Sentencia Civil Nº 23/2011, Audiencia Provincial de Ciudad Real, Sección 1, Rec 1209/2010 de 26 de Enero de 2011

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE

CIUDAD REAL

Sección 1ª

Rollo de Apelación Civil: 1209/10

Autos: Procedimiento Ordinario 594/07

Juzgado: 1ª Instancia nº 1 de Puertollano

SENTENCIA Nº 23

Iltmos. Sres.

Presidente:

D. JOSE MARÍA TORRES FERNÁNDEZ DE SEVILLA

D. LUIS CASERO LINARES

Magistrados:

Dª MÓNICA CESPEDES CANO

CIUDAD REAL, a veintiséis de enero de dos mil once.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 001, de la Audiencia Provincial de CIUDAD REAL, los Autos de

PROCEDIMIENTO ORDINARIO 594/2007, procedentes del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 1 de PUERTOLLANO , a los

que ha correspondido el Rollo 1209/2010, en los que aparece como parte apelante D. Norberto ,

representado por el Procurador de los Tribunales Dª MARIA LUISA RUIZ VILLA y asistido por el Letrado D. JUAN ANTONIO

HIDALGO NUÑEZ, y como partes apeladas D. Samuel y Tamara ,

representados por el Procurador de los Tribunales Dª CARMEN ANGUITA CAÑADAS y asistidos por el Letrado D. JUAN

IGNACIO SÁNCHEZ MENDOZA, y "PROMOCIONES Y ASESORAMIENTO HESAN S.L.", representado por el Procurador Dª

CARMEN ANGUITA CAÑADAS y asistidos por el Letrado. D. JUAN JOSÉ SANCHEZ COLILLA, sobre reclamación de cantidad,

siendo Magistrado Ponente el Ilmo. D. LUIS CASERO LINARES .

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Sr. Juez del Juzgado de 1ª Instancia nº 1 de Puertollano se dictó sentencia en los referidos autos, de fecha 10 de abril de 2010 , cuya parte dispositiva, literalmente copiada dice así: "FALLO: Que debo estimar y estimo parcialmente la demanda presentada por D. Norberto frente a D. Samuel , Dª Tamara y Promociones y Asesoramiento Hesan S.L., acordando:

1.- Condenar a los demandados a elevar a Escritura Pública, en el plazo máximo de 1 mes, el contrato de compraventa celebrado en Toledo a 9 de febrero de 2007, en los estrictos términos y condiciones que esta redactado el mismo.

2.- Cada parte abonara las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad.".

SEGUNDO.- Notificada la sentencia a las partes, se interpuesto contra la misma recurso de apelación en tiempo y forma por la parte demandante, admitiéndose el recurso y dándole el trámite correspondiente, las partes hicieron las alegaciones que estimaron conveniente en apoyo de sus respectivos intereses, elevándose los autos a la Audiencia y correspondiendo a esta Sección por turno de reparto, se formó el correspondiente rollo y se turnó Ponencia, señalándose día para la votación y fallo del recurso.

TERCERO.- En la tramitación de esta apelación se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- El presente procedimiento tiene como base el contrato de compraventa otorgado por las partes el 9 de febrero de 2007, por el que los demandados vendían al demandante una vivienda en Puertollano que hace esquina en las calles Asdrúbal y Santa María.

En el mencionado contrato, que las partes califican indebidamente de arras, se hace constar, en su cláusula tercera , el hecho de que el inmueble no está inscrito a favor de los vendedores debido a un problema derivado del auto de adjudicación (dictado en el procedimiento hipotecario nº 375/95, del Juzgado nº 1 de Puertollano) por el que en su día adquirió el mismo el BBVA, que a su vez lo transmitió a la codemandada Promociones y asesoramiento Sean S.L., quien lo vendió a los codemandados.

Analizados los autos del procedimiento hipotecario, donde por parte del BBVA se intentó la rectificación del auto de adjudicación para que pudiera tener acceso al Registro, por el Juez se negó tal posibilidad al señalarse que el error que se señalaba (una alteración en el número registral del inmueble) no provenía sólo del auto de adjudicación sino que se arrastraba desde la publicación de los edictos, por lo que la cuestión superaba los límites del mero error material.

