Sentencia Civil Nº 238/2012, Audiencia Provincial de Guadalajara, Sección 1, Rec 205/2012 de 24 de Octubre de 2012

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

GUADALAJARA

SENTENCIA: 00238/2012

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1 de GUADALAJARA

Domicilio: PASEO FERNANDEZ IPARRAGUIRRE NUM. 10

Tfno.: 949-20.99.00

Fax: 949-23.52.24

ROLLO: RECURSO DE APELACION (LECN) 0000205 /2012

Juzgado de procedencia: JDO.PRIMERA INSTANCIA N.1 de GUADALAJARA

Procedimiento de origen: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0001380 /2010

Apelante: Olga , Tomás , Santiaga

Procurador: JOSE MIGUEL SANCHEZ AYBAR, JOSE MIGUEL SANCHEZ AYBAR, JOSE MIGUEL SANCHEZ AYBAR

Abogado: LUIS MIGUEL ESCARPA POLO, LUIS MIGUEL ESCARPA POLO, LUIS MIGUEL ESCARPA POLO

Apelado: Luis María , Juan Ramón , Adela , Ambrosio

Procurador: LUIS MIGUEL PALERO DEL OLMO,

Abogado: ERNESTO RIVERA MOYA,

ILMOS. SRES. MAGISTRADOS

D. MANUEL EDUARDO REGALADO VALDÉS

D. JOSE AURELIO NAVARRO GUILLÉN

Dª Mª CARMEN MARTINEZ SANCHEZ

SENTENCIA Nº238/12

En Guadalajara, a veinticuatro de octubre de dos mil doce.

VISTO en grado de apelación ante esta Audiencia Provincial de GUADALAJARA, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0001380/2010, procedentes del JDO.PRIMERA INSTANCIA N.1 de GUADALAJARA, a los que ha correspondido el Rollo RECURSO DE APELACION (LECN) 0000205/2012, en los que aparece como parte apelante, Olga , Tomás , Santiaga , representados por el Procurador de los tribunales, Sr. JOSE MIGUEL SANCHEZ AYBAR, asistido por el Letrado D. LUIS MIGUEL ESCARPA POLO, y como parte apelada, Luis María , Juan Ramón , Adela , Ambrosio , representado por el Procurador de los tribunales, Sr. LUIS MIGUEL PALERO DEL OLMO, asistido por el Letrado D. ERNESTO RIVERA MOYA sobre Propiedad horizontal, siendo la Magistrada Ponente la Ilma. Dª Mª CARMEN MARTINEZ SANCHEZ.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los correspondientes de la sentencia apelada.

SEGUNDO.- En fecha 18 de enero de 2012, se dictó sentencia, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que desestimando la demanda interpuesta D. Luis María , representada por el procurador Sra. Del Olmo Antoraz y asistida por el letrado D. Ernesto Rivera Moya contra D. Juan Ramón y Dña. Adela y contra D. Ambrosio , representados por el procurador Sr. Sánchez Aybar y asistidos por el letrado José Emilio Arriola Manzano, debo absolver y absuelvo a los demandados de todas las pretensiones contra ellos ejercitadas, y estimándola frente a D. Tomás , Dña Santiaga y Dña Olga , representados por el procurador Sr. Sánchez Aybar y asistido por el letrado José Emilio Arriola Manzano, debo condenar y condeno a: Dña Olga a demoler las obras efectuadas en la vivienda Bloque C2, puerta 7 consistentes en la ocupación de galería común por ampliación de su cuarto de baño. D. Tomás y Dña Santiaga a demoler las obras efectuadas en la vivienda Bloque B puerta 3 consistente en la ocupación de zona común por cerramiento de porche. Debiendo a ambos casos realizar las obras necesarias para ello debiendo dejar tales elementos comunes con la misma configuración, estado, aspecto y materiales que presentan el resto de la comunidad. Habiéndose desestimado la demanda en su integridad frente a D. Ambrosio por falta de legitimación pasiva, no procede hacer especial pronunciamiento sobre las costas, igualmente desestimándose respecto a D. Juan Ramón y Dña Adela las costas procesales deben imponerse a la actora, y por ultimo estimándose la demanda frente a D. Tomás , Dña Santiaga y Dña Olga , las mismas se impone a los demandados".

