Sentencia Civil Nº 241/2013, Audiencia Provincial de Toledo, Sección 1, Rec 249/2012 de 04 de Noviembre de 2013

Encabezamiento

Rollo Núm. ......................249/2012.-

Juzg. 1ª Inst. Núm..1 de Quintanar.-

J. Ordinario Núm........... 498/2009.-

SENTENCIA NÚM. 241

AUDIENCIA PROVINCIAL DE TOLEDO

SECCION PRIMERA

Ilmo. Sr. Presidente:

D. MANUEL GUTIERREZ SANCHEZ CARO

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. EMILIO BUCETA MILLER

D. URBANO SUAREZ SANCHEZ

Dª GEMA ADORACION OCARIZ AZAUSTRE

En la Ciudad de Toledo, a cuatro de noviembre de dos mil trece.

Esta Sección Primera de la Ilma. Audiencia Provincial de TOLEDO, integrada por los Ilmos. Sres. Magistrados que se expresan en el margen, ha pronunciado, en NOMBRE DEL REY, la siguiente,

SENTENCIA

Visto el presente recurso de apelación civil, Rollo de la Sección núm. 249 de 2012, contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia Núm. 1 de Quintanar de la Orden, en el juicio ordinario núm. 498/09, en el que han actuado, como apelante EDIFICIOS VILLACAÑAS, S.L., representada por la Procuradora de los Tribunales Sra. Guerrero García; y como apelados, D. Secundino y Dª Clara representados por la Procuradora de los Tribunales Sra. López Lara y defendidos por el Letrado Sr. Sesmero Pedraza

Es Ponente de la causa la Ilma. Sra. Magistrada Dª GEMA ADORACION OCARIZ AZAUSTRE, que expresa el parecer de la Sección, y son,

Antecedentes

PRIMERO:Por el Juzgado de 1ª Instancia Núm. 1 de Quintanar de la Orden, con fecha 9 de abril de 2012, se dictó sentencia en el procedimiento de que dimana este rollo, cuyo FALLO dice: 'Estimo la demanda interpuesta por la Procuradora de los Tribunales Dª Mª Cruz López Lara, en nombre y representación de Dª Clara y D. Secundino , contra Edificios Villacañas, S.L., y declaro resuelto el contrato privado de compraventa celebrado entre las partes el día 20 de Mayo de 2007, y condeno a la parte demandada a la devolución de la cantidad de 26.685,80 euros, más el interés legal de estas cantidades incermentado en dos puntos, desde la fecha de la entrega, en concepto de daños y perjuicios, así como a abonar las costas del presente procedimiento'.-

SEGUNDO:Contra la anterior resolución y por EDIFICIOS VILLACAÑAS, S.L., dentro del término establecido, tras anunciar la interposición del recurso y tenerse por interpuesto, se articularon por escrito los concretos motivos del recurso de apelación, que fueron contestados de igual forma por los demás intervinientes, con lo que se remitieron los autos a ésta Audiencia, donde se formó el oportuno rollo, quedando los autos vistos para deliberación y resolución.-

SE REVOCANlos fundamentos de derecho y fallo de la resolución recurrida, en cuanto no se entienden ajustados a derecho y en todo lo que contradigan a la presente resolución, si bien se ratifican los antecedentes de hecho, que relatan la dinámica procesal, por lo que, en definitiva, son

Fundamentos

PRIMERO:Se alza la apelante contra la sentencia de la primera instancia alegando que esta incurre en error en la valoracion de la prueba practicada en cuanto a considerar no justificado del retraso en la entrega de la vivienda objeto de compraventa, por lo que la sentencia declara resuelto el contrato aun concurriendo circunstancias como lluvias extraordinarias y un incendio no imputables al vendedor, alegando asimismo que la sentencia incurre por ello en erronea interpretacion del art 1105 del C. Civil al existir fuerza mayor, y alegando tambien erronea interpretacion de la Jurisprudencia sobre el retraso en el cumplimiento de las obligaciones como causa de resolucion contractual, por lo que solicita que, con revocacion de la sentencia, se dicte otra en la que se declare la vigencia del contrato en su dia concertado no habiendo lugar a la devolucion de las cantidades acordadas en la sentencia apelada.

