Sentencia Civil Nº 242/2011, Audiencia Provincial de Murcia, Sección 1, Rec 711/2010 de 12 de Mayo de 2011

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

MURCIA

SENTENCIA: 00242/2011

SENTENCIA Nº 242/2011

ILMOS SRES

D. Andrés Pacheco Guevara

Presidente

D. Fernando López Del Amo González

D. Cayetano Blasco Ramón

Magistrados

En la Ciudad de Murcia a doce de mayo de dos mil once.

La Sección Primera de la Audiencia Provincial, integrada por los Magistrados expresados, ha conocido en grado de apelación las actuaciones de orden civil, Rollo nº 711/10, dimanante del procedimiento ordinario tramitado en el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Murcia y seguido entre Dña. Catalina como demandante y la mercantil Murciana de Promociones Inmobiliarias SL como demandada, ello en virtud del recurso de apelación promovido por la parte demandante, dirigida en esta alzada por el Letrado Sr. Matencio Hilla, mientras que la apelada lo ha sido por el también Letrado Sr. García Ruiz, y siendo ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. Cayetano Blasco Ramón que expresa la convicción mayoritaria de este Tribunal, al haber asumido la ponencia de D. Andrés Pacheco Guevara por haber anunciado voto particular al disentir de la mayoría.

Antecedentes

PRIMERO .-

En los autos principales de que el presente rollo dimana, el Juzgado de Primera Instancia con fecha 21/4/10 dictó sentencia , cuyo fallo es del tenor siguiente: "Que desestimando la demanda interpuesta por la Procuradora Elvira Núñez Herrero en nombre y representación de Catalina , se absuelve a la sociedad demandada MURCIANA DE PROMOCIONES INMOBILIARIAS, S.L. de las pretensiones deducidas en su contra, con imposición de costas a la parte actora.

Que estimando parcialmente la reconvención formulada por el Procurador Alfonso Albacete Manresa en nombre y representación de la mercantil "Murciana de Promociones Inmobiliarias, S.L." se declara la obligación de la reconvenida Catalina de cumplir el contrato privado de compraventa suscrito en fecha 20 de enero de 2006, con excepción de lo establecido en el último párrafo de la cláusula segunda del contrato que se declara nula; condenando a la reconviniente a otorgar la correspondiente escritura pública de compraventa, previo pago del resto del precio; sin imposición de costas".

SEGUNDO .-

Contra la citada resolución y en legal forma se preparó e interpuso recurso de apelación por la representación procesal de la parte antes citada, siendo admitido en ambos efectos, lo que originó, tras la tramitación oportuna, la remisión de los autos originales a esta Sala, señalándose, tras los traslados pertinentes, para deliberación del recurso el día de hoy, quedando los autos pendientes de resolución.