La pretensión de la parte es que se eleve a escritura pública el contrato privado, pero en condiciones de poder tener acceso al Registro, es decir se pide a la parte vendedora que inscriba a su favor y que el inmueble quede libre de toda carga o gravamen, tal como se recoge en el contrato privado.

Por el Juez a quo se estima parcialmente la demanda, acordando la elevación a público del contrato privado pero sin la exigencia de acceso al Registro, y es este pronunciamiento el que se recurre estructurando las alegaciones en los siguientes motivos: error de hecho y de derecho en la apreciación y valoración de la prueba practicada, en cuanto a la interpretación de los contratos; infracción de lo dispuesto en el art. 1258 del Código Civil ; error de derecho al no tenerse en cuenta que vendiéndose la vivienda libre de cargas y gravámenes es necesario cancelar previamente todas las cargas que aparecen inscritas; inadecuación del trámite del expediente de dominio para posibilitar la inscripción; y condena en costas a los demandados.

SEGUNDO .- La resolución del recurso pasa por entender que lo que pide el demandante es el cumplimiento del contrato, en cuanto a su elevación a documento público, pagando el resto del precio, siendo la particularidad la exigencia de que se le posibilite la inscripción. Por tanto, la cuestión debatida se limita a determinación de las obligaciones de las partes, y especialmente de los vendedores, con relación al contrato. De igual modo hay que partir del hecho de que en la sentencia de instancia se establece la obligación de elevación a público del contrato, en los términos en él establecidos, por lo que tampoco esa es cuestión ya debatida en esta alzada.

En orden a la inscripción, debemos partir de que en nuestro sistema registral la inscripción es voluntaria, por lo que no forma parte de las obligaciones del vendedor el posibilitar la misma, salvo que expresamente se pacte. Así se ha recogido en nuestra jurisprudencia, en sentencias del Tribunal Supremo como la de 10 de diciembre de 1992 , cuando afirma que: El motivo ha de ser objeto de desestimación, porque en el contrato privado de compraventa no se pactó nada sobre la susodicha obligación, sino sólo que la escritura pública se otorgaría una vez pagada la totalidad del pecio por el comprador, hoy recurrente. Su negativa a satisfacerlo dentro del plazo que se fijó -por todo el día 31-1-1981 en cuanto a los 7.500.000 ptas. que quedaron aplazados- no tiene, en consecuencia, por causa el previo incumplimiento de una hipotética obligación de los vendedores de tener inscrita en el Registro de la Propiedad su adquisición, que no se justificaría más que en el carácter obligatorio o constitutivo de la misma para efectuar la suya el comprador, y éste no es nuestro sistema registral, porque en él la inscripción por principio tiene carácter declarativo y voluntario. Por ello, no pactándose expresamente nada al efecto, o no deduciéndose de la interpretación del contrato que ésa fue la intención de los contratantes, no hay obligación para el vendedor de tener previamente inscrita su adquisición para otorgar escritura pública, y aunque se diesen cualesquiera de estas dos circunstancias, no se trataría siempre de una obligación principal cuyo incumplimiento legitimase al comprador para incumplir la suya -pagar el precio-.

En el presente caso no existe cláusula expresa por la que los vendedores se obliguen a posibilitar el acceso al registro, por lo que lo único que debe analizarse es si del contrato se puede desprender tal obligación.

Lo que expresamente se señala en el contrato es que la vivienda aún está pendiente de inscripción por problemas en el procedimiento hipotecario. Luego se informa al comprador de que los vendedores no tienen inscrito su derecho, lo que desde luego dificultará que el comprador pueda inscribir. Es cierto que la cláusula es meramente informativa, sin que se establezca ninguna consecuencia en orden a quien asume las obligaciones para posibilitar la inscripción, es decir no se dice si son los vendedores los que tienen que lograr la inscripción a su favor para facilitar que igualmente pueda inscribir el comprador, o si éste es el debe lograr esa inscripción si así lo considera conveniente.