Lo determinado en el suplico del recurso tiene relevancia porque en cuanto a la declaracion de la vigencia del contrato no se pretende la condena a la contraparte al otorgamiento de la escritura publica de compraventa, declaracion y condena que se pedian en la contestacion a la demanda. En cualquier caso, como tan correctamente decide la sentencia apelada, tales pretensiones habrian debido esgrimirse en reconvencion expresa, y no lo fueron, y nada sobre tal cuestion procesal discute el recurso, quiza porque tal decision es impecable, por lo que la estimacion del recurso no puede llegar mas alla de lo que pudo determinar la estimacion de sus pretensiones tras la simple contestacion de la demanda: la absolucion al demandado apelante de los pronunciamientos esgrimidos de contrario en la demanda, sin mas declaracion adicional

SEGUNDO:Debe partirse para el examen de la cuestión de que el alegado error en la apreciación de la prueba que razona el Juez de Instancia no puede prosperar si simplemente las conclusiones fácticas a que llega el Juez a quo, a través de la valoración del conjunto de prueba, se pretenden desarticular en vía de recurso apoyándose en documentos y pruebas ya examinados y tenidos en cuenta en la Sentencia, para interpretarlos a fin de obtener conclusiones mas favorables a los intereses de parte, siendo que solamente cabe dicha revisión de la valoración probatoria de la sentencia si queda patente un error en la misma, o bien por la omisión de la consideración de alguna prueba esencial que arroje un resultado incontrovertible, o bien porque se haya apreciado la prueba de forma ilógica, arbitraria o contradictoria, por lo que no puede producirse tal revisión si se funda en la mera discrepancia personal con la valoración que de la prueba ha dado el órgano judicial, intentando sustituir el criterio objetivo del Juez por las interpretaciones subjetivas e interesadas de la parte.

En este caso, en relacion a las lluvias extraordinarias, cuya prueba se alega en los motivos primero y segundo del recurso, debe señalarse que la sentencia apelada no considera dichas lluvias no probadas (como parece deducir el recurso al alegar error en la valoracion del documento emitido por AEMET) sino que lo que no aprecia es que integren fuerza mayor a efectos de este contrato por dos razones: porque no se ha probado su real incidencia en las obras y porque no eran imprevisibles pues al contratar ya habian acaecido. Cualquiera que sea el contenido de la certificacion del Arquitecto Director de la obra (doc num 1 de la contestacion a la demanda en que se basa el motivo primero del recurso) sobre la dilacion que esta lluvia produjo en la realizacion de las obras, la Sala comparte el criterio de la sentencia apelada de que no puede considerarse fuerza mayor que afecte a las obligaciones de este contrato porque se produjeron dichas lluvias , asi lo admite ademas el recurso, los dias 22 a 24 de Mayo de 2007 y el contrato que fijaba el plazo de entrega se firmo el 30.5.07, por lo que ya se conocian las lluvias al contratar, y consta, porque asi lo dice el contrato y porque asi lo ratifico la citada direccion tecnica de la obra, que la edificacion ya se hallaba en construccion cuando sucedieron las lluvias, por lo que la apelante ya contaba con el asesoramiento tecnico preciso para poder prever de ellas un retraso en el tiempo de la ejecucion, cuando contrato fijando el plazo de entrega en diciembre de 2008 ,por lo que ya pudo tener en cuenta el posible retraso al fijarlo. No puede acogerse la pretension del recurso de que en siete dias de lapso, contando con toda la direccion tecnica de obra por expertos para asesorarse, no podia conocer las consecuencias de las lluvias acaecidas. Podria no saber la apelante con precision el concreto numero de dias de dilacion que iban a ocasionar las lluvias, pero no es creible que, vistas las consecuencias de lo llovido ya una semana despues, el arquitecto director de la obra no pudiera prever que su subsanacion habria de diferir unos meses el tiempo de construccion y con ello no es creible que no lo conociera la constructora. Si lo conocio habia de tenerlo en cuenta al fijar la fecha de entrega por lo que si se retraso de esta no puede imputarlo a las lluvias, y si no lo conocio se debe a su propia actuacion no diligente pues es inverosimil que, aun con el padecimiento de daños de tal entidad que retrasaron las obras según pretende cuatro meses, no se previera por su direccion tecnica cuando se produjeron dichos daños que darian lugar a dilaciones relevantes, por lo que la promotora no puede ampararse en ellas para dar por justificado el retraso.

