Sentencia CIVIL Nº 246/2022, Audiencia Provincial de A Coruña, Sección 5, Rec 49/2021 de 21 de Julio de 2022

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 5

A CORUÑA

SENTENCIA: 00246/2022

AUDIENCIA PROVINCIAL

SECCION QUINTA

A CORUÑA

Modelo: N10250

CALLE DE LAS CIGARRERAS Nº 1 (ENFRENTE A PLAZA PALLOZA) CP 15071

Teléfono:981 18 20 99/98 Fax:981 18 20 97

Correo electrónico:

Equipo/usuario: MV

N.I.G.15030 42 1 2018 0000049

ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000049 /2021

Juzgado de procedencia:XDO. PRIMEIRA INSTANCIA N. 2 de A CORUÑA

Procedimiento de origen:ORD PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000002 /2018

La Sección Quinta de la Audiencia Provincial de A Coruña, ha pronunciado en nombre del Rey la siguiente:

SENTENCIA Nº 246/2022

Ilmos. Sres. Magistrados:

MANUEL CONDE NÚÑEZ

JULIO TASENDE CALVO

CARLOS FUENTES CANDELAS

En A CORUÑA, a veintiuno de julio de dos mil veintidós.

En el recurso de apelación civil número 49/21, interpuesto contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia núm. 2 de A Coruña, en Juicio Ordinario núm. 2/18, sobre 'Reclamación de cantidad', seguido entre partes:

Como APELANTES/APELADOS:'FROB ARQUITECTURA S.L.' y DON Agustín, representados por el/la Procurador/a Sr/a. Trigo Trigo.

Como APELANTE/APELADA:DOÑA Matilde, representada por el/la Procurador/a Sr/a. Queiro García

Como APELANTE/APELADO:DON Amadeo, representado por el/la Procurador/a Sr/a. Penas Francos.

Como APELADO:DON Andrés, representado por el/la Procurador/a Sr/a.Angulo Gascón.

Como APELADOS:DON Aquilino y DON Avelino, representados por el/la Procurador/a Sr/a. Trigo Trigo

Como APELADO:DON Benjamín, representado por el/la Procurador/a Sr/a.Trigo Trigo. Siendo Ponente el Ilmo. Sr. DON MANUEL CONDE NÚÑEZ.-

Antecedentes

PRIMERO.-Que por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 2 de A Coruña, con fecha 13 de octubre de 2020, se dictó sentencia cuya parte dispositiva dice como sigue:

'Que DEBO ESTIMAR Y ESTIMO parcialmente la demandapresentada por DÑA. Matilde frente a DON Amadeo, DON Agustín, FOB ARQUITECTURA BIOCLIMÁTICA Y URBANISMO SOSTENIBLE S.L., DON Avelino, DON Andrés, DON Benjamín y DON Aquilino, conforme a los siguientes pronunciamientos:

1.- SE DECLARAque la finca urbana descrita en el Hecho Primero de la demanda, correspondiente al número NUM000 de la AVENIDA000 y Escalinata DIRECCION000 nº NUM001 de la ciudad de A Coruña, es propiedad de la demandante Doña Matilde.

2.- SE DECLARAque el poder otorgado por la actora en favor del demandado D. Amadeo en fecha de 28 de julio de 2005 (documento nº 40 de la demanda), ha sido revocado con efecto desde el día 10 de junio de 2015.

3.- SE DECLARAla nulidad de pleno derecho por simulación del contrato de opción de compra de fecha 28 de Noviembre de 2006 suscrito por la demandante y el demandado D. Amadeo (documento nº 41 de la demanda).

4.- SE CONDENAal demandado D. Amadeo a rendir cuentas de las rentas percibidas por el bajo y los pisos del NUM002, NUM003, NUM004 y NUM005, del edificio, durante la vigencia del poder otorgado el 28 de julio de 2005 (documento 40 de la demanda), todo ello dentro de los términos establecidos en el Fundamento Séptimo de esta resolución.

5.- SE DESESTIMANlas restantes pretensiones de la demanda, ABSOLVIENDOde los pedimentos correlativos a los respectivos demandados.

Se impone a la parte actora el abono de las costas procesales correspondientes a las pretensiones ejercitadas frente a D. Avelino, D. Andrés, D. Benjamín y D. Aquilino. Respecto de las restantes costas procesales, cada parte abonará las causadas a su instancia, y las comunes por mitad.'

SEGUNDO.-Notificada dicha sentencia a las partes, se interpusieron contra la misma en tiempo y forma, recursos de apelación por las representaciones procesales de 'FROB ARQUITECTURA S.L.', DON Agustín, DOÑA Matilde y DON Amadeo que le fue admitido en ambos efectos, y remitidas las actuaciones a este Tribunal, y realizado el trámite oportuno se señaló para deliberar la Sala el día 24 de mayo de 2022, fecha en la que tuvo lugar.

TERCERO.-En la sustanciación del presente recurso se han observado las prescripciones y formalidades legales.

Fundamentos

PRIMERO.-I.-La sentencia del Juzgado del Primera Instancia nº 2 de A Coruña de fecha 13 de octubre de 2020, acordó en su parte dispositiva:

Que DEBO ESTIMAR Y ESTIMO parcialmente la demanda presentada por DÑA. Matilde frente a DON Amadeo, DON Agustín, FOB ARQUITECTURA BIOCLIMÁTICA Y URBANISMO SOSTENIBLE S.L., DON Avelino, DON Andrés, DON Benjamín y DON Aquilino, conforme a los siguientes pronunciamientos:

1.- SE DECLARA que la finca urbana descrita en el Hecho Primero de la demanda, correspondiente al número NUM000 de la AVENIDA000 y Escalinata DIRECCION000 nº NUM001 de la ciudad de A Coruña, es propiedad de la demandante Doña Matilde.

2.- SE DECLARA que el poder otorgado por la actora en favor del demandado D. Amadeo en fecha de 28 de julio de 2005 (documento nº 40 de la demanda), ha sido revocado con efecto desde el día 10 de junio de 2015.

3.- SE DECLARA la nulidad de pleno derecho por simulación del contrato de opción de compra de fecha 28 de Noviembre de 2006 suscrito por la demandante y el demandado D. Amadeo (documento nº 41 de la demanda).

4.- SE CONDENA al demandado D. Amadeo a rendir cuentas de las rentas percibidas por el bajo y los pisos del NUM002, NUM003, NUM004 y NUM005, del edificio, durante la vigencia del poder otorgado el 28 de julio de 2005 (documento 40 de la demanda), todo ello dentro de los términos establecidos en el Fundamento Séptimo de esta resolución.

5.- SE DESESTIMAN las restantes pretensiones de la demanda, ABSOLVIENDO de los pedimentos correlativos a los respectivos demandados.

Se impone a la parte actora el abono de las costas procesales correspondientes a las pretensiones ejercitadas frente a D. Avelino, D. Andrés, D. Benjamín y D. Aquilino. Respecto de las restantes costas procesales, cada parte abonará las causadas a su instancia, y las comunes por mitad.

En los fundamentos de derecho de la referida resolución se hacen constar las razones que conducen a su parte dispositiva, y, en concreto las siguientes:

'Primero.- El objeto del presente proceso viene constituido por una serie de acciones acumuladas, que arrancan de la declaración del dominio de la parte actora sobre una edificación, y atienden a una situación de conflicto centrada en el apoderamiento por el que se encomendó la administración a un tercero y diversos actos dispositivos verificados con su intervención.

En breve síntesis, la demanda expone que la demandante es propietaria de un edificio sito en el nº NUM000 de la AVENIDA000 y Escalinata DIRECCION000 nº NUM001 de A Coruña. Habiendo mantenido una relación de confianza por largo tiempo con el demandado D. Amadeo, que había arrendado varios inmuebles dentro del indicado edificio, el día 28 de julio de 2005 otorga en favor de aquel un poder de representación, que se le indica que es para administrar el inmueble mientras no resida en la ciudad de A Coruña (doc. 40), y con la finalidad de que cobrase las rentas generadas por el edificio y le rindiese cuentas.

Posteriormente, el día 28 de noviembre de 2006 la actora y el referido demandado suscriben un documento privado (doc. 41) por el que se otorga a D. Amadeo una 'opción de compra' sobre el inmueble en función del pago de la renta por el arriendo de 'toda o parte de la casa' desde su fecha y hasta el fallecimiento de Dña. Matilde. Esta afirma que el documento le fue presentado por D. Amadeo como una autorización para cobrar las rentas, y que debe reputarse 'simulado y falso'.

Asimismo, se indica que entre los años 2011 y 2014 la demandante requirió reiteradamente que le abonase las rentas y se rindiese cuentas, infructuosamente. También, que trató verbalmente, en vano, de revocar el poder otorgado. Finalmente se señala que, con estos fines, se formuló requerimiento notarial y se remitió burofax (docs. 69 y ss que reflejan acta notarial de 10 de junio de 2015 y burofax de 5 de diciembre de 2016), que no fueron entregados por la ausencia o pasividad deliberada del demandado D. Amadeo, por lo que ha de reputarse verificado el requerimiento.

Se añade que, en el año 2017, al intentar realizar gestiones para ejecutar obras en el edificio tras requerimiento municipal, la actora constató que varios pisos del inmueble estaban ocupados por el codemandado D. Agustín, hijo de D. Amadeo, y terceras personas, que se le negaba la entrada y D. Agustín se presentaba como dueño de la casa. Ello dio lugar a que se solicitaran Diligencias Preliminares, mediante las que se advirtió que en fecha de 25 de noviembre de 2014 se otorgó por D. Amadeo, actuando como representante de la demandante, y el hijo de aquel, D. Agustín, como arrendatario, una escritura de elevación a público de un contrato de arrendamiento presuntamente otorgado el 6 de mayo de 2013 por el que D. Agustín arrienda los pisos de la NUM002 planta, NUM003, NUM004 y NUM005 por una renta mensual de 500 euros, por un periodo de quince años, y con autorización para el subarriendo de los inmuebles, añadiendo una obligación del arrendatario de rehabilitar la casa, que se describe en estado de 'semi-ruina' (doc. 77).

La demandante considera que dicho contrato tiene carácter simulado, habiendo sido confeccionado a raíz del requerimiento de la actora a D. Amadeo para que rindiese cuentas y quedara revocado el poder. La actora manifiesta que nunca recibió renta alguna en función del presunto contrato, ni la fianza designada. Se niega también el estado de semiruina de inmueble. Asimismo, se constató que D. Agustín había otorgado diversos contratos de arrendamiento con terceros arrogándose la calidad de dueño del inmueble:

- En el piso NUM002 NUM007 al codemandado D. Avelino en virtud de contrato de 1 de octubre de 2015, por una renta de 450 euros.

- El piso NUM003, al codemandado D. Andrés, en virtud de contrato de 1 de agosto de 2015, por una renta de 550 euros.

- El piso NUM004, al codemandado D. Benjamín, por contrato de 25 de julio de 2015, por una renta de 550 euros.

- El piso NUM005, al codemandado D. Aquilino, por contrato de 16 de diciembre de 2013, por una renta de 450 euros.

Por otra parte, se señala que la demandante conservaba para su uso personal -como segunda vivienda- el piso NUM002 NUM006, que el mismo fue ocupado clandestinamente por el demandado D. Agustín, que vació el mismo entre junio y julio de 2015, sin devolver diversos enseres personales que se enumeran en el Hecho Cuarto de la demanda.

En suma, bajo tales antecedentes, y a la vista del suplico, se ejercitan acciones en orden a (1) declarar el dominio de la actora sobre el edificio litigioso; (2) tener por revocado el poder de representación otorgado el 28 de julio de 2005; (3) declarar nulo el contrato 'de opción de compra' suscrito el 28 de noviembre de 2006; (4) declarar la nulidad del contrato privado de arrendamiento y su elevación a publico otorgados por los codemandados D. Amadeo y D. Agustín; (5) declarar la nulidad de los contratos de arrendamiento otorgados por este último respecto de los pisos NUM002 NUM007, NUM003, NUM004 y NUM005; (6) condenar a D. Amadeo a rendir cuentas del bajo y los pisos NUM002 NUM006 e NUM007, NUM003, NUM004 y NUM005 desde que se le otorgó el indicado poder, y condenar solidaria o mancomunadamente a aquel y su hijo D. Agustín al abono de las rentas percibidas desde el otorgamiento del poder hasta la entrega de los inmuebles, y a cesar en la posesión; y (7) condenar a D. Agustín a restituir los enseres personales que obraban en el piso NUM002.

En la fundamentación jurídica se invocan los arts. 348 y 349 CC , así como diversa doctrina jurisprudencial sobre la nulidad de pleno derecho de los contratos simulados y sus requisitos.

El litigio se delimita mediante la oposición formulada por los codemandados, que interesan la íntegra desestimación de las pretensiones formuladas de adverso.

D. Amadeo, que no discute la titularidad dominical de la actora, alega que con esta existía una relación personal estrecha, que motivó el apoderamiento otorgado en julio de 2005 para administrar sus bienes, así como que la demandante tuviera el propósito de legarle el edificio litigioso, lo que se plasmó en un testamento otorgado en 23 de noviembre de 2006. En relación con ello, se sostiene la plena validez del contrato de opción de compra suscrito el 28 de noviembre de 2006. Al margen de apuntar que la actora es licenciada en Derecho y totalmente consciente del alcance de sus actos, se mantiene que el contrato no fue simulado, sino otorgado libre y voluntariamente por ambos con la finalidad de asegurar la transmisión del inmueble a D. Amadeo evitando que este, al no ser heredero forzoso, incurriera en gastos desorbitados, reuniendo todos los requisitos del art. 1261 CC.

En segundo término, se sostiene también la validez del arrendamiento otorgado por D. Amadeo el 6 de mayo de 2013 a favor de su hijo y codemandado D. Agustín, y por consiguiente, los actos jurídicos vinculados al mismo. A este respecto se sostiene que el acuerdo es anterior a la eventual revocación del apoderamiento conferido a D. Amadeo, cuyos efectos, en el mejor de los casos para la demandante, se sitúan el 5 de diciembre de 2016. Asimismo, se argumenta que es un acto de buena administración toda vez que en el año 2013 el Ayuntamiento de A Coruña instó a realizar una rehabilitación del edificio que hubiera supuesto un coste muy elevado, de tal forma que con el referido contrato la actora continuaba percibiendo una renta, y el coste de rehabilitación era asumido por D. Agustín a cambio de poder recuperarlo arrendando las viviendas. Se afirma que la operación se llevó a cabo con conocimiento y consentimiento de la demandante, que ya era consciente de la necesidad de la rehabilitación en tanto se había encargado un presupuesto en 2007, por importe de 337.221 euros, y se había obtenido autorización para obras, que no se llevaron a cabo por exigirse una elevada fianza.

Por otra parte, se niegan los requerimientos alegados en la demanda para rendición de cuentas o que se hubiera eludido la recepción de ningún requerimiento para la revocación del apoderamiento, y se mantiene que no procede la rendición de cuentas. Se afirma que la demandante recibió en todo momento la única cantidad acordada -los 500 euros establecidos en el contrato de 6 de mayo de 2013- hasta que recientemente se negó a recibirlas, lo que motivo que se acudiera a un expediente de consignación judicial.

Por los codemandados D. Agustín y la entidad FOB Arquitectura Bioclimática y Urbanismo Sostenible SL se contesta a la demanda alegando la plena validez del arrendamiento suscrito por D. Agustín el 6 de mayo de 2013 elevado a público el 25 de octubre de 2014-, y los restantes contratos impugnados de adverso. Se afirma que el inmueble estaba en estado de semi-ruina, y que dicho demandado ha efectuado una elevada inversión (227.262,07 euros) para su rehabilitación.

Por el demandado D. Andrés se postula que carece de legitimación pasiva por no residir en la vivienda arrendada al haber quedado extinguido previamente el contrato de arrendamiento cuya nulidad insta la demanda. Para el supuesto de que dicho contrato se declare nulo, se alega que deberá ser el codemandado D. Agustín el que rinda cuentas del mismo, eximiéndole de responsabilidad en tanto obró de buena fe y abonó las rentas en todo momento. Finalmente, por D. Aquilino y D. Avelino, se alega que no existe motivo de nulidad de los contratos de arrendamiento suscritos en tanto el arrendador Sr. Agustín estaba habilitado para su otorgamiento en virtud del contrato de arrendamiento de 6 de mayo de 2013 (doc. 77 de la demanda). En último término se aduce que las viviendas fueron alquiladas de buena fe e ignoraban el problema que pudiera existir con la propietaria demandante. '

'Segundo.- Como se desprende de la definición de las respectivas posturas procesales, no se controvierte la condición de la demandante de titular dominical del inmueble. Tampoco es controvertido el otorgamiento de poder de representación en favor de D. Amadeo en julio de 2005. Así las cosas, el primer punto relevante que debe dilucidarse, en una secuencia lógica, atiende a la validez del denominado contrato de opción de compra de 28 de noviembre de 2006.

