Sentencia Civil Nº 24/2007, Audiencia Provincial de Guadalajara, Sección 1, Rec 25/2007 de 08 de Febrero de 2007

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

GUADALAJARA

SENTENCIA: 00024/2007

AUDIENCIA PROVINCIAL DE

GUADALAJARA

Sección 001

Domicilio: PASEO FERNANDEZ IPARRAGUIRRE NUM. 10

Telf: 949-23.52.30 y 31

Fax: 949-23.52.24

Modelo: SEN00

N.I.G.: 19130 37 1 2007 0100024

ROLLO: RECURSO DE APELACION (LECN) 0000025 /2007

Juzgado procedencia: JDO.1A.INST.E INSTRUCCION N.6 de GUADALAJARA

Procedimiento de origen: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000574 /2005

RECURRENTE: Benito , Sandra

Procurador/a: ANTONIO ESTREMERA MOLINA, ANTONIO ESTREMERA MOLINA

Letrado/a: ELVIRA PORTERO GONZALEZ, ELVIRA PORTERO GONZALEZ

RECURRIDO/A: Lázaro , Elsa

Procurador/a: MARIA CRUZ GARCIA GARCIA, MARIA CRUZ GARCIA GARCIA

Letrado/a: SANTIAGO PEÑUELAS LOPEZ, SANTIAGO PEÑUELAS LOPEZ

ILMAS. SRAS. MAGISTRADAS

Dª CONCEPCIÓN ESPEJEL JORQUERA

Dª ISABEL SERRANO FRIAS

Dª Mª ANGELES MARTÍNEZ DOMÍNGUEZ

S E N T E N C I A Nº 24/07

En Guadalajara, a ocho de Febrero de dos mil siete.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 1 de la Audiencia Provincial de GUADALAJARA, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 574/2005, procedentes del JDO. 1A. INSTANCIA Nº 4 de GUADALAJARA (antes Mixto nº 6 ), a los que ha correspondido el Rollo Nº 25/2007, en los que aparece como parte apelante D. Benito y Dña. Sandra representados por el Procurador D. ANTONIO ESTREMERA MOLINA y asistidos por la Letrada Dña. ELVIRA PORTERO GONZALEZ, y como parte apelada D. Lázaro y Dña. Elsa representados por la Procuradora Dña. MARIA CRUZ GARCIA GARCIA y asistidos por el Letrado D. SANTIAGO PEÑUELAS LOPEZ, sobre reclamación de cantidad, y siendo Magistrado/s Ponente la Ilma. Sra. Dª. ISABEL SERRANO FRIAS.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los correspondientes de la sentencia apelada.

SEGUNDO.- En fecha 5-Junio de 2.006 se dictó sentencia, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que estimando parcialmente la demanda interpuesta por la Procuradora Sra. García García en nombre y representación de D. Lázaro y Dña. Elsa debo condenar y condeno a D. Benito y Dña. Sandra a que abonen a los actores, la cantidad de tres mil euros (3.000 €), mas los intereses indicados en el fundamento de derecho tercero de esta resolución.= Que desestimando íntegramente la reconvención formulada por Procurador Sr. Estremera Molina en nombre y representación de D. Benito y Dña. Sandra debo absolver y absuelvo a D. Lázaro y Dña. Elsa de las pretensiones deducidas contra ellos.= No se hace expresa imposición de las costas causadas con la demanda al haberse estimado parcialmente, y las causadas con la reconvención se imponen a los demandados reconvincentes, al haberse desestimado íntegramente.".

TERCERO.- Notificada dicha resolución a las partes, por la representación de Benito Y Dña. Sandra , se interpuso recurso de apelación contra la misma; admitido que fue, emplazadas las partes y remitidos los autos a esta Audiencia, se sustanció el recurso por todos sus trámites, llevándose a efecto la deliberación y fallo del mismo el pasado día seis de Febrero.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado las prescripciones legales con inclusión del plazo para dictar sentencia.

