Urbana de León por importe de 3.699,16 €. Se imponen las costas a la parte demandada reconvenida.'

SEGUNDO.-Contra la relacionada sentencia, se interpuso por la parte demandante recurso de apelación ante el Juzgado, y dado traslado a la contraparte, por ésta se presentó escrito de oposición, remitiéndose las actuaciones a esta Sala y señalándose para la deliberación, el pasado día 27 de abril.

TERCERO.-En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- En la demanda planteada por la representación de la mercantil DESARROLLOS SAN AGUSTIN 3 2017, S.L. se solicita: 1.- la nulidad del contrato de opción de compra de fecha 25 de octubre de 2.018 suscrito entre los litigantes, documento nº 1 de la demanda, condenando a la demandada a estar y pasar por tal declaración y a reintegrar a la demandante la cantidad de 108.900 euros correspondiente al precio de la opción de compra declarada nula. 2.- La nulidad del contrato de arrendamiento del local comercial nº 5 del edificio en C/ Gil y Carrasco, 2, también de fecha 25 de octubre de 2.018, que consta al doc. 12 de la demanda por ser consecuencia del anterior declarado nulo, condenando a la demandada a estar y pasar por tal declaración. 3.- Se declare que la demandada ha incurrido en dolo contractual del art. 1.269 del CC, condenándola a estar y pasar por tal declaración y a indemnizar a la actora en la cantidad de 255.300,81 euros correspondiente a los gastos sufridos por causa de los dos contratos declarados nulos. 4.- Se condene a la demandada a la devolución del aval de ABANCA acompañado como doc. 25 de la demanda, entregado por causa del contrato de opción de compra declarado nulo. 5.- Se condene a la demandada al pago de las costas procesales que se devenguen en este juicio.

Por la representación de la entidad EDIFICIO GIL Y CARRASCO 2, S.L., se formula oposición a la demanda, planteando a su vez reconvención, interesado se, dicte sentencia por la que, estimando la misma se decrete: 1º.- La condena de la demandada a abonar a la actora la cantidad reclamada por rentas impagadas y cantidades asimiladas del local destinado a uso distinto del de vivienda designado con el nº 5 de los ubicados en la Planta Baja del inmueble número 2 de la calle Gil y Carrasco de León, 12.258,68 euros, con los intereses legales desde la fecha de esta interpelación judicial. 2º.- Que se autorice expresamente a la arrendadora a hacer suya la fianza depositada en la Cámara de la Propiedad Urbana de León por importe de 3.699,16 euros para compensar parte de la deuda reclamada, si la fianza no tuviera que destinarse a otro de sus fines propios.

La sentencia de instancia desestima la demanda presentada por el procurador Sr. Suarez-Quiñones Fernández en nombre y representación de la entidad mercantil DESARROLLOS SAN AGUSTIN 3 2017, S.L. contra la entidad mercantil EDIFICIO GIL Y CARRASCO 2, S.L., absolviendo a la demandada de las pretensiones de la demanda con expresa imposición de las costas a la parte actora, y estima la demanda reconvencional interpuesta por la procuradora Sra. Crespo Tascón en nombre y representación de la entidad mercantil EDIFICIO GIL Y CARRASCO 2, S.L., condenando a la entidad DESARROLLOS SAN AGUSTIN 3 2017, S.L. al pago de la cantidad de 12.258,68 euros, con los intereses legales desde la fecha de la interpelación judicial, autorizando expresamente a la arrendadora a hacer suya la fianza depositada en la Cámara de la Propiedad Urbana de León por importe de 3.699,16 euros, e impone las costas a la parte demandada reconvenida.

Por la parte actora se plantea recurso de apelación frente a la sentencia de instancia en el que se impugnan los cuatro pronunciamientos de la sentencia, interesando la revocación de la misma, en el sentido de estimar las pretensiones deducidas en la demanda sin imposición de costas a ninguna de las partes de la alzada y con imposición de las de primera instancia a la demandada, así como que desestimando la demanda reconvencional, se absuelva a la recurrente de sus pedimentos con expresa imposición de costas a la reconveniente.

De contrario se formuló oposición al recurso de apelación, suplicando que con desestimación del mismo se dicte sentencia confirmatoria de la apelada y con imposición de las costas del recurso a la parte apelante.