El referido contrato se corresponde con el documento 41 de la demanda, y no es objeto de discusión que fue suscrito por las partes, y ni se alega, ni es verosímil, la concurrencia de vicio de consentimiento. Lo que la parte actora esgrime como causa petendi específica de su impugnación es el carácter simulado del contrato, que opera como único fundamento jurídico invocado.

La doctrina general que se invoca sobre la simulación contractual es la que reflejan las resoluciones citadas en los Fundamentos de la demanda. Como expuso la STS de 4 de abril de 2012 en relación a la nulidad del negocio simulado "(...) la simulación absoluta , se trata de la apariencia de negocio jurídico; las partes, de común acuerdo, constituyen lo que no es más que uno aparente, que carece de causa. No existe negocio alguno; cae en la categoría de inexistencia; es un negocio que no existe, aunque parezca que sí lo hay.

Así se expresa la sentencia de 21 de septiembre de 1998 al decir:

Las doctrinas científica y jurisprudencial han expresado que las reglas generales relativas al contrato simulado se encuentran en el artículo 1276 del Código Civil al tratar de la causa falsa. La ciencia jurídica afirma mayoritariamente que la figura de la simulación está basada en la presencia de una causa falsa y que la simulación absoluta se produce cuando se crea la apariencia de un contrato, pero, en verdad, no se desea que nazca y tenga vida jurídica.

Lo que reiteran las sentencias de 17 de febrero 2005 , 20 de octubre de 2005 , 22 de febrero de 2007 , 18 de marzo de 2008 .

El problema de la simulación es la prueba de la misma; las propias partes, al ir de común acuerdo, no siempre dejan pruebas o, al menos, indicios claros de su presencia, por lo que normalmente será preciso acudir a la prueba de presunciones (así lo expresa la sentencia de 11 de febrero de 2005 ). Ello, en el bien entendido que la simulación, como ha reiterado la jurisprudencia, es una cuestión de hecho sometida a la libre apreciación del juzgador de instancia. Así lo dicen las sentencias de 31 de diciembre de 1999 , 6 de junio de 2000 , 17 de febrero de 2005 , 20 de octubre de 2005 , que coinciden en afirmar:

la doctrina jurisprudencial ha declarado que es facultad peculiar del Juzgador de instancia la estimación de los elementos de hecho sobre los que ha de basarse la declaración de existencia de la causa o de su falsedad o ilicitud igualmente, la simulación es una cuestión de hecho sometida a la libre apreciación del Juzgador de instancia".

Más recientemente, la STS de 9 de junio de 2020 , añade:

"el actor está ejercitando una acción de simulación que es aquélla directamente encaminada a obtener un pronunciamiento judicial, que descubra o desenmascare la verdadera realidad que se oculta bajo la apariencia del negocio jurídico formal celebrado entre las partes, bien para declarar que el negocio aparente no existe, caso de la simulación absoluta, o bien que oculta otro disimulado, realmente querido por los contratantes, en el supuesto de la simulación relativa, en cuyo caso procede constatar, primero la falsedad de la apariencia, y posteriormente la existencia y validez del negocio disimulado u oculto ( art. 1276 CC ).

En ambos casos, la apariencia de contrato no es real sino ficticia, no responde a la verdadera intención de las partes, que sí quieren crear la apariencia, pero no asumir las obligaciones derivadas de la misma; bien, por carecer el contrato fingido de los requisitos del art. 1261 del CC , para el nacimiento de las obligaciones convencionales, en el supuesto de la simulación absoluta; bien, por tratarse de un verdadero disfraz sin realidad contractual alguna, utilizado para ocultar lo verdaderamente querido por las partes, en el supuesto de la simulación relativa.

En definitiva, la acción de simulación pretende constatar, en vía judicial, la verdadera realidad jurídica que se enmascara bajo la falsa apariencia de forma que crea un contrato ficticio. No es propiamente un problema de consentimiento, en tanto en cuanto las partes actúan consciente y voluntariamente con la voluntad negocial de crear la apariencia, sino que se trata de un problema de causa cuya apreciación constituye el objeto del proceso.

La finalidad y fundamento de la acción de simulación consiste precisamente en desvelar esa falsa apariencia y evitar que produzca un perjuicio injusto a un sujeto de derecho, tanto sea contratante como incluso un tercero, lo que justifica su interés jurídico para accionar. En este sentido, se manifiesta con claridad la STS de 31 de mayo de 1963 , cuando sostiene:

[...] el fundamento de dicha acción estriba en el interés legítimo de remover la apariencia de contrato y sus dañosas consecuencias; por todo lo cual, tal acción de simulación lo mismo puede ser utilizada por uno de los autores de ella contra el otro, que por los terceros contra aquéllos, pues unos y otros son titulares de un derecho subjetivo o de una posición jurídica amenaza o dificultada por el negocio aparente, y pueden resultar dañados por consecuencia de la incertidumbre ocasionada por el acto simulado, cuyo daño determina la necesidad invocar la tutela jurídica.

Pues bien, la acción de simulación contiene la pretensión de la nulidad de la apariencia, y, en ocasiones, también, la del negocio disimulado, que no ha de ser necesariamente nulo, si se fundamenta en una causa verdadera y lícita ( art. 1276 CC ). Ahora bien, la acción para descubrir la ficticia apariencia, ya sea bajo la fórmula de una simulación absoluta o relativa, es considerada, tanto por la doctrina manifiestamente mayoritaria como por parte de la jurisprudencia, como imprescriptible; toda vez que no es coherente que el negocio simulado adquiera realidad jurídica bajo la operatividad de la prescripción, consagrando como verdadero y eficaz, lo falaz, lo ficticio o lo inexistente (...)

De nuevo se pronuncia este tribunal de la misma manera en su STS 236/2008, de 18 de marzo :

El motivo ha de ser acogido ya que, como refiere la sentencia de 22 febrero 2007 , es constante la jurisprudencia de esta Sala al proclamar que la simulación contractual da lugar a la nulidad absoluta o radical del contrato simulado pues falta en el mismo la causa como elemento fundamental exigido por el artículo 1.261-3º del Código Civil ; nulidad radical, sin posibilidad de sanación posterior, que resulta predicable tanto en los supuestos de simulación absoluta como en los de simulación relativa, si bien en este último caso referida al contrato simulado bajo cuya apariencia pudiera encubrirse otro fundado en una causa verdadera y lícita ( artículo 1.276 Código Civil )"'

'Tercero.- Existen motivos para concluir que, en efecto, el documento aportado no refleja un genuino negocio jurídico, sino una mera apariencia de contratación.

Por más que, en abstracto, el contrato de opción sea atípico y se rija por la autonomía privada ex art. 1255 CC , el sedicente contrato de opción de compra que aquí se aporta adolece de defectos estructurales manifiestos, impropios de un verdadero acto contractual, y ello pese a que no solo la actora tiene formación jurídica, sino que se afirma que fue concluido con intervención de un letrado. Entre otras cosas, no se define el arrendamiento al que se asocia -solo que puede ser de 'todo o parte de la casa'-, ni sus condiciones. Tampoco cuantifica siquiera de forma relativa el precio que se asigna al inmueble, ni se establece plazo alguno para el ejercicio del derecho de opción.

El negocio es, además, incoherente con los propios actos de las partes. Como señala la propia contestación, y consta documentalmente, solo cinco días antes de su fecha, la demandante había otorgado testamento en el que legaba a D. Amadeo la totalidad de la casa (documento 3).

Se llega por este camino a la conclusión de que lo que realmente se pretende es simular una transmisión onerosa del inmueble con la finalidad concreta de ahorrar gastos fiscales a D. Amadeo, a la vista de que, siendo la real voluntad disponer del mismo mortis causa en su favor, no siendo heredero forzoso, habría de afrontar elevados gastos tributarios. Esta finalidad de ahorro tributario no solo se explicita la contestación a la demanda de D. Amadeo (Hecho Segundo, penúltimo párrafo), sino que es reiteradamente expuesta por este en su interrogatorio en el acto de juicio.

Que no existe una genuina voluntad de las partes de verificar una transmisión onerosa se plasma, además, en el hecho de que no se fija ninguna contraprestación especifica por la concesión del derecho de opción de compra. El derecho de adquisición se otorga en función de la renta 'pagada hasta la fecha' y la renta que se pague 'en adelante' por el arriendo de todo a parte de la casa, cuya justificación inmediata es, lógicamente, la relación arrendaticia en sí, sin que se fije ninguna cifra ni sobreprecio concreto que haga pensar en un equilibrio económico razonable en el contrato. En suma, no hay rastro de verdadera onerosidad.

Por otra parte, las explicaciones alternativas que ofrece el letrado Sr. Conrado, que aparentemente intervino en la confección del contrato y ha sido testigo, no son verosímiles. Al margen de que el referido letrado es yerno del demandado D. Amadeo, lo que lastra la objetividad del testimonio, no hay prueba alguna de que el otorgamiento del contrato respondiera al pacto de que D. Amadeo asumiera los costes de rehabilitación del inmueble litigioso a cambio de asegurar a Dña. Matilde una renta. Con independencia de lo que procederá establecer en cuanto al desarrollo posterior de las relaciones jurídicas entre las partes -y en particular, el contrato de arrendamiento de 6 de mayo de 2013-, en el documento de 2006 no hay referencia alguna a pactos de tal naturaleza, de igual modo que no hay prueba alguna que corrobore que se pagó una renta o precio específicamente vinculado al 'contrato de opción', que, como ya se ha apuntado, no fija ninguna renta concreta.

Por lo expuesto, se ha de concluir que estamos en presencia de una mera simulación de contrato. Tal simulación se ha de reputar absoluta, pues no hay razón para entender que se pretendía disimilar un negocio real que innovara la voluntad ya plasmada en el testamento de 23 de noviembre de 2006. De hecho, el propio Sr. Amadeo señala en su interrogatorio que iba a asumir la obligación de pago de una renta establecida en aquel como gravamen del legado. Así, se puede afirmar que no se acredita que se pretendiera con el negocio aparente encubrir otro real que de alguna manera variara las relaciones jurídicas existentes hasta el momento entre las partes, y aun si se entendiera que se intentaba verificar un negocio -disimulado- de donación, mas favorable para el donatario que la disposición testamentaria anterior, la ausencia de requisitos formales impediría su validez (cfr. arts. 620 ó 633 CC ).

En definitiva, procede estimar en este punto la demanda, declarando la nulidad de pleno derecho del contrato de 28 de noviembre de 2006.'

'Cuarto.- Con respecto a la revocación del poder otorgado el 28 de julio de 2005, la demandante aspira a que se declare su revocación con fecha de 10 de junio de 2015 -fecha del acta notarial aportada como documento 69- , subsidiariamente, en la fecha del burofax remitido (documentos 70 a 72) o, en último término, en función de la demanda.

La relación de apoderamiento, y el hecho de que esta fuera vehículo de una suerte de mandato para administración patrimonial, no es en sí discutida, y es pacífico que el mandato representativo, o la representación en sí, cesan por la revocación, que puede verificar el mandante o poderdante a su voluntad, en función del carácter intuitu personae de la relación jurídica (cfr. arts. 1732 , 1733 CC ).

Como recuerda la SAP de Coruña de 10 de marzo de 2020 "la revocación del poder otorgado al mandatario constituye un acto unilateral recepticio, siendo su destinatario el apoderado ( STS 809/2001, de 30 de julio ), de modo que, para que pueda producir efectos, debe ser comunicada al mandatario, siendo válido lo realizado por éste antes de tener conocimiento de la revocación, como así resulta de lo dispuesto en los artículos 1735 y 1738 del Código Civil ."

No obstante el carácter recepticio de la revocación, es razonable considerar que los requerimientos o notificaciones no entregados de forma efectiva deben surtir efecto cuando la comunicación se cursa de manera diligente y la falta de entrega es imputable al destinatario, pues ello es manifestación del principio general de buena fe que debe presidir las relaciones jurídicas ( arts. 7.1 , 1258 CC ). En esta línea se expresan múltiples resoluciones que examinan situaciones similares, como las SSAP de Segovia, sección 1, del 13 de enero de 2006 ; Córdoba, sección 1, de 30 de enero de 2014 , ó Vizcaya, sección 5, del 21 de febrero de 2018 , donde se expone:

"(...) si bien el requerimiento es un acto de carácter recepticio, el requirente cumple su deber y da eficacia a tal clase de acto, con adoptar los medios necesarios para poner el requerimiento en la esfera de control y conocimiento del requerido, de modo que dependa de una decisión o buena diligencia de éste tomar efectivo conocimiento de tal comunicación.

Por ello, en los supuestos en los que aquel requirente cumple con ese deber, el requerimiento debe darse por plenamente efectuado, aun cuando el requerido no tome conocimiento de la comunicación por causas no imputables a aquel y sí a su conducta de no recogida del documento, pues a quien incumbe la carga de acudir a Correos a recogerlo, cuando se recibe un aviso, y no se acredita imposibilidad al efectos, es al destinatario sin que su negligencia o pasividad deba perjudicar a quien se ha visto obligado a proceder a su reclamación, tal y como ha considerado esta Sala en su sentencia de 9 de marzo de 2005 al igual que otras Audiencias Provinciales, entre otras, la A.P de Zaragoza Sec. 2ª en su sentencia de 14 de noviembre de 2017 , la A.P de Segovia, Sec. 1ª en su sentencia de 17 de noviembre de 2017 y la A.P de Madrid, Sec. 28ª en su sentencia de 7 de julio de 2017 ".

Lo cierto es que se acreditan múltiples intentos de comunicación por medios razonables, incluyendo diversos avisos de correos (documentos 69 y ss de la demanda). El demandado Sr. Amadeo no ha justificado que el lugar de notificación fuera inidóneo, ni ha aportado ninguna explicación coherente del motivo por el que pudo ignorar todos los intentos de comunicación.

Por todo ello, evitando convalidar una conducta elusiva, cabe acceder a la petición de reputar verificada la revocación con el acta del primer requerimiento notarial.'

'Quinto.- El siguiente punto crucial para la resolución del litigio atiende a la validez del contrato de arrendamiento otorgado en fecha de 6 de mayo de 2013 por D. Amadeo, actuando como representante de la demandante, y el hijo de aquel, D. Agustín, como arrendatario, elevado a público mediante escritura pública de 25 de noviembre de 2014, cuyo objeto son los pisos de la NUM002 planta, NUM003, NUM004 y NUM005, y para el que se fijó una duración de quince años y una renta mensual de 500 euros.

En tanto lo postulado ha sido que el poder representativo quedó revocado en el año 2015, no se cuestiona que en los actos antes referidos estaba vigente, siendo así inmunes respecto de la revocación posteriormente acaecida ( arts. 1735 , 1738 CC ). Además, se ha de subrayar, nuevamente, que la demandante no pretende que se examine aquí un eventual exceso o abuso sobre el mandato o poder representativo otorgados a D. Amadeo sino, exclusivamente, la nulidad o inexistencia del contrato por su carácter simulado.

Desde esta particular perspectiva que impone el planteamiento de la demanda, no se desprende de la prueba practicada elementos suficientes como para deducir que el acto fue una mera fabricación formal.

Los codemandados intervinientes sostienen que el arrendamiento fue resultado de la voluntad expresa y consciente de Dña. Matilde, y se ofrece un relato consistente que apuntala la existencia de una causa lícita, en contra de la simulación contractual, a cuyo efecto se explica que el edificio litigioso estaba muy deteriorado, habiendo dado lugar a expedientes urbanísticos, y que el contrato se planteó como una forma de que Dña. Matilde obtuviera una renta, y D. Agustín asumiera el coste de las necesarias obras de rehabilitación, excesivo para aquella, resarciéndose con las rentas obtenidas mediante el subarriendo de los diferentes pisos.

En este sentido, al margen de las concordes manifestaciones de los codemandados en interrogatorio, el texto del contrato es congruente con la finalidad expuesta. La cláusula cuarta consigna que el arrendatario se obliga "a rehabilitar la casa actualmente en estado de semi-ruina, como consta en el expediente administrativo seguido a instancias del Concello de A Coruña contra Matilde". Se autorizan obras, que quedan a beneficio de la propiedad, y se autoriza el subarriendo de los inmuebles (cláusula quinta).