El recurrente interpreta esa cláusula desde tres criterios distintos, para señalar que la obligación es de los vendedores. Así dice que en la propia cláusula se habla de que la inscripción "está pendiente", lo que viene a indicar que es la compradora la que debe gestionar la inscripción, ya que se desprende de esa expresión que esa es su voluntad, que quieren inscribir cuando ello sea posible. En segundo lugar, señalan que esa obligación de inscripción se deriva del principio general establecido en el art. 1258 del Código Civil , cuando señala que los contratos no solo obligan a lo expresamente pactado sino también a todas las consecuencias que, según su naturaleza, sean conformes a la buena fe, al uso y a la ley, y que desde luego lo usos tanto jurídicos como, sobre todo, económicos, obligan a la inscripción, por un lado, para dar garantía jurídica a la compraventa y, por otro lado, para posibilitarla permitiendo el crédito. Por último, se señala que la obligación de entregar la cosa libre de cargas y gravámenes obliga a la inscripción como mecanismo para cancelar las actuales cargas que en el Registro presenta la vivienda.

El esfuerzo de la parte a la hora de aportar elementos de interpretación del contrato es encomiable, pero condenado al fracaso, pues con el mismo no salva el criterio legal antes señalado del carácter no constitutivo de la inscripción y, por tanto, del hecho de que a los vendedores no se les puede obligar a transmitir la cosa en condiciones distintas a las que tenía a la hora de perfeccionar el contrato. Si en el mismo se reflejó la falta de inscripción a favor no sólo de los vendedores sino de anteriores titulares, esa es una circunstancia sabida por el comprador que ahora no puede exigir a los vendedores que le den más allá de lo descrito, y desde luego ningún termino de la cláusula denota la obligación de inscribir, como tampoco se deriva de lo dispuesto en el art. 1258 , precisamente por el carácter voluntario de la inscripción, al no precisarse la misma para la consumación del contrato, ni nada tiene que ver con la existencia o no de cargas, pues la transmisión de la finca libre de cargas es un hecho que tampoco depende de lo inscrito sino de si efectivamente existen esas cargas más allá de lo que se diga en el correspondiente inscripción. Cosa distinta serán los costes de la cancelación de la inscripción de esas cargas, cuestión subsidiaria que no puede entorpecer el cumplimiento de la obligación principal que es la transmisión de la finca libre de cargas y gravámenes.

TERCERO.- El cuarto motivo del recurso hace referencia a la inadecuación del trámite del expediente de dominio para poder lograr la inscripción.

No es esta una cuestión que pueda ser objeto de recurso, pues no está en las obligaciones de este Tribunal la de asesoría jurídica para ver la forma en la que podría lograse la inscripción, aunque parece que ésta es posible.

CUARTO.- Por último, en orden a las costas procesales, la estimación parcial de la demanda tiene como consecuencia necesaria el que cada parte abone las costas causadas a su instancia.

En orden a las de esta instancia, tampoco se hará expresa declaración de condena a pesar de la desestimación del recurso, pues no podemos dejar de observar que en el presente caso se dan una serie de circunstancias en orden a la interpretación del contrato y las obligaciones de las partes, que suscitan dudas de hecho razonables para no condenar en costas al recurrente.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad que nos confiere la Constitución de la Nación Española,

Fallo

Por unanimidad,

Que DESESTIMANDO el recurso de apelación interpuesto por el Procurador D. Guillermo Rodríguez Petit, en nombre y representación de D. Norberto , contra la sentencia nº 115/10, de 10 de abril, dictada en el Juzgado nº 1 de Puertollano, en el Procedimiento Ordinario nº 594/07 , debemos CONFIRMAR y CONFIRMAMOS íntegramente dicha resolución, sin hacer expresa declaración en cuanto al pago de las costas causadas en esta alzada.

Contra la presente resolución no cabe recurso ordinario alguno.

Devuélvanse los autos originales con testimonio de ella al Juzgado de procedencia a sus efectos.

Así por nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el Iltmo. Sr. Magistrado Ponente, hallándose el Tribunal celebrando audiencia pública en el día de su fecha, doy fe.