SEGUN DO.-Es una cuestion pacifica, entre las partes litigantes en el procedimiento, que con fecha 25 de octubre de 2.018, se suscribió un contrato de opción de compra por el que la entidad apelante adquiría un derecho de opción de compra sobre el edificio sito en la ciudad de León, en la C/ Gil y Carrasco Nº 2, compuesto de planta baja, principal, segunda y tercera y una construcción de planta baja y planta principal a la espalda de la edificación anterior, destinada a locales comerciales así como el patio que queda entre ambas construcciones, todo ello construido sobre un solar de 825 m2 aproximadamente.

En la Estipulación Segunda del contrato, se establece: PRIMA DE LA OPCION.- Ambas partes, de mutuo acuerdo, establecen como prima de la opción de compra en la cantidad de NOVENTA MIL (90.000,00) EUROS, más el IVA correspondiente, para cuyo total pago la optante hace entrega en este acto a la concedente de cheque bancario conformado emitido por la entidad Banco Sabadell, con Nº de serie DX1.230.627.1 por importe de CIENTO OCHO MIL NOVECIENTOS (108.900,00) EUROS, IVA incluido. Por su parte, la concedente hace entrega a la optante de la correspondiente factura para el referido importe acodado. Las partes convienen que, en el caso de ejercitarse el derecho de opción de compra, el importe de la citada prima se aplicará al precio de la compraventa. Por el contrario, si la optante no ejercitara su derecho en tiempo y forma, perderá el importe entregado como prima de la presente opción de compra en beneficio de la concedente por los perjuicios irrogados, no pudiendo reclamar dicho importe a la concedente'.

En la Estipulación Tercera se establece: 'PLAZO Y EJERCICIO DE LA OPCION.-El plazo para el ejercicio de la opción de compra por parte de la optante, será de DOS(2) AÑOS a contar desde la fecha del presente documento y deberá materializarse mediante comunicación fehaciente a la concedente, en el domicilio de su representante legal que consta en el encabezamiento, siempre dentro del referido plazo máximo, señalando notaría, en el Término de León, para formalizar la correspondiente escritura pública, y obligándose a satisfacer, en el momento de formalización de la compraventa, el precio pactado más el IVA correspondiente. Recibida la comunicación ejercitando la opción de compra, la concedente queda obligada a otorgar la correspondiente escritura ante el notario designado en término municipal de León que la optante determine, en un plazo no superior a los OCHO (8) MESES a contar desde el recibo de la comunicación del ejercicio del derecho de opción de compra, sin perjuicio de lo que más adelante se dirá. Si la optante no hiciere uso de su derecho, antes del día 26 de octubre del año 2.020, quedará de pleno derecho sin valor ni efecto alguno la opción conferida, sin necesidad de previo requerimiento, comunicación expresa o intimación a la optante. Ambas partes podrán, no obstante, prorrogar el plazo de vencimiento de la opción de compra recogida en este contrato, de mutuo acuerdo y de forma fehaciente.