TERCERO .-

En la tramitación de ambas instancias se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO .- Procede estimar el recurso de apelación interpuesto por Catalina al considerar que la compradora era consumidora de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1.2 de la Ley General de Consumidores del año 1984 (19 de julio ), vigente en la fecha de suscripción del contrato (20 de enero de 2006), y también si nos atenemos al artículo 3 del R.D.L. 1/2007 de 16 de noviembre aprobatorio del Texto Refundido de la Ley General para la defensa de los Consumidores y Usuarios, y bajo el amparo de dicha normativa (art. 10.2, párrafo segundo de la Ley 1984 y art. 80, párrafo último del R.D.L. 1/2007 ), las dudas en la interpretación de las cláusulas, condiciones o estipulaciones se resolverán en el sentido más favorable al consumidor, y partiendo de dicha disposición legal se observa que el contrato se elabora por la promotora, de manera que a ella debe perjudicar toda oscuridad. Oscuridad que estimamos existe en la cláusula segunda al fijar la forma de pago, pues al establecer la manera de pagar el resto del precio, esto es, la cantidad de 99.206,83€, se dice que serán satisfechos por el adquirente con el importe del préstamo hipotecario, a 25 años de duración, que a tal efecto tiene solicitado o solicitará el vendedor, y en el que se subrogará la parte vendedora por el mero hecho de la firma del presente contrato, por cuyo motivo la parte compradora faculta a la parte vendedora para percibir de la entidad de crédito dicha cantidad, desprendiéndose del contenido de dicha cláusula que la promotora da a entender al comprador que no va a existir problema alguno con el tema de la subrogación de la hipoteca, de hecho en el contrato se dice, expresamente, que la en hipoteca solicitada o que solicitará el vendedor, se subrogará la parte compradora por el mero hecho de la firma del presente contrato, con lo cual se da a entender que no habría problemas con dicha subrogación ya que incluso se establece que es en ese momento en que se suscribe el contrato de compraventa, cuando la compradora también se subroga en la hipoteca, poniéndose de manifiesto con ello la obligada hipotecaría desde ese mismo momento de la firma del contrato, y esa es la razón por la cual en el mismo contrato la compradora faculta a la vendedora para percibir de la entidad de crédito dicha cantidad, de manera que cuando se va a firmar la escritura, la compradora actúa en la confianza de que el resto del precio lo va a pagar con la hipoteca constituida o que se constituya por la propia promotora sobre la vivienda y en la que ya, de hecho, con la firma de ese contrato, se ha subrogado, dándose a entender con ello, repetimos, que ningún problema se suscitaría con tal subrogación, de manera que sería más correcto hablar de imposibilidad sobrevenida en vez de incumplimiento, y de existir éste, el hecho de que sea la entidad financiera quien se oponga a dicha subrogación desde luego no es algo atribuible al comprador, que adquirió en la confianza de la subrogación en la hipoteca, de forma que si en la voluntad de la vendedora estaba el que ello se hubiera hecho depender de la aquiescencia o consentimiento de la entidad bancaria, así debió expresarlo en el contrato, y bajo tales condiciones incluso era factible que el comprador no se decidiera a comprar dicha vivienda, no debiendo olvidar que el precio que restaba gozaba de una garantía real, cual era la hipoteca, que se constituía sobre la vivienda, de modo que el hecho de que en caso de que el comprador no afrontara los pagos de las cuotas establecidas, siempre tenía la entidad financiera la garantía real del inmueble, e incluso en la cláusula tercera , párrafo segundo, del contrato, se establecía que respondía el comprador con una obligación personal; cláusula ésta más propia de la escritura de constitución de hipoteca, siendo muy significativo y revelador su inclusión en el contrato de compraventa.

Ciertamente en el párrafo último de la cláusula tercera se refiere al caso en que el préstamo solicitado fuese inferior al previsto, supuesto en que debía afrontarse la diferencia por el comprador, si bien este supuesto no es extrapolable al que nos ocupa, donde lo denegado es la posibilidad de subrogarse el comprador en la parte del préstamo hipotecario que le correspondiera.

No desconoce este tribunal la crisis inmobiliaria que se padece, y que las entidades financieras están saturadas de inmuebles procedentes de ejecuciones o daciones en pago que no tienen salida fácil al mercado, y que ello hace el que se examinen con mayor rigor los préstamos hipotecarios y las subrogaciones, si bien en este procedimiento no se enjuicia ello, ni las razones por las que se opuso a la subrogación la entidad financiera, pues no es parte en este procedimiento, debiendo atenernos exclusivamente a los términos del contrato, y bajo dicha óptica y bajo el principio de la buena fe que ha de presidir las relaciones contractuales, consideramos que ningún incumplimiento existió por parte de la comparadora, siendo la promotora quien no ha podido conseguir, tal y como se daba a entender en el contrato, que la compradora pudiera subrogarse en el préstamo hipotecario, no correspondiendo a este procedimiento el conocer los términos en que la promotora y la entidad financiera concluyeron la firma del préstamo hipotecario, pues esto han de dilucidarlo entre ellos, debiendo atenernos exclusivamente al hecho que se le denegó la subrogación, documento nº 49 de la demanda (folio 69 y s.s.), y los términos pactados sobre ese concreto particular entre compradora y vendedora, siendo de reseñar que la primera nunca tuvo una voluntad deliberadamente rebelde a cumplir, sino todo lo contrario, acudiendo a la firma de la escritura en la fecha convocada y poniendo de manifiesto en un acta notarial de manifestaciones de fecha 6-5-2009 lo acaecido (folios 66 y s.s.).

