Sentencia Civil Nº 25/2009, Audiencia Provincial de Cadiz, Sección 2, Rec 514/2008 de 19 de Enero de 2009

Encabezamiento

Audiencia Provincial de Cádiz Rollo 514/08

Sección Segunda

S E N T E N C I A 25

Ilustrísimos Señores:

PRESIDENTE

Doña Margarita Álvarez Ossorio Benítez MAGISTRADOS

Don Antonio Marín Fernández

Doña Susana Martínez del Toro

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA

MIXTO Nº 2 DE EL PUERTO DE SANTA MARÍA

ASUNTO CIVIL NÚMERO 407/07

ROLLO DE SALA NÚMERO 514/08

En Cádiz a diecinueve de enero de dos mil nueve.

La Sección Segunda de la Audiencia Provincial de Cádiz, integrada por los Ilmos. Srs. del margen, ha visto el Rollo de Apelación de la referencia, formado para ver y fallar la formulada contra la Sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia y en el Juicio ordinario dicho.

En concepto de apelante, ha comparecido DOÑA Luisa , representada por el Procurador DOÑA EVA MARÍA CASTRO SANCHEZ bajo la dirección jurídica del Letrado DON JUAN JOSÉ BERNAL VACA, no personados ante este Tribunal.

En concepto de apelado, ha comparecido INMOBILIARIA GARUBE S.A, representado por el Procurador DOÑA MARÍA FERNÁNDEZ ROCHE bajo la dirección jurídica del Letrado DON SANTIAGO RODRÍGUEZ-VILLAMIL FERNÁNDEZ, personados ante este Tribunal.

Ha sido Ponente, conforme al turno establecido, la Ilma. Sra. Magistrada Suplente Doña Susana Martínez del Toro, que sustituye al Ilmo. Sr. Magistrado Don Manuel de la Hera Oca, en uso de licencia por enfermedad.

Antecedentes

PRIMERO. Por el Juzgado de Primera Instancia Mixto número 2 de El Puerto de Santa María se dictó Sentencia el día 18 de Julio de 2008 en el Juicio Ordinario número 404/07, en cuya Resolución se acordaba la siguiente parte dispositiva:

" Que estimando la excepción de prescripción alegada por la parte demandada y sin entrar a conocer del fondo del asunto debo desestimar y desestimo la demanda interpuesta por la Procuradora de los Tribunales Sra. Eva Castro en nombre y representación de Dª Luisa contra Inmobiliaria Garube S.A. absolviendo a la misma de las pretensiones en su contra formuladas y con expresa imposición de costas a la actora"

SEGUNDO.- Notificada la Sentencia a las partes, por la representación procesal de DOÑA Luisa se interpuso recurso de apelación, que fue impugnado, tras de lo cual se recibieron las actuaciones en la Audiencia Provincial, se formó el oportuno Rollo para conocer del recurso y se entregaron al Ponente para estudio y propuesta de resolución, señalando para votación y fallo el diecinueve del actual.

TERCERO.- Verificado lo anterior y reunida la Sala al efecto, previa deliberación y a propuesta del Ponente, se acordó el Fallo que se expresará.

Fundamentos

PRIMERO. La sentencia recurrida estima la excepción de prescripción sin entrar a conocer del fondo del asunto, en base a que lo que se está ejercitando es una acción derivada de un incumplimiento contractual relacionado con la compraventa de una vivienda y plaza de garaje todas como cuerpo cierto, con una regulación específica en el CC, artículo 1471 , con un plazo determinado para el ejercicio de la misma de seis meses (1472 CC), y no habiéndose demostrado la existencia de reclamación alguna dirigida contra la inmobiliaria demandada en dicho plazo. Detalla así la sentencia en sus razonamientos jurídicos identificándolos con el caso de autos, tanto los criterios legales del artículo 1471 (venta de un inmueble, precio alzado, no a razón de un tanto por unidad) como sus consecuencias jurídicas ("no tendrá lugar el aumento o disminución del mismo, aunque resulte mayor o menor cabida o número de los expresados en el contrato. Esto mismo tendrá lugar cuando sean dos o más fincas las vendidas por un solo precio, pero si además de expresarse los linderos, indispensables en toda enajenación de inmuebles se designaren en el contrato su cabida o número, el vendedor estará obligado a entregar todo lo que se comprenda dentro de los mismos linderos, aún cuando exceda de la cabida o número expresados en el contrato"). El apelante demandante, sin embargo, alega un incumplimiento contractual por parte de la inmobiliaria demandada, al haber entregado cosa distinta a la pactada, con las facultades que como perjudicado le reconoce el artículo 1124 CC y con el plazo de prescripción para el ejercicio de su acción de quince años, recogido en el artículo 1964 CC . Es cuestión de este recurso por tanto, la determinación de la naturaleza de la acción que se ejercita.

