Sentencia CIVIL Nº 230/2020, Audiencia Provincial de A Coruña, Sección 6, Rec 160/2020 de 30 de Septiembre de 2020

Encabezamiento

SENTENCIA: 00230/2020
AUDIENCIA PROVINCIAL DE A CORUÑA
SECCIÓN SEXTA
SANTIAGO DE COMPOSTELA
Rollo: RECURSO DE APELACION (LECN) 160/2020
Ilmos. Sres. Magistrados:
D. ANGEL PANTIN REIGADA -PRESIDENTE-
D. JOSÉ GÓMEZ REY
D. CESAR GONZALEZ CASTRO
SENTENCIA
NÚM. 230/20
En SANTIAGO DE COMPOSTELA, a treinta de septiembre de dos mil veinte.
VISTO en grado de apelación ante esta Sección 006, de la Audiencia Provincial de A CORUÑA, los Autos
de ORDINARIO ARRENDAMIENTOS-249.1.6 311/2016, procedentes del XDO. PRIMEIRA INSTANCIA N. 3 de
SANTIAGO DE COMPOSTELA, a los que ha correspondido el Rollo RECURSO DE APELACION (LECN) 160/2020,
en los que aparece como parte apelante, D. Balbino , representado por la Procuradora de los tribunales, Sra.
MARIA CARMEN MAESTRE ORTUÑO, asistido por el Abogado D. ERNESTO LUIS ALAMAN GARCERA, y como
parte apelada, Dª Lucía , representada por la Procuradora de los tribunales, Sra. MARIA SOLEDAD SANCHEZ
SILVA, asistida por la Abogada Dª SARA RODRIGUEZ VILA; siendo el Magistrado Ponente el Ilmo. D. ÁNGEL
PANTÍN REIGADA, quien expresa el parecer de la Sala en los siguientes Antecedentes de Hecho, Fundamentos
de Derecho y Fallo.

Antecedentes

PRIMERO.- Seguido el juicio por sus trámites legales ante el XDO. PRIMEIRA INSTANCIA N. 3 de SANTIAGO DE COMPOSTELA, por el mismo se dictó sentencia con fecha 12/2/20, cuyo Fallo es del tenor literal siguiente: 'ESTIMO ÍNTEGRAMENTE LA DEMANDA formulada por la representación procesal de la parte actora, Lucía , frente a Balbino , y se declara resuelto el contrato de opción de compra otorgado el 1 de marzo de 2014 y se condene al codemandado a devolver la prima de opción de 6.000 euros más los intereses legales desde la fecha de interpelación judicial, con imposición de las costas procesales al codemandado.

Se DESESTIMA LA DEMANDA formulada por la representación procesal de la parte actora, Lucía , frente a María Cristina , con absolución de la demandada de los pedimentos deducidos frente a ella. Todo ello sin expresa imposición de las costas procesales.'

SEGUNDO.- Notificada dicha resolución a las partes, por D. Balbino se interpuso recurso de apelación, que fue admitido y cumplidos los trámites correspondientes, se remitieron los autos originales del juicio a este Tribunal donde han comparecido los litigantes, sustanciándose el recurso en la forma legalmente establecida, y señalándose para la deliberación, votación y fallo, el pasado día tres de septiembre de dos mil veinte, en que ha tenido lugar lo acordado.



TERCERO.- En la tramitación de este procedimiento se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan los de la sentencia apelada
PRIMERO- La sentencia recurrida declara resuelto el contrato de opción de compra que vinculaba a las partes y condena al demandado a devolver el precio de 6.000 euros pagado por tal opción. Cabe precisar que tal es la causa de ineficacia del contrato postulada en la demanda y reconocida en la sentencia, aunque en ambos momentos hayan existido referencias tangenciales a 'vicios ocultos' que no afectan a lo que ha constituido la causa de pedir y del debate.

La alegación primera del recurso incide en que, contrariamente a lo que la resolución expresó, la parte demandada ha discutido siempre que las humedades incidieran de modo grave en la habitabilidad del inmueble y se aduce al respecto que la demandada y su marido estuvieron habitando el inmueble desde la concertación del contrato el 1/3/14 hasta que lo abandonaron en marzo de 2016; que las humedades solo afectan a algunas zonas; y que no se aporta un informe pericial sobre las humedades.

El argumento no puede ser estimado. La existencia de humedades en varios puntos de la vivienda es indiscutido, habiéndose acreditado testifical y documentalmente su origen en defectos del tejado y que eran necesarias obras de reparación. En abstracto, las humedades de cierta importancia constituyen un defecto que afecta directamente a la habitabilidad del inmueble, como se deriva del art. 3.1.c.1 LOE o como se ha reconocido en acciones fundamentadas en el art. 1591 CC ( STS 10 de junio de 2010). En el caso la declaración testifical del esposo de la demandante sobre la producción de goteras en el punto más afectado (dormitorio principal) es coherente con la reseña escrita de tal defecto en comunicaciones entre las partes -correos de 3/3/15 ó 11/2/16)-, por lo que resulta creíble que las humedades llegaran a tal grado de incidencia sobre el uso del inmueble, corroborando el acta notarial aportada la existencia de manchas ostensibles de humedad compatibles con ello.

Todo ello hace entender que el criterio de la juzgadora de instancia está fundado en prueba suficiente, se haya aportado o no el tipo de medio acreditativo que el recurso invoca.

Que pueda seguirse morando materialmente en la vivienda, prescindiendo incluso de tal dependencia como se dijo, en absoluto implica que no concurra un defecto que incide de forma relevante en la habitabilidad de la misma y que justifica que se resuelva el negocio dirigido a la adquisición de una vivienda con tales defectos.

Por último, da respaldo a la tesis de la actora que una vez restituida la vivienda al demandado, no se procedió a su nuevo alquiler hasta que se llevó a cabo la reparación de la vivienda, lo que es coherente con que solo una vez arreglados sus defectos la misma resultaba apta, en el contexto sociojurídico actual, para ser habitada.



SEGUNDO- Se expone en las alegaciones segunda y tercera que la parte actora conoció y asumió el estado del ático, con sus daños y humedades cuando concertó el contrato, invocándose al efecto la reseña de daños en el contrato, que la zonas afectadas según el acta notarial eran esas mismas, que era esperable que hubiera goteras al ser un ático y que la parte actora no ha aportado las fotografías que se realizaron al celebrar el contrato.

No se aprecia error en la valoración probatoria contenida en la resolución apelada. En el contrato se reseñó que 'la parte arrendataria recibe en buen estado el apartamento arrendado, sus servicios e instalaciones (excepto daños en el techo de la habitación principal, rodapiés con humedad y daños en barrera de división de una de las terrazas)'. La demandante y su esposo declararon que los referidos daños en la habitación consistían en una mancha seca de humedad en el techo, pero que se les dijo expresamente que eran los restos de un problema anterior ya solucionado. La resolución apelada, con criterio no ilógico, estimó que tales declaraciones no son necesariamente fiables por su interés en el litigio, como tampoco consideró que lo fuera la declaración sobre el conocimiento de los daños por los arrendatarios prestada por el miembro de una agencia inmobiliaria que había intermediado, sin que el recurso incida específicamente -pese a que se trata de la prueba de defensa de mayor entidad- en que se haya valorado erróneamente esta declaración en la sentencia, siendo en todo caso compartible el argumento de la resolución sobre la dudosa imparcialidad del testigo, por ser el demandado cliente de la agencia, a lo que cabe añadir que las manifestaciones del testigo, una vez revisada la grabación, tampoco ofrecieron especial fiabilidad (pareció que se refería más bien a impresiones personales que a hechos objetivos).

Así pues, el daño en el techo referido en el contrato hace estimar razonable -y así se admite por la parte actora- que quien la viera pensase que había sido causada por humedad, pero tal mención no permite deducir -hay otras explicaciones alternativas, como la que se propuso- que se tratara de una humedad 'activa', que siguiera o pudiera seguir en el futuro afectando al paramento, y que por ello hubiera sido necesariamente asumida por la contratante de la opción. El hecho de que no se hayan aportado por ninguna de las partes las fotografías que en el contrato se aluden ninguna consecuencia permite deducir y resulta indiferente, pues no consta que ninguna de ellas tuviera específicamente la disponibilidad sobre tal concreto medio de prueba.

Además, los datos aportados por el documento elaborado por el administrador de la comunidad y su declaración evidencian que existía una reclamación frente a 'agentes constructivos' por los daños en el edificio que en el año de concertación del contrato se había zanjado con un acuerdo extrajudicial. Igualmente de los correos y de aquellas fuentes de prueba se deriva que los daños por humedad, reproducidos en marzo de 2015, en septiembre de 2015 y luego en los primeros meses de 2016, tenían un origen no cubierto por el referido acuerdo (relativo éste a las fachadas, mientras que las humedades procedían del tejado) y que su reparación hubo de ser asumida por la comunidad. Ello brinda lógica a que cuando se contrató en 2014 se pudiera pensar que el origen de los daños que se percibían era una cuestión solucionada, y que cuando volvieron a aparecer en los mismos lugares en 2015 se acabara determinando que tenían otra causa, lo que es coherente con la tesis de la parte demandante.

Por último, se esboza a la conclusión del recurso que la parte arrendataria no esperó a 'una reparación que estaba a punto de comenzar', desistiendo de la opción de compra por el contrario. Estamos ante un aspecto - la 'reparabilidad' o efectiva reparación del defecto, como motivo enervador de la inhabilidad postulada- que no se articuló propiamente como causa de oposición a la demanda y que no puede constituir motivo de oposición a la misma en apelación, debiendo estarse a los puntos concretos ya examinados (habitabilidad de la vivienda y conocimiento previo de las causas de inhabitabilidad por la demandante) a los que se ciñó el debate en la primera instancia.



TERCERO- En materia de costas ha de estarse a lo dispuesto en los artículos 394 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento, por lo que procede su imposición a la parte actora.

Por todo lo expuesto, vistos los preceptos legales citados, sus concordantes y demás de general y pertinente aplicación, de conformidad con el artículo 117 de la Constitución, en nombre de S.M. el Rey, por la autoridad conferida por el Pueblo español,

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación de DON Balbino , se confirma la sentencia de 12/2/20 del Juzgado de 1ª Instancia nº 3 de Santiago dictada en el juicio ordinario nº 311/16, con imposición de las costas de la segunda instancia al apelante.

Notifíquese esta resolución, en legal forma, a las partes haciéndoles saber, conforme preceptúa el artículo 248-4º de la Ley Orgánica del Poder Judicial, que contra ella cabe recurso de casación por interés casacional que deberá ser interpuesto ante esta Sección en el plazo de 20 días desde la notificación de la sentencia.

< a name='_Hlk44574678'>Dentro del plazo legal, devuélvanse las actuaciones originales con testimonio de la presente resolución al Juzgado de procedencia, para su ejecución y cumplimiento.

Así por esta nuestra resolución de la que se pondrá certificación literal en el Rollo de Sala de su razón, incluyéndose el original en el Libro correspondiente, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.- PUBLICACION.- Dada y pronunciada fué la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el/la Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo el/la Letrado de la Administración de Justicia certifico.