TERCERO.- Notificada dicha resolución a las partes, por la representación de Dª Olga , D. Tomás , Dª Santiaga , se interpuso recurso de apelación contra la misma; admitido que fue, emplazadas las partes y remitidos los autos a esta Audiencia, se sustanció el recurso por todos sus trámites, llevándose a efecto la deliberación y fallo del mismo el pasado día 23 de los presentes.

CUARTO .- En el presente procedimiento se han observado las prescripciones legales con inclusión del plazo para dictar sentencia.

Fundamentos

PRIMERO.- Se interpone recurso de apelación contra la sentencia de 18 de enero de 2012 en la que se desestimaba la demanda interpuesta contra tres de los demandados, absolviéndoles en consecuencia de los pronunciamientos articulados en su contra, y se estimaba respecto de los otros tres, propietarios de dos de las viviendas, condenando a doña Olga a demoler las obras realizadas en su vivienda y que se recogen en el fallo, e igualmente a don Tomás y a doña Santiaga a demoler también las obras que se describen, debiendo realizarse por todos ellos todo lo necesario para dejar los elementos comunes con la misma configuración, estado, aspecto y materiales que presentan el resto de la comunidad, con las matizaciones introducidas respecto de las costas procesales a la vista de los pronunciamientos efectuados y su causa. El recurso de apelación que se interpone conjuntamente por las, inicialmente, dos partes procesales, se articula en una primera alegación en la que se identifica la resolución apelada; una segunda en la que se expresan los pronunciamientos que se impugnan, que es el fallo de la resolución recurrida en los pronunciamientos desfavorables; una tercera en la que se recogen aquellos aspectos respecto de los que se muestra conformidad que son los pronunciamientos favorables del fallo; una cuarta de alegaciones generales para los tres apelantes, concretándose en posible error en la valoración de la prueba en que podría haber incurrido el Juzgador en cuanto a sus consideraciones sobre la forma de notificación de los acuerdos, la falta de impugnación de los mismos y el plazo para llevarla a cabo y su día inicial, en la existencia de consentimiento tácito de las obras realizadas y el no haber salvado su voto el demandante para poder impugnar los acuerdos; en evidente mala fe de la parte demandante, con cita del art. 7 CC , retraso desleal en el ejercicio de sus derechos, abuso de derecho y ejercicio antisocial, vulnerándose por su parte la doctrina de los actos propios; y en trato discriminatorio por cuanto existen otras obras similares realizadas por otros vecinos; una quinta alegación específica para doña Olga , en la que se vuelve a alegar error en la apreciación de la prueba, considerando que las obras que se le ha condenado a demoler fueron aprobadas por unanimidad en Junta de Propietarios y ratificadas, no habiéndose impugnado acuerdo al respecto; y una sexta alegación particular para don Tomás y doña Santiaga , nuevamente alegando error en la valoración de la prueba y considerando que la ejecución de su porche se ha hecho en zona privativa como se desprende del título de propiedad y existen obras similares realizadas por otros propietarios, aparte de que dicha obra fue aprobada por unanimidad por la Junta de Propietarios, y no se han impugnado los acuerdos; solicitando en definitiva se revoque la sentencia recurrida en los aspectos no consentidos, procediéndose a desestimar la demanda, y absolviéndoles de todos los pronunciamientos articulados en su contra, condenando a la parte demandante al pago de las costas causadas en primera instancia, sin pronunciamiento expreso respecto de las de segunda instancia.

SEGUNDO.- Con carácter previo a entrar en el fondo del asunto queremos recordar a los recurrentes que rige en nuestro derecho el principio de libre valoración de la prueba por parte de Jueces y Tribunales ya que como nos recuerda el Tribunal Supremo en su Sentencia de 21 de mayo de 2009 [RJ 20093029] las normas atribuyen a los tribunales de instancia la competencia para valorar las pruebas y sólo cuando éstas hayan sido objeto de una estimación contraria a la lógica, o hayan llegado a un resultado contradictorio con las reglas de la sana crítica a las que se refiere la ley pueden ser objeto de revisión, ya que en caso contrario la valoración debe prevalecer. Y en este caso la prueba ha sido debidamente valorada y razonada, y se llega a una conclusión que esta Sala comparte, por lo expuesto, con lo que la resolución va a confirmarse, y por los argumentos que pasamos a exponer. Como muy bien centra el Juzgador la cuestión son dos los temas a considerar, dando respuesta, con su tratamiento, al planteamiento íntegro del recurso, y así la cuestión de impugnación de acuerdos y sus plazos y si en este caso se ha cumplido por parte del actor, puesto que se alega que las obras denunciadas fueron aprobadas en distintas Juntas sin el voto en contra del mismo; y si efectivamente dichas obras, reconocidas por sus propietarios, y acreditadas con el resto de la prueba, invaden espacios comunes o no.