Fundamentos

PRIMERO.- Constituye un antecedente al que es preciso hacer referencia para resolver la cuestión debatida en esta alzada relativa a la devolución por el vendedor al comprador de la cantidad entregada en concepto de arras, al resolverse la relación contractual, la naturaleza de aquellas como consecuencia de la trascendencia y efectos que en función de su naturaleza se derivan.

Las arras como reiterada y uniforme jurisprudencia establece pueden ser confirmatorias, penales y penitenciales.

Las arras confirmatorias actúan en el ámbito obligacional de los contratos con fuerza vinculante que no faculta, por tanto, para resolver las obligaciones contraídas y que normalmente se corresponden con las entregas o anticipos del precio a cuenta (Sentencia de 25 marzo 1995 [RJ 19952142 ]); en cambio las arras penitenciales, contempladas en el artículo 1454 del Código Civil , autorizan a las partes, por mediar concierto libremente convenido, conforme a la libertad contractual consagrada en el artículo 1255 , a desistir del negocio a su arbitrio, pero cumpliendo con la sanción pecuniaria que el precepto autoriza.

Las dudas que se presentan en cada supuesto sobre la calificación correspondiente a la cantidad que el comprador entrega anticipadamente, han de resolverse utilizando las normas legales que disciplinan la interpretación de los contratos, en aras a determinar cuál fue la voluntad indubitada de las partes respecto al alcance y eficacia de las arras que se discuten.

La literalidad de dicho pacto se impone, ya que resulta claramente expresada en el mismo la voluntad contractual conjunta de poder dejar sin eficacia el acuerdo de venta por cualquiera de las dos partes. El alcance significativo de la expresión «señal» en la cláusula segunda , no indican por sí, ni es suficiente, para atribuir consideración de arras confirmatorias a la cantidad de tres mil euros que se entregó al tiempo de celebrarse el pacto, es decir que lo fuera a cuenta del precio convenido, no obstante la equivalencia con que el artículo 1454 emplea los términos arras y señal.

Si bien la doctrina de esta Sala viene declarando que el empleo de la palabra señal no cabe entender que exprese siempre y necesariamente la facultad de separarse del contrato, por lo que puede ser estimada, en los casos en los que así actúe y proceda, como anticipo y parte del precio (SS. de 24-12-1992 [RJ 199210657 ], 11-4-1994 [RJ 19942787], 25-3-1995 [RJ 19952142] y 28-3-1996 [RJ 19962369 ]); sin embargo sí tiene proyección de conformar efectivas arras penitenciales, dado que el artículo 1454 no tiene carácter imperativo, siempre y cuando la voluntad negocial de las partes establezca de forma precisa y rotundamente expresada la condición de arras de tal clase y de forma que los anticipos entregados tengan esa finalidad, que debe resultar bien constatada en el documento que refleja el contrato (SS. de 16-3-1992 [RJ 19922184], 31-7-1992 [RJ 19926505], 28-9-1992 [RJ 19927328], 28-3-1993, 11-12-1993 [RJ 19939605], 4-3-1996 [RJ 19961996], 28-3-1996 [RJ 19962369] y 18-10-1996 [RJ 19967160 ]), lo que sucede en este caso, al haber quedado evidenciado que entre los litigantes medió efectivo pacto arral con función penitencial y por ello cualquiera de las partes podía separarse del negocio (SS. de 15-3-1994 [RJ 19941784] y 17-10-1996 [RJ 19967505 ) según refleja la cláusula cuarta del contrato suscrito entre las partes.

En el supuesto enjuiciado y al margen de la naturaleza y función de las arras pactadas lo cierto es que la reclamación efectuada y estimada por la Juzgadora no tiene encuadre en el concepto de arras sino en lo pactado expresamente por las partes en el contrato sometido a enjuiciamiento pues claramente se estableció en la cláusula séptima que la cantidad entregada sería devuelta al comprador, por parte de la propiedad, si el préstamo hipotecario que tramitara el comprador, no le fuese concedido, devolución impropia en el juego de las arras penitenciales en cuanto no se estableció ni como pacto de fijación de indemnización por incumplimiento contractual, ni como precio por desistir de la compraventa, sino como pacto lícito al amparo de la libertad contractual que consagra el art. 1255 del C.Civil .

