Sentencia Civil Nº 231/2013, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 10, Rec 918/2012 de 07 de Mayo de 2013

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 10

MADRID

SENTENCIA: 00231/2013

1280A

C/ FERRAZ 41

Tfno.: 914933847-48-918-16 Fax: 914933916

N.I.G. 28000 1 4015139 /2012

RECURSO DE APELACION 918 /2012

Autos: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 1349 /2010

Órgano Procedencia: JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 61 de MADRID

De: Felipe

Procurador: BEGOÑA FERNANDEZ JIMENEZ

Contra: Adelina , COMUNIDAD DE PROPIETARIOS C/ DIRECCION000 NUM000 MADRID

Procurador: JUAN TORRECILLA JIMÉNEZ

Ponente: ILMA. SRA. Dª. Mª ISABEL FERNÁNDEZ DEL PRADO

SENTENCIA

Ilmos. Sres. Magistrados:

Dª Mª ISABEL FERNÁNDEZ DEL PRADO

Dª CARMEN MARGALLO RIVERA

Dª CRISTINA DOMENECH GARRET

En MADRID, a siete de mayo de dos mil trece.

La Sección Décima de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos nº 1349/10, procedentes del Juzgado de 1ª Instancia nº 61 de MADRID, seguidos entre partes, de una, como apelante Felipe , representado por el Procurador Dª. Begoña Fernández Jiménez y defendido por Letrado, y de otra como apelado, Dª. Adelina , representado por el Procurador D. Juan Torrecilla Jiménez y defendido por Letrado, seguidos por el trámite de juicio Ordinario.

VISTO, siendo Magistrado Ponente el Ilmo.Sr. Dª. Mª ISABEL FERNÁNDEZ DEL PRADO.

Antecedentes

La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 61, en fecha 11 de julio de 2012, se dictó sentencia , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: FALLO: 'Que estimando parcialmente la demanda interpuesta por el Procurador Sr. Torrecilla Jiménez, en nombre y representación de Adelina , debo declarar y declaro nulo el acuerdo primero del Acta de Junta de propietarios celebrada el 7 de mayo de 2009, revocando el mismo y declarando ilegales las obras realizadas por el inquilino Sr. Felipe a restituir los elementos comunes, a su costas, a su estado primitivo, y todo ello sin hacer especial pronunciamiento en materia de costas.'

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandada. Admitido el recurso de apelación en ambos efectos, se dio traslado del mismo a la parte apelada. Elevándose los autos ante esta Sección, para resolver el recurso.

TERCERO.- Por providencia de esta Sección, de fecha 18 de enero de 2013, se acordó que no era necesaria la celebración de vista pública, quedando en turno de señalamiento para la correspondiente deliberación, votación y fallo, turno que se ha cumplido el día 30 de abril de 2013.

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- En fecha 31 de agosto de 2005 se celebró contrato de arrendamiento entre la Comunidad de propietarios de la DIRECCION000 nº NUM000 , como arrendadora, y D. Felipe , como arrendatario; teniendo por objeto la antigua vivienda del portero, sita en el semisótano del inmueble.

En la cláusula quinta del referido contrato se estableció que 'El arrendatario no podrá practicar obras de clase alguna en la vivienda sin previo permiso por escrito del Presidente. Las obras para poner la vivienda en condiciones de habitabilidad han sido autorizadas y serán de cargo y cuanta del arrendatario, y quedarán en beneficio de la finca, sin derecho a indemnización una vez transcurridos los diez años del contrato; el permiso, licencias y la dirección técnico o facultativa, también, de cuenta y cargo del arrendatario' D. Felipe procedió a realizar obras en el inmueble arrendado, suprimiendo la fresquera existente debajo de la ventana que da al patio, sustituyéndola por una puerta.

En la Junta General Ordinaria de 7 de mayo de 2009, en el punto primero del orden del día, el administrador informa que 'se hay ampliado el hueco de una ventana de acceso al patio comunitario, convirtiéndolo en puerta y la puerta de acceso al patio se ha tapiado, estando la misma condenada, alterándose de esta forma un elemento común como es la fachada del patio'; acordándose por mayoría 'no requerir la reposición de los elementos comunes alterados a su estado original'.