Efectivamente el art. 17 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que: "Los acuerdos de la Junta de propietarios se sujetarán a las siguientes normas: 1.ª La unanimidad sólo será exigible para la validez de los acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad..., 4.ª Para la validez de los demás acuerdos bastará el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación. En segunda convocatoria serán validos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes. Cuando la mayoría no se pudiere lograr por los procedimientos establecidos en los párrafos anteriores, el Juez, a instancia de parte deducida en el mes siguiente a la fecha de la segunda Junta, y oyendo en comparecencia los contradictores previamente citados, resolverá en equidad lo que proceda dentro de veinte días, contados desde la petición, haciendo pronunciamiento sobre el pago de costas." Y el art. 18 que: "1. Los acuerdos de la Junta de Propietarios serán impugnables ante los tribunales de conformidad con lo establecido en la legislación procesal general, en los siguientes supuestos: a) Cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios. b) Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios. c) Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho. 2. Estarán legitimados para la impugnación de estos acuerdos los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto. Para impugnar los acuerdos de la Junta el propietario deberá estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas. Esta regla no será de aplicación para la impugnación de los acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9 entre los propietarios. 3. La acción caducará a los tres meses de adoptarse el acuerdo por la Junta de propietarios, salvo que se trate de actos contrarios a la ley o a los estatutos, en cuyo caso la acción caducará al año. Para los propietarios ausentes dicho plazo se computará a partir de la comunicación del acuerdo conforme al procedimiento establecido en el artículo 9. 4. La impugnación de los acuerdos de la Junta no suspenderá su ejecución, salvo que el juez así lo disponga con carácter cautelar, a solicitud del demandante, oída la comunidad de propietarios." De manera que todos aquellos acuerdos que supongan modificación del titulo constitutivo o estatutos de la Comunidad deberán ser adoptados por unanimidad, pudiendo impugnarse en los supuestos del art. 18, transcrito, por aquellos propietarios que hubieran salvado su voto en la Junta, los ausentes o los privados indebidamente de voto. En este punto y en relación a la alteración de los elementos comunes en la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 16 de julio de 2012 se nos manifiesta que: "La Ley de Propiedad Horizontal (LA LEY 46/1960) diferencia entre obras de conservación y reparación y obras que implican una alteración o modificación de los elementos comunes, conocidas como innovaciones, pues es indiferente que las obras de conservación y mantenimiento tenga o no el carácter de ordinaria o extraordinaria, ya que la calificación de ordinaria o extraordinarias no desnaturaliza el carácter de obras de conservación y reparación, sino que, conforma a los artículos 18-3º, 13-2 y 13-3, dependiendo de si son obras de conservación ordinarias o extraordinarias dependerá si se puede ejecutar sin necesidad de aprobación de la Junta de propietarios o, por el contrario, precisa de su aprobación. Es decir existen obras de conservación y reparación, que son siempre necesarias, que pueden tener la calificación de ordinaria o extraordinarias. Obra de conservación y reparación son aquellas que van dirigidas a mantener el edificio en perfecto estado de uso y disfrute según su destino ya evitar que se deteriore o desaparezcan, según podemos deducir del artículo 13.3º de la L. P. H , En relación con el artículo 500 del Código Civil (LA LEY 1/1889), mientras que obras de modificación o alteración (innovaciones), según el contenido de la S. T. S de 14 Jul. 1992 , son aquéllas que alteran la situación preexistente de las cosas bien como estado de hecho bien de derecho, lo cual proyectado sobre la propiedad horizontal, conduce a considerar como tales incluso aquellas obras que aun cuando dirigidas a la conservación del inmueble provocan un cambio en su estructura, sustancia, forma o destino de los elementos y partes comunes del mismo, siendo en todo caso conveniente e incluso en ocasiones necesarias para el más adecuado uso y disfrute. Desde luego es del todo evidente que para producirse una alteración de los elementos comunes es preceptivo el consentimiento unánime los comuneros salvo determinadas excepciones que no es del caso examina por no producirse el presente supuesto." Con lo que el requisito de la unanimidad es claro, compartiendo en este punto la resolución citada.