Como condición para el ejercicio del derecho de opción de compra se estableció la necesidad de la modificación del PGOU de León para ajustar la volumetría y demás posibilidades edificatorias del solar a lo aprobado en una orden FOM de la Consejería de Fomento de la Junta de Castilla y León. Esta exigencia consta en la Estipulación Sexta del contrato que dice: MODIFICACION DEL PGOU DE LEON. -Durante el tiempo concedido para el ejercicio del derecho de opción de compra, DESARROLLOS SAN AGUSTIN 3 2017, S.L. tramitará, en nombre y por cuenta de EDIFICIO GIL Y CARRASCO 2, S.L., ante el Ayuntamiento de León, ante la Junta de Castilla y León, y ante cualquier otra administración u organismo público y/ o privado que deba intervenir, por tener competencia para ello, la modificación del Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) de León necesaria para llevar a puro y debido efecto la 'ORDEN DE 4 DE OCTUBRE DE 2.005 DE LA CONSEJERÍA DE FOMENTO RELATIVA A LA RESOLUCIÓN DEL RECURSO DE REPOSICIÓN INTERCONSEJERIA DE FOMENTO 1.270/2.004 DE 4 DE AGOSTO DE 2.004, SOBRE LA REVISIÓN DEL PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN URBANA DE LEON' (Exp. 192/2.004), dictada en fecha 4 de octubre de 2.005 por el Excmo. Sr. Consejero de Fomento de la Junta de Castilla y León que, a fecha de hoy, no ha sido todavía cumplimentada por el Ayuntamiento de León. A tal efecto, EDIFICIO GIL Y CARRASCO 2, S.L. suscribirá cuantos documentos legales sean necesarios para la tramitación y consecución de la citada Modificación, siendo, no obstante, de la exclusiva cuenta y a cargo de 'DESARROLLOS SAN AGUSTÍN 3 2017, S.L.' cuantos gastos se pudieran devengar por la tramitación del expediente de Modificación del Plan General citado, incluyendo los tributos y/o precios públicos, así como los honorarios que pudieran devengarse por la intervención de profesionales que resultara necesario contratar para la tramitación de tal Expediente de Modificación. Dado que la citada Modificación del Planeamiento Urbano constituye una condición previa para que la optante ejercite la opción de compra regulada en este contrato, las partes convienen en que tal opción de compra no podrá ejecutarse hasta que la Modificación del Planeamiento Urbano a que se refiere esta estipulación haya sido aprobada, con carácter definitivo, por la Administración competente. Si, una vez aprobada dicha Modificación del Planeamiento Urbano, 'DESARROLLOS SAN AGUSTÍN 3 2017, S.L.' no ejercitase en tiempo y forma su derecho de opción de compra, la modificación del PGOU tramitada y aprobada quedará en beneficio exclusivo de 'EDIFICIO GIL Y CARRASCO2, S.L.', sin que la cedente tenga obligación alguna de compensar a la optante por los gastos incurridos en la tramitación de dicha Modificación, ni por el hipotético o real beneficio obtenido por la cedente como consecuencia de la misma, ni por la hipotética o real mejora urbanística o mayor interés urbanístico obtenido en el inmueble objeto de la opción de compra como consecuencia de la aprobación de la tantas veces mencionada Modificación. Si durante el plazo establecido por las partes para el ejercicio de la opción de compra, por 'DESARROLLOS SAN AGUSTIN 3 2017, S.L.' se constatase la imposibilidad técnica o jurídica de llevar a cabo la Modificación del Plan General de Ordenación Urbana de León en los términos descritos en el primer párrafo de la presente Estipulación, deberá comunicar fehacientemente dicha circunstancia a 'EDIFICIO GIL Y CARRASCO 2, S.L.' y, consecuente con ello, su renuncia al ejercicio del derecho de opción de compra que en este acto se le concede. Dicha comunicación tendrá como efecto que las 'rentas compensatorias' previstas en la Estipulación QUINTA del presente contrato tendrán como límite temporal bien el plazo máximo de DOS (2) AÑOS a contar desde el día de la fecha, bien el plazo de SEIS (6) MESES desde el recibo de la comunicación por parte de 'EDIFICIO GIL Y CARRASCO 2, S.L.', si es que del cómputo de este último plazo resultare un período inferior a los dos años'.

La cuestión objeto de debate, se centra en si cualquiera de las dos incidencias surgidas con posterioridad a la firma del contrato, pueden dar lugar a su nulidad, tal y como pretende la parte actora-recurrente, por ser desconocidas para dicha parte y coadyuvar a la existencia de error en el consentimiento, es decir si la imposibilidad de obtener la modificación puntual del PGOU por causa de ilegalidad de la orden FOM a cuyo desarrollo quedaba vinculado el derecho de opción, es motivo suficiente para concluir que el contrato es nulo por error en el consentimiento y si lo es, por la imposibilidad de resolver el contrato de alquiler de Dª Belen.

La compra del inmueble tenía como destino único y exclusivo la nueva promoción de viviendas en el edificio. DESARROLLOS SAN AGUSTIN conforme lo estipulado en el contrato de opción de compra, efectúa los trámites necesarios para proceder a la modificación del PGOU trasladando a éste la Orden FOM, para ello contrata al arquitecto D. Teodosio, a quien según sus propias declaraciones en la vista del juicio, se le facilitó la Orden FOM y el acuerdo del Ayuntamiento declarando su firmeza y ejecutividad, por lo que nada más tenía que comprobar para trasladar dicha orden FOM al PGOU, ya que era un simple trámite administrativo, y su contenido obligatorio y vinculante para el Ayuntamiento de León y para la Junta de Castilla y León que a través de la Consejería de Fomento fue quien dictó la Orden.