En el punto segundo del orden del día de la referida Junta, se planteó la rescisión del contrato del inquilino del piso semisótano por incumplimiento, acordando por mayoría no rescindir dicho contrato.

Doña Adelina , miembro de la Comunidad de propietarios, formuló la demanda iniciadora del presente procedimiento, interesando la nulidad del acuerdo primero, declarando ilegales las obras realizadas por el arrendatario en los elementos comunes, debiéndolas restituir a su estado primitivo; asimismo solicita la revocación del acuerdo segundo, acordándose la resolución del contrato de arrendamiento.

La sentencia dictada por el Juzgador 'a quo' estimó parcialmente la demanda, declarando la nulidad del primer acuerdo, al considerar ilegales las obras realizadas, condenando al Sr. Felipe a restituir los elementos comunes a su estado primitivo. Contra dicha sentencia se interpuso recurso de apelación, que es objeto de la presente resolución.

SEGUNDO.- El objeto litigioso planteado en esta instancia versa sobre la alteración de elementos comunitarios mediante la realización de una serie de obras por parte del arrendatario de uno de los pisos integrados en la Comunidad de propietarios.

A dichos efectos, hemos de tener en cuenta que el artículo 3 de la Leyde Propiedad Horizontal establece que 'En el régimen de propiedad establecido en el artículo 396 C.Civil corresponde al dueño de cada piso o local: a) el derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, con los elementos arquitectónicos e instalaciones de todas clases, aparentes o no, que estén comprendidos dentro de sus límites y sirvan exclusivamente al propietario, así como el de los anejos que expresamente hayan sido señalados en el título, aunque se hallen situados fuera del espacio delimitado', en definitiva, el propietario de cada uno de los pisos o locales puede ejercer sobre el mismo su derecho de propiedad, desarrollando todas las facultades derivadas de dicho derecho, estando obligado a 'Respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes, ya sean de uso general o privativo de cualquiera de los propietarios, estén o no incluidos en su piso o local, haciendo un uso adecuado de los mismos y evitando en todo momento que se causen daños o desperfectos', así como a 'Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización' ( art.9 Ley de Propiedad Horizontal ).

No podemos obviar que el propietario de un piso o local, integrado en un edificio en régimen de propiedad horizontal, puede modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios del inmueble de su propiedad, siempre y cuando no 'menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores o perjudique los derechos de otro propietario', de acuerdo con lo preceptuado en el artículo 7.1 de la ley de Propiedad Horizontal ; necesitando la unanimidad de la junta de propietarios para llevar a cabo cualquier alteración de la estructura del edificio, en virtud de lo dispuesto en los artículos 12 y 17.1º de la referida Ley , postura mantenida por la Sala Primera del Tribunal Supremo, en sentencia de 22 de mayo de 1.995 , donde se exige unanimidad para la realización de dichas obras, argumentando que 'Es reiterada la jurisprudencia del Tribunal Supremo (vid. STS 7-II-1.976 ), según la cual los estatutos pueden establecer cuantos pactos no sean contrarios a las normas de carácter imperativo, contenidas en la ley, y entre éstas se cuentan las que impiden hacer obras que afectan de modo sustancial al edificio, por lo que debe concluirse que las obras efectuadas no pudieron ser aprobadas por la junta de propietarios, sin el voto unánime de sus miembros'.

En definitiva, para ejecutar obras que alteren la configuración o estado exteriores del edificio se requiere la unanimidad. En este caso, procederemos a analizar las circunstancias concurrentes en el siguiente fundamento de derecho para determinar si para llevar a cabo las obras que nos ocupan basta con la aprobación de un acuerdo por mayoría o es necesaria la unanimidad.

TERCERO.- El recurso de apelación versa exclusivamente sobre el acuerdo adoptado en el punto primero del orden del día de la Junta de propietarios a que nos venimos refiriendo, donde se parte de que 'se ha ampliado el hueco de una ventana de acceso al patio comunitario, convirtiéndolo en puerta, y la puerta de acceso al patio se ha tapiado estando la misma condenada, alterándose de esta forma un elemento común como es la fachada del patio'. La sentencia apelada indica que las obras realizadas por el demandado consisten 'en haber transformado una ventana en una puerta de acceso al patio, con modificación de la fachada de dicho patio, así como haber tapiado una puerta de acceso también al patio'.