La prueba esta correctamente valorada y la inaplicacion al caso del art 1105 del C. Civil por lo expuesto es plenamente correcta.

En relacion al incendio (motivo tercero del recurso) señala la apelante que el arquitecto municipal declaro que provoco un retraso en las obras de cinco meses. La sentencia apelada dice que no se justifica la incidencia real en la construccion de aquel incendio porque el testigo no tenia conocimiento claro del desarrollo de la obra. En cualquier caso la Sala considera que el testigo director de la obra señalo que las lluvias retrasaron la obra tres o cuatro meses y el incendio otros dos, lo que coincide con lo informado en el documento num 1 aportado con la contestacion a la demanda: un plazo final de retraso por todas estas incidencias de 6 meses, puesto que ambas no se solaparon en el tiempo pues las lluvias se producen en mayo de 2007 y el incendio en julio 2008. En definitiva, cada prueba que presenta la parte sobre el mismo particular da una version de la incidencia en las obras diferente, pues entre dos y cinco meses de retraso la divergencia es importante, por lo que no se le puede dar credibilidad a ninguna, ni aun menos, como pretende el recurso, porque le beneficia mas, a la del arquitecto municipal por encima de la del arquitecto director de la obra, con mas conocimiento de su desarrollo real, y conforme a esta solo cabe concluir que dos meses de retraso no justifican que la entrega finalmente se retrasara nueve meses, por lo que la incidencia que supuso el incendio no constituye fuerza mayor que justifique el retraso total como no imputable al vendedor.

TERCEROEn relación a este retraso imputable a la apelante ha de señalarse que la contestación a la demanda hace mención a los requisitos jurisprudenciales sobre la apreciación del incumplimiento con eficacia para la resolución contractual y por ello entra a valorar la sentencia apelada, es decir, que la defensa de la ahora apelante no se fundo exclusivamente en la fuerza mayor, como señala la apelada

Para el examen de la cuestión controvertida debe resaltarse que el contrato de compraventa de 30.5.07 concertado por los litigantes en su clausula séptima establecio 'que actualmente las obras se encuentran en fase de construcción estando prevista su entrega para el mes de diciembre de 2008, salvo causa de fuerza mayor...' Este contrato cuando quería establecer una condición resolutoria para pactos en que se entendiera que determinado hecho permitia la resolución de la compraventa se hacia constar la mención 'condición resolutoria' en mayúsculas (clausulas 5ª y 6ª) o se preveía expresamente la resolución del contrato (Clausula decima) si bien nada de ello se anuda a la fijación del plazo de entrega de la vivienda en la clausula séptima. Señala la sentencia apelada que la clausula quinta establecia que, si el comprador no atendia al requerimiento para la entrega en un plazo, el contrato se resolvia, pero ello no cabe apreciarlo analógicamente para el caso de retraso sobre el plazo de entrega por el vendedor, precisamente porque cuando este se regula en el pacto, la clausula séptima, no se establecio lo mismo cuando perfectamente podía haberse dispuesto como en los demas casos.

A partir de ello, la Sala debe interpretar de la misma forma que la sentencia apelada la clausula decima del contrato por la que 'llegada la fecha de entrega de los inmuebles y no pudiéndose hacer la entrega de los mismos por causas administrativas, paralización de obras, calificaciones urbanísticas o cualquier resolución que lo impida emitida por organismos locales, autonómicos o estatales' se acordaba entonces la resolución con devolucion al comprador de las cantidades pagadas mas el interés legal incrementado en dos puntos desde cada entrega y ello en concepto de daños y perjuicios. Puesto que las clausulas de un contrato deben interpretarse en su valoración conjunta y de acuerdo con lo que resulte de su tenor completo ( arts 1281 y siguientes del C. Civil ), de ello no se puede deducir , como se pretendía en la demanda, que el concepto de 'paralización de obras' se establezca desconectado del resto de la clausula, sino en relación a cualquier resolución administrativa que haya impedido la entrega por causas administrativas, como lo son el resto de precisiones reseñadas en la clausula al mismo nivel que la paralización y la consideración final general que engloba aquellas: cualquier otra resolución de organismos públicos. Esta clausula no es aplicable al caso de retraso en la edificación que impide la entrega por causa dimanante del promotor y ajena al ámbito administrativo.

