Sentencia Civil Nº 250/2011, Audiencia Provincial de Tarragona, Sección 1, Rec 444/2008 de 15 de Junio de 2011

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

TARRAGONA

SECCION PRIMERA

ROLLO NUM. 444/2008

ORDINARIO NUM. 412/2007

REU S NUM. CINCO

S E N T E N C I A NUM.

ILTMOS. SRES.:

PRESIDENTE

D. Antonio Carril Pan

MAGISTRADOS

D. Manuel Díaz Muyor

Dª Mª Rebeca Carpi Martín

En Tarragona, a 15 de junio de 2011.

Visto ante la Sección 1ª de esta Audiencia Provincial el recurso de apelación interpuesto por Pedro Francisco e Covadonga , representados por el Procurador Sr. Recuero Madrid y defendidos por el Letrado Sr. Calero García, en el Rollo nº 444/2008, derivado del procedimiento ordinario 412/2007 del Juzgado nº 5 de Reus, al que se opusieron y formularon impugnación Lina y Demetrio representados por el Procuradora Sra Muñoz. y defendidos por el Letrado Sr. Crua.

Antecedentes

ACEPTANDO los Antecedentes de Hecho de la sentencia recurrida; y

PRIMERO.- La sentencia recurrida contiene la siguiente parte dispositiva: "DESESTIMANDO LA DEMANDA formulada por el Procurador Sr. Gallego Veciana en representación de D. Pedro Francisco y Dª Covadonga contra D. Demetrio y Dª Lina , DEBO ABSOLVER Y ABSUELVO a éstos de las pretensiones contra ellos deducidas, con expresa imposición de costas a la parte actora".

SEGUNDO.- Contra la mencionada sentencia se interpuso recurso de apelación por Pedro Francisco e Covadonga en base a las alegaciones que son de ver en el escrito presentado

TERCERO.- Dado traslado a las demás partes personadas del recurso presentado para que formulasen adhesión o se opusieran al mismo, Lina y Demetrio formularon oposición e impugnaron el recurso, impugnación de la que se dió oportuno traslado a la parte apelante, sin que, posteriormente los impugnantes se personaran ante este Tribunal, por lo que la impugnación se declaró desierta, procediéndose a la devolución de los autos al Juzgado de origen, lo que originó que la parte apelante pusiera de manifiesto el error padecido en la devolución, ya que no se había resuelto su recurso, por lo que se procedió a reclamar las actuaciones y a señalara día para la votación y fallo.

CUARTO.- En la tramitación de ambas instancias del procedimiento se han observado las normas legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Presidente D. Antonio Carril Pan.

Fundamentos

PRIMERO.- La apelación se alza contra la sentencia que desestimó la demanda, que insta la resolución de un contrato de compraventa de una porción de terreno y de una vivienda en construcción, por incumplimiento de los compradores al incurrir en impago de la parte aplazada del precio pactado, y lo hace oponiéndose a que el objeto de la compraventa fuera distinto del entregado, tal y como aprecia la sentencia para desestimar la demanda.

SEGUNDO.- La sentencia parte de que el objeto del contrato era la adquisición por los demandados de una parcela o trozo de terreno individualizado, tesis que no se comparte si, como sostiene la sentencia recurrida, por ello debemos entender finca individualizada e independiente, pues si bien recurre a la presunta aplicación de una interpretación literal de los términos del contrato, al amparo del art. 1281 del CC , lo cierto es que este Tribunal no concuerda con la conclusión de que la aplicación de la interpretación literal de los términos del contrato lleve a que el objeto del mismo fuera una parcela individualizada, pues el exponerte 1º del documento firmado por las partes establece con claridad que los vendedores son propietarios de una finca de 1463.02 metros cuadrados, identificando la finca con sus datos regístrales, especificándose que la misma está físicamente dividida en dos parcelas de facto, de las que Inés es propietaria de la nº NUM000 , con una extensión de 706.99 metros cuadrados, y los demandados adquirieron la otra mitad, identificada como nº NUM001 , con una extensión de 756.03 metros cuadrados, porción de terreno sobre el que existe una vivienda en construcción, añadiéndose en el documento firmado y obrante en autos, que ambas fincas están perfectamente diferenciadas, teniendo cada una de ellas su propio acceso individualizado, a lo que añade en el nº NUM001 del expositivo que los compradores estaban interesado en la compra de dicha porción, conociendo y constando a los mismos su realidad física y jurídica, a lo que se agrega la manifestación realizada en la estipulación NUM000 del contrato que los compradores querían comprar la porción de terreno y la obra en construcción identificados en el exponente NUM000 y, seguidamente, el contrato se refiere una y otra vez a la porción de terreno y obra en construcción, reseñando como los comparadores entraron en posesión de la finca desde el día de la firma del contrato, agregándose que la parte compradora es conocedora de la puesta de manifiesto del Plan de Ordenación Urbana Municipal de la Alforja, por el que se dispone la legalización urbanística en la que queda afecta la finca objeto de compraventa, por lo que, en cuanto a lo no cumplido al tiempo de la venta de dicha finca deberá ser complementado por la hoy compradora, añadiéndose, en la estipulación 4, que serán de cuenta de la compradora los gastos de comunidad, además de otros, y acompañándose al documento fotografías del estado de la edificación y un plano de las parcelas, todo lo que conduce a la firme conclusión de que los demandados compradores no compraron una parcela o trozo de terreno individualizado en tanto en cuanto parcela independiente, sino un trozo de terreno, si individualizado físicamente, pero que formaba part de una finca mayor dividida físicamente en otras dos, la primera de otra propietaria y al NUM001 la que compraron, de la que tomaron posesión inmediata y en la que han ubicado su residencia, por lo que se rechaza que los compradores demandados recibiesen algo distinto de los vendedores, tal y como sostiene la sentencia de instancia, y más aun que ello resulta de la interpretación literal de los términos claros del contrato, ya que, como se ha referido de los mismos resulta que los demandados adquirieron, con plena consciencia, debido a los términos claros del contrato, una porción de una finca mayor, individualizada físicamente y con una vivienda en edificación. A ello debemos agregar que las manifestaciones de la Secretaria del Ayuntamiento no dejaron de ser confusas, pues si bien afirmó que la porción vendida era inferior a la unidad mínima, fijó la misma en 700 metros cuadrados, siendo que la que es objeto de litigio tiene una superficie de 756,03, al tiempo que manifestó que era posible alguna solución para el problema, cuya identidad no se escucha en términos claros en la grabación del juicio, pero que evidencia que no nos encontramos frente a un supuesto de imposibilidad total.

A lo referido debemos agregar que, como señaló la sentencia de 10 de julio de 2003 del TS , "es de tener en cuenta la consolidada doctrina de esta Sala que se orienta a entender que se estará ante la falta de entrega o de entrega de cosa distinta y no en la entrega con vicios ocultos, cuando ha existido pleno incumplimiento por inhabilidad del objeto y consiguiente insatisfacción del comprador en razón de la naturaleza, funcionalidad y destino de la cosa comprada ( sentencias de 26 de octubre de 1987 EDJ 1987/7687 y 29 de abril de 1994 EDJ 1994/10793 y las por ellas citadas)", y si bien la sentencia de 10 de junio de 1996 del TS señaló que "para la resolución contractual es suficiente que se frustre el fin del contrato para la otra parte, que haya un incumplimiento inequívoco y objetivo, sin que sea precisa una tenaz y persistente resistencia obstativa al cumplimiento, bastando frustrar, como ya se dice, las legítimas aspiraciones de la contraparte", lo cierto es que el caso de autos, habiendo concluido la parte compradora la construcción de la vivienda y habiendo ubicado en la misma su residencia, no cabe concluir que se haya visto frustrado el fin contractual. Por otro lado la sentencia del TS de 22 abril de 2004 ha señalando que "Es doctrina reiterada de esa Sala la de que se está en presencia de la entrega de una cosa por otra o "aliud pro alio", cuando existe pleno incumplimiento del contrato de compraventa, por inhabilidad del objeto vendido para cumplir la finalidad para la que se vendió, y consiguientemente se ha producido la insatisfacción del comprador, lo que en estos casos permite acudir a la protección que dispensan los artículos 1101 y 1124 del Código Civil ; tal inhabilidad ha de nacer de defectos de la cosa vendida que impidan obtener de ella la utilidad que motivó su adquisición ( STS de 14 de octubre de 2000 EDJ 2000/35349 y, en igual sentido, STS de 16 de noviembre de 2000 EDJ 2000/39205 ), pero, en el supuesto del debate, nos encontramos ante una situación ajena a "aliud pro alio", sin entidad para impedir el fin normal del contrato y que puede remediarse".

Por otro lado no cabe ignorar que respecto de las limitaciones urbanísticas ha señalado la jurisprudencia, de lo que es ejemplo la sentencia del TS de 17 de noviembre de 2006 , que "se ha ido afirmando en la jurisprudencia la idea de que las limitaciones legales del dominio, que muchas veces son verdaderos límites conformadores en el sentido antes apuntado, al ser de carácter institucional y aplicarse de modo automático, a lo que cabría añadir que gozan de mecanismos de publicidad de fácil acceso, no pueden ser ignoradas por el comprador, de modo que no alcanza a ellos la responsabilidad del vendedor".

De lo referido se deriva la procedencia de la estimación de la pretensión tendente a excluir el motivo de incumplimiento contractual imputado por la Juez a quo a los actores vendedores.