También hay prueba que corrobora el estado deficiente del inmueble. En la propia demanda se da cuenta de la ITE desfavorable emitida en 2013 por la que se ordenó la ejecución de obras urgentes (docs. 65 y ss), y en el conjunto documental 9 de la contestación de D. Amadeo se da cuenta de que en 2009 se intentó llevar a cabo un proyecto de rehabilitación, por importe de 337.221,09 euros. Consta que se llegó a otorgar la licencia, y se ha explicado en interrogatorio que si no se ejecutó fue por la elevada fianza exigida por las autoridades municipales por razones de protección del patrimonio histórico. También figuran trámites urbanísticos, en el mismo sentido, en los documentos 113 y ss que se aportaron el 20 de febrero de 2020 por requerimiento de exhibición documental.

Por otra parte, consta una conducta de las partes concorde con los términos del contrato. En cuanto a la ejecución de las obras de rehabilitación es cierto que no se ha llevado a cabo una prueba técnica rigurosa que permitiera obtener total certeza sobre el alcance, fechas y costes de las diversas intervenciones en el inmueble, pero, partiendo del evidente deterioro que denotan las fuentes ya reseñadas, se cuenta con el informe y el testimonio emitidos por el arquitecto técnico D. Dionisio. El testigo-perito certifica la realidad de los trabajos que se relacionan en las facturas aportadas con la contestación de D. Agustín emitidas por FOB, empresa de su titularidad dedicada a servicios de arquitectura. Las partidas son coherentes con la realidad de una rehabilitación global exterior e interior. De adverso no se ha aportado contraprueba que cuestione la objetividad del testigo-perito, ni la extensión, cuantificación o ejecución de los trabajos, y desde luego lo que no consta es que ninguna de tales intervenciones hubiera supuesto gasto alguno a Dña. Matilde. Por otra parte, los inquilinos finales han adverado el buen estado de las viviendas y su reforma reciente, y las rentas abonadas se pueden considerar de mercado para un inmueble con esa ubicación en estado correcto de conservación.

Asimismo, y en línea también con las previsiones contractuales, consta que desde 2013 han existido múltiples pagos de 500 euros en la cuenta de la actora (documento 46 de la demanda, conjunto documental 6 de la contestación de D. Amadeo). En muchos de ellos se refleja como concepto 'según convenio' o 'alquiler según contrato'. No se ha justificado que tales pagos se puedan vincular a un contrato distinto que el arrendamiento ahora examinado.

Todo ello contrasta con la escasa verosimilitud de la versión ofrecida por Dña. Matilde. En modo alguno la escasa referencia documental aportada en audiencia previa advera la realidad de una rehabilitación profunda del edificio en los años 80, menos aun a la vista de las fuentes de prueba antes mencionadas sobre el estado el inmueble. El arquitecto Sr. Héctor, interviniente como testigo a instancia de la demandante, cuando describe las obras de tales años, se limita a señalar que se instaló un ascensor y se dividió la planta NUM002, lo que modo alguno convierte las intervenciones posteriores en innecesarias. No es tampoco plausible que la actora, respecto de la que se debe presumir una mínima diligencia, y que manifiesta haber conservado una segunda residencia en el inmueble, pudiera ignorar durante años el estado del mismo, los expedientes urbanísticos, las obras proyectadas y ejecutadas, y la sucesiva incorporación de inquilinos. Huelga decir que de los requerimientos de rendición de cuentas y los intentos verbales de revocación del poder que se afirma que se verificaron durante 2011, 2012, 2013 y 2014, no hay absolutamente ninguna corroboración probatoria, y tal pasividad e ignorancia de la realidad del inmueble resultarían inexplicables. Si con posterioridad entendió que el acuerdo alcanzado no le era favorable, ello no lo convierte en inexistente.

Por todo lo expuesto, este apartado debe concluir con la desestimación del apartado cuarto del suplico, no habiendo motivo para reputar simulado el contrato discutido.

Desafortunadamente, ello no implica que no se puedan advertir sin dificultad deficiencias en el contrato en relación a la distribución de costes o la definición del alcance de las obligaciones de rehabilitación asumidas, lo que permite aventurar que no se ha agotado el potencial litigioso del arrendamiento, aun cuando ello excede del ámbito de lo sometido ahora a la decisión jurisdiccional.'

'Sexto.- Por lo que se refiere a la nulidad que se insta respecto de los contratos de arrendamiento concertados por D. Agustín con los restantes codemandados, la pretensión impugnatoria no puede prosperar.

Una significativa corriente doctrinal avala con carácter general el arrendamiento de cosa ajena, extendiendo a este la tradicional doctrina sobre la compraventa y su carácter obligacional, y ponderando que la obligación del arrendador es la entrega de la posesión, lo que no necesariamente entraña facultades dominicales (cfr. entre otras, SAP de Madrid, sección 12, de 8 de abril de 2013 ).

En cualquier caso, lo que se desprende de los autos es que D. Agustín tenía poder de disposición para garantizar el uso, al ostentar en virtud del contrato celebrado el 6 de mayo de 2013, la condición de arrendatario de los pisos afectados, con facultades expresas para el subarriendo ( cláusula quinta, arts. 4 y 8 LAU ). Como ya se ha dicho, es un contrato inmune a la posterior revocación del poder de quien interviene en el contrato como representante de la propiedad. Los inquilinos, por otra parte, reflejan en sus manifestaciones que, con independencia del texto de los contratos suscritos, D. Agustín no se presentaba como dueño del inmueble, sino como administrador o gestor del mismo.

En suma, se ha de rechazar también la petición del punto 5 del suplico, sin perjuicio de que es obvio que el derecho posesorio de los inquilinos, en cuanto subarrendatarios, está subordinado a la vigencia de las facultades del arrendatario subarrendador, e independientemente de la responsabilidades en que este pueda incurrir si no puede garantizar el goce arrendaticio.

Por otra parte, lo anterior determina que quepa considerar íntegramente rechazadas las pretensiones que se formulan frente a los inquilinos finales, que en puridad solo están concernidos por las pretensiones de anulación de sus respectivos contratos de arrendamiento, al ser ajenos al conflicto de fondo sobre la titularidad del inmueble.'

'Séptimo.- El punto sexto del petitum atiende esencialmente a la rendición de cuentas por las rentas percibidas por el bajo y los pisos del NUM002, NUM003, NUM004 y NUM005 del edificio.

Esta rendición de cuentas, tal y como se formula la pretensión, se vincula al apoderamiento conferido. En este sentido, es cierto que se puede estimar consustancial a la relación de mandato cuando esta tiene por objeto las gestiones propias de la administración de un inmueble, y a la luz de las manifestaciones de las partes, no se ha controvertido que el apoderamiento conferido en 2005 en favor de D. Plácido expresara una relación de esta naturaleza.

Ahora bien, como se desprende de los anteriores fundamentos, el resultado del litigio no impugna la validez del arrendamiento verificado sobre los pisos NUM002, NUM003, NUM004 y NUM005 en favor de D. Agustín el 6 de mayo de 2013. Por ello, la rendición de cuentas que deba verificarse por tales pisos ha de limitarse a las rentas percibidas en función de tal contrato de arrendamiento durante su vigencia, y en modo alguno cabe estimar que se deben las rentas que hubieran sido abonadas por los inquilinos finales de tales viviendas, en la medida en que se perciben por aquel en función de la autorización contractual para el subarriendo. Tampoco cabe efectuar una restitución posesoria cuando la posesión de tales viviendas ha de regirse por el arrendamiento vigente, y debe la arrendadora mantener el arrendatario -y por extensión a los subarrendatarios- en el goce pacífico, sin menoscabo de sus facultades de inspección y control.

En relación al bajo del edificio, la situación es diferente. No está comprendido en la relación arrendaticia constituida el 6 de mayo de 2013 -cláusula segunda-. Siendo evidente la ocupación posesoria, la demanda da por supuesta la vigencia del contrato aportado como documento 45, en el que la actora arrienda el inmueble el 1 de abril de 2012, por un periodo de diez años, a la sociedad FOB S.L.. No se ha introducido en el proceso ningún título alternativo que legitime la posesión del bajo. Las manifestaciones de su carácter simulado de la entonces administradora de la sociedad arrendataria, no pueden tenerse en cuenta cuando contradicen la realidad del acuerdo firmado, carecen de toda corroboración probatoria y ni siquiera se ha alegado tal simulación por vía alguna por los codemandados. Así las cosas, el lugar de pago fijado en el contrato es el domicilio del arrendador o la cuenta bancaria designada, y en la demanda se parte de que el ingreso habría de efectuarse en la cuenta bancaria de la demandante (Hecho Segundo, letra d). Por ello, no está justificado que el apoderado D. Amadeo deba responder del percibo de rentas que cabe entender que la actora habría de cobrar directamente, sin que conste que la gestión o administración de tercero abarcara este servicio. Lógicamente, ello no excluye el derecho de reclamar frente al arrendatario las rentas impagadas -no prescritas-, pero no es esta la pretensión que ahora se ejercita.

En definitiva, si bien cabe acceder a que el apoderado-mandatario rinda cuentas por las rentas percibidas durante la vigencia del poder, han de excluirse las concernientes al bajo desde el arrendamiento de 1 de abril de 2012, y en cuanto a los restantes pisos, la renta de la que se debe dar cuenta, desde su fecha, es la fijada en el contrato de 6 de mayo de 2013.

No se ha de acceder a las restantes pretensiones que puedan estimarse incluidas en este punto del suplico, habida cuenta de que:

-D. Agustín no ostenta la condición de apoderado o mandatario, y sus obligaciones se ciñen a las derivadas de su condición de arrendatario. -La restitución posesoria no es posible en cuanto la ocupación está legitimada por los respectivos arrendamientos vigentes.

-No cabe suponer que lo que se quiere es ejercitar pretensiones de desahucio por impago, que deben dirigirse frente a los arrendatarios, y por su cauce procesal especifico (art. 250.1.1).

-No cabe una condena al apoderado a abonar cantidad alguna en ausencia de cuantificación y en conformidad con las previsiones del art. 219 LEC .'

'Octavo.- Finalmente, en cuanto a la pretensión de que se condene al demandado Sr. Agustín a devolver y entregar los enseres personales y objetos que se relacionan en el Hecho Cuarto de la demanda, y que se dice que estaban en el piso NUM002, la respuesta también debe ser desestimatoria.

De una parte, no se puede olvidar que la propia actora, conforme a lo determinado anteriormente, concertó válidamente mediante su representante un contrato de arrendamiento con el citado demandado que abarca el piso NUM002 del edificio. De otra, no existe prueba suficiente de la preexistencia en el referido piso de tales enseres. Son insuficientes a tal fin las manifestaciones en testifical de los parientes de la demandante que dicen haberla acompañado a Coruña para cambiar la cerradura del piso, pues ni identifican con certeza tales enseres personales, ni pueden acreditar que estuvieran allí y hubieran sido objeto de apropiación cuando el piso pasó a ser arrendado.'

'Noveno.- Habiendo una estimación parcial de la demanda formulada, la aplicación concreta de las reglas establecidas en el art. 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil exige delimitar la posición particular de cada parte en relación a las distintas pretensiones que se han ejercitado acumuladamente en el proceso.

En el caso de D. Amadeo es claro que hay una estimación parcial, que debe dar lugar a la ausencia de especial imposición de costas.

Con respecto a D. Agustín y la entidad Fob S.L. la estimación también debe reputarse parcial. Con independencia de que se rechace la simulación del contrato de arrendamiento de 2013, han sido parte pasiva respecto de la declaración de dominio que se ejercita y se estima. Aunque en el curso del proceso han manifestado reiteradamente que reconocían la titularidad dominical de la demandante sobre el edificio litigioso, tanto en su actuación preprocesal (vid. informe de servicio emitido por la policía el 19 de julio de 2018, ratificado en testifical), como en la contestación (D. Agustín se arroga la condición de arrendatario de 'toda la vivienda') han mostrado una conducta obstativa del legítimo ejercicio de las facultades dominicales de la demandante que excede de lo que les corresponde como meros arrendatarios de algunas de las dependencias. En consecuencia, tampoco procede especial imposición de las costas procesales.

Con respecto a los restantes codemandados, como ya se ha expuesto en el Fundamento Sexto, la desestimación ha de ser considerada íntegra y ha de regir el principio general del vencimiento.'

II.-Contra la referida resolución se interpuso recurso de apelación por la representación procesal de Don Agustín y la mercantil 'FROB Arquitectura S.L', realizando las siguientes alegaciones:

1º) No se puede aceptar la Sentencia dictada dicho respetuosamente y en términos de estricta defensa, ni que se manifieste en la misma que no es lícito el contrato aportado por la propia actora con su demanda de fecha 28-11-2006, adjuntado con firma de demandante y demandado, ya que dicho contrato se ha cumplido durante años como consta en la documental adjuntada por la parte demandada correspondiente a los recibos de pago de la renta de la casa, haciéndose referencia en dichos recibos siempre a dicho contrato primigenio.

La demandante ha cobrado la renta por el mismo concepto hasta 2017, es decir, la siguió cobrando años después de haber revocado el poder a Amadeo e incluso siguió cobrándola después de las diligencias preliminares que solicitó.

El argumento empleado por la contraparte afirmando que no sabía de la existencia de este contrato está completamente fuera de lugar. Es una señora con mucha formación, jubilada y que no tiene más ingresos en su cuenta que su pensión y el arrendamiento con opción de compra de Amadeo. Decir que desde 2006 (fecha de firma del contrato de alquiler con opción de compra) hasta ahora, que no se había dado cuenta de la existencia de un contrato que ella misma aporta con la demanda firmado no se puede sostener.

2º) El contrato de opción de compra de inmuebles no está regulado en el Código Civil. Su artículo 1255 lo admite, pues permite pactar cualquier negocio a los contratantes. El artículo 14 del Reglamento Hipotecario considera 'inscribible el contrato de opción de compra' si se dan las condiciones que estipula, pero no lo regula. Sin embargo, está perfectamente definido en la doctrina de los tribunales.

Se trata de un contrato atípico donde rige el principio de autonomía de la voluntad de la partes. Recordemos que estamos en el campo civil, donde los contratantes tienen margen de maniobra para regular sus relaciones contractuales, sin más límite que el artículo 1255 de nuestro código civil sustantivo.

3º) La opción de compra de un inmueble es un contrato por el que la parte concedente otorga a la otra, el optante, el derecho a comprar una finca concreta, durante un plazo cierto, por un precio y en unas determinadas condiciones.

Se ha fijado en el contrato el precio de la venta, que es el pago del alquiler hasta el fallecimiento de la Sra. Matilde, momento en el cual el otro contratante, Amadeo podría ejercer su derecho sobre dicha opción.

Así está claro el plazo para ejercer la opción ( Tribunal Supremo, Sala Civil, sentencias de 2 de julio de 2008 y 14 de febrero de 2013), el momento del fallecimiento de la Sra. Matilde, momento en el cual debe producirse no sólo la comunicación del optante, sino también la recepción de la comunicación por los herederos legales del concedente (Tribunal Supremo, 21 de diciembre de 2016).

Por ello, en el contrato constan los domicilios para las notificaciones de ambas partes.

4º) Las dos partes del contrato de opción de compra son la concedente Matilde, optataria o promitente. Es la propietaria de la finca. Se llama concedente porque concede la opción de comprar a la otra parte; promitente porque promete. Esta opción puede tener un precio: la prima, un elemento accesorio en el contrato que puede ser parte o no del precio de venta del inmueble y no equivale a unas arras. El optante Amadeo es la persona a la que se concede el derecho de opción de compra sobre el inmueble, de forma que tiene la decisión exclusiva de decidir si se celebrará o no el contrato de compraventa. Si la opción es con prima, lo habitual es que se pacte su pérdida si no ejercita su derecho. Pero no tiene por qué ser así; puede no perderla, o perder sólo una parte.

5º) La sentencia erra al 'interpretar' el contrato, los contratos anteriores sobre la casa o parte de la misma ya los enumera la propia demanda y está claro que desde el pacto de 28-11-2006 la opción de compra era sobre toda la casa, recogiéndose ya en el propio contrato la mención expresa del artículo 1255 del código civil o de autonomía de la voluntad de los contratantes.

6º) El documento nº 41 de la demanda reguló la relación contractual entre las partes durante muchos años, la demandante aceptó las cantidades abonadas en dicho concepto, como consta en los recibos pagados mes a mes en auténticos pactos mensuales de confirmación del contrato inicial, que ahora caprichosamente se pretenden anular junto con el contrato inicial, sin motivo legal concreto alguno, tantos años después, esgrimiendo otros pactos o supuestos incumplimientos posteriores que nada tienen que ver con el primigenio contrato de 28-11-2006 que siempre se ha cumplido, contrato huérfano de cualquier formalismo o tecnicismo que lo hiciera difícil de entender a las partes contratantes, buscando la sencillez para recoger los elementos de una voluntad muy clara de las partes contratantes, y como manifestó el testigo Conrado que fue el letrado al que le encargaron el contrato, la minuta del mismo lo redactó la propia Dª Matilde.