Y en cuanto a la impugnación de un acuerdo es evidente que en primer lugar debe acordar "algo", es decir, acordar realizar una acción y se ha de conocer y en toda su extensión, y siempre, insistimos, que sea ejecutivo y no se condicione a peticiones de propuestas, o croquis, o informes o asesoramientos. Esta Sala ha estudiado detenidamente las actas de la Junta de Propietarios aportadas y debe concluir en el mismo sentido que el Juzgador, dado que las mismas son lo suficientemente imprecisas para no dotar de sustento probatorio a la pretensión de los recurrentes, hasta el punto de que, como veremos, reflejan verdaderas dudas de los propios vecinos ante la situación, y efectivamente es en la Junta de 30 de marzo de 2010 cuando se le informa al actor de los aspectos necesarios para entender la situación real de las obras, o al menos para acceder a entregarle con posterioridad documentación para el ejercicio de la acción judicial a la que incluso se le insta a título particular, con lo que presentada la demanda el 27 de septiembre de 2010 la impugnación está dentro del plazo de un año previsto en la Norma, dado que las obras en elementos comunes son actos contrarios a la ley, y legitiman a cualquier comunero a su denuncia en el plazo antedicho.

En la tan referenciada acta de 30 de marzo de 2010 se contempla como uno de los puntos del orden del día la situación de obras de cerramiento y de ampliación realizadas en algunas viviendas de la Comunidad, a instancias del actor quien remite un escrito al Presidente de la Comunidad, y se solicita asesoramiento al Administrador, informando que fueron aprobadas en asamblea, sin especificar en qué asambleas y por cuantos votos, desaconsejando el ejercicio de acciones judiciales simplemente porque sería perjudicial para la Comunidad en el supuesto de una posible condena en costas, no porque realmente las obras fueran legales, afirmación que no se expresa, no obstante, introducida la duda, se informa por su parte que se ha sometido a consulta del Colegio de Administradores de Fincas, con lo que no se ve tan clara como pretenden los recurrentes la situación, e inclusive el Presidente pregunta a vecinos asistentes sobre su aprobación, contestando estos afirmativamente, pero se sigue sin conocer el quórum, e inclusive aplazando el no ejercicio de acciones por unanimidad, es decir, no se desestima el ejercicio de acciones por unanimidad sino que lo que se acuerda, por unanimidad, es aplazar la decisión, a la espera de informe, con lo que existía una duda cuanto menos razonable sobre la legalidad de dichas obras. Y en el acta de 2 de junio de 2010, con la situación aún sin aclarar, se abre un debate para efectuar un estudio técnico sobre la legalidad de las obras, dado que el informe anunciado no se había aportado, instando los propietarios de la calle El Molino 3 que lo hiciera el actor a título particular solicitándolo incluso en el Juzgado, y se rechaza el inicio de acciones judiciales comunitarias por mayoría, e inclusive requeridos los propietarios la presentación de documentación sobre las obras se niegan a entregarla, únicamente por conducto judicial, con lo cual es en este momento cuando el actor se ve abocado a esta vía puesto que hasta ese momento nada se había acordado, cualquier acuerdo había quedado condicionado a la emisión de un informe que no se realizó aunque fue en esa Junta Extraordinaria de 30 de marzo de 2010, convocada a instancias del actor, cuando se tiene conocimiento de la realidad, pero Junta en la que nada se acordó de manera definitiva en cuanto a este asunto y en consecuencia difícilmente hubiera podido ser objeto de impugnación, sea cual sea la forma de notificación, puesto que precisamente la Comunidad parecía hacer suyas las dudas del actor sobre la legalidad de las obras solicitando asesoramiento. Y precisamente la legitimación de cualquier comunero para denunciar obras ilegales excluye la posibilidad de mala fe, abuso de derecho, ejercicio antisocial o retraso desleal, puesto que actúa en ejercicio de un legítimo derecho, en su cualidad de comunero, e inclusive a favor de la Comunidad cuando finalmente se ha constatado que las obras han ocupado terrenos comunes, y en cuanto al retraso desleal es evidente que hasta que no se tiene conocimiento de una situación no se puede ni debe actuar, y máxime con la apertura de la vía judicial. Y mucho menos de vulneración de la doctrina de los actos propios cuando la actuación del actor ha sido de constante requerimiento, apurando al extremo sus posibilidades, antes de acudir a los Juzgados, pero sin cejar en ningún momento en su empeño.