Pero es que además la oposición de la demandada a la devolución de las arras se contradice con la conducta desarrollada con carácter previo al proceso pues aporta la parte demandada copia del burofax envíado a los actores con fecha 5 de noviembre de 2003 en la que ponían a disposición de los compradores la cantidad entregada en concepto de señal "partiendo de la premisa de que no les han concedido el préstamo", lo que permitiría traer a colación la doctrina de los actos propios según la cual, con fundamento en el principio de la buena fe (art. 7.1 CC [LEG 188927 ]) y protección de la confianza creada por la apariencia, se impone un deber de coherencia y autolimita la libertad de actuar cuando se han creado expectativas razonables (SS. 27 septiembre [RJ 20056860], 14 [RJ 20057231] y 28 octubre 2005 [RJ 20058159], entre otras ). El acto propio supone la expresión inequívoca de una voluntad en orden a la configuración de una relación o situación de derecho inalterable, causando estado respecto de terceros (SS. 8 febrero [RJ 2005949] y 13 [RJ 20058590], 20 y 28 octubre 2005, entre las más recientes), e impide un comportamiento contradictorio (S. 16 febrero [RJ 20051300] y 14 octubre 2005 [RJ 20057231]), pero para que se produzca tal efecto jurídico en relación con una acción ejercitada es preciso que los actos invocados tengan «una significación y eficacia jurídica contraria a dicha acción» (S. 8 noviembre 2005 [RJ 20057623] y las que cita). No cabe duda en el supuesto de autos que la parte vendedora con esa manifestación daba cumplimiento a la previsión contractual ante la falta de financiación de la compradora, reconociendo pues la concurrencia del supuesto de hecho previsto contractualmente, y el derecho por tanto de esta parte a recuperar la cantidad entregada a la firma del contrato.

No se trata pues de un desistimiento unilateral que daría lugar a que entrara en juego las arras penitenciales, sino de la aplicación de un supuesto expresamente previsto que faculta al comprador a desvincularse del contrato si no obtiene la financiación al efecto.

SEGUNDO.- Por lo que se refiere a la petición deducida en la demanda reconvencional consistente en el importe de unas rentas y el valor de unos muebles que afirma se llevaron los actores, es rechazada la misma por la Juez a quo ante la falta de prueba sobre el arrendamiento verbal, que es negado por los demandantes y que carece de todo apoyo probatorio, siendo evidentemente contrario a la lógica y el sentido común que la propiedad estuviera dispuesta a devolver la cantidad entregada en concepto de señal y que sin embargo nada aludiera a las rentas devengadas cuando podía incluso haber imputado esa cantidad a las rentas pendientes, estando pues vacía de todo apoyo probatorio esta reclamación como concluye la resolución de instancia habiendo sido sencillo probar al menos unos consumos en la vivienda o alguna reclamación previa de las rentas o incluso del importe de algunos suministros de la misma. Igual conclusión desestimatoria hay que mantener en relación a unos daños en el mobiliario o la sustracción de los mismos, que hubiera debido ser en su momento denunciada, no existiendo constancia no ya solo de denuncia al efecto sino al menos de reclamación sobre los mismos debiendo llevar la carencia de prueba a idéntica conclusión desestimatoria confirmando también en este extremo la resolución impugnada.

Rechazado el recurso se imponen al apelante las costas de esta alzada.

Vistos los preceptos legales citados, y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que desestimando el recurso interpuesto debemos confirmar y confirmamos la resolución impugnada imponiendo al apelante las costas de esta alzada.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por las Ilmas. Sras. Magistradas que la firman y leída por la Ilma. Magistrada Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo la Secretaria certifico.

PUBLICACIÓN: En la misma fecha fue leída y publicada la anterior resolución por el Ilmo. Sr/a. Magistrado que la dictó, celebrando Audiencia Pública. Doy fe.

DILIGENCIA: Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.