Ciertamente no se ha alegado por parte alguna, pero más que hablar de incumplimiento, procedería hablar de imposibilidad sobrevenida de cumplimiento, tal y como lo hace la sentencia dictada en fecha 24-3-2011, por la Sección 4ª de la A.P. de Murcia en rollo de apelación 102/2011 , en un supuesto similar y al amparo de lo dispuesto en el art. 1.184 C.c ., no considerando que en el caso que nos ocupa parte alguna de los contratantes interviniera con culpa, y resultando la imposibilidad sobrevenida absoluta, objetiva y duradera, desprendiéndose de ello la viabilidad de la facultad resolutoria por parte del comprador con las consecuencias jurídicas inherentes a ello, si bien ha de excluirse la indemnización solicitada por la actora ya que, como se ha expuesto, más que un incumplimiento se estima que ha existido una imposibilidad sobrevenida a la que son ajenas las partes.

La estimación de la demanda implica, por sus propios razonamientos, la desestimación de la reconvención.

SEGUNDO .- Así pues, de acuerdo con lo expuesto, procede estimar el recurso de apelación, si bien respecto de las costas de instancia, tanto las de la demanda inicial como los de la reconvención, no procede verificar expresa imposición de las mismas dado que el caso presentaba dudas de hecho y de derecho (art. 394 L.e .c.), extremo defendido por la propia apelante en su recurso, aparte de que la demanda inicial se estima tan sólo en parte, pues no se atiende a su solicitud de indemnización.

No procede verificar expresa imposición en cuanto a las costas de esta alzada (art. 398 L.c.e .).

Fallo

Estimando en parte el recurso de apelación interpuesto por Catalina , a través de su representación procesal, contra la sentencia dictada en fecha veintiuno de abril del año dos mil diez en el juicio ordinario seguido con el nº 2031/2009 ante el Juzgado de 1ª. Instancia nº 2 de Murcia , debemos REVOCAR la misma y dictar otra por la cual, estimando en parte la demanda planteada por la citada Catalina , debemos declarar:

a) la resolución de la venta realizada en el contrato de compraventa de fecha 20-1-2006, firmado entre las partes contendientes y que tenía por objeto el inmueble descrito en el mismo.

b) La obligación de la demandada a restituir a la actora las cantidades entregadas a la primera y que ascienden a la suma de 31.841,53€.

Se condena a la demandada a esta y pasar por las anteriores declaraciones.

No procede declarar expresa imposición en cuanto a las costas de instancia.

Se desestima la demanda reconvencional planteada por Murciana de Promociones Inmobiliarias S.L. contra Catalina , absolviendo a la misma de las peticiones formuladas contra ella, sin verificar expresa imposición de las costas de instancia por la reconvención.

No ha lugar a verificar expresa imposición en cuanto a las costas procesales de esta alzada.

Voto

El engaño negocial en el que asienta la actora su impugnación de lo resuelto en la instancia no aparece reflejado en forma alguna en el clausulado del contrato que vincula a las partes, sin que el art. 1.281 del CC , tan invocado en la litis, permita integrar intenciones de sus firmantes ajenas a su tenor literal.

La desestimación de la demanda dimana del cumplimiento contractual operado por la parte demandada, que desarrolló la obligación asumida conforme al genérico art. 1.091 del propio CC , no siendo aplicable en su contra, como destaca la juez a quo, el art. 1.124 de dicho texto legal.

De otro lado, por muy sugerido que el contrato fuese por la inmobiliaria, los términos del mismo referidos a la subrogación del comprador en la hipoteca son absolutamente normales en ese sector comercial y, por tanto, carentes de una especial connotación abusiva del derecho de la parte más fuerte, que es lo único que pudiera originar la nulidad de tales estipulaciones dada la condición de usuaria de la adquiriente.

Evidentemente, la reconvención se acoge parcialmente, pues aquella condición, la de consumidora de la Sra. Catalina , es la que la apea de la necesidad de abonar unos gastos estimados opuestos a la legislación especial sobre la materia citada en la sentencia apelada.

Mas ello, en modo alguno supone que existan dudas fácticas o jurídicas para resolver, sino, todo lo contrario, que la juez ha aplicado correctamente la ley y ha estimado sólo parcialmente la pretensión de la demanda reconvencional, sin que ello pueda conllevar la excepción al principio de vencimiento en Juicio que el art. 394 inserta, tal y como se insta subsidiariamente en el escrito de promoción del presente recurso.

Por todo, debería confirmarse en su integridad la resolución impugnada, con paralela y consecuente desestimación del recurso apelatorio.