SEGUNDO. En este punto, debemos coincidir con los argumentos del apelante en el sentido de que la acción ejercitada se basa en el incumplimiento por parte de la demandada de la obligación de entregar la plaza de garaje en las condiciones y términos acordados en el contrato, escritura pública de compraventa de 30 de Junio de 2003, habiéndose entregado una plaza totalmente distinta, que por sus características reales resulta inhábil para la compradora con arreglo a su propio fin o destino, lo que sería equiparable a una falta de entrega. El comprador no solo tiene la acción protectora de los vicios ocultos, como ya argumentó esta Audiencia en sentencia de 4 de Abril de 2005 , "sino también las que nacen del incumplimiento o anómalo cumplimiento del contrato, cuando es evidente que los defectos que hacen inhabitable el inmueble adquirido no son meras imperfecciones que no lo impiden, sino que frustran la finalidad perseguida por la compraventa, según ha declarado reiteradamente esta Sala (entre otras SSTS de 6 de Marzo de 1985 y 6 de Abril de 1989 ). Nos encontramos, pues, ante una prestación de objeto distinto y no ante simples vicios de la cosa, toda vez que la doctrina jurisprudencial ha entendido que se está en presencia de entrega de cosa diversa o "aliud pro alio" cuando existe pleno incumplimiento por inhabilidad del objeto y consiguiente insatisfacción del comprador, al ser aquél impropio para el fin a que se destina, lo que permite acudir a la protección dispensada en los artículos 1124 y 1101 del CC , pues, como puntualiza la sentencia de 20 de Febrero de 1984 , la ineptitud del objeto para el uso a que debía ser destinado significa incumplimiento del contrato y no vicio redhibitorio, lo que origina sometimiento a diferentes plazos de prescripción".

TERCERO. Tras el examen y valoración de lo actuado en primera instancia, y lo alegado en los escritos de demanda, oposición, y en los de interposición y oposición del recurso, no podemos deducir otra cosa, siendo irrelevante a pesar de no haber quedado acreditado, que se le enseñara la plaza a la compradora antes de la formalización de la escritura o que ésta u otras personas la hubieran utilizado con anterioridad a la demanda.

Ha quedado acreditado por la prueba pericial de las dos partes, que la plaza no contiene la cabida que se pactó en el contrato de compraventa ni la que consta en el Registro de la Propiedad, siendo en ambos informes, el del demandante y el del demandado, bastante inferior a ésta. También ha quedado acreditado por la parte demandada como consta en su contestación (aportando planos) sin prueba en contra que existió "error en la Dirección Facultativa, esto provocó que tuviese que hacerse un estado final de obras justo antes del Certificado Final de Obras, junto a nuevas escrituras y modificaciones registrales, en todos los aparcamientos del garaje salvo en las plazas número 23, 24 y 25, que por otro error achacable al Arquitecto Superior se dejaron tal y como estaban", entre las que se encuentra la de la demandante, y sin que haya quedado acreditado que ésta lo conociera, ni mucho menos lo aceptara. Y ésta es la interpretación más lógica y razonable, y no la contraria alegada por el demandado, de la firma de la escritura pública conteniendo una descripción de la plaza (la que reclama la demandante) completamente distinta a la realidad.

Esta doctrina que es ratificada por la más reciente Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de junio del 2005 en la que se afirma que la acción ejercitada por la parte actora no es la de saneamiento por defectos ocultos, regulada en los artículos 1484 y siguientes del Código civil , sino la nacida del artículo 1124 , por incumplimiento, por parte de la sociedad mercantil demandada, de las obligaciones derivadas del contrato entre ellas celebrado por lo que no es aplicable a dicha acción el plazo de caducidad de seis meses previsto en el artículo 1490, invocado por la demanda, sino el de prescripción de quince años establecido con carácter general para las acciones personales en el artículo 1964 del Código Civil .

Por otra parte es, reiterada la doctrina jurisprudencial, relativa al concepto y distinción entre vicios ocultos y pretensión y prestación distinta, a tenor de la cual, puede quedar establecida dicha distinción ««partiendo de una doble hipótesis, que habría de definir la existencia de la pretensión diversa como la entrega de una cosa distinta a la pactada, y como el incumplimiento por inhabilidad del objeto o por insatisfacción del comprador»»; ««el primer supuesto concurre cuando la cosa entregada contiene elementos diametralmente diferentes a los de la pactada»»; ««para el segundo caso se hace necesario que el objeto entregado resulte totalmente inhábil para el uso a que va destinado o que, el comprador quede objetivamente insatisfecho, declarando la sentencia del Tribunal Supremo de 23 de Enero de 1998 que es plenamente aplicable la doctrina jurisprudencial de esta Sala, conocida con el nombre «« aliud pro alio »». El mismo Tribunal Supremo, Sala Primera, en su sentencia de 22 de mayo de 2008 recogiendo la doctrina sentada en anteriores resoluciones ha declarado que "un caso de aliud pro alio, en donde no se cumple el contrato, se produce -como precisa la Sentencia de 9 de julio de 2007 , con abundante cita de otras anteriores -cuando el objeto entregado por el vendedor es inhábil para el cumplimiento de su finalidad, con la subsiguiente insatisfacción del comprador, que le permite acudir a la protección dispensada en los artículos 1101 y 1124 del Código Civil -Sentencias de 4 de abril de 2005 y 14 de febrero de 2007 -, a través de las acciones de cumplimiento o de resolución y de indemnización -Sentencia de 20 de diciembre de 2006 -". Añadiendo la sentencia de 9 de julio de 2007 en ella citada, que ".. esta Sala , en la jurisprudencia más reciente, viene declarando que la voluntad de incumplimiento se demuestra por la frustración del fin del contrato «sin que sea preciso una tenaz y persistente resistencia obstativa al cumplimiento, bastando que se malogren [...] las legítimas aspiraciones de la contraparte» (SSTS de 18 de noviembre de 1983, 31 de mayo de 1985, 13 de noviembre de 1985, 18 de marzo de 1991, 18 de octubre de 1993, 25 de enero de 1996, 7 de mayo de 2003, 11 de diciembre de 2003, 18 de octubre de 2004, 3 de marzo de 2005, 20 de septiembre de 2006, 31 de octubre de 2006 y 22 de diciembre de 2006 , entre otras); y exige simplemente que la conducta del incumplidor sea grave (STS de13 de mayo de 2004 ), admitiendo el «incumplimiento relativo o parcial, siempre que impida [...] la realización del fin del contrato, esto es, la completa y satisfactoria utilización [del bien objeto del mismo...] según los términos convenidos» (STS de 15 de octubre de 2002 ), cosa que ocurre, en los términos de los Principios de Unidroit (art. 7.3.1 [2 .b]), cuando se «priva sustancialmente» al contratante «de lo que tenía derecho a esperar en virtud del contrato». Uno de los supuestos de incumplimiento que abren paso a la protección que dispensan los artículos 101 y 1124 CC , susceptible también de ser contemplado bajo el principio de la identidad e integridad del pago (art. 1166 CC ), es el de entrega de cosa distinta o aliud pro alio , que se produce cuando el objeto entregado por el vendedor es inhábil para el cumplimiento de su finalidad (SSTS, entre otras, de 26 de octubre de 1987, 29 de abril de 1994, 10 de julio de 2003, 28 de noviembre de 2003, 21 de octubre de 2005, 15 de noviembre de 2005, 14 de febrero de 2007 y 23 de marzo de 2007 ) "

CUARTO. La estimación, aun parcial, del recurso de apelación obliga a no efectuar especial condena en costas en la segunda instancia, según el artículo 398-2 de la ley procesal. Respecto de las costas causadas en la instancia, procede confirmar su imposición a la parte actora a tenor del artículo 394-1 por la existencia de dudas de hecho apreciadas por este tribunal basadas en el trascurso del tiempo para ejercitar la pretensión y la disposición del demandado a entregar otra plaza en su momento.

Por todo lo anterior, vistos los preceptos citados y los demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

PRIMERO. Que debemos ESTIMAR Y ESTIMAMOS el Recurso de Apelación sostenido por DOÑA Luisa , y, en consecuencia, debemos REVOCAR Y REVOCAMOS la Sentencia de fecha 18 de Julio de 2008, dictada por el Juzgado de Primera Instancia Mixto número 2 de El Puerto de Santa María en el Juicio Ordinario número 404/07 de los suyos. No hacemos especial imposición de las costas procesales causadas en esta alzada.

SEGUNDO. Que debemos ESTIMAR Y ESTIMAMOS la demanda formulada por Doña Luisa que dio lugar a estas actuaciones, y, en consecuencia, debemos CONDENAR Y CONDENAMOS a la demandada INMOBILIARIA GARUBE S.A, a que entregue en propiedad a Doña Luisa otra plaza de aparcamiento en la misma promoción "Bodega Sagrada Familia, Calle Larga número 1, 1ª Fase" respetando todas las condiciones y términos del contrato, dada la imposibilidad material de realizar actualmente obras necesarias.

Así por esta nuestra Sentencia, de la que se llevará testimonio literal al Rollo de Sala, y se notificará a las partes con expresión de ser firme por no caber contra ella recurso de casación ni extraordinario por infracción procesal, definitivamente juzgando en segunda instancia lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

E/.