De otro lado se tienen como elementos facticos que el certificado final de obra se emitio el 10.7.09, la licencia de primera ocupación se concedio el 7.8.09 y el 4.9.09 se comunico por la apelante a los compradores la finalización de la obra y la disposición a otorgar escritura publica y a la entrega de las llaves, si bien ya el 19.2.09 la parte compradora había comunicado a la vendedora que daba el contrato por resuelto, con base a la anteriormente examinada clausula decima, y por retraso de no mas de dos meses en la entrega, pues el plazo de entrega cumplio el 31.12.08, pues se preveía como tal 'diciembre de 2008' sin precisión de dia, por lo que era conforme a contrato la entrega cualquier dia de dicho mes. El retraso real por tanto se produce desde 1.1.09 a 4.9.09.

En su burofax para resolver la parte compradora requeria para la entrega del precio ya pagado pero nada mencionaba sobre la frustración de sus expectativas contractuales ni cuales eran. Ahora se alega que se compro como inversión para alquilar.

CUARTOConsidera la Sala que aquel plazo de entrega asi concertado no consta que se pactara como esencial expresamente, de forma que se estableciera y consintiera que su incumplimiento, aun minimo, permitiera la resolucion interesada, en contra de lo que establece la sentencia apelada, pues no determina la esencialidad del plazo el que se señale que la entrega se producirá en este con la sola excepción de fuerza mayor, excepción que rige se señale expresamente o no, sino que tal carácter esencial se revela por las consecuencias que el contrato anuda al incumplimiento de dicha previsión de plazo, que en este caso no es ninguna, por lo que no consta que las partes entendíeran que este incumplimiento era esencial y dejaba al contrato carente de atender los legitimos intereses de las partes (resolucion).

A partir de ello, ha de señalarse con Jurisprudencia reiterada que no basta para considerar incumplimiento de un contrato el mero retraso sino que este debe ser de entidad y gravedad suficiente, tanto en el aspecto económico como en el jurídico, para afectar a la sustancia del contrato frustrando las legitimas expectativas de la parte afectada. La voluntad de incumplir- que no requiere dolo- se puede revelar por diversos datos facticos como el modo de producirse la actitud resistente al cumplimiento o el transcurso del tiempo. Señalo la STS 17.12.08 que no todo incumplimiento es apto para conllevar la resolucion del contrato resultando necesario examinar el valor del plazo en este tipo de contrato y si su inobservancia debe llevar al incumplimiento definitivo del contrato, no siendo asi si se trata de supuestos en los que lo acordado puede ser todavía realizado, siendo posible la prestación en un momento posterior al pactado. Es decir, cabe apreciar un incumplimiento cuando el plazo de entrega se pacto como esencial expresamente o cuando asi pueda deducirse objetivamente de su contenido (el ejemplo típico del vestido de novia), pero tambien concurre cuando existe una voluntad de incumplir por una prolongada inactividad o pasividad del deudor de la prestación, demostrada por la entidad e importancia del lapso de tiempo que efectivamente tarda en llegar a cumplir, tiempo que pueda apreciarse que incide en contra de los intereses y legitimas expectativas de la contraparte en la relacion jurídica, frustrando las mismas. En este caso por el tiempo transcurrido desde la fecha de entrega pactada hasta que se pretende hacer la entrega (nueve meses) no puede entenderse objetivamente, conforme a lo que es ordinario en el trafico, que exista una deliberada pasividad o resistencia al cumplimiento por el vendedor, ni consta del contenido del pacto de fijación de fecha de entrega, por asi determinarse expresamente o por su objeto, que este plazo de entrega sea calificado o calificable de esencial, ni se alegan en el recurso ni se prueban, mas alla de estas consideraciones objetivas, circunstancias subjetivas concretas de estos apelantes y concurrentes en el caso dado que efectivamente permitan apreciar que sus expectativas quedaron frustradas porque la vivienda no se les entregara en diciembre sino en septiembre siguiente, lo que correspondia probar a la parte demandante que era quien invocaba que la entidad e importancia del retraso era tal en las circunstancias concurrentes como para permitir la resolucion que constituye su pedimento en el pleito. Asi las cosas, el retraso maximo posible considerado no ostenta a juicio de la Sala gravedad suficiente, tanto en el aspecto economico como en el jurídico, y no se conoce en que modo en este caso concreto se frustraban para el comprador sus legitimas expectativas en el contrato y en la adquisicion de la vivienda, dado que de lo objetivamente obrante en autos, es decir, del lapso de tiempo transcurrido no resulta aquella frustracion como efectiva, pudiendo cumplirse la prestacion en un tiempo posterior al contrato, como el aquí contemplado, sin afectar esencialmente a las expectativas de las partes de forma apreciable objetivamente, y sin que se entienda que ha concurrido con ello un incumplimiento total y esencial que conforme al art 1124 del C. Civil permite la resolucion interesada, mas alla de un mero retraso, que podria en su caso ser un cumplimiento defectuoso que da lugar a otras responsabilidades contractuales, incluso a indemnizaciones de los perjuicios efectivamente causados por dicha mora en el cumplimiento de la obligación, pero que nunca justifica la resolucion contractual.

No se comparte asi el criterio de la sentencia apelada pues, de un lado, la voluntad de resolución por los compradores que ya se expresa en febrero de 2009, menos de dos meses después de terminar el plazo, no justifica que el contrato ya hubiera perdido la posibilidad de cumplir sus fines pero si demuestra que los compradores, pese al escaso tiempo de retraso, ya no querían comprar por otros intereses que no podían ser la defraudación de sus expectativas en la contratación pues igual podían cumplirse las que ahora alegan, pero que nunca mencionaron en aquella comunicación de resolución ni en la demanda que se fundo en la clausula decima sin mencionar nunca el art 1124 del C. Civil , es decir, igual podían alquilar la vivienda en diciembre que en febrero. De otro lado, no puede fundarse la consideracion de que las partes compradoras vieron frustradas sus expectativas en el contrato en la crisis del mercado inmobiliario, en que se funda la sentencia apelada, puesto que fue progresiva y no consta una evolución tan desfavorable en solo nueve meses de retraso, de enero a septiembre de 2009 como para que el inmueble no pudiera cumplir las expectativas de los compradores por minoración esencial de su valor o por caída del mercado de alquiler (que es el interés que alegan) bajo limites que hicieran sus intereses para la compra insatisfechos en solo nueve meses, siempre partiendo que en esta valoración no puede apreciarse los efectos de la crisis inmobiliaria antes del 31.12.08 que la parte compradora asumia y consentia al contratar fijando en dicho mes la entrega, ni el índice de minusvaloración total actual con el paso de años de crisis, no solo meses.

El recurso en definitiva debe prosperar para desestimar la demanda tanto en sus pedimentos principales como también en cuanto a los daños y perjuicios pedidos como intereses por aplicación de la clausula decima que se ha demostrado que no es de aplicación, sin que se hayan probado otros daños y perjuicios por lucro cesante o por daño emergente realmente acaecido.

QUINTO:No procede efectuar especial pronunciamiento sobre las costas procesales causadas en esta segunda instancia, en aplicación del art. 398 de la Ley 1/2000 , de Enjuiciamiento Civil.-

Fallo

Que ESTIMANDOel recurso de apelación que ha sido interpuesto por la representación procesal de EDIFICIOS VILLACAÑAS, S.L., debemos REVOCAR Y REVOCAMOSla sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia Núm. 1 de Quintanar de la Orden, con fecha 9 de abril de 2012, en el procedimiento núm. 498/09, de que dimana este rollo, y en su lugar DESESTIMANDO íntegramente la demanda formulada por los apelados Clara y Secundino contra la apelante EDIFICIOS VILLACAÑAS S.L. debemos acordar y acordamos absolver a dicho apelante- demandado de todos los pedimentos esgrimidos frente al mismo de contrario en la demanda iniciadora del este pleito, todo ello imponiendo a los demandantes-apelados el pago de las costas procesales causadas en la primera instancia, sin imponer a ninguna de las partes el pago de las costas procesales devengadas en esta alzada y ordenando la devolución al recurrente del deposito constituido para recurrir.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se llevará certificación al Rollo de la Sección, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-Leída y publicada la anterior resolución mediante su lectura íntegra por la Ilma. Sra. Magistrada Ponente Dª GEMA ADORACION OCARIZ AZAUSTRE, en audiencia pública. Doy fe.-