DESARROLLOS SAN AGUSTIN no logra tal objetivo, porque la Orden, a pesar de haberse obtenido en el año 2.005, no había sido objeto de publicación, por lo que no era ni firme ni ejecutiva y estaba sometida a la impugnación por cualquier persona, y ello al margen de que pudiera haberse obtenido por un cauce procesal inhábil, recurso de reposición contra la aprobación definitiva del PGOU, cuando según la jurisprudencia, el procedente seria el contencioso-administrativo.

Cuando se suscribe el contrato el 25 de octubre de 2018, se entrega a la optante la orden FOM, de 4 de octubre de 2005 y el acuerdo de la Junta de Gobierno Local del Ayuntamiento de León, en el que se dice que las citadas Ordenes, resolutorias de los recursos de reposición interpuestos son firmes en vía administrativa, siendo inmediatamente ejecutivas. De ser cierto este último extremo, trasladar dicha orden FOM al PGOU era un simple trámite administrativo, como declara D. Teodosio, de ahí, que incluso se llegara a iniciar la modificación del planeamiento que presenta DESARROLLOS SAN AGUSTIN, informándose en un primer momento a favor de la modificación puntual por la Junta de Castilla y León a través de la Dirección General de Vivienda, Arquitectura y Urbanismo, lo que a su vez da lugar a que el Ayuntamiento aprobara provisionalmente la modificación del plan, la cual se publica en el BOCYL de fecha 19 de noviembre de 2019.

Abierto el periodo de exposición pública, tras la publicación del acuerdo de modificación provisional del plan de ordenación urbana, por la Comunidad de Propietarios DIRECCION000, se realizan alegaciones con fecha 13 de enero de 2020 a la modificación del plan general de urbanismo, siendo a raíz de dicha actuación, cuando se evidencia, que la orden no era firme, por faltar su publicación en el BOCYL, y cuando se evidencia que la vía a través de la que se había obtenido no era el recurso contencioso administrativo, sino el de reposición, y cuando se deniega la modificación del plan por el Ayuntamiento de León, y con ello las expectativas de la optante, de llevar a cabo la construcción del nuevo inmueble, con la edificabilidad proyectada.

Pues bien, llegados a este punto cabe preguntarse, si la actora firmo la opción de compra conociendo los defectos de que adolecía la Orden FOM, lo cual no parece razonable, pues claramente iría en contra de sus propios intereses, o si incurrió en alguna responsabilidad, al no hacer las indagaciones necesarias, para cerciorarse de la absoluta legalidad y firmeza de la misma, debiendo a su vez valorar el comportamiento de la propiedad, cuyo Letrado, es quien plantea el recurso de reposición, y quien obtiene por esa vía, en el año 2005, la referida Orden, y quien debía preocuparse y cerciorarse de que la Orden hubiera llegado a publicarse en el BOCYL.

El Juzgador de instancia parte de que en el contrato de opción de compra por DESARROLLOS SAN AGUSTIN intervine su administrador D. Carlos Daniel, arquitecto superior, antiguo concejal de urbanismo del Ayuntamiento de León, quien ha participado como el mismo reconoce en el juicio, en numerosas promociones inmobiliarias, y que por sus conocimientos en materias urbanística, estaba en perfectas condiciones de enterarse como estaba el tema de la Orden FOM, y que por tanto en esencia, que es inviable atribuirle error en el consentimiento a la firma del contrato.

Pero no se puede obviar que por la mercantil EDIFICIO GIL Y CARRASCO, interviene D. Luis Antonio, técnico del Ayuntamiento de León, con 41 años de servicio, y también con conocimientos en el tema urbanístico, y que la redacción del contrato se lleva a cabo básicamente por los letrados de dicha sociedad, en concreto D. Jesús María y D. Jesús Ángel, interviniendo únicamente al final de las negociaciones en dos ocasiones, sobre el tema fiscal, D. Juan Antonio, por parte de la optante, siendo perfecto conocedor el Letrado Sr. Jesús María, que dicha Orden FON se obtiene en virtud de un recurso de reposición contra la aprobación del PGOU de León que él presenta en nombre de la propiedad y quien sigue todo el trámite del expediente del año 2004 y obtiene estimación de su recurso, y quien conoce que conforme al art. 60 de la Ley de Urbanismo de Castilla y León 'Los instrumentos de planeamiento urbanístico serán ejecutivos y entraran en vigor al dio siguiente de la publicación de su acuerdo de aprobación definitiva en el Boletín Oficial de Castilla y León...', y quien se encontraba en perfectas condiciones de conocer que la Orden FON, no estaba publicada en el BOCYL, y conociendo que faltaba dicho trámite, quien debe intentar que se lleve a cabo su publicación, toda vez que la referida Ley y el Reglamento de Urbanismo, prevé tanto en el art. 61 apartado 3, como el art. 175 del Reglamento en su apartado 4 que transcurrido un mes desde el acuerdo de aprobación definitiva de los instrumentos de planeamiento urbanístico, o en su caso, desde que pueda considerarse aprobados por silencio, sin que la administración competente haya procedido a su publicación oficial, quienes hayan promovido los citados instrumentos podrán instar de la Consejería competente en materia de urbanismo que promueva su publicación oficial.

Resulta por ello, lógico y razonable concluir que la propiedad conocía que la Orden FOM estaba sin publicar en el BOCYL, y que se omitió dar, dicho dato a la hora de la firma del contrato de opción a DESARROLLOS SAN AGUSTIN. La Orden FOM es de 4 de octubre de 2.005 y cuando se suscribe el contrato objeto del pleito (25 de octubre de 2.018) han transcurrido 13 años. Como condición previa para el ejercicio del derecho de opción, resulta esencial que se modifique el Plan General introduciendo el contenido de esta orden en el mismo, para lograr una mayor edificabilidad en el solar, que lógicamente beneficia a ambas partes contratantes. A la representación de DESARROLLOS SAN AGUSTIN se le entrega la orden FOM, que tiene 13 años de antigüedad, no pudiendo considerarse acreditado que por dicha parte se conociera en esos momentos los defectos de los que adolecía la orden, pues de conocerlos, como anteriormente se ha indicado, es muy poco probable que firmara el contrato de opción de compra, por las repercusiones económicas negativas que para dicha parte podía conllevar, como se infiere de la estipulación sexta párrafo penúltimo, en el que se establece que si DESARROLLOS SAN AGUSTIN constatase la imposibilidad técnica o jurídica de llevar a cabo la modificación del Plan General de Ordenación Urbana de León, en los términos descritos en el primer párrafo de la presente estipulación, deberá comunicar fehacientemente dicha circunstancia a EDIFICIO GIL Y CARRASCO 2, S.L., y consecuente con ello, su renuncia al ejercicio del derecho de opción de compra que en este caso se le concede, y ello con el efecto que se señala respecto a las rentas compensatorias, pero sin previsión alguna en cuanto a la devolución de la cantidad que se entrega por la actora a la firma del contrato, ni en cuanto a los perjuicios que se pudieran originar a dicha parte.

Por otra lado, tampoco cabe apreciar por dicha parte, dejadez, falta de diligencia, o negligencia, pues en principio no se aprecia que tuviera motivos para dudar de la firmeza y ejecutividad de la Orden, si de contrario no se advierte la falta de la publicación preceptiva de la misma, por lo que considerar que debió examinar el expediente administrativo en aquellos momentos, al que probablemente tampoco pudiera tener acceso, o los boletines publicados durante los 13 años anteriores, a la firma del contrato para tener la seguridad de que se ha publicado, va más allá de lo razonable, máxime cuando junto con la Orden FOM, por la propiedad, se facilita el acuerdo de la Junta de Gobierno Local del Ayuntamiento de León en el que se decide que tal orden es firme y ejecutiva y ha de llevarse a cabo en sus propios términos trasladándola al PGOU.

Es un hecho que los demandantes, de conocer que la Orden FOM, no era firme, que se podía recurrir, y terminar por ser considerada nula, y que además pudiera ser cuestionado el trámite procesal mediante el que se obtuvo, no hubieran suscrito el contrato que nos ocupa, por lo que es más que razonable concluir que realmente prestaron su consentimiento por el error al que fueron llevados por la actuación omisiva de la parte contraria.

El art. 1266 del C. Civil dispone que, para invalidar el consentimiento, el error ha de recaer -además de sobre la persona, en determinados casos- sobre la sustancia de la cosa que constituye el objeto del contrato o sobre aquellas condiciones de la cosa que principalmente hubieren dado motivo a celebrarlo, esto es, sobre el objeto o materia propia del contrato ( art. 1261.2 CC). Además, el error ha de ser esencial, en el sentido de proyectarse, precisamente, sobre aquellas presuposiciones -respecto de la sustancia, cualidades o condiciones del objeto o materia del contrato- que hubieran sido la causa principal de su celebración, en el sentido de causa concreta o de motivos incorporados a la causa.

La declaración de nulidad del contrato por error en el consentimiento requiere: 1) Que exista error en el consentimiento. 2) Que el error sea esencial. 3) Que el error sea excusable.

La jurisprudencia viene manteniendo que existe error vicio cuando la voluntad del contratante se forma a partir de una creencia inexacta, debiendo recaer el error sobre la sustancia de la cosa que constituye el objeto del contrato o sobre las condiciones de la cosa que principalmente hubiesen dado motivo a celebrar el contrato. Asimismo, el error debe ser esencial al proyectarse sobre la causa principal de la celebración del contrato y ha de ser excusable.

El error sustancial en relación con el consentimiento otorgado, en el presente supuesto recae sobre el objeto del contrato, y por ello la información fiable, y cierta era imprescindible para que la otra parte pudiera prestar válidamente su consentimiento, siendo esa falta de información lo que vicia el consentimiento, determinando la omisión de tal información, la concurrencia del requisito de excusabilidad del error, puesto que el conocimiento equivocado que se trasmite a la actora, sobre la situación real en la que se encontraba la Orden FRON, lo convierte en excusable.

Acreditado por tanto, que la parte actora, suscribió el contrato de opción de compra, con el consentimiento viciado por la concurrencia de error esencial y excusable, el contrato de opción de compra de fecha 25 de octubre de 2018, ha de ser declarado nulo, condenando a la demandada a estar y pasar por tal declaración y en consecuencia a reintegrar a la demandante la cantidad de 108.900 euros, correspondiente al precio de la opción de compra declarada nula.

Sentado lo anterior, no es preciso entrar a analizar con detalle, la incidencia, que puede tener el contrato de arrendamiento con Belen, en relación la declaración de nulidad del contrato que nos ocupa, pues en definitiva se anula por la causa que se alega con carácter principal.

TERCERO.-La declaración de nulidad del contrato de opción de compra, como consecuencia inherente, conlleva el que deba declararse la nulidad del contrato de arrendamiento del local comercial nº 5 del edificio en C/ DIRECCION001, también de fecha 25 de octubre de 2.018, documento nº 12 de la demanda por ser consecuencia del anterior contrato de opción de compra declarado nulo, pues la finalidad del referido contrato, no era otra, que su utilización para promoción y venta de las viviendas de nueva construcción.

La declaración de nulidad del contrato de arrendamiento, conlleva que la parte demandada-reconveniente, deba devolver las rentas abonadas por la actora, cifradas en la cantidad de 56.031,96 euros, al tiempo que determina la desestimación de la reconvención en la que se reclamaban las rentas, dejadas de abonar a partir del momento en que se entregan las llaves del local en la notaria.

Partiendo de que la entidad demandada ha incurrido en dolo contractual, se solicita por la parte demandada-recurrente tal declaración y una indemnización a su favor de 255.300,81 euros correspondiente a los gastos sufridos por causa de los dos contratos declarados nulos.

Al ocultar datos, que afectaban al objeto mismo del contrato de opción de compra, y que eran conocidos por la propiedad del edificio sobre cuyo solar una vez derribado, se pretendía construir un nuevo inmueble, se ha incurrido en un comportamiento doloso, o cuando menos en una imprudencia grave, de donde deriva la ineludible responsabilidad de responder por los daños y perjuicios que resulten debidamente acreditados, por lo que se estima procedente pasar a continuación a analizar, los distintos conceptos que configuran la cantidad reclamada como indemnización por la parte actora.