TERCERO.- Con lo que efectivamente, como señala el Juzgador, la cuestión en definitiva radicar en determinar si los demandados han ocupado o no zonas comunes, cuestión de dudosa licitud incluso con el acuerdo unánime, en el supuesto de que hubiera existido.

Y centrándonos en Doña Olga , ésta se remite al acuerdo de 15 de noviembre de 2006, en el que según manifiesta se aprobaron sus obras por unanimidad. Pues bien ésta última circunstancia no está acreditada y es claro que sus obras invaden zonas comunes. Y decimos esto porque si observamos el acta que documenta el "presunto acuerdo unánime" vemos que las obras que se solicitaron en aquel momento se condicionaron a que no ocuparan espacios comunes, y cuando doña Olga solicita un cerramiento y muestra un croquis, que desconocemos, y un compromiso, cuyo alcance también desconocemos en consecuencia, es cierto que se aprueban por unanimidad todas las propuestas en bloque, pero desconociendo, insistimos, el tipo de obra que se le aprobó a doña Olga . Obras que por otra parte y como se observa en las fotografías, ocupan claramente una zona común que es una pasarela de distribución a las viviendas, mediante un cerramiento debajo de la escalera, para la ampliación de un cuarto de baño. Efectivamente, y como bien dice el Juez, se trata de un saliente rematado en su parte inferior con ladrillo visto y en la superior con una ventana, en la galería corrida de la primera planta de la edificación en la que existen ventanas y puertas de acceso a las viviendas, elemento común conforme a art. 396 CC .

Y en cuanto a los otros dos recurrentes, efectivamente, inicialmente sólo se efectúa la propuesta de cerramiento de galería, pero dichas obras fueron aprobadas con posterioridad, pero con mayoría no unanimidad, circunstancia reconocida por la parte, y dado que claramente invade zona común, como veremos, los acuerdos no son válidos. Manifiestan los recurrentes remontarse a la petición de otro propietario el 25 de mayo de 2005, pero no es válido en su caso, en que las peticiones se individualizan, y en modo alguno existe agravio comparativo porque el que puedan existir en la urbanización otras obras de dudosa legalidad ya que ello no excluye la ilegalidad de ésta. Y tampoco se deduce el carácter privativo del título constitutivo, como también pretende, dado que aunque la descripción de la vivienda incluya en su fondo la zona verde, ello no implica que en dicha zona verde pueda existir un pasillo comunitario para evitar precisamente no invadirla o eludirla, a voluntad, y si observamos las fotografías, como muy bien dice el Juez, sumamente elocuentes, vemos que el porche invade una zona de acera, que en principio era corrida y sin obstáculo alguno, no guardando dicho porche alineación con el resto de las viviendas, y, en consecuencia, sobresaliendo, lo que impide el libre tránsito del resto de propietarios, que deben necesariamente bajarse de esa acera y pisar la zona verde para bordear dicho porche, siendo, pues, zona común de la urbanización, e inclusive en la escritura de obra nueva y división horizontal se hace constar que los pisos bajos tienen su acceso por una calle interior que es elemento común y que podría ser este pasillo, pero en todo caso se constatan las circunstancias anteriormente mencionadas.

CUARTO.- Por todo lo expuesto procede desestimar el recurso de apelación interpuesto y confirmar íntegramente la resolución recurrida. Las costas de esta alzada se imponen a la parte apelante.

Vistos los preceptos legales citados, y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Desestimando el recurso de apelación interpuesto contra la Sentencia de fecha 18 de enero de 2012, dictada por el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NÚMERO N º 1 DE GUADALAJARA, debemos confirmar y confirmamos la resolución recurrida imponiendo a los apelantes las costas de esta alzada y con pérdida, en su caso, del depósito constituido para la interposición del recurso de apelación

Cumplidas que sean las diligencias de rigor, con testimonio de esta resolución, remítanse las actuaciones al Juzgado de origen para su conocimiento y ejecución, debiendo acusar recibo.

Así, por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, la pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo la Secretario certifico.