TERCERO.- Pese a lo referido la demanda no puede ser estimada, dado que la resolución solicitada, siendo de la compraventa de un inmueble por incumplimiento de la obligación del pago del precio aplazado por parte de los compradores, requiere como requisito ineludible en cumplimiento por los vendedores de la exigencia legal establecida por el art. 1504 del CC , precepto que actúa como norma específica para el supuesto de compraventa de inmuebles, y que exige que, antes de procederse por los vendedores a la resolución, se haya efectuado el requerimiento por vía judicial o notarial en el referido a los compradores, requerimiento que marca el momento a partir del cual los compradores no podrán pagar, pero también el momento hasta el que sí lo podrán hacer con retraso o sin él, lo que implica que para que sea posible la resolución de la compraventa de un inmueble a instancia de los vendedores es necesario no solo que los compradores hayan incurrido en causa de resolución por incumplimiento de sus obligaciones sino también que hayan recibido el requerimiento del art. 1504 del CC .

Lo anteriormente referido ha tenido múltiples reflejos en la jurisprudencia del TS de entre la cual la sentencia de 11 de julio de 2008 señala: "En la interpretación de este artículo, señala la sentencia de esta Sala de 2 de octubre de 2.002 , siguiendo a la de 14 de febrero de 1991 , "que el art. 1504 , como norma específica, sólo juega en la venta de inmuebles y sólo ante la clase de incumplimiento de pago del precio, siendo preciso haber efectuado el requerimiento resolutorio exigido por el art. 1504 del Código civil , como ha destacado la sentencia de 8 de abril de 1992 , habiendo añadido la sentencia de 30 de noviembre de 1994 un requerimiento resolutorio de forma válida, cuyas exigencias de requerimiento judicial o notarial repite la sentencia de 16 de febrero de 2000 , en definitiva un requerimiento en el sentido de declaración de voluntad unilateral y recepticia encaminada a la resolución del contrato por impago del precio - sentencia de 20 de junio de 2000 - porque el impago genera la resolución, una vez hecho el requerimiento judicial o notarial - sentencia de 30 de abril de 1996 -. En definitiva, que el requerimiento a que se refiere el art. 1504 presupone la expresión formal del acto volitivo del vendedor de dar por resuelto el contrato de compraventa, por el incumplimiento por el comprador del pago del precio, como había recogido la sentencia de 9 de marzo de 1990 y habiéndose recogido en muchas sentencias, que el requerimiento del art. 1504 del Código civil tiene el valor de una intimación referida no al pago del precio, sino a que se allane el comprador a resolver la obligación y a no poder obstáculo a este modo de extinguirla que señaló la sentencia de 18 de octubre de 1994 ". En la sentencia de 3 de diciembre de 2004 se encuentra referido el verdadero contenido del preceptivo requerimiento, y así se dice "que es la declaración de voluntad del vendedor, dirigida al comprador que no ha pagado, formal y expresa, de que ha optado por la resolución", a lo que añade la sentencia de 18 de octubre de 2004 que "constituye una notificación al deudor obstativa al pago y declarativa de la voluntad del vendedor de tener por resuelto el contrato, más no un requerimiento o intimación para el pago del precio, es decir, un acto cuyo fin esencial y último es el ejercicio del derecho de resolución contractual, constituido por una declaración unilateral a la que el pacto o la ley (arts. 1255 y 1124 C.c.) anuda el efecto jurídico de la resolución con sus efectos consiguientes, de la que sólo podrá escapar si paga o cumple antes de recibir esa comunicación, no después, que, por ello, tiene naturaleza recepticia, o sea, necesidad de ser conocida por el comprador ( S. de 23 de mayo de 1981 ) para saber a qué atenerse."

Partiendo de lo anteriormente referido y atendiendo a que en autos no consta que los actores vendedores hayan efectuado el referido requerimiento y que el mismo no puede entenderse suplido por la respuesta a la comunicación notarial que el mismo día por ellos señalado para otorgar la escritura les hicieron los compradores, pues en la referida respuesta se limitaron a reproducir los términos del contrato y a comunicar una reserva de acciones a ejercitar si no dejaban expedita la finca en el término de diez días. Se impone, pues, concluir que, no existiendo requerimiento resolutorio del contrato y dada la oposición a la resolución efectuada por los compradores en la presente litis, no procede la estimación de la demandada y, por consiguiente, la desestimación de la apelación

CUARTO.- Que la desestimación del recurso planteado obliga a hacer imposición de costas a los recurrentes por disposición del art. 398 de la L.Enj.Civil .

VISTOS los preceptos legales y demás aplicables.

Fallo

Que declaramos NO HABER LUGAR a la apelación interpuesta por Pedro Francisco e Covadonga contra la sentencia dictada el 9 de mayo de 2008, por el Juzgado de 1ª Instancia nº 5 de Reus cuya resolución confirmamos, con imposición de costas del recurso a la parte apelante.

Así por esta nuestra sentencia, lo acordamos, mandamos y firmamos.