7º) Resumiendo la prueba practicada en la vista, ha quedado acreditado que Dª Matilde es una persona versada en derecho, que se licenció en esa carrera con notas brillantes y que siempre ha realizado negocios jurídicos ella misma teniendo un control absoluto de sus asuntos, y más si cabe de la casa objeto de litis. Decir que no sabía que había gente 'ocupándola' durante años es imposible de creer, y decir que no sabía de la existencia del contrato de arrendamiento con opción de compra de 2006 siendo ella misma la que lo aporta firmado y más cuando los ingresos que se le hacían recogían ese concepto precisamente, demuestra la total falsedad de la demanda.

Recordemos que la carga de la prueba es de la demandante y hubiera tenido muy fácil desvirtuar la prueba de la demandada habiendo aportado el extracto bancario de su propia cuenta para demostrar que no se le hizo el mismo ingreso desde la fecha de firma de ese contrato en 2006, pero directamente no lo aporta porque sabe perfectamente que aparecería el mismo ingreso desde entonces.

La demanda nos intentó hacer ver a la demandante casi como una señora desvalida engañada por D. Amadeo y que por su culpa había tenido que alquilarse un piso en Ferrol, cuando de la prueba practicada se comprobó que Dª Matilde era una brillante estudiante de derecho que realizaba ella misma todos los contratos que firmaba y que según el propietario de la casa de Ferrol, el testigo D. Eloy, llevaba cuarenta años con ese alquiler ya que era la vivienda que siempre tuvo mientras trabajó en la Valentina y mantuvo incluso después de haberse jubilado. Si intentó engañar sin ningún pudor al Tribunal en este dato para provocar simpatía en el mismo, ¿cómo no va a engañar en el resto? Todos los testigos que han declarado en la vista y que han tratado a Dª Matilde y a D. Amadeo, han afirmado sin ningún género de dudas que siempre conocieron la intención de Dª Matilde de traspasar la casa a D. Amadeo. La casa, como se comprobó con la documental aportada y con la declaración testifical en la vista, tenía un expediente de ruina del Concello y apercibimiento de multas coercitivas sino se subsanaban las numerosísimas deficiencias que señalaba el expediente, y Dª Matilde no podía hacer frente a los costes de su reparación.

Una vez que D. Agustín rehabilitó la vivienda gastándose cientos de miles de euros, como quedó acreditado también en la vista con la documental aportada y con las declaraciones incluso de los propios testigos de la demandante, y esta dejó de ser un problema para la ella, es entonces cuando Dª Matilde quiso deshacer todos los contratos y así obtener un enriquecimiento injusto, tratando de hacer creer (con el único argumento que creyó posible) que no sabía lo que firmaba, ni que sabía que en esa casa había gente desde hacía años supuestamente de manera ilegal, y ni siquiera que sabía que recibía desde hacía 15 años en su cuenta un ingreso por este concepto, sobran los comentarios al respecto.

Aquí obviamente no hubo un intento de engaño por parte de D. Amadeo a Dª Matilde, sin embargo, claro que ha habido el intento de engaño por parte de ella hacía todos. Lo que hubo realmente fue un cambio de parecer de esta una vez que la vivienda ya estuvo arreglada y le interesaba muchísimo económicamente, y para evitar los caprichosos cambios de parecer de las personas están los contratos.

8º) También es incomprensible como desestimando todos los pedimentos contra mi mandante realizados de forma explícita no se impongan a la demandante las costas, sin razonamiento jurídico alguno y quebrantando por lo tanto el principio del vencimiento objetivo recogido en el artículo 394 LEC.

III.-Contra la sentencia de instancia también se interpuso recurso de apelación por la representación procesal de Dª Matilde, realizando en síntesis, las siguientes alegaciones:

1º) Así el primer motivo del recurso es la petición cuarta del suplico de la demanda, esto es que se declare la nulidad del documento privado de arrendamiento de fecha 06 de mayo de 2013 y la escritura de elevación a público del mismo otorgado el 25 de noviembre de 2014 ante el Notario de Lugo Don Manuel Ignacio Castro-Gil Iglesias (que se acompañaron como documentos números 76 y 77 con la demanda).

Y ha sido el hijo de Don Amadeo llamado Don Agustín quien en el Procedimiento de Exhibición de documentos como diligencias preliminares nº 206/2017 -8 del Juzgado de 1ª Instancia nº 13 de esta Ciudad tramitadas a instancia de la ahora apelante (señalados con los números 76, 77, 78 y 79) quien entregó copias del pseudo contrato de arrendamiento otorgado en A Coruña en la supuesta fecha del 06 de mayo de 2013 con la escritura de elevación a público de dicho contrato de fecha 25 de noviembre de 2.014 ante el Notario de Lugo Don Manuel Ignacio Castro-Gil Iglesias, compareciendo 'como parte arrendadora, Don Amadeo, mayor de edad, industrial, casado en régimen de separación de bienes con Doña Encarnacion, pactado en escritura de capitulaciones matrimoniales autorizada por el Notario que fue de Lugo, Don Manuel García-Granero Fernández, el día cuatro de junio de mil novecientos ochenta y uno, bajo el número 742 de Protocolo, inscrita en el Registro Civil de Paradela (Lugo); vecino de 27001 Lugo, con domicilio en PLAZA000, NUM008 y D.N.I. número NUM009.

Y como parte arrendataria, Don Agustín, mayor de edad, soltero, industrial, vecino de 15006 A Coruña, con domicilio en Escalinata de DIRECCION000, NUM001, NUM002 y D.N.I. número NUM010 (o sea el hijo del anterior)'

La sentencia de instancia dice:

'D. Amadeo, sostiene la validez del arrendamiento otorgado por D. Amadeo el 6 de mayo de 2013 a favor de su hijo y codemandado D. Agustín, y por consiguiente, los actos jurídicos vinculados al mismo.

A este respecto se sostiene que el acuerdo es anterior a la eventual revocación del apoderamiento conferido a D. Amadeo, cuyos efectos, en el mejor de los casos para la demandante, se sitúan el 5 de diciembre de 2016. Asimismo, se argumenta que es un acto de buena administración toda vez que en el año 2013 el Ayuntamiento de A Coruña instó a realizar una rehabilitación del edificio que hubiera supuesto un coste muy elevado, de tal forma que con el referido contrato la actora continuaba percibiendo una renta, y el coste de rehabilitación era asumido por D. Agustín a cambio de poder recuperarlo arrendando las viviendas. Se afirma que la operación se llevó a cabo con conocimiento y consentimiento de la demandante, que ya era consciente de la necesidad de la rehabilitación en tanto se había encargado un presupuesto en 2007, por importe de 337.221 euros, y se había obtenido autorización para obras, que no se llevaron a cabo por exigirse una elevada fianza.'

Y como Don Amadeo no le pagase las rentas ni le rindiese cuentas entonces por mi representada le pidió varias veces en los años 2011. 2012, 2013 y 2014 para que le pagase las rentas que le adeudaba y le rindiese cuentas y como no le hiciese caso alguno entonces trató de revocarle el poder (como así se lo indicó verbalmente pero en vano) pero al fin le requirió para revocarle el poder y le rindiese cuentas mediante Acta Notarial autorizada por el Notario de Monforte de Lemos Don Pedro Antonio Luna Vega el día 10 de junio de 2015 (número 379 de su protocolo), cuyo Notario reenvió la misma a su compañera de Lugo Doña Natalia Nieto Alba que lo llevó a cabo con fecha 11 de Junio de 2015 (número 829 de su protocolo) pero al indicarle que se iba a revocarle el poder se ausentó del piso para no recibir la visita del Notario -que fue innumerables veces al piso-. (Se acompañó dicha acta señalada con el nº 14).

Doña Matilde no conoció dicho contrato de arrendamiento ni se le pagaron rentas de ninguna clase hasta que descubrió que Don Agustín en el acta de vista y auto de las diligencias preliminares nº 206/2017 -8 del citado Juzgado de 1ª Instancia nº 13 de esta Ciudad señalados con los números 78 y 79, declaró:

Que por documento privado fechado en A Coruña el día seis de mayo de dos mil trece, -por el que se liquidaron los impuestos correspondientes en la Delegación de Facenda de Lugo en el día de hoy. Esto es, como mi representada le requirió para que le rindiese cuentas y que le revocaba el Poder entonces hicieron por su cuenta, sin conocimiento alguno de Doña Matilde el documento privado del Padre al hijo y lo liquidó el 25.11.2014 pero le puso fecha al documento del 06.05.2013.

Y la dueña Doña Matilde, ahora apelante el único conocimiento que tuvo de tal arrendamiento ha sido a través de la entrega del pseudo contrato en el Juzgado de 1ª Instancia nº 13 en las Diligencias Preliminares Nº 206/2017 -8 como antes hemos indicado y nunca percibió renta alguna ni se le paga en el Bajo de la casa porque la empresa FOB Arquitectura Bioclimática Y Urbanismo Sostenible SL representada por Doña Jacinta, empresa arrendataria del bajo ha abonado la renta de dicho Bajo mediante ingreso en la cuenta de mi representada en Abanca Corporación Bancaria S.A. y la última renta pagada lo fue el 9.11.2015 (se acompañó dicho extracto bancario de Abanca Corporación Bancaria S.A. señalado con el nº 46) y no ha pagado pues renta desde aquella fecha dicho Sr. Agustín que ocupa el Bajo como arrendatario según manifestó en las citadas diligencias desde el año 2015.

Tampoco tuvo conocimiento por tanto de la cláusula de actualización de la renta ni se ha enterado ni visto por ningún lado los 2.000,00 euros de la supuesta fianza.

Como se acreditó con el documento y certificado final de obra de fecha 26 de Mayo de 1987 (aportado en el apartado c de la documental de la Prueba de esta parte) en donde consta que por mi representada se solicitó licencia de obras al Excmo. Ayuntamiento de A Coruña y como la casa está catalogada también en la Sección del Patrimonio Histórico de la Xunta de Galicia para la rehabilitación integral del edificio sito en la Escalinata de DIRECCION000 nº NUM001 de A Coruña, siendo el proyecto para la Rehabilitación del Bajo, cuatro viviendas y buhardilla del Arquitecto Don Ernesto y quedando autorizadas y ejecutadas las obras de dicha rehabilitación integral del edificio, siendo el Arquitecto Director de la obra Don Everardo, quedando el edificio totalmente rehabilitado.

Y asimismo para demostrar que las pseudos facturas más bien presupuestos no son reales en el escrito de prueba de esta parte se presentó documental consistente:

d) Por publicación en el Boletín Oficial Del Registro Mercantil de fecha 7 de Junio de 2018 cesan como administradores solidarios de la empresa FOB Arquitectura Bioclimática y Urbanismo Sostenible S.L. Don Agustín y Doña Jacinta y queda nombrado como administrador único Don Agustín (se acompaña copia obtenida en internet) y afirmando el demandado Sr. Agustín que se hicieron obras en el año 2017 en el edificio por la Empresa FOB Arquitectura Bioclimática y Urbanismo Sostenible S.L. y que fueron pagadas por dicha empresa de la que es administrador único Don Agustín, aportando con el escrito de contestación las siguientes facturas:

Factura NUM011 del 31.05.2013 por un total de 24.572,56 €.

Factura NUM012 del 05.09.2014 por un total de 73.110,87 €.

Factura NUM013 del 19.06.2015 por un total de 27.325,07 €.

Factura NUM014 del 14.09.2015 por un total de 40.622,36 €.

Factura NUM015 del 14.09.2015 por un total de 30.283,20 €.

Factura NUM016 del 27.07.2017 por un total de 31.348,01 €.

Con ello por aplicación del Artículo 7 de la Ley 7/2012, de 29 de Octubre sobre limitación de pagos en efectivo se solicitó con respecto a las anteriores facturas:

1) Que se requiera al demandado Don Agustín en nombre propio y también como administrador de la Empresa FOB Arquitectura Bioclimática y Urbanismo Sostenible S.L. para que aporte documentos bancarios del pago de tales facturas.

2) Que se envíe oficio a la Agencia Tributaria de la Delegación de Hacienda con domicilio en la RUA000, NUM017, C.P. 15003 para que envíe copias del Modelo 347 que comprende las operaciones con terceros (con más de 2.500,00 euros) en los años 2017 y 2018 de la empresa FOB Arquitectura Bioclimática y Urbanismo Sostenible S.L. con C.I.F. B27400589 y domicilio social en Ronda de la Muralla nº 127-Bajo de Lugo C.P. 27004.

Ninguna prueba se ha presentado por el Don Agustín en cuánto al requerimiento efectuado a instancia de esta parte sino todo lo obviaba presentando facturas de su empresa FOB Arquitectura Bioclimática Y Urbanismo Sostenible S.L. que no corresponden para nada a la casa de Litis.

Habiéndose averiado el Ascensor del edificio y teniendo mi representada en vigor el contrato de mantenimiento con la empresa Orona, se procedió por esta Empresa a la reparación del ascensor abonando mi representada la suma de 4.821,17 euros (se acompañó el contrato de mantenimiento y se presentó con la documental apartado e) a la que nos remitimos al obrar en autos.

Por tanto no hicieron ni ejecutaron tales obras ni Don Agustín ni su padre Don Amadeo y lo que ingresaron los citados Señores Amadeo Don Amadeo (padre) y Agustín Don Agustín (hijo) por las rentas de los pisos NUM002 NUM018 y NUM002 NUM019, NUM003, NUM004 y NUM005 del arrendamiento del edificio de litis, que solamente a 500,00 €/mes cada piso son 2.500,00 euros/mes por un año son 30.000,00 euros y desde el mes de mayo del año 2013 hasta el 31 de octubre de 2020 son 101 meses por 2.500,00 euros que totalizan 252.500,00 euros que ni siquiera han declarado a la Agencia Tributaria como se lo han indicado en la misma agencia a Doña Matilde y ésta a sus 83 años vive con una pensión pequeña de la Valentina y tiene que pagar los gastos del IBI de la casa y los de la comunidad del edificio (incluidos electricidad de zonas comunes y limpieza), además de las diversas multas por no contestar al Excmo. Concello de A Coruña (las cartas se las enviaban al piso NUM002 de la casa de litis que recogía el Sr. Agustín y no se las entregaba).

Este es un contrato leonino y simulado que ha sido hecho para un hijo (Don Agustín) por su padre (Don Amadeo) sin conocimiento de Doña Matilde que tuvo que descubrirlo mediante las Diligencias Preliminares Nº 206/2017 -8 tramitadas a su instancia en el citado Juzgado de 1ª Instancia nº 13 de esta Capital y siguen ocupando la casa que no es del padre Don Amadeo ni de su hijo Don Agustín pero hasta el año 2027 de ser válido este pseudo contrato seguirían cobrando las rentas de los cuatro pisos por las cantidades -al menos las antes indicadas- que en mayo del año 2027 sumarían 14 años de rentas, que ascenderían a la suma de 420.000,00 euros.

Además no se entiende lo siguiente: El pseudo contrato de arrendamiento con opción de compra de fecha 28 de noviembre de 2006 -documento nº 41 presentado con la demanda- fue declarado nulo por la sentencia como se pedía en el suplico de la demanda, esto es la nulidad de dicho documento del supuesto contrato de arrendamiento con opción de compra como se había falseado por el demandado Don Amadeo, porque el contrato de arrendamiento con opción a compra es un tipo de contrato doble o mixto formado por dos subcontratos: En uno de ellos figuran todas las condiciones correspondientes al alquiler y en el otro todos los aspectos relacionados con la opción de compra; y una vez finalizado el periodo de tiempo fijado para la opción de compra, el inquilino tiene derecho a adquirir en propiedad el inmueble por el precio que se haya acordado con el propietario en la firma del contrato. A ese precio se le descontarán, parcial o totalmente, las cuotas del alquiler que se hayan abonado hasta ese momento. Y por lo que respecta a la compraventa es necesario especificar la voluntad por parte del propietario de vender la vivienda, el precio final de la compraventa y el porcentaje a descontar (parcial o totalmente) de las cuotas del alquiler en el precio de venta que es el precio de la opción. Entonces si este documento de fecha 28 de noviembre de 2006 estaba en vigor podemos conocer la razón de este supuesto documento de arrendamiento a favor del padre Don Amadeo y ahora en el año 2013 o 2014 'cuecen' el pseudo contrato de arrendamiento de prácticamente todo el edificio del padre Don Amadeo -que dijo actuar en nombre de Doña Matilde- para su hijo Don Agustín, porque aquél era a favor del padre y este lo es a favor del hijo, queriendo apretarle las tuercas a Doña Matilde por su debilidad y edad.

Y se presta total conformidad a la sentencia que anula este pseudo contrato de arrendamiento con opción de compra con base a los hechos y fundamentos jurídicos irrevocables de la sentencia, pero no prestamos conformidad a la sentencia en cuanto no acoge este pedimento de la nulidad del supuesto contrato de arrendamiento de prácticamente todo el edificio del padre al hijo porque además de ser simulado el mismo contrato 'es leonino' porque las rentas las cobró todas hasta la fecha el hijo Don Agustín sin hacer obras de ninguna clase, porque además -lo que olvidan el padre e hijo- es que la casa de Litis depende, en todo lo concerniente a obras, por estar catalogado, de los siguientes organismos competentes: Ayuntamiento de la Coruña, Oficina de Rehabilitación, Urbanismo y Colegio de Arquitectos de esta ciudad de A Coruña, a quienes deberán rendirse certificados de idoneidad de forma periódica, parcial y temporalmente hasta la finalización de las obras, siguiendo las instrucciones de ellos emanadas en todo momento, en caso contrario, se verá obligado el propietario del edificio a realizar las obras de nuevo, con sanciones y expedientes.

Alegamos en apoyo de este motivo o alegación sobre la nulidad del contrato de arrendamiento del padre Don Amadeo al hijo Don Agustín la siguiente Fundamentación Jurídica:

El Tribunal Supremo, Sala de lo Civil en sentencia del 11 de Febrero de 2016 (nº 54/2016 y Rec. 44/2014) señala que la simulación no es otra cosa que la apariencia negocial. Bajo ésta se oculta un caso inexistente (simulación absoluta). Lo cual es atinente a la causa del negocio: si no la hay, la simulación será absoluta y el aparente negocio será inexistente por falta de causa.

La consecuencia legal de probar la simulación del contrato de arrendamiento será la declaración de nulidad.

Si bien es cierto que la carga de la prueba de la simulación recae sobre la parte que alega dicha simulación ( art. 217 LEC), también lo es, como dicen los Tribunales, que dado que por su naturaleza y características, el negocio simulado no es más que una apariencia creada para un fin en la que los simuladores elaborarán aquellos documentos y realizarán las actuaciones propias para dar apariencia real al negocio simulado, no puede llegarse hasta el extremo de exigir que la prueba tenga un carácter pleno, por lo que habrá de acudirse y observarse si existen motivos para la simulación y analizar las circunstancias que rodeen ese contrato denunciado como simulado, y a tal efecto habrá que ver, entre otras, las siguientes:

· si existe o no relación de parentesco entre el arrendador (el padre en el año 2013 o 2014 con poder de Doña Matilde otorgado en el año 2005) y el arrendatario (el Hijo).

· si el contrato de arrendamiento se ha inscrito o no en algún registro (no está inscrito y no le dieron publicidad -a espaldas de la poderdante hasta que entregaron copia en el Procedimiento de Exhibición de documentos tramitado instancia de Doña Matilde en el Juzgado de 1ª Instancia nº 13 de A Coruña-)

· si se ha depositado la fianza en la Comunidad autónoma correspondiente. (No se ha depositado ninguna fianza).

· si las cláusulas del contrato de arrendamiento son inusuales, pues persiguen una duración elevada.

· si la renta es bastante baja con relación a la zona y características del local cuyo arrendamiento es calificado de simulado.

· si hay prueba del pago de la renta y su declaración fiscal (no declaran rentas ni ingresos a la Agencia Tributaria por lo que dicha Agencia les abrió un expediente de infracción).

Cuando acontece que el contrato de arrendamiento simulado no oculta otro negocio distinto (simulación absoluta), sino simplemente ha pretendido la creación de un título para mantener la posesión del local, la consecuencia es la nulidad del contrato, y es así como se ha solicitado en la demanda, el desalojo del 'presunto inquilino' del inmueble que ocupa al carecer de título que ampara la posesión.

La Sentencia de la Audiencia Provincial de Mallorca 347/2010 de 4 de octubre de 2010 señala: 'Contratos: Inexistencia. Nulidad por simulación y ausencia de causa.'

Fundamentos Jurídicos:

Segundo.- Con carácter previo, y a modo de adelanto, este Tribunal ha reseñado respecto de la simulación contractual cuando ha sido invocada o denunciada por alguno de los litigantes, por falta de causa o por ser ésta ilícita, ad exemplum, en la reciente Sentencia de fecha 27-julio-09, que: 'conviene recordar que careciendo de regulación específica, tanto la moderna doctrina como la jurisprudencia coinciden en afirmar que las cuestiones relativas a la simulación deben contemplarse a través de la causa, y que por tanto es de aplicación el Art. 1276 del Código Civil.

En este sentido, como es sabido, en orden a la simulación se requiere:

a) Una divergencia querida y deliberadamente producida entre la voluntad y su manifestación.

b) Un acuerdo simulatorio entre las partes o entre el declarante y el destinatario de la declaración en los negocios unilaterales receptivos.

c) Un fin de engaño a los terceros al acto.

Por todo lo anterior debe acogerse esta alegación o motivo y declararse la nulidad del documento privado de arrendamiento de fecha 06 de mayo de 2013 y la escritura de elevación a público del mismo otorgado el 25 de noviembre de 2014 ante el Notario de Lugo Don Manuel Ignacio Castro-Gil Iglesias. -

2º) El segundo motivo del recurso es la petición cuarta del suplico de la demanda, esto es 'Devolución por Don Agustín de los muebles, ropa y ajuar que tenía en el piso NUM002 NUM006 de su propiedad, que lo tenía Doña Matilde para ella como segunda vivienda'como afirmamos seguidamente. (Se reproduce el certificado de empadronamiento que hemos señalado con el nº 22).

El Excmo. Concello de A Coruña le embargó a mi representada una cuenta bancaria en el Expediente NUM020 porque debía hacer algunas obras en la casa y no había recibido los requerimientos y/o notificaciones (porque las comunicaciones del Excmo. Concello se las dejaban en el piso NUM002 NUM006 de la Casa que ocupó clandestinamente el codemandado Don Agustín y al recoger un aviso mi representada fue entonces cuando preguntó en el Excmo. Concello y la requirieron personalmente como dueña de la casa para la ejecución de las obras (se acompañó la comunicación recibida del Excmo. Concello como documento nº 18).

Acto seguido mi representada fue a la casa con un Arquitecto, un Constructor y dos personas para ver de cumplir con el expediente del Excmo. Concello y se encontró con lo siguiente:

-El bajo del edificio estaba ocupado por la empresa que dijo el codemandado Sr. Agustín que la representaba y no les dejó entrar (la empresa citada en el apartado d) del Hecho Segundo de la demanda es FOB Arquitectura Bioclimática Y Urbanismo Sostenible SL).

-Y el piso NUM002 NUM006 se encontraba ocupado por el hijo del citado Don Amadeo llamado Don Agustín (los dos codemandados), el que le retiró los muebles, la ropa y ajuar de dicho piso y se apropió de todo ello, negándose dicho codemandado Don Agustín a dejar pasar a la apelante (a pesar de su identificación y exhibición de la escritura de propiedad si bien la conocía por ser la dueña de la casa) y a los Técnicos para inspeccionar el edificio y luego proceder a su arreglo antes de que lo hiciera el Excmo. Concello de oficio y asimismo negándose a exhibir ningún documento afirmando 'que él era el dueño de la casa y que si volvía por allí que se iba a acordar'. Y así le vació dicho piso en donde tenía 10 juegos de cama de 1,35 con colchones, sábanas, mantas y colchas, 7 juegos ídem de camas de 1,20, 6 juegos ídem de cama plegable, una mesilla de noche, toallas, Â? cubertería sin estrenar, Â? vajilla sin estrenar, vasos, copas, cuchillos, cucharas, tenedores, 6 ollas, 4 cazos, varias sartenes y menaje de cocina y dos tomos de la vida del Conde de Lemos, que se negó a devolverlos.

Doña Matilde ha propuesto a los testigos Don Juan Ignacio y Doña Florinda que acudieron con ella, con el Arquitecto y con un constructor a ver la casa cuando recibió la comunicación del Ayuntamiento de A Coruña y que sabían los testigos de la existencia de los muebles, ropa, ajuar y demás objetos en el piso. Y por tanto han declarado en el Procedimiento Don Juan Ignacio y Doña Florinda contestando a las siguientes preguntas:

-- CIERTO que Doña Matilde tuvo desde el año 2009 hasta junio de 2015 como segunda vivienda el piso NUM002 NUM018 y NUM019 de la citada casa, que le fue ocupado sin autorización alguna por el codemandado Don Agustín, cuyo piso había acondicionado para vivir ella.

-- CIERTO que en el mes de Junio de 2015 le vació el piso NUM018 y NUM019 el codemandado Don Agustín en donde tenía Doña Matilde 10 juegos de cama de 1,35 con colchones, sábanas, mantas y colchas, 7 juegos ídem de camas de 1,20, 6 juegos ídem de cama plegable, una mesilla de noche, toallas, Â? cubertería sin estrenar, Â? vajilla sin estrenar, vasos, copas, cuchillos, cucharas, tenedores, 6 ollas, 4 cazos, varias sartenes y menaje diverso de cocina y dos tomos de la vida del Conde de Lemos, que se negó a devolverle.

-- CIERTO que el hijo De Don Amadeo llamado Don Agustín además de apropiarse de todo lo que tenía en el piso NUM002 NUM018 y NUM019 de Doña Matilde se negó a dejar pasar a Doña Matilde que iba con un Arquitecto, un constructor, Don Juan Ignacio y Doña Florinda para ver el edificio y luego proceder a hacer algunos retoques que los exigía el Excmo. Concello de A Coruña y afirmó en varias ocasiones 'que él era el dueño de la casa y que si volvía Doña Matilde por allí que se iba a acordar'.

-- CIERTO que el 19 de Julio de 2018 Don Juan Ignacio y Doña Florinda acompañaron a Doña Matilde como testigos para acudir con la policía Local al edificio de Doña Matilde porque iba la empresa Orona a reparar el ascensor y Don Agustín les volvió a impedir la entrada y a la Policía Local, volviendo a decir que él era el dueño del edificio y no los dejó pasar.

Este testigo Don Juan Ignacio le había colocado en el piso los 10 juegos de cama de 1,35 con colchones, sábanas, mantas y colchas, 7 juegos ídem de camas de 1,20, 6 juegos ídem de cama plegable, una mesilla de noche, toallas, Â? cubertería sin estrenar, Â? vajilla sin estrenar, vasos, copas, cuchillos, cucharas, tenedores, 6 ollas, 4 cazos, varias sartenes y menaje diverso de cocina y dos tomos de la vida del Conde de Lemos.

Y la sentencia en el Fundamento de Derecho Octavo dice: Finalmente, en cuanto a la pretensión de que se condene al demandado Sr. Agustín a devolver y entregar los enseres personales y objetos que se relacionan en el Hecho Cuarto de la demanda, y que se dice que estaban en el piso NUM002, la respuesta también debe ser desestimatoria.

Es decir Don Agustín envalentonado dijo que la casa era de su propiedad y ni siquiera negó la existencia de los muebles, ropa y demás ajuar que se había apoderado en el piso NUM002 de la casa de litis siendo la apelante la única que hizo prueba y lo demostró y por tanto debe condenarse al demandado a devolverlos y especialmente el recuerdo de familia como eran los dos tomos de la vida del Conde de Lemos.

3º) El tercer motivo del recurso es la petición cuarta del suplico de la demanda: 'Que se condene en costas a los demandados que se opusieran a la demanda.'

Pero la sentencia impone a la actora, ahora apelante, las costas de los siguientes demandados, al decir en la sentencia: 'Con respecto a los restantes codemandados Don Avelino, Don Andrés, Don Andrés, Don Benjamín y Don Aquilino como ya se ha expuesto en el Fundamento Sexto, la desestimación ha de ser considerada íntegra y ha de regir el principio general del vencimiento.'

Y como recordamos tanto en la visita girada a la casa de litis por Doña Matilde con el Arquitecto, un constructor y dos testigos (véase el informe o certificado del Arquitecto Don Nicolas presentado como documento nº 68 que dice que los inquilinos de los pisos NUM003, NUM004 y BC no permiten la entrada y asimismo en el informe de la Policía Local obrante en autos, que fue presentado en la audiencia previa en el apartado f) de la documental en el que se reflejó lo siguiente:

-El piso NUM002 NUM007 del edificio lo ocupaba el codemandado Don Avelino, el que también se negó a dejarlos pasar al piso y a exhibir documento de ocupación.

-El piso NUM003 del edificio lo ocupaba el codemandado Don Andrés, que igualmente se negó a dejarlos pasar y a exhibir documento de ocupación.

-El piso NUM004 del edificio lo ocupaba el codemandado Don Benjamín, que también se negó a dejar pasar y a exhibir documento de ocupación.

-El piso NUM005 o NUM021 del edificio lo ocupaba el codemandado Don Aquilino, que también se negó a dejar pasar y a exhibir documento de ocupación.

Y todos ellos capitaneados por el codemandado Don Agustín, que decía que era el dueño de toda la casa y que negaron la entrada en el Bajo y en los pisos a los Técnicos que llevó Doña Matilde para poder ver y realizar luego las obras ordenadas por el Excmo. Concello, afirmando los inquilinos que le habían arrendado los pisos al dueño de la casa que era el codemandado Don Agustín y por tanto no les dejaron entrar.

Se repite que nos remitimos al informe del antes citado arquitecto Sr. Héctor como documento nº 68 y asimismo al informe de la Policía Local presentado con el escrito de prueba de esta parte. Y también a las Diligencias Preliminares que se tramitaron con el nº 206/2017 B en el Juzgado de 1ª Instancia nº 13 de A Coruña, que convocó acta de vista para el día 02 de Junio de 2017(documento nº 75) habiendo comparecido los reconvenidos y se celebró dicha acta de la vista con el siguiente resultado:

El piso NUM002 NUM007 lo lleva en arrendamiento Don Avelino, mayor de edad y vecino de la Ciudad de A Coruña con domicilio en el piso NUM002 NUM007 de la casa nº NUM000 de la AVENIDA000 y Escalinata DIRECCION000 nº NUM001, que exhibió y entregó copia de contrato de arrendamiento otorgado por Don Agustín, como dueño del citado PISO, con fecha 1º de Octubre de 2015 y con una renta mensual de 450,00 €, que se acompaña como documento nº 80.

El piso NUM003 lo ocupa Don Andrés, mayor de edad, D.N.I. nº NUM022 y vecino de la Ciudad de A Coruña con domicilio en el piso NUM003 de la casa nº NUM000 de la AVENIDA000 y Escalinata DIRECCION000 nº NUM001, que exhibió y entregó copia de contrato de arrendamiento otorgado por Don Agustín, como dueño del citado piso, con fecha 1º de Agosto de 2015 y con una renta mensual de 550,00 €, que se acompaña como documento nº 81.

El piso NUM004 lo ocupa Don Benjamín, mayor de edad, D.N.I. nº NUM023 y vecino de la Ciudad de A Coruña con domicilio en el piso NUM004 de la casa nº NUM000 de la AVENIDA000 y Escalinata DIRECCION000 nº NUM001, que exhibió y entregó copia de contrato de arrendamiento otorgado por Don Agustín, como dueño del citado piso, con fecha 25 de Julio de 2015 y con una renta mensual de 550,00 € que se acompaña como documento nº 82.

El piso NUM005 o NUM021 lo ocupa Don Aquilino, mayor de edad, D.N.I. nº NUM024 y vecino de la Ciudad de A Coruña con domicilio en el piso NUM005 o NUM021 de la casa nº NUM000 de la AVENIDA000 y Escalinata DIRECCION000 nº NUM001, que exhibió y entregó copia de contrato de arrendamiento otorgado por Don Agustín, como dueño del citado piso, con fecha 16 de Diciembre de 2013 y con una renta mensual de 450,00 €, que se acompaña como documento nº 83.

Y fueron llamados a la litis para evitar la existencia de un Litis pasivo necesario y de este modo se llamó a este Procedimiento a los antes relacionados:

- Don Avelino del piso NUM002 NUM007 (véase documento nº 80 presentado con la demanda).

- Don Andrés del piso NUM003 del edificio (véase documento nº 81 presentado con la demanda).

- Don Benjamín del piso NUM004 del edificio (véase documento nº 82 presentado con la demanda).

- Don Aquilino del piso NUM005 o NUM021 del edificio (véase documento nº 83 presentado con la demanda).

Esta parte actora, ahora apelante, pidió costas para ellos solamente si se oponían a la demanda como así lo hicieron (como lo hemos indicado anteriormente), afirmando también que Don Agustín que era el dueño de los pisos que cada uno ocupaba a pesar de exhibirles documentos como la certificación de la inscripción a nombre de Doña Matilde desde hacía años de la finca de litis en el Registro de la Propiedad, porque decían que D. Agustín era el dueño de la casa. Ello dio lugar a que se solicitaran las Diligencias Preliminares antes citadas, no siendo conforme la actora a que se le impongan las costas a la actora de los antes relacionados a la actora.

4º) Por todo lo anterior se solicita la revocación en parte de la sentencia y que se estimen los siguientes pedimentos de la demanda (que fueron desestimados por la sentencia):

'4.- Que se declare la nulidad del documento privado de fecha 06 de Mayo de 2013 y la escritura de elevación a público del mismo otorgado el 25 de noviembre de 2.014 ante el Notario de Lugo Don Manuel Ignacio Castro-Gil Iglesias (que se acompañaron con la demanda como documentos números 76 y 77).'

'7.- Que se condene al demandado Don Agustín a devolver y entregar a mi representada todo lo relacionado en el hecho Cuarto de la demanda, que se encontraba en el piso NUM002 cuando lo ocupó dicho demandado.'

'9.- Que no se condene a la actora en costas de primera instancia al haber pedido en el apartado 9 de la demanda: Que se condene en costas a los demandados que se opusieran a la demanda y concretamente referidos a Don Avelino, Don Andrés, Don Benjamín Y Don Aquilino por lo antes alegado.'

IV.-La sentencia de instancia fue recurrida en apelación por la representación procesal de D. Amadeo, realizando las siguientes alegaciones:

1º) Error en la valoración de la prueba.

Nos vemos obligados a mostrar nuestra más absoluta disconformidad con la sentencia ahora apelada, toda vez que a nuestro entender -dicho sea en respetuosos términos de defensa de los intereses de nuestro representado- se ha dictado incurriendo en un claro error a hora de la apreciación y valoración de la prueba.

Para evidenciar dicho error, hemos de desgranar los aspectos fundamentales que enmarcan la cuestión litigiosa, confrontándolos con la prueba practicada:

1. Validez a todos los efectos del contrato de 28 de noviembre de 2.006.

La demandante y mi representado el día 28 de noviembre de 2006 libre, voluntaria, consciente y deliberadamente deciden suscribir un contrato de arrendamiento con opción de compra (documento n º 5 unido con nuestra contestación a la demanda) con una doble finalidad:

a) La transmisión del dominio de la totalidad del edificio a D. Amadeo;

b) La satisfacción recíproca los intereses de ambas partes, evidenciados por circunstancias sobrevenidas; a saber, la ruina del edificio y la imposibilidad de la actora de atender de pago el coste de su rehabilitación.

Esta voluntad traslativa documentada en el contrato tiene su germen y sentido último (su 'alfa y omega') en la acreditadísima relación estrecha, íntima y familiar que mantenían ambas partes intervinientes de décadas: demandante y demandado se mantienen dicha relación durante más de 40 años, siendo así tan profundos los lazos entre ambos que Doña Matilde terminó 'ahijando' a mi mandante. Si no se toma como referencia esta cuestión es absolutamente imposible entender el marco que delimita el debate, y consideramos que la sentencia no acierta a dar a la misma la debida dimensión y trascendencia.

Acreditación palmaria de la realidad y existencia de voluntad traslativa del dominio del inmueble a favor de mi patrocinado es la ingente prueba documental obrante en autos consiste en la existencia de documentos y actos jurídicos anteriores que así lo acreditan.

1. TESTAMENTO 25/06/2001 otorgado ante el Notario que fue de Lugo D. Manuel Martínez Rebolledo(nº.1 233 de su protocolo): Dña. Matilde en una minuta redactada por su puño y pulso con el contenido de las disposiciones testamentarias que quería incluir LEGABA a mi representado gran parte del edificio de litis.

2. TESTAMENTO 23/11/2006 otorgado ante el Notario D. Antonio López Calderón Vázquez en el que la demandante decide ratificar y ampliar exponencialmente esa voluntad de transmitir el dominio y LEGAR la totalidad del edificio a D. Amadeo.

3. APODERAMIENTO JULIO 2005: Entre medias de los antecitados testamentos Dña. Matilde otorgó un apoderamiento a favor de mi patrocinado con el objeto de que pudiera administrar la totalidad de sus bienes, no sólo el edificio litigioso, sino cualesquiera otro inmueble de titularidad de la actora.

El contrato de arrendamiento con opción de compra suscrito explicita de modo indisumulado el deseo real de la actora: insistimos, la transmisión del dominio del edificio a favor de mi mandante que ya había sido dispuesta ante fedatario público por dos veces a título gratuito con el objeto de reducir la repercusión fiscal que el legado pudiera suponer a D. Amadeo al no ostentar la condición de heredero forzoso.

Nadie (si siquiera la sentencia) discute que la propuesta de suscribir ese documento contractual surge de la propia demandante, que haciéndose valer de su formación jurídica (cuestión no baladí que extrañamente obvia la sentencia, pese a ser admitido por todas las partes) llegó incluso a redactar unas notas manuscritas sobre los términos que quería que se incluyesen en la contratación.

Como decimos, la idea de formalizar el contrato de arrendamiento con opción de compra surge de Dña. Matilde tal y como depuso de forma rotunda e incuestionable mi representado en el acto de la vista (grabación sesión celebrada el 02/10/2020: 32.43 min; 42:16-42:28 min). Y con este propósito encargaron la redacción del documento al letrado D. Conrado, testigo que declaró que ambos tenían interés en formalizar el documento, puesto que les beneficiaba a las dos partes: Dña. Matilde quería percibir una renta periódica y que a la vez se rehabilitase el edificio ante el inminente estado ruinoso en el que se encontraba y D. Amadeo naturalmente -como no podía ser de otra manera- quería tener seguridad de que si hacía la inversión de las obras de reforma finalmente iba a obtener la titularidad del inmueble, puesto que la voluntad testamentaria podría ser modificada por la demandante en su perjuicio, una vez que éste hubiese rehabilitado el edificio en beneficio de la propiedad (grabación sesión fecha 09/10/2020 31.00 min -31.29 min).

Resulta indiscutible que Dña. Matilde, persona acreditadamente conocedora del Derecho, muy puntillosa y celosa de sus asuntos personales, como revelaron los interrogatorios de las personas que mantuvieron una estrecha relación con la misma, era perfecta conocedora desde el mismo momento de su firma del sentido, alcance, realidad, efectividad y trascendencia real del contrato que planeó y que voluntariamente suscribió, y que del mismo se desprendía un clarísimo beneficio inmediato para ella: evitar tener que pagar de su bolsillo la costosísima reforma del inmueble litigioso.

Basta con visualizar la declaración del letrado encargado de la redacción del documento (grabación sesión fecha 09/10/2020 31.29 min -32.11 min).

Así, el contrato comenzó de modo inmediato a desplegar sus efectos acto obstativo alguno por parte de Doña Matilde: la demandante percibió la renta que de mutuo acuerdo decidieron pactar, formalizada mediante ingresos bancarios obrantes en autos, y jamás mostró rechazo al cumplimiento del contrato, percibiendo y aceptando la renta que mi mandante mensualmente le iba abonando en virtud del contrato litigioso, y fue conocedora de las vicisitudes del edificio en todo momento.

Al respecto, es inevitable hacerse estas preguntas: ¿por qué la demandante ha tardado doce años en llamarse a engaño y tratar de desvirtuarlo? ¿Por qué ahora sorprendentemente rechaza la percepción de la renta que lleva cobrando durante años? ¿Qué verdadera motivación ha arrastrado ahora a la actora a proceder de tan espurio modo?.

El contrato de fecha 28/11/2006 ni es falso, ni es simulado, sino más bien todo lo contrario: recoge lo que Doña Matilde siempre deseó: que Don Amadeo se quedase con el edificio a la muerte de aquélla.

Sin embargo, el juzgador de instancia, -dicho con los máximos respetos y en estrictos términos de defensa-, erradamente entiende que el documento no refleja un negocio jurídico, sino una mera apariencia de contratación. La argumentación esgrimida por el Juzgador para llegar a la conclusión de que nos encontramos ante una mera simulación absoluta de contrato no tiene respaldo probatorio, tal como analizaremos a continuación.

Hemos de partir a la hora de interpretar y valorar el contrato litigioso, que su naturaleza jurídica es atípica, no estando contemplado expresamente en nuestro ordenamiento jurídico. Por ello, en virtud del principio de autonomía de la voluntad y libertad de pactos ( art.1255 CC), las partes habrán de atenerse a las estipulaciones concretas suscritas en dicho contrato, siempre que no atenten contra la Ley, la moral, o el orden público, no habiéndose vulnerado ninguna de las tres en el presente caso.

A pesar de todo ello, el Juzgador rechaza la aplicación de este principio (autonomía de la voluntad) como elemento validante del contrato discutido, en que supuestamente dicho contrato adolece de defectos manifiestos e impropios de un verdadero acto contractual. En cambio, si analizamos detenidamente el mismo, comprobamos que sí reúne todos los presupuestos legalmente previstos en el art.1261 del CC (consentimiento, objeto y causa) y no es contrario a las normas imperativas o prohibitivas.

Analicemos pues cada uno de esos requisitos de existencia, validez y efectividad del contrato:

A) Consentimiento de los Contratantes. Las partes contratantes prestaron su consentimiento por escrito de manera clara, inequívoca y rotunda, teniendo plena libertad y conocimiento del alcance del contrato suscrito.

De la prueba practicada en litis se colige claramente que la voluntad de Dña. Matilde era:

- transmitir mortis causa a mi mandante el dominio del inmueble litigioso,

-y evitar tener que pagar la costosísima rehabilitación del mismo.

La sentencia no pone en duda la validez y eficacia del consentimiento, dicho sea.

B) Objeto cierto que sea materia del contrato.

El objeto del negocio jurídico celebrado (transmisión de la propiedad de la totalidad del inmueble litigioso) es lícito y está perfectamente determinado en el contrato suscrito sin que exista confusión alguna al respecto.

En este extremo el juzgador de instancia entiende que no se define el arrendamiento ni sus condiciones indicando literalmente que 'entre otras cosas no se define el arrendamiento al que se asocia-solo que puede ser del todo o parte de la casa, ni sus condiciones''.

Afirmación que es totalmente errónea puesto que basta con examinar el contrato suscrito (documento nº 5 de nuestra contestación) para identificar que en el Expositivo III del mismo se consigna: ' Que estando, asimismo, ambas partes interesadas en la opción de compra de la citada casa en su totalidad. así lo pactan por medio del presente contrato al amparo de las siguientes consideraciones''.Por tanto, el objeto del arrendamiento y de la opción de compra, contrariamente a lo indicado en la resolución objeto del presente recurso, está claramente definido en el contrato suscrito: la totalidad del edificio litigioso. Estamos ante un objeto cierto, pues. Posible, cierto y determinado ( Arts 1271 y 1273 CC).

C) Causa de la obligación que se establezca.

Como sabemos, la causa del contrato es el propósito o finalidad perseguida por las partes al llevar a cabo el negocio jurídico, que en este caso no es otra que la opción de transmitir el dominio del inmueble a cambio del pago mensual sucesivo de un importe económico y la evitación por parte de la demandante de desembolsar una cuantiosa cantidad de dinero para rehabilitar el inmueble. Pago que nunca se ha cuestionado de contrario, puesto que durante casi 12 años Dña. Matilde ha ido percibiendo puntualmente la renta acordada.

D) Precio y onerosidad Por otra parte, para llegar a convicción (errada a nuestro humilde entender) de que la contratación adolece de defectos insalvables, el juzgador indica en su sentencia que no se establece ni siquiera de forma relativa el precio asignado al inmueble ni el plazo para el ejercicio del derecho de opción. No obstante, en virtud del contenido del contrato suscrito nos vemos obligados nuevamente a rechazar tal afirmación.

Concretamente, en la Consideración 3 del contrato se indica que se pacta expresamente que toda la renta pagada hasta la fecha por el arrendatario a la citada arrendadora y toda la renta que pague al mismo en adelante por el arriendo de todo o parte de la casa referida hasta el fallecimiento de Dña. Matilde supondrá la adquisición de la propiedad de la totalidad del edificio por parte de mi mandante.

Extremo que fue sumamente explicado por el letrado encargado de la redacción del contrato, el Sr. Conrado que depuso que no se pactó una cantidad final, sino que se abonaría el precio de la opción de compra poco a poco hasta el momento del fallecimiento de la actora, con el objeto de dar valor a lo que ya había abonado con anterioridad mi mandante (grabación sesión 09/10/2020 32.57 min-34.30 min).

En este punto es relevante destacar que inicialmente antes de suscribir dicho contrato, mi representado abonaba únicamente una renta por el arrendamiento de una parte del edificio; de ahí que en el propio documento se consignase 'la renta que se paga por el arriendo de todo o en parte',con el fin de incluir dentro de la contraprestación por la adquisición del dominio la totalidad de las rentas que mi patrocinado abonó con anterioridad a la suscripción del contrato privado en el año 2006.

Además, y como precio cierto, Dña. Matilde percibiría una renta mensual hasta la fecha de su fallecimiento, momento en el que Amadeo adquiriría la titularidad del inmueble en contraprestación a los pagos efectuados.

Y no solo eso, sino que además, ante el estado ruinoso del edificio y la necesaria ejecución de importantes obras de reforma, apreciada por los técnicos del Ayuntamiento de A Coruña que iniciaron un expediente de ruina urbanística, ambas partes acordaron que D. Amadeo se encargaría del mantenimiento y gestión de las ejecución de las mismas. Por lo que la demandante, siguió percibiendo una renta, y a la vez evitó desembolsar un solo euro por la rehabilitación del edificio. Mi mandante gestionó la rehabilitación del edificio a 'coste cero' para Dña. Matilde, tal y como ha quedado sobradamente acreditado en el presente pleito.

Y es en este punto donde nos vemos de nuevo obligados a discrepar radicalmente con el argumento del juzgador de instancia empleado para negar la existencia de prueba de que el contrato respondiese a dicho pacto de asunción de los costes de rehabilitación del inmueble por parte de mi representado: en virtud de la prueba practicada, ha quedado sobradamente acreditada la necesidad real de la rehabilitación y la ejecución de importantes y cuantiosas obras de reforma del edificio, tal y como los propios arrendatarios han confirmado en sus declaraciones al indicar que las viviendas que habitan se encuentran en perfecto estado, habiendo sido objeto de una rehabilitación reciente. (Declaración de D. Aquilino sesión día 02/10/2020 53.36 min -54.05 min; declaración de D. Avelino sesión día 02/10/2020 59.56 min -1.00.30 min, que manifestó que tuvo que esperar 2 meses para entrar en la vivienda porque lo estaban reformando; declaración de D. Benjamín grabación sesión día 02/10/2020 01.42.06 min01.42.20 min).

Por tanto, en el contrato, contrariamente a lo recogido en la resolución ahora recurrida, es evidente que sí se establece el precio asignado al inmueble y la contraprestación para el ejercicio del derecho de opción de compra: el pago de la totalidad de las rentas mensuales abonadas por mi mandante a Dña. Matilde hasta el momento en el que se produjese el fallecimiento de la misma y la asunción por D. Amadeo en exclusiva del coste de las obras de rehabilitación del edificio que se encontraba en estado ruinoso.

Así, nos encontramos ante un precio cierto, pues se hace referencia a una cosa cierta: rentas pagadas y futuras y ejecución de las obras de reforma.

Del mismo modo, el documento suscrito cumple con la exigencia de la concreción del plazo para el ejercicio de opción, puesto que se determina de forma precisa el plazo para el ejercicio del derecho de opción de compra del edificio litigioso en un momento temporal cierto y determinado, que no es otro que la fecha de fallecimiento de la actora.

Por todo ello, discrepamos con su Señoría respecto a la supuesta existencia de defectos estructurales impropios de un verdadero acto contractual, por los motivos expuestos. El contrato reúne la totalidad de los presupuestos legalmente previstos y exigibles en nuestro ordenamiento jurídico, y por ello, debe ser declarado válido y eficaz.

E) Equilibrio entre las partes contratantes. qui prodest?.

En la resolución apelada, otra de las argumentaciones empleadas para privar de validez al contrato se asienta sobre la consideración de la inexistencia de equilibrio entre las partes contratantes.

Nada más lejos de la realidad, pues del contrato atípico suscrito se desprende un manifiesto equilibrio entre las partes contratantes, cuya existencia es fácilmente constatable y entendible.

Recordemos: la propietaria del inmueble, que como consecuencia del vínculo estrecho y familiar que le unía con mi representado quería que a su fallecimiento adquiriese la titularidad del inmueble, en virtud del contrato percibe una renta vitalicia y se evita el desembolso de los importantes gastos de ejecución de las obras de rehabilitación del edificio cuya realización era de inminente necesidad ante la existencia de un procedimiento administrativo de ruina urbanística.

Como contraprestación al abono de la renta vitalicia y de la gestión, administración y realización de las obras de reforma, D. Amadeo con la suscripción del contrato se aseguraba la adquisición del inmueble en el momento del fallecimiento de la propietaria. De lo contrario, de no haberse pactado la opción de compra mi mandante resultaría gravemente perjudicado, puesto que no recuperaría la inversión efectuada.

De modo que el equilibrio entre las partes es palmario. La contratación no causa ningún perjuicio ni daño a ninguno de los contratantes. Todo lo contrario se evitó a la demandante el desembolso de una inversión que realmente no podía acometer, y además se acordó el pago de una renta vitalicia.

Dicho todo lo cual, es inevitable preguntarse: de hacerse firme el pronunciamiento judicial de nulidad/inexistencia del contrato de arrendamiento con opción de compra, qui prodest?. Porque es evidente que con este pronunciamiento judicial la parte actora (partícipe, planeadora, consentidora y cumplidora del contrato ahora inicialmente anulado), obtendría con tal sentencia un beneficio radicalmente injusto a costa de mi mandante, el cual quedaría convertido en víctima.

F) Doctrina actos propios .

Por otra parte, el Juzgador también fundamenta su decisión respecto a la simulación contractual en la presunta incoherencia del negocio con los propios actos de las partes. No obstante, entendemos que precisamente en la presente litis sucede todo lo contrario.

La totalidad de los actos jurídicos formalizados a lo largo del tiempo por la actora y por mi mandante desde el año 2001 han tenido una finalidad palmaria: plasmar el deseo real de la actora consistente en transmisión del dominio íntegro del edificio litigioso a mi mandante a su fallecimiento.

Ciertamente, la única contradicción con la doctrina de los actos propios en la presente litis deriva del súbito cambio de comportamiento de la actora, que ahora se produce de modo totalmente contrario a la postura mantenida durante innumerables años, puesto que Dña. Matilde desde la suscripción del contrato hasta hace escasamente dos años jamás se opuso al cumplimiento del contrato, sino todo lo contrario, percibió sin ninguna objeción los ingresos que mi patrocinado realizaba en concepto de renta del edificio.

G) Finalidad y causa propia del negocio pactado

A tenor de la prueba practicada en litis, tal y como hemos expuesto a lo largo del presente, ha quedado probado que la opción de compra, celebrada es un contrato real que se suscribió con la finalidad y causa propia del negocio que se pactó: la adquisición de la titularidad del inmueble dentro del plazo perfectamente determinado (recordemos, fallecimiento de la propietaria), a cambio del pago mensual de unos importes económicos, toda vez que es perfectamente posible posponer a una fecha futura la transmisión de la titularidad sin otro motivo que la mera conveniencia.

Existe una legítima voluntad de las partes intervinientes de verificar la transmisión onerosa, pues de no existir tal voluntad lógicamente mi mandante no habría abonado ninguna cantidad de forma puntual cada mensualidad durante infinidad de años.

En este extremo es preciso incidir en la presunción legal a favor de la existencia y licitud de la causa en los negocios jurídicos prevista en el artículo 1277 del CC.

Realmente, la única simulación existente en este caso se corresponde con el ficticio contrato de arrendamiento de Ferrol suscrito por la actora en el año 2017. Dña. Matilde lleva residiendo en esa vivienda muchos años según resultó acreditado a tenor de la prueba practicada: el propio arrendador D. Eloy así lo manifestó al indicar que la actora ha sido arrendataria del inmueble desde el año 1996 hasta la actualidad. En un primer momento fue inquilina de sus padres y ahora de él, puesto que ha trabajado en la armada toda su vida y siempre estuvo en ese inmueble de Ferrol arrendada (grabación sesión 21/02/2020 12.35.40 min-12.38.06 min)

Por todo ello, es innegable que la actora ha urdido esta ficción y simulado el contrato para provocar la engañosa creencia de que fue despojada de su propia vivienda, cuando la realidad es que no ha residido en el inmueble litigioso desde hace muchos años.

Y no sólo eso sino que también es importante tener en cuenta que la actora dispone de más propiedades en Monforte de Lemos no resultando cierto que tuviese que suscribir ese contrato de arrendamiento en Ferrol para encontrar morada.

Entendemos que ha quedado suficientemente probada la inexistencia de simulación contractual, pues se ha acreditado fehacientemente que la voluntad de la demandante a lo largo de los años ha sido transmitirle la titularidad dominical de la totalidad del inmueble, motivo por el que se suscribió la opción de compra, pactando expresamente la plenitud de sus efectos jurídicos en el momento de fallecimiento de la actora.

H) Quiebra del principio de seguridad jurídica y de conservación de los contratos.

Entendemos que no se puede declarar nulo un contrato que la propia actora aporta con su demanda, cuya suscripción no se niega, y que durante más de doce años se ha cumplido escrupulosamente por ambas partes en ese concepto de alquiler con opción de compra durante todo ese tiempo, tal y como se hace constar expresamente y de modo pacífico en los sucesivos recibos y justificantes de pago obrantes en autos (basta ver el 'concepto' consignado en los mismos).

2- Rendición de cuentas

Respecto a la condena de rendición de cuentas de mi representado, el único abono de rentas que le corresponde percibir a la actora es la renta mensual pactada de mutuo acuerdo entre las partes en virtud del reiterado contrato de arrendamiento con opción de compra suscrito en el año 2006, ascendente a 500 euros.

Cantidades que se le han ido abonando puntualmente todas las mensualidades y que la demandante ha ido percibiendo sin oposición alguna durante innumerables años, como ha quedado probado en el acto de la vista (cfr. documento n º 6 y documento n º 10 de nuestra contestación a la demanda).

Por consiguiente, no cabe la condena impuesta a D. Amadeo, en su condición de apoderado-mandatario consistente en la rendición de cuentas, toda vez que incidimos en que el único importe que le corresponde percibir a la actora ya ha sido abonado periódicamente, sin que exista ninguna otra cantidad derivada de la gestión y administración del edificio litigioso que le correspondiese percibir a su propietaria.

2º) Incongruencia en la resolución objeto de apelación.

Finalmente, -dicho sea en respetuosos términos de defensa de los intereses de nuestro mandante- nos vemos obligados a mostrar también nuestra disconformidad con la resolución apelada al entender que incurre en incongruencia.

En la resolución se produce una ausencia de relación lógica en la fundamentación jurídica.

Concretamente, en el Fundamento de Derecho Tercero, incurriendo en error en la valoración de la prueba como hemos expuesto en la alegación anterior, se declara la nulidad de pleno derecho del contrato de 28 de noviembre de 2006, entendiendo injustificadamente que estamos en presencia de una simulación contractual.

No obstante, en el Fundamento de Derecho Quinto el Juzgador otorga validez al contrato de arrendamiento suscrito en fecha de 6 de mayo de 2013 por D. Amadeo, actuando como representante de la demandante, y su hijo, D. Agustín, como arrendatario.

Precisamente el contrato de arrendamiento de fecha 6 de mayo de 2013 se suscribió (haciendo mi mandante de un uso legítimo del apoderamiento conferido por la actora) con el propósito de que D. Agustín a través de su empresa (FOB) ejecutase la rehabilitación y reforma integral del edificio, y así se colmase y cumpliese la obligación contraída por Don Amadeo para con Doña Matilde y, por tanto, se colmase esa reciprocidad de prestaciones y, por tanto, quedase evidenciado y cumplido el equilibrio prestacional entre ambas partes. Obras cuya ejecución resultó sobradamente probada con la documental aportada por el codemandado D. Agustín y con la declaración de los arrendatarios que depusieron.

Resulta sorprendente e incongruente que se declare la nulidad de un contrato y en cambio se le otorgue plena validez al resto de actos jurídicos posteriores. Y ello porque todos los contratos sometidos a debate en la presente causa son perfectamente válidos y, por consiguiente, eficaces.

En definitiva, de la prueba practicada en el acto de la vista entendemos que ha quedado totalmente acreditado que el contrato de arrendamiento con opción de compra suscrito el 28 de noviembre de 2006 cumple con todos los requisitos legalmente exigidos. Por ello, debe reconocérsele expresamente la certeza de su contenido y la autenticidad de su firma, puesto que la instrumentación del mismo no obedece a simulación alguna, ni absoluta, ni relativa. Ambas partes contratantes decidieron deliberadamente suscribir el contrato con los efectos jurídicos y obligaciones estipuladas.

SEGUNDO.-I.-El primer motivo del escrito de recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Don Amadeo, y el primer motivo del recurso de apelación presentado por la representación procesal de FOB Arquitectura S.L. y Don Agustín se refiere a la decisión de la sentencia de instancia de declarar la nulidad de pleno derecho por simulación del contrato de opción de compra de fecha 28 de noviembre de 2006, suscrito por la demandante Doña Matilde y el demandado Don Amadeo.

II.-Es pacífica la doctrina de que la simulación negocial existe cuando se oculta, bajo la apariencia de un contrato normal, otro propósito contractual. La simulación puede ser: absoluta, cuando la declaración de una causa falsa no encubre más que la carencia de causa, de manera que la voluntad de las partes es contraria a la existencia misma del contrato; y relativa, cuando la declaración falsa viene a encubrir otro tipo de contrato, diferente al manifestado a cuya perfección se dirige la intención de las partes. Pero, en cualquier caso, la simulación implica una divergencia o contradicción consciente entre la voluntad interna y la declarada, que presupone un 'consilium simulationis' o acuerdo simulador entre las partes, al manifestar querer algo cuando en realidad no se quiere nada, en el caso de la simulación absoluta, o se quiere algo distinto, en la simulación relativa, basándose el fenómeno simulatorio en la presencia de una causa falsa, lo que conduce a centrar la teoría de la simulación en el marco jurídico de la causa del contrato y sus efectos, y concretamente en el art. 1276 del CC, regulador de la falsedad de la causa.

A diferencia de la simulación absoluta de un contrato, que crea una simple apariencia de negocio jurídico, sin voluntad de celebrarlo y de que tenga vida jurídica, e implica su nulidad radical por inexistencia o ausencia total de causa, ante la carencia de cualquier otra, verdadera y lícita, disimulada bajo la que en el mismo se expresa ( arts. 1261-3º, 1275 y 1276 del CC) ( SS TS 21 octubre 1997, 30 septiembre 1999, 9 marzo 2001, 3 noviembre 2004 y 27 mayo 2008), la simulación relativa requiere que el contrato disimulado y que realmente se quiere celebrar bajo la apariencia de otro, simulado e inexistente por falsedad de su causa, sea perfectamente válido y lícito ( SS TS 6 octubre 1977, 22 diciembre 1987, 29 noviembre 1989, 23 diciembre 1992, 29 julio 1993, 21 julio 1997, 19 diciembre 1999, 1 abril 2000, 23 octubre 2002, 26 julio 2004 y 29 diciembre 2011).

Por ello, la simulación contractual da siempre lugar a la nulidad radical, sin posibilidad de sanación posterior, del contrato simulado, al faltar en el mismo la causa como requisito esencial del contrato, de acuerdo con los preceptos citados, siendo esta nulidad apreciable tanto en los supuestos de simulación absoluta como en los de simulación relativa, aunque en este caso referida al contrato simulado bajo cuya apariencia se encubre otro fundado en una causa verdadera y lícita, por lo que, en definitiva, la simulación de carácter relativo comporta, por un lado, la nulidad absoluta y radical del contrato aparente, que carece de causa y es realmente inexistente, y por otro la validez del disimulado o encubierto, al estar fundado en otra verdadera y lícita ( SS TS 23 diciembre 1992, 8 febrero 1996, 19 junio 1997, 24 abril 1998, 22 febrero 2007 y 29 diciembre 2011). Por lo que se refiere a la prueba de la simulación, si bien hay que partir de que el acto jurídico es verdadero y eficaz mientras la ficción no se demuestre, puesto que el título contractual lleva aneja en sí la presunción de legitimidad, de modo que es al actor que pretende la nulidad por simulación al que en todo caso le incumbe probar, aunque sea por medios indiciarios, pero siempre convincentes y seguros, dicha falsedad, destruyendo así la presunción de veracidad que emana de la aparente realidad del contrato ( art. 1277 CC) ( SS TS 25 abril 1981, 10 julio 1984, 16 diciembre 1986, 5 noviembre 1988, 16 mayo 1990, 16 septiembre 1991, 8 febrero 1996, 31 diciembre 1998, 9 marzo 2001, 11 julio 2002 y 7 diciembre 2006), no debemos olvidar que la simulación negocial extraña evidentes dificultades probatorias, ante el natural empeño de los contratantes en ocultar la simulación y aparentar que el negocio se ajusta a la realidad, lo que impide o dificulta la posibilidad de disponer de pruebas directas que acrediten de plano la inexistencia o falsedad de la causa expresada en el contrato cuya nulidad se persigue, y hace necesario acudir de ordinario a la prueba indirecta o de presunciones, configurada en torno a una pluralidad de indicios que, si bien tomados individualmente pueden no ser significativos, apreciados en su conjunto y en relación con las circunstancias son reveladores de la actuación simulatoria, sin olvidar que la presunción, a diferencia de los 'facta concludentia', no exige univocidad, aunque si razonabilidad ( SS TS 13 octubre 1993, 27 abril 2000, 11 febrero 2005, 5 febrero 2007, 27 mayo 2008 y 21 diciembre 2009).

III.-Respecto a la carga probatoria sobre los hechos controvertidos, cuyas reglas el recurso considera infringidas por la sentencia apelada, es reiterada la doctrina legal que entiende que el art. 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil no contiene norma alguna sobre valoración de la prueba, sino que simplemente regula la distribución de su carga entre las partes, por lo que su infracción solo puede ser invocada cuando, ante la falta de prueba de un hecho concreto, el Tribunal no ha tenido en cuenta dicha regla distributiva o la ha aplicado erróneamente, al determinar la parte que debe soportar las consecuencias de esa ausencia probatoria, haciendo recaer sobre una la carga que incumbía a la otra, o, dicho de otra forma, que se declare que determinados hechos controvertidos y relevantes para la decisión a adoptar no se han probado y se atribuyan las consecuencias desfavorables de esta falta de prueba a quien no le incumbía su carga ( SS TS 30 de julio de 1994, 27 de enero de 1996, 17 de noviembre de 1998, 19 de febrero de 2000, 8 junio 2001, 8 noviembre 2002, 30 noviembre 2005, 12 junio 2007, 12 marzo 2009, 15 enero 2010, 29 junio 2012, 8 octubre 2013 y 13 marzo 2014), de manera que cuando la prueba existe no importa quien la haya llevado a los autos, y nunca se infringe la norma ni se altera el principio de distribución del 'onus probandi' cuando se resuelve de acuerdo con el material probatorio aportado o cuando se aprecia la aportada por cada parte y se valora luego en su conjunto, por lo que no entran en juego dichas reglas si han quedado demostrados los hechos afirmados en la demanda y a los que la norma aplicable vincula la consecuencia jurídica pretendida ( SS TS 30 julio 1991, 9 febrero 1994, 18 julio 1997, 24 mayo 2001, 8 noviembre 2002, 18 octubre 2004, 31 enero 2007 12 junio 2007, 4 febrero 2009, 29 enero 2010 y 19 julio 2013).

IV.-Aplicada esta doctrina al caso que nos ocupa, y siendo claro que corresponde a la parte actora la carga de probar el carácter simulado de la opción de compra cuya nulidad alega, la sentencia recurrida, que estima acreditado este hecho, con base en la prueba practicada, no infringe en absoluto la norma procesal examinada, sino que aplica correctamente la regla distributiva del 'onus probandi' que incorpora el art. 217.2 de la LEC, puesto que en definitiva se considera cumplida la carga probatoria que incumbe a la parte demandante, con independencia de que para ello se acuda a pruebas indiciarias o de presunciones, lo que no supone vulneración procesal alguna.

Así, está acreditado en autos que la demandante en testamento de fecha 23 de noviembre de 2006, legaba a Don Amadeo la totalidad de la casa. Y esta disposición testamentaria hace incoherente un contrato de opción de compra sobre dicho inmueble con fecha 5 días posterior al testamento.

Por otra parte, tal y como se razona en la sentencia, no se define el arrendamiento al que se asocia la opción de compra ni sus condiciones, ni tampoco se manifiesta, ni siquiera de forma relativa, el precio que se le asigna al inmueble ni se establece plazo alguno para el ejercicio del derecho de opción.