En el documento nº 14, aportado con la demanda (folio 73), el Ayuntamiento de Madrid requiere a la Comunidad de propietarios al efecto de que 'proceda a solicitar la oportuna licencia que ampare las obras consistentes en realizar obras exteriores en vivienda semisótano, consistentes en rasgado de hueco de ventana convirtiéndolo en hueco de paso de acceso a patio, y tabicado de parte del hueco de ventana de baño, con sustitución de carpintería en esos 2 huecos a aluminio lacado en blanco, no siendo visibles desde vía pública'. No obstante, la licencia de obras se concede para 'Desmontado de carpintería de ventana y 'fresquera' sin ampliación ni modificación del hueco existente en fachada de patio no visible desde vía pública y colocación de nueva carpintería metálica acristalada en la totalidad del mismo', como deriva del documento nº 3 (folio 177) aportado con la contestación; habiéndose reflejado en el acta de inspección que las obras consisten en 'cambio de revestimientos, solados, pintura, eliminación de fresquera en ventana y cambio de puerta de acceso a patio con carpintería de aluminio lacado en blanco', como muestra el documento nº 2 adjunto a la contestación (folio 176).

Las fotografías traídas a los autos por la actora (documentos números 15 a 30) evidencian el tamaño del resto de las ventanas del edificio, no llegando al suelo ninguna de las que se encuentran en el piso bajo, estado que tenía la ventana objeto de litigio con anterioridad a las obras de reforma realizadas por el demandado; si bien, tras dichas obras, se ha ampliado la longitud de la misma, abriéndola hasta convertirla en una puerta acristalada, como podemos observar claramente en las fotografías. Asimismo, se pone de manifiesto que la puerta de acceso al patio se mantiene, no habiéndose procedido a tapiar la misma.

A la vista de los referidos medios probatorios, esta Sala considera que resulta erróneo lo manifestado por el administrador en la Junta de propietarios y lo indicado en la sentencia con respecto al tapiado de la puerta de acceso al patio, habiéndose procedido, tan sólo, a la transformación de una ventana en puerta.

Por ello, ha de estimarse parcialmente el recurso de apelación, rectificando dicho extremo, de tal forma que la restitución de los elementos comunes a su estado primitivo sólo afectará a la ventana, en ningún caso a la puerta de acceso al patio, que permanece inalterable en cuando a su ubicación y tamaño. Ahora bien, esta Sala entiende que la apertura de la ventana hasta el suelo altera la configuración y estado exterior del edificio, requiriendo para la validación de dicha obra la unanimidad de la Junta de propietarios, habiéndose obtenido solamente la mayoría; en consecuencia, procede dejar sin efecto el acuerdo adoptado en el punto primero de la Junta de propietarios de fecha 7 de mayo de 2009.

De acuerdo con lo preceptuado en los artículos 394 y 398 L.E.Civ ., no cabe efectuar pronunciamiento con respecto a las costas procesales, ni las causadas en primera instancia ni las originadas en esta instancia.

Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

La Sala, estimando parcialmente el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora Doña Begoña Fernández Jiménez, en representación de D. Felipe , contra la sentencia dictada en fecha 11 de julio de 2012 por el Juzgado de 1º Instancia nº 61, en autos de juicio ordinario nº 1349/2010; acuerda confirmar dicha resolución en todos sus pronunciamientos; si bien, se suprime la referencia contenida en el fundamento segundo relativa a 'haber tapiado una puerta de acceso también al patio', añadiendo en el fallo que la restitución de los elementos comunes a su estado primitivo, sólo afecta a la ventana que ha sido ampliada hasta el suelo.

No procediendo efectuar condena en cuanto a las costas causadas en esta instancia.

Se acuerda la restitución a la parte recurrente del depósito constituido.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala Nº918/12, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo.