Sentencia Civil Nº 239/2012, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 10, Rec 808/2011 de 03 de Abril de 2012

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 10

MADRID

SENTENCIA: 00239/2012

1280A

C/ FERRAZ 41

Tfno.: 914933847-48-918-16 Fax: 914933916

N.I.G. 28000 1 0010389 /2011

Rollo: RECURSO DE APELACION 808 /2011

Autos: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 275 /2009

Órgano Procedencia: JDO. 1A.INSTANCIA N. 1 de ALCOBENDAS

De: URBANIZADORA RESIDENCIAL,S.A.

Procurador: GONZALO DELEITO GARCIA

Contra: Romeo , Jesús Manuel , Marta , Cayetano , Adoracion , Eugenia

Procurador: MARÍA VICTORIA HERNÁNDEZ CLAVERIE

Ponente : ILMA. SRA. Dª. Mª ISABEL FERNÁNDEZ DEL PRADO

SENTENCIA

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. JOSÉ MANUEL ARIAS RODRÍGUEZ

Dª Mª ISABEL FERNÁNDEZ DEL PRADO

Dª Mª JOSEFA RUIZ MARÍN

En MADRID, a tres de abril de dos mil doce.

La Sección Décima de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos nº 275/09, procedentes del Juzgado de 1ª Instancia nº 1 de ALCOBENDAS , seguidos entre partes, de una, como apelante URBANIZADORA RESIDENCIAL S.A. (URBARESA), representada por el Procurador D. Gonzalo Deleito García y defendido por Letrado, y de otra como apelados, D. Romeo , D. Jesús Manuel , Dª. Marta , D. Cayetano , Dº. Adoracion y Dª. Eugenia , representados por la Procuradora Dª. Victoria Hernández Claverie y defendidos por Letrado, seguidos por el trámite de juicio Ordinario.

VISTO , siendo Magistrada Ponente la Ilma. Sra. Dª. Mª ISABEL FERNÁNDEZ DEL PRADO.

Antecedentes

La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Alcobendas, en fecha 8 de julio de 2010, se dictó sentencia , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: FALLO : "A.-) Debo estimar y ESTIMO la demanda promovida por el Procuador de los Tribunales D. Fabriciano Fernández Fernández, en nombre y representación de D. Romeo , D. Jesús Manuel y su esposa Dª. Marta , D. Cayetano y su esposa Dª. Adoracion , y Dº. Eugenia , asistidos por el Letrado D. Ángel José Cervantes Martín; contra URBANIZADORA RESIDENCIAL S.A. (URBARESA), representada por el procurador D. Gonzalo Deleito García y asistida por el Letrado D. Álvaro Requeijo Pascua, y en consecuencia:

.- Condenar a la entidad mercantil demandada al pago a los demandantes de la cantidad de UN MILLÓN SEISCIENTOS SETENTA Y CINCO EUROS CON SETENTA Y TRES CÉNTIMOS (1.000.675,73), más los intereses legales.

.- Condenar a la demandada al abono de las costas causadas en el presente procedimiento.

b.-) Debo desestimar y DESESTIMO la demanda reconvencional presentada por URBANIZADORA RESIDENCIAL S.A. (URBARESA), y dirigida contra D. Romeo , D. Jesús Manuel y su esposa Dª. Marta , D. Cayetano y su esposa Dª. Adoracion , y Dª. Eugenia , y en consecuencia:

.- Absolver a los demandante-reconvenidos de las pretensiones deducidas contra ellos.

.-Imponer a la demandada-reconviniente, la mercantil URBARESA, las costas causadas con la reconvención."

Posteriormente, en fecha 17 de septiembre de 2010, se dictó Auto, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: " Se ACLARA el apartado A.-) del Fallo de la Sentencia de fecha 8 de julio de 2010 , subsanando la omisión padecida, que queda redactado en los siguientes términos:

".-Condenar a la entidad mercantil demandada al pago a los demandantes de la cantidad de UN MILLÓN SEISCIENTOS SETENTA Y CINCO MIL EUROS CON SETENTA Y TRES CÉNTIMOS (1.000.675,73€)), más los intereses legales ; así como a entregar los dos avales convenidos contractualmente por importe de UN MILLÓN SEISCIENTOS SETENTA Y CINCO MIL EUROS CON SETENTA Y TRES CÉNTIMOS (1.000.675,73€) cada uno...."

En fecha 1 de octubre de 2010, se dicto Auto, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: " Se RECTIFICA el apartado A.-) del Fallo de la Sentencia de fecha 8 de julio de 2010 , subsanando el error aritmético padecido, en el sentido de que donde decía: ".- Condenar a la entidad mercantil demandada al pago a los demandantes de la cantidad de UN MILLÓN SEISCIENTOS SETENTA Y CINCO MIL EUROS CON SETENTA Y TRES CÉNTIMOS (1.000.675,73€)), más los intereses legales; así como a entregar los dos avales convenidos contractualmente por importe de UN MILLÓN SEISCIENTOS SETENTA Y CINCO MIL EUROS CON SETENTA Y TRES CÉNTIMOS (1.000.675,73 €)cada uno...", debe decir:

.-" Condenar a la entidad mercantil demandada al pago a los demandantes de la cantidad de UN MILLÓN SEISCIENTOS SETENTA Y CINCO EUROS CON SETENTA Y TRES CÉNTIMOS (1.000.675,73€)), más los intereses legales; así como a entregar los dos avales convenidos contractualmente por importe de UN MILLÓN SEISCIENTOS SETENTA Y CINCO EUROS CON SETENTA Y TRES CÉNTIMOS (1.000.675,73€) cada uno ...",

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandada. Admitido el recurso de apelación en ambos efectos, se dio traslado del mismo a la parte apelada. Elevándose los autos ante esta Sección, para resolver el recurso.

TERCERO.- Por providencia de esta Sección, de fecha 15 de febrero de 2012, se acordó que no era necesaria la celebración de vista pública, quedando en turno de señalamiento para la correspondiente deliberación, votación y fallo, turno que se ha cumplido el día 27 de marzo de 2012.

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- En fecha 20 de diciembre de 2006 se celebró contrato de compraventa entre D. Romeo , D. Jesús Manuel , Doña Marta , D. Cayetano , Doña Adoracion y Doña Eugenia , como vendedores, y "Urbanizadora Residencial, S.A." (en los sucesivo "Urbaresa"), como compradora; teniendo por objeto los derechos dominicales que ostentarán sobre la parcela resultante en el Sector "Eras de San Isidro", en Ocaña (Toledo), de la que devendrán propietarios los vendedores como consecuencia de la urbanización y reparcelación, comprometiéndose la compradora a solicitar el total de edificabilidad de la propuesta ante los organismos oficiales.

En la estipulación tercera del contrato se establecieron varios plazos para el pago del precio, el primero de ellos consistente en el abono de 1.000.675,73 €, en concepto de primer anticipo a cuenta; el segundo, por el mismo importe, "se entregará en concepto de segundo anticipo a cuenta del precio dentro de los quince (15) días siguientes a la fecha de la aprobación provisional del Plan parcial", además se entregará a la vendedora un aval bancario por importe de 1.000.675,73 € en garantía del cumplimiento del tercer anticipo y un segundo aval bancario por la misma cantidad, en garantía del cumplimiento por la compradora de la obligación de comparecer al otorgamiento de la escritura pública de compraventa y de pagar el precio restante.

El 22 de septiembre de 2008, el Ayuntamiento de Ocaña acordó adjudicar, con carácter provisional, a "Urbanizadora Residencial, S.A." el Plan Parcial y el Proyecto de Urbanización. Con posterioridad, en Pleno de 27 de noviembre de 2008, se aprueba inicialmente el Plan Parcial promovido por "Urbaresa", reconociéndole la clasificación de Plan Parcial de Mejora.

Los vendedores formulan la demanda iniciadora del presente procedimiento, interesando la condena de la parte compradora al pago de 1.000.675,73 € más los intereses legales y a entregar los dos avales convenidos contractualmente por importe de 1.000.675,73 € cada uno.

La parte compradora plantea reconvención, solicitando la resolución del contrato de 20 de diciembre de 2006 y la condena de los vendedores a devolver la cantidad recibida, en concepto de primer anticipo del precio, que asciende a 1.000.675,73 € más los intereses legales correspondientes.

La sentencia de instancia estimó la demanda y desestimó la reconvención, habiéndose interpuesto contra la misma recurso de apelación, que es objeto de la presente resolución.

SEGUNDO.- El recurso de apelación gira en torno al cumplimiento de la condición necesaria, referente a la "aprobación provisional del Plan Parcial", prevista contractualmente en la estipulación tercera del contrato de compraventa para que se procede al abono del segundo anticipo a cuenta del precio, así como a la entrega de los dos avales bancarios referidos en el fundamento precedente; puesto que si entendemos que la condición se ha cumplido, procede la estimación de la demanda; en caso contrario, habría que resolver el contrato, estimando la reconvención.

Para dilucidar dichas cuestiones, hemos de tener en cuenta que las partes han elaborado las cláusulas contractuales de mutuo acuerdo, en función del principio de autonomía de la voluntad, consagrado en nuestro Código Civil y recogido en el artículo 1.255, que dispone: "los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral, ni al orden público", quedando sujetas, tanto los vendedores como la compradora, a la observancia de los mismos, puesto que los contratos son obligatorios, no pudiendo dejarse su validez y cumplimiento al arbitrio de uno de los contratantes, de acuerdo con lo preceptuado en el artículo 1.256 C.Civil .

Entendemos que los términos del contrato que nos ocupa, especialmente de las estipulaciones tercera y cuarta, son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes, por tanto ha de estarse a su tenor literal, según indica el párrafo primero del artículo 1.281 C.Civil . A este respecto, se ha pronunciado el Tribunal Supremo en sentencias de fechas 10 y 21 de febrero y 18 de mayo de 1.995 , siempre que los pactos sean claros y unívocos. Con posterioridad, el Alto Tribunal ha reiterado dicha línea jurisprudencial, en sentencia de 17 de mayo de 1.997 , donde aplica el párrafo primero del artículo 1.281 C.Civil , pronunciándose en los siguientes términos: "la prevalencia de la interpretación literal cuando el texto sea claro, teniendo en cuenta que las cláusulas del contrato eran claras y no dejaban dudas sobre la intención de los contratantes", añadiendo que "La interpretación del contrato -o de las cláusulas contractuales- pretende la averiguación y comprensión del sentido y alcance del consentimiento, es decir, de las declaraciones de voluntad de las partes contratantes. El Código Civil da una serie de normas de interpretación a partir del artículo 1.281 combinando los criterios subjetivos (averiguación de la voluntad real o intención común de los contratantes) y objetivo (significado del objeto, de acuerdo con los usos de las declaraciones). El punto de partida de la interpretación es la letra de la cláusula o cláusulas del contrato, tal como dispone el primer párrafo del artículo 1.281: si los términos de un contrato son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes se estará al sentido literal de sus cláusulas", abundando en dicha cuestión precisa que "Las normas o reglas interpretativas contenidas en los artículos 1.281 a 1.289, ambos inclusive del Código Civil , constituyen un conjunto subordinado y complementario entre sí, de las cuales tiene rango preferencial y prioritario la correspondiente al primer párrafo del artículo 1.281 de tal manera que si la claridad de los términos de un contrato no dejan duda sobre la intención de las partes, no cabe la posibilidad de que entren en juego las restantes reglas contenidas en los artículos siguientes, que vienen a funcionar con el carácter de subordinadas respecto de la que preconiza la interpretación literal". En la misma línea, hemos de citar una sentencia más reciente, concretamente de fecha 3 de junio de 2.009 .

A la vista de los referidos preceptos y de la doctrina jurisprudencial citada, no cabe duda, que es necesario "la aprobación provisional del Plan Parcial" para que sea exigible el segundo anticipo del precio (estipulación tercera), constituyendo esta cuestión el núcleo del objeto litigioso; debiendo remitirnos al Pleno del Ayuntamiento de Ocaña celebrado en fecha 27 de noviembre de 2008, en el cual se acordó "Aprobar inicialmente el Plan Parcial promovido por URBARESA, SECTOR "ERAS DE SAN ISIDRO", acuerdo que conlleva la aprobación provisional exigida en el contrato, según la versión de la parte actora, mostrando su oposición al respecto la parte demandada. Para solventar esta cuestión hemos de acudir al documento nº 7 aportado con la demanda y al artículo 38 del Decreto Legislativo 1/2004, de 28 de diciembre , por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística de Castilla la Mancha.

En el documento nº 7 adjunto a la demanda (folio 115), el Ayuntamiento de Ocaña, aclara que "se ha procedido en el Pleno celebrado el 27 de noviembre, una vez recibido el informe de la comisión Provincial de urbanismo, a la aprobación inicial del Plan Parcial formulado por URBANIZADORA RESIDENCIAL, S.A. para el desarrollo del Sector denominado "Eras de San Isidro de Ocaña". Dicha aprobación inicial, así denominada por la legislación aplicable en Castilla-La Mancha (TRLOTAU), es conocida por otras normativas autonómicas como aprobación provisional, si bien se corresponde y es análoga esta denominación Žprovisional` con la aplicable en nuestro territorio, Žinicial`". Dicho documento pone de manifiesto que el Ayuntamiento que dictó el acuerdo, partiendo de la legislación vigente, equipara los términos "inicial" y "provisional", lo que nos lleva a concluir que en el acuerdo adoptado en el pleno de 27 de noviembre de 2008, antes referido, se acordó la aprobación provisional (inicial) del Plan Parcial.

El Decreto Legislativo 1/2004, de 28 de diciembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística de Castilla la Mancha, establece en su artículo 38 lo siguiente: "3. Cuando los Planes Parciales o Especiales de Reforma Interior comporten modificación de la ordenación estructural establecida en el Plan de ordenación Municipal, será preceptiva la emisión de informe previo vinculante por la Consejería competente en materia de ordenación territorial y urbanística. 4. Los Planes Parciales o Especiales de Reforma Interior a que se refiere el número 3 de este artículo requerirán de aprobación inicial después del trámite de información pública y antes de la emisión del informe de la Consejería competente en materia de ordenación territorial y urbanística. Su aprobación definitiva corresponderá al Ayuntamiento en Pleno"; a la vista del contenido de este precepto queda totalmente determinada los pasos a seguir para la elaboración y tramitación de los Planes Parciales, siendo necesario en primer lugar la información pública, en segundo lugar la aprobación inicial, con posterioridad el informe de la Consejería y finalmente la aprobación definitiva. Entendiendo que se equiparan los términos aprobación inicial y aprobación definitiva, dado que ni el artículo referido ni la Ley citada, en su articulado, se refiere a la aprobación provisional.

En el supuesto que nos ocupa, a la vista del citado precepto y remitiéndonos a la documentación obrante en autos, consideramos que se han cumplido los trámites exigidos legalmente, ya que "Urbaresa" presentó, en fecha 23 de mayo de 2007, la propuesta de Programa de Actuación Urbanizadora que afecta al suelo urbanizable, que incluía Proyecto de Urbanización, siendo sometido a información pública, mediante anuncio en el DOMC de 27 de junio 24 de julio de 2007 y en el diario ABC de Toledo de 26 de julio del mismo año, según deriva del documento nº 2 aportado con la demanda (folio 104); con posterioridad, en fecha 27 de noviembre de 2008, el Plan Parcial promovido por la demandada fue aprobado inicialmente, como prueba el documento número 3 adjunto a la demanda (folio 108), con anterioridad al informe de la Consejería.

Por todo lo anterior, entendemos que se ha cumplido la condición exigida en la estipulación tercera del contrato para la entrega del segundo anticipo a cuenta del precio y los dos avales bancarios. En consecuencia, procede la estimación de la demanda, manteniendo el pronunciamiento contenido en la sentencia de instancia.