En primer lugar se reclama en el importe de la factura proforma de INMOBILIARIA R3 2002, S.L., correspondiente, según indica en el escrito de demanda, a las ventas obtenidas de la futura promoción en el edificio objeto de opción de compra por importe de 94.000 euros IVA excluido. Para acreditar tal perjuicio se adjunta como doc. 16 la referida factura, que es ratificada en la vista del juicio por la representante de la inmobiliaria, y aunque se acredita la realización de ciertas gestiones relativas a la venta de las viviendas de la promoción y se aporta el contrato de reserva de las ventas de las que se reclama la comisión de venta, lo cierto es que de todos los contratos de reserva, el único que realmente se puede considerar acreditado es el relativo a la vivienda NUM000 de la escalera NUM001, garaje y un trastero a elegir suscrito con Gerardo, pues es el único respecto al que se acredita la devolución de las cantidades entregadas a cuenta, toda vez que respecto a los demás contratos de reserva de estas ventas, cuyos nombres no solo se han tachado, como se indica por aplicación de la LOPD, tampoco figura que se haya devuelto cantidad alguna, por lo que no resulta factible tener por acreditado que realmente llegaran a formalizarse. Debe por tanto fijarse la indemnización por el concepto que venimos analizando únicamente en la cantidad de 13.875 euros, más el IVA

Factu ra GEOXA GENERAL DE CONSTRUCCIONES, S.L. por 27.958,57 euros IVA excluido, por la adecuación del local para la gestión de la nueva promoción de viviendas. Aunque se acompaña como doc. 19, la factura emitida por esta constructora junto con el presupuesto, realmente no puede considerarse acreditado, ni creíble, que se hicieran en el local arrendado obras de tal entidad, para la mera promoción y venta de las viviendas, cuando el local estaba destinado a la demolición en cuanto se emprendieran las obras encaminadas a la construcción del nuevo edificio, y cuando además tanto la factura que se aporta, en la que no se detallan las obras realizadas, como el presupuesto son de fecha 31 de agosto de 2020, mientras que el contrato de opción de compra y de arrendamiento del local lleva fecha de 25 de octubre de 2018, lo que evidencia que tales documentos han sido confeccionados para ser aportadas al procedimiento.

El importe de la factura de MARIÑAS ARMESTO MIGUEL ARQUITECTURAS, S.L., de 46.105,57 euros IVA excluido, doc. 20, por la redacción del proyecto de la nueva edificación. Dicho concepto no puede ser comprendido dentro de la indemnización por daños y perjuicios, en cuanto no puede incluso tenerse por acreditado, que dicho proyecto como tal se llegara a redactar, pues para considerar debidamente demostrada la realización del trabajo, debería haber sido aportado al procedimiento, debidamente visado por el Colegio de Arquitectos. En cuanto a la factura, doc. 21, de MARIÑAS ARMESTO MIGUEL ARQUITECTURAS, S.L. por importe de 8.000 euros IVA excluido, por la redacción del proyecto de modificación puntual del PGOU de León, aunque no ha sido aportado el proyecto, si se estima procedente, incluirla dentro de la indemnización por daños y perjuicios dado que consta acreditada la efectiva realización del trabajo, la cual se deduce de la documentación aportada al procedimiento, constando en el OBCYL de fecha 19 de noviembre de 2019, la publicación de la aprobación inicial del Proyecto de Modificación Puntual del Plan General de Ordenación Urbana de la ciudad de León promovido por D. Carlos Daniel, denominado 'Modificación puntual del Plan General de Ordenación Urbana de León, en relación con la Orden FOM de 4 de octubre de 2005, de la Consejería de Fomento de la Junta de Castilla y León, en la parcela situada en el n.º NUM001 de la calle DIRECCION001', redactado por los Arquitectos D. Carlos Daniel, D. Teodosio y D. Matías, que tiene por objeto llevar a cabo la modificación puntual de ciertas determinaciones del vigente Plan General referentes a terrenos situados en la calle DIRECCION001, NUM001, con el fin de establecer las condiciones de la ordenanza de aplicación a efectos de especificar los volúmenes de edificabilidad para este terreno, solucionando así la situación derivada de la Orden de la Consejería de Fomento de la Junta de Castilla y León de 4 de octubre de 2005, en cuya virtud se resuelve el recurso de reposición interpuesto por D. Rubén, contra la Orden de dicha Consejería 1270/2004, de 4 de agosto de 2004 por la que tuvo lugar la aprobación definitiva del Plan General de León.

Declarada la nulidad del contrato, se estima igualmente procedente, que la actora deberá ser resarcida del importe de la factura aportada como doc. 22, emitidas con cargo a dicha parte por el abogado y gestor de la demandada, D. Jesús María y D. Jesús Ángel, por la redacción del contrato de opción de compra por importe conjunto de 3.000 euros IVA excluido.

Se condena a su vez a la demandada a la devolución del aval de ABANCA acompañado como doc. 25 de la demanda, entregado por causa del contrato de opción de compra declarado nulo, así como el importe de los gastos derivados del aval, que ascienden a la cantidad de 3.523,89 euros, según se infiere de la certificación emitida por la asesoría SEMORCA.

Por ultimo en base a expresada certificación emitida por la asesoría ASEMORCA que gestiona la contabilidad de la parte demandante, doc. 23, se reclaman una serie de gastos que se dicen sufragados por la promoción de las viviendas a construir en la casa objeto de la opción de compra, certificación a la que se une el listado del libro mayor de todos estos gastos distribuidos por ejercicios fiscales correspondientes a final de 2.018, 2.019 y primer semestre de 2.020 entre los que destacan los relativos a publicidad, propaganda y relaciones públicas por importe de 12.597,61 euros, a energía por importe de 2.697,15 euros, teléfono por importe de 1.019,95 euros, seguridad 969,65 euros, otros gastos financieros 242,10, que realmente no puede considerarse acreditado que traigan relación directa con el contrato que nos ocupa, salvo el relativo a la luz por importe de 2.697.15 euros.

Debe en definitiva la parte demandada indemnizar a la actora en la cantidad de 87128,60 euros más el IVA que resulte procedente, por los expresados daños y perjuicios.

Debe por tanto, ser estimado parcialmente el recurso de apelación.

CUARTO.-Al ser estimado parcialmente el recurso de apelación, conforme señala el art. 398 de la LE Civil, en relación con el art. 394.1 de referido texto legal, no procede hacer condena de las costas de esta alzada, ni de las de primera instancia, salvo las que se derivan de la reconvención que se imponen al demandado-reconveniente.

VISTOSlos preceptos legales citados, y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que estimando como estimamosparcialmente el recurso de apelación planteado por el Procurador D. Javier Suarez-Quiñones Fernández en nombre y representación de DESARROLLOS SAN AGUSTIN 3 2017 S.L., contra la sentencia de fecha 9 de junio de 2021, dictados por el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de León, en el Juicio Ordinario seguido con el nº 769/20, debemos revocar y revocamosdicha resolución, acordando:

1.- La nulidad del contrato de opción de compra de fecha 25 de octubre de 2.018 suscrito entre los litigantes, documento nº 1 de la demanda, condenando a la demandada a estar y pasar por tal declaración y a reintegrar a la demandante la cantidad de 108.900 euros correspondiente al precio de la opción de compra declarada nula.

2.- La nulidad del contrato de arrendamiento del local comercial nº 5 del edificio en C/ DIRECCION001, NUM001, también de fecha 25 de octubre de 2.018, que consta al doc. 12 de la demanda por ser consecuencia del anterior declarado nulo, condenando a la demandada a estar y pasar por tal declaración.

3.- La condena a indemnizar a la actora en la cantidad de 87.128,60 euros correspondiente a los gastos sufridos por causa de los dos contratos declarados nulos.

4.- Se condene a la demandada a la devolución del aval de ABANCA acompañado como doc. 25 de la demanda, entregado por causa del contrato de opción de compra declarado nulo.

5.- Se desestima íntegramente la demanda reconvencional.

No procede hacer condena en costas en relación a ninguna de las instancias, salvo en relación a las que se derivan de la reconvención que se imponen al demandado-reconveniente.

Se acuerda la devolución del depósito constituido para recurrir.

Contra esta resolución cabe interponer recurso de casación ante este tribunal, únicamente por la vía del interés casacional, y, en su caso y en el mismo escrito, recurso extraordinario por infracción procesal, a presentar en el plazo de veinte días a contar desde el siguiente a su notificación.

Conforme a la D.A. Decimoquinta de la L.O.P.J, para la admisión del recurso se deberá acreditar haber constituido, en la cuenta de depósitos y consignaciones de este órgano, un depósito de 50 euros, más otros 50 euros si también se interpone recurso extraordinario por infracción procesal, salvo que el recurrente sea: beneficiario de justicia gratuita, el Ministerio Fiscal, el Estado, Comunidad Autónoma, entidad local u organismo autónomo dependiente.

Notifíquese esta resolución a las partes y llévese el original al libro correspondiente, y remítanse las actuaciones al Servicio Común de Ordenación del Procedimiento para continuar con su sustanciación.

Así por esta nuestra Sentencia, juzgando en apelación, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.