Además que se trata de un contrato simulado se deduce de los propios actos del referido demandado apelante, al reconocer en la contestación a la demanda -además en el interrogatorio en juicio- que el contrato de opción de compra tenía como finalidad ahorrar gastos fiscales a Don Amadeo, que al no ser heredero forzoso, habría de afrontar elevados gastos tributarios.

Ello conlleva la desestimación del recurso de apelación en este extremo.

TERCERO.-El segundo motivo del recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Don Agustín y la mercantil FROB Arquitectura S.L, se refiere a la no imposición de las costas a la demandante, alegando que debían serle impuestas al haberse desestimado todos los pedimentos realizados en su contra.

Procede desestimar dicho motivo de apelación, por cuanto los referidos demandados se opusieron a todas las pretensiones de la demanda, por lo que, al haberse estimado parcialmente la demanda, no procedía la imposición de costas a ninguna de las partes, de conformidad con el artículo 394 LEC.

CUARTO.- I.-El primer motivo del recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Doña Matilde, se refiere a la desestimación de la petición de la demanda de nulidad del contrato de arrendamiento de fecha 6 de mayo de 2013, otorgado por Don Amadeo, actuando como representante de la demandante. Y, el hijo de aquel, Don Agustín, como arrendatario, elevado a público mediante escritura pública de 25 de noviembre de 2014, cuyo objeto eran los pisos de la NUM002 planta, NUM003 , NUM004 y NUM005 y para el que se fijó una duración de 15 años y una renta mensual de 500 euros.

II.-Como premisas previas deben sentarse las siguientes. En primer término que la prueba es la actividad de las partes encaminada a convencer al Juez de la veracidad de unos hechos o de unas afirmaciones que se alegan como existentes. Para que el Juez llegue a este convencimiento es preciso que la prueba practicada tenga éxito. Respecto de la valoración de la prueba tanto la doctrina como la jurisprudencia suelen concluir que el instrumento a utilizar para ello es el de las máximas de experiencia. Pues bien de entre los distintos sistemas que la doctrina propone en torno a la prueba de los hechos constitutivos del derecho alegado por las partes contendientes en un proceso, deben destacarse el de la prueba legal o tasada, que impone al Juzgador un determinada criterio de valoración, aún en contra de su convicción, y el de la libre apreciación de la prueba a tener del cual el Juez pondera el conjunto de las pruebas practicadas por los litigantes sobre los hechos objeto del debate extrayendo aquellos que le merezcan la calificación de ciertos a los efectos de dictar sentencia. Formalmente la ley establece la valoración tasada en la prueba de documentos públicos ( arts. 319 a 232 LEC y 1.218.1º y 2º, 1221.1º, 2º y 3º del CC) documentos privados ( arts. 326 de la LEC y 1225, 1227, 1228, 1229 y 1230 del CC), e interrogatorio de las partes ( art. 316.1 de la LEC), dejando libertad en la valoración al Juez en las pruebas de peritos, testigos y reconocimiento judicial. En todo caso que la valoración de la prueba sea libre no significa que sea arbitraria ni que por ello no existan reglas de valoración, sino que éstas no están contenidas en la ley. No obstante, el Tribunal Supremo viene desarrollando una jurisprudencia que tiende fundamentalmente a implantar la libre valoración de la prueba, tendencia que se aprecia en primer término en la consagración de la llamada valoración conjunta de la prueba y en segundo lugar en la afirmación de que la prueba de interrogatorio de las partes es prueba equiparable al resto sin que tenga especial relevancia respecto de las demás pruebas.

Todo ello conduce a la llamada doctrina de la carga de la prueba cuya finalidad es determinar para quien han de producirse las consecuencias desfavorables en el caso de que un hecho no haya resultado probado, carga que sin embargo sólo entra en juego cuando falta la necesaria prueba sobre los hechos controvertidos en el proceso. Como se ha dicho en gráfica fase 'el problema de la carga de la prueba es el problema de su falta'. Así lo ha venido estimando la jurisprudencia cuando hace recaer sobre el litigante que no prueba, las consecuencias negativas de dicha ausencia ( SS TS 31 marzo y 14 abril 1998 entre otras muchas). El sistema de la carga de la prueba en nuestro derecho civil se articula hoy esencialmente en torno al art. 217 de la LEC, que sigue la tradicional doctrina del derogado art. 1214 del CC sobre las consecuencias negativas de la falta de prueba de un hecho para quien corresponda probarlo, estableciendo en su número primero que 'cuando al tiempo de dictar sentencia o resolución semejante el Tribunal considera dudosos unos hechos relevantes para la decisión, desestimará las pretensiones del actor o del reconviniente, o las del demandado reconvenido, según corresponda a unos u otros la carga de probar los hechos que permanezcan inciertos y fundamenten las pretensiones', añadiendo a continuación en sus números segundo y tercero que 'corresponde al actor y al demandado reconviniente la carga de probar la certeza de los hechos de los que ordinariamente se desprende según las normas jurídicas a ellos aplicables, el efecto jurídico correspondiente a las pretensiones de la demanda y de la reconvención' y que 'incumbe al demandado y al actor reconvenido la carga de probar los hechos que conforme a las normas que les sean aplicables, impidan, extingan o enerven la eficacia jurídica de los hechos a que se refiere el apartado anterior' con lo que se sigue manteniendo la tradicional tesis de que corresponde al actor la prueba de los hechos normalmente constitutivos de su derecho y al demandado la de los impeditivos, modificativos, extintivos y excluyentes.

En segundo lugar, que la actividad intelectual de valoración de la prueba se incardina en el ámbito propio de soberanía del juzgador, siendo así que a la vista del resultado de las pruebas practicadas en el acto del juicio el Juez 'a quo' resulta soberano en la valoración de la prueba conforme a los rectos principios de la sana crítica, favorecido como se encuentra por la inmediación que le permitió presenciar personalmente el desarrollo de los medios probatorios. Cuando se trata de valoraciones probatorias la revisión de la sentencia deberá centrarse en comprobar que aquélla aparece suficientemente expresada en la resolución recurrida, y que las conclusiones fácticas a las que así llegue no dejen de manifiesto un error evidente o resulten incompletas, incongruentes o contradictorias, sin que, por lo demás, resulte lícito sustituir el criterio del juez 'a quo' por el criterio personal e interesado de la parte recurrente. En conclusión, las partes en virtud del principio dispositivo y de rogación pueden aportar la prueba que estimen pertinente, siendo su valoración competencia de los Tribunales, sin que sea lícito tratar de imponerla a los juzgadores, y por lo que se refiere al recurso de apelación debe tenerse en cuenta, de una parte, que el Juzgador que recibe la prueba puede valorarla de modo libre, aunque nunca de manera arbitraria y, por otro, que si bien la apelación transfiere al tribunal de la segunda instancia el conocimiento pleno de la cuestión, ésta queda reducida a verificar si en la valoración conjunta del material probatorio se ha comportado el juez 'a quo' de forma arbitraria, o si por el contrario, la apreciación conjunta del mismo es la procedente por su adecuación a los resultados obtenidos en el proceso. Por ello, dado que los preceptos de la LEC y CC relativos a las pruebas practicadas, no contienen reglas valorativas, sino admoniciones a los jueces y una apelación a la sana crítica y al buen sentido, para destruir una conclusión presuntiva del Juzgador, debe demostrarse que ha seguido, al establecer dicho nexo o relación, un camino erróneo, no razonable o contrario a las reglas de la sana lógica y buen criterio, constituyendo la determinación de dicho nexo lógico y directo un juicio de valor que está reservado a los tribunales y que haya que respetar en cuanto no se acredite que es irrazonable.

Finalmente la jurisprudencia ha declarado que resulta innecesario examinar pormenorizadamente todas las pruebas, pues no se exige una investigación detallada de cada una de las practicadas, siendo suficiente que de su análisis se extraiga con convicción, un resultado fruto de la conjunción de dichos elementos probatorios ( SS TS 18 marzo y 7 noviembre 1994, 19 diciembre 1996, 9 junio y 31 diciembre 1998, entre otras).

III.-Este Tribunal está completamente de acuerdo con la valoración probatoria realizada por el Juzgador de instancia que le conduce a desestimar la demanda en este extremo, considerando válido y eficaz el contrato de arrendamiento, no siendo obstáculo a ello las razones alegadas en el escrito de recurso de apelación, teniendo en cuenta las siguientes consideraciones:

En primer lugar, el juez de instancia que ha presenciado personalmente la prueba, con la importancia que ello tiene a efectos de valoración de la credibilidad, llega a la conclusión de que, al encontrarse el edificio litigioso muy deteriorado, el contrato se planteó como una forma de que Doña Matilde obtuviera una renta y Don Avelino asumiera el costo de loas necesarias obras de rehabilitación, excesivas para aquella, resarciéndose con las rentas obtenidas mediante el subarriendo de los diferentes pisos; llegando a dicha conclusión, teniendo en cuenta que en el contrato se estableció la obligación del arrendatario de rehabilitar la casa actualmente en estado de semi-ruina, y que hay que estimar que las obras se realizaron, en mayor o menor medida, teniendo en cuenta el informe del testigo perito Don Dionisio y la declaración de los inquilinos finales, que manifestaron el buen estado de las viviendas y su reforma reciente.

En segundo lugar, consta acreditado documentalmente diferentes ingresos en la cuenta de la actora, desde el año 2013, reflejándose en muchos de ellos como concepto 'según convenio' o 'alquiler según contrato'; sin que por la demandante se alegue algún otro concepto de que pudiera responder a dichos ingresos, de no ser por la renta del contrato litigioso.

Por último, tenemos que considerar acreditado, cuando menos por prueba de presunciones, que la demandante tenía que conocer que los diferentes pisos del inmueble se encontraban ocupados y que dicha ocupación no podía obedecer a otra causa que no fueran contratos de arrendamiento..

Ello conlleva la desestimación del recurso de apelación en este extremo.

QUINTO.-El segundo motivo de recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Doña Matilde, se refiere a la desestimación por la sentencia de instancia de la petición de la demanda de que se proceda a la devolución por Don Avelino de los muebles, ropa y ajuar que tenía en el piso NUM002 NUM006 de su propiedad, Doña Matilde, que lo utilizaba como segunda vivienda.

En el fundamento de derecho octavo de la sentencia de instancia se dice:

'OCTAVO.- Finalmente, en cuanto a la pretensión de que se condene al demandado Sr. Agustín a devolver y entregar los enseres personales y objetos que se relacionan en el Hecho Cuarto de la demanda, y que se dice que estaban en el piso NUM002, la respuesta también debe ser desestimatoria.

De una parte, no se puede olvidar que la propia actora, conforme a lo determinado anteriormente, concertó válidamente mediante su representante un contrato de arrendamiento con el citado demandado que abarca el piso NUM002 del edificio. De otra, no existe prueba suficiente de la preexistencia en el referido piso de tales enseres. Son insuficientes a tal fin las manifestaciones en testifical de los parientes de la demandante que dicen haberla acompañado a Coruña para cambiar la cerradura del piso, pues ni identifican con certeza tales enseres personales, ni pueden acreditar que estuvieran allí y hubieran sido objeto de apropiación cuando el piso pasó a ser arrendado.'

Y este tribunal considera que nada hay que añadir a lo razonado por el juzgador de instancia, por cuanto ya no solo no hay prueba fehaciente de la existencia de dichos enseres, sino también que dicha existencia de enseres en el piso NUM002 estaría en contradicción con el contrato de arrendamiento del que también formaba parte dicho piso.

SEXTO.-La sentencia de instancia impone las costas de los demandados absueltos, todos ellos arrendatarios de diferentes pisos del inmueble, a la demandante, de conformidad con lo preceptuado en el artículo 394 LEC.

Ello conlleva la desestimación del recurso de apelación en este extremo, por cuanto la imposición de costas era preceptiva al haberse desestimado la demanda contra dichos demandados.

SÉPTIMO.-I.-El segundo motivo del recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Don Amadeo se refiere al pronunciamiento de la sentencia de instancia de que se condena a dicho demandado a rendir cuentas de las rentas percibidas por el bajo y los pisos del NUM002, NUM003 NUM004 y NUM005 del edificio, durante la vigencia del poder otorgado el 28 de julio de 2005, todo ello dentro de los términos establecidos en el fundamento de derecho séptimo.

'Séptimo.- El punto sexto del petitum atiende esencialmente a la rendición de cuentas por las rentas percibidas por el bajo y los pisos del NUM002, NUM003, NUM004 y NUM005 del edificio.

Esta rendición de cuentas, tal y como se formula la pretensión, se vincula al apoderamiento conferido. En este sentido, es cierto que se puede estimar consustancial a la relación de mandato cuando esta tiene por objeto las gestiones propias de la administración de un inmueble, y a la luz de las manifestaciones de las partes, no se ha controvertido que el apoderamiento conferido en 2005 en favor de D. Plácido expresara una relación de esta naturaleza.

Ahora bien, como se desprende de los anteriores fundamentos, el resultado del litigio no impugna la validez del arrendamiento verificado sobre los pisos NUM002, NUM003, NUM004 y NUM005 en favor de D. Agustín el 6 de mayo de 2013. Por ello, la rendición de cuentas que deba verificarse por tales pisos ha de limitarse a las rentas percibidas en función de tal contrato de arrendamiento durante su vigencia, y en modo alguno cabe estimar que se deben las rentas que hubieran sido abonadas por los inquilinos finales de tales viviendas, en la medida en que se perciben por aquel en función de la autorización contractual para el subarriendo. Tampoco cabe efectuar una restitución posesoria cuando la posesión de tales viviendas ha de regirse por el arrendamiento vigente, y debe la arrendadora mantener el arrendatario -y por extensión a los subarrendatarios- en el goce pacífico, sin menoscabo de sus facultades de inspección y control.

En relación al bajo del edificio, la situación es diferente. No está comprendido en la relación arrendaticia constituida el 6 de mayo de 2013 -cláusula segunda-. Siendo evidente la ocupación posesoria, la demanda da por supuesta la vigencia del contrato aportado como documento 45, en el que la actora arrienda el inmueble el 1 de abril de 2012, por un periodo de diez años, a la sociedad FOB S.L.. No se ha introducido en el proceso ningún título alternativo que legitime la posesión del bajo. Las manifestaciones de su carácter simulado de la entonces administradora de la sociedad arrendataria, no pueden tenerse en cuenta cuando contradicen la realidad del acuerdo firmado, carecen de toda corroboración probatoria y ni siquiera se ha alegado tal simulación por vía alguna por los codemandados. Así las cosas, el lugar de pago fijado en el contrato es el domicilio del arrendador o la cuenta bancaria designada, y en la demanda se parte de que el ingreso habría de efectuarse en la cuenta bancaria de la demandante (Hecho Segundo, letra d). Por ello, no está justificado que el apoderado D. Amadeo deba responder del percibo de rentas que cabe entender que la actora habría de cobrar directamente, sin que conste que la gestión o administración de tercero abarcara este servicio. Lógicamente, ello no excluye el derecho de reclamar frente al arrendatario las rentas impagadas -no prescritas-, pero no es esta la pretensión que ahora se ejercita.

En definitiva, si bien cabe acceder a que el apoderado-mandatario rinda cuentas por las rentas percibidas durante la vigencia del poder, han de excluirse las concernientes al bajo desde el arrendamiento de 1 de abril de 2012, y en cuanto a los restantes pisos, la renta de la que se debe dar cuenta, desde su fecha, es la fijada en el contrato de 6 de mayo de 2013...'

II.-Teniendo en cuenta lo expuesto, la parte dispositiva de la sentencia hay que interpretarla en el sentido de que la rendición de cuentas a que se refiere, es la que vino percibiendo el demandado Don Amadeo, de 500 euros mensuales, establecida en el contrato de arrendamiento de fecha 6 de mayo de 2013, y en modo alguno -tal y como se dice expresamente en el fundamentos de derecho séptimo- cabe estimar que se deben las rentas que hubieran sido abonadas por los inquilinos finales de las viviendas.

Por los motivos expuestos procede también la desestimación del recurso de apelación en este extremo.

OCTAVO.-Procede la imposición de las costas de los recursos de apelación a los apelantes (art. 398)

VISTOSlos artículos citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que desestimando los recursos de apelación interpuestos por las representaciones procesales de FROB ARQUITECTURA S.L.' y DON Agustín, DOÑA Matilde y DON Amadeo, contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de A Coruña, recaída en los autos de Juicio Ordinario nº 2/28, debemos confirmar y confirmamos en todos sus extremos la referida resolución, con imposición de las costas de alzada a la parte apelante.

Esta sentencia noes firme y contra la misma cabe recurso de casación por interés casacional, y en su caso conjuntamente recurso extraordinario por infracción procesal.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.