TERCERO.- En la demanda reconvencional se pretende la resolución del contrato de compraventa, partiendo de que no se ha llevado a cabo la aprobación provisional del Plan Parcial en los plazos previstos en la estipulación 4.3.

A dichos efectos, hemos de tener en cuenta lo expuesto en el fundamento precedente, atendiendo especialmente al acuerdo del Pleno del Ayuntamiento de 27 de noviembre de 2008, en el cual se aprobó inicialmente el Plan Parcial promovido por "Urbaresa", que como hemos dicho anteriormente, entendemos que se trata de la aprobación provisional que viene exigida por el contrato en la estipulación tercera. Habiéndose llevado a cabo dicha aprobación dentro del plazo pactado en la estipulación 4.3, según la cual "Si transcurridos 12 meses desde la fecha de la firma del presente contrato no se hubiera obtenido la aprobación provisional del Plan parcial de desarrollo del Sector "Las Eras de San Isidro" las partes se comprometen a reunirse y decidir conjuntamente entre resolver el contrato o prorrogarlo. De no mediar acuerdo el contrato se prorrogará automáticamente 12 meses más. Transcurrido ese plazo la compradora podrá resolver el presente contrato mediante notificación fehaciente a la vendedora. Esta facultad de resolución podrá ser ejercitada asimismo por la compradora en caso de que transcurran 30 meses desde la fecha de la aprobación provisional de dicho Plan Parcial sin haberse obtenido la aprobación definitiva del mismo. Instada la resolución del contrato, la vendedora deberá restituir a la compradora las cantidades entregadas a cuenta del precio de esta compraventa, sin que exista obligación de restituir a la compradora los gastos de urbanización u otros gastos satisfechos por ésta en razón de la compraventa".

En cuanto a la comunicación de fecha 28 de mayo de 2010, remitida a la demandada por el Ayuntamiento el 7 de junio de 2010 (documento obrante al folio 460), cabe precisar que en la misma se exige a "Urbaresa" subsanación, mediante la aportación de determinada documentación, lo que revela que la demandada ha incurrido en omisiones que han generado el requerimiento municipal, siendo uno de los factores, junto con la superposición de las parcelas incluidas en el Plan Parcial, llevado a cabo por la demandada, que han ocasionado la retroacción del procedimiento administrativo, que sin duda se ha producido como revela el documento a que nos venimos refiriendo, donde se indica que "Recibida la documentación precedente, el Plan Parcial será sometido de nuevo a información pública y, tras su aprobación inicial por el Pleno, se elevará a la Comisión Provincial de ordenación del Territorio y Urbanismo".

Esta Sala considera que la sentencia de instancia resulta acertada, al precisar que dicho documento "carece de relevancia alguna a efecto de la resolución del presente procedimiento, más allá de constituir un nuevo ejemplo de la falta de diligencia de la demandada"; sin duda, del mismo no puede derivarse, con efectos retroactivos, el incumplimiento de la condición necesaria para el pago del segundo anticipo del precio contractual, aún cuando ahora sea necesario reiniciar el trámite del artículo 38 arriba citado.

En definitiva, ha de desestimarse el recurso de apelación con la consiguiente confirmación de la sentencia de instancia.

TERCERO.- En virtud de lo preceptuado en los artículos 394 y 398 L.E.Civ ., se impondrán a la parte apelante las costas procesales causadas en esta instancia.

Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

La Sala, desestimando el recurso de apelación, interpuesto por el Procurador D. Gonzalo Deleito García, en representación de "Urbanizadora Residencial, S.A.", contra la sentencia dictada en fecha 8 de julio de 2010 , aclarada mediante autos de 17 de septiembre y 1 de octubre de 2010, por el Juzgado de 1ª Instancia nº 1 de Alcobendas, en autos de procedimiento ordinario nº 275/2009 ; acuerda confirmar dicha resolución en todos sus pronunciamientos.

Con expresa imposición a la parte apelante de las costas procesales causadas en esta instancia.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala Nº 808/11, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo.