Sentencia Civil Nº 250/2013, Audiencia Provincial de Toledo, Sección 1, Rec 26/2013 de 12 de Noviembre de 2013

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

TOLEDO00250/2013

Rollo Núm. ..................26/2013.-

Juzg. 1ª Inst. Núm..3 de Toledo.-

J. Ordinario Núm.......... 244/08.-

SENTENCIA NÚM. 250

AUDIENCIA PROVINCIAL DE TOLEDO

SECCION PRIMERA

Ilmo. Sr. Presidente:

D. MANUEL GUTIERREZ SANCHEZ CARO

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. EMILIO BUCETA MILLER

D. URBANO SUAREZ SANCHEZ

Dª GEMA ADORACION OCARIZ AZAUSTRE

En la Ciudad de Toledo, a doce de noviembre de dos mil trece.

Esta Sección Primera de la Ilma. Audiencia Provincial de TOLEDO, integrada por los Ilmos. Sres. Magistrados que se expresan en el margen, ha pronunciado, en NOMBRE DEL REY, la siguiente,

SENTENCIA

Visto el presente recurso de apelación civil, Rollo de la Sección núm. 26 de 2013, contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia Núm. 3 de Toledo, en el juicio ordinario núm. 244/08, en el que han actuado, como apelante PROMOCYC MADRID S.L., representado por el Procurador de los Tribunales Sr. Vaquero Delgado y defendido por el Letrado Sr. Monge Solano; y como apelados, DON Jose Enrique y DON Amadeo , representados por la Procuradora de los Tribunales Sra. González Navamuel y defendidos por el Letrado Sr. Toledo Martín.-

Es Ponente de la causa el Ilmo. Sr. Magistrado D. EMILIO BUCETA MILLER, que expresa el parecer de la Sección, y son,

Antecedentes

PRIMERO:Por el Juzgado de 1ª Instancia Núm. 3 de Toledo, con fecha 30 de mayo de 2012, se dictó sentencia en el procedimiento de que dimana este rollo, cuyo FALLO dice: 'Se desestima la demanda formulada por Promocyc Madrid S.L., representada por D. José Luis Vaquero Delgado y asistido por D. Juan Ignacio Monge Solano, contra D. Jose Enrique y D. Amadeo , representados por Dª Nuria González Navamuel y asistidos del letrado D. José Javier Toledo Martín.

Se condena en costas a la parte demandante'.-

SEGUNDO:Contra la anterior resolución y por PROMOCYC MADRID S.L., dentro del término establecido, tras anunciar la interposición del recurso y tenerse por interpuesto, se articularon por escrito los concretos motivos del recurso de apelación, que fueron contestados de igual forma por los demás intervinientes, con lo que se remitieron los autos a ésta Audiencia, donde se formó el oportuno rollo, quedando los autos vistos para deliberación y resolución.-

SE CONFIRMAN Y RATIFICANlos antecedentes de hecho, fundamentos de derecho y fallo de la resolución recurrida, en cuanto se entienden ajustados a derecho, por lo que, en definitiva, son

Fundamentos

PRIMERO:Se interpone recurso de apelación frente a la sentencia del Juzgado de Instancia que desestimó una demanda de resolución de unos contratos de opción de compra de bienes inmuebles por incumplimiento del concedente de las condiciones de los mismos y reclamación de las cantidades entregadas por el optante como precio de la opción. La sentencia ha considerado que no existió el incumplimiento que alega la demandante, frente a lo cual se alega en el recurso en primer lugar la omisión o error de valoración de la prueba documental.

Se ha de partir de la existencia de dos contratos de opción de compra de 31 de enero de 2007 completamente vinculados de modo que la resolución de cualquiera de ellos implicaría la del otro pues se refieren a unos terrenos en los que realizar una actuación urbanizadora sobre la totalidad de la superficie que comprenden (una rústica en aquel momento y otra urbana) por la parte optante demandante. Los concedentes demandados se obligaron a obtener la licencia de edificación incondicionada en plazo de seis meses desde la firma o bien condicionada en términos que pudiera subsanarse mediante la prestación de avales pudiendo en caso contrario resolver el contrato la optante.

Pues bien, consta documentalmente acreditado que los demandados obtuvieron la licencia de obra el 17 de mayo de 2007 por el Ayuntamiento de Olías del Rey, condicionada a la presentación del proyecto técnico de ejecución debidamente visado, a la adaptación del mismo en cuanto a las rampas del garaje al Código de la Edificación, y en lo que aquí importa a que se presentase el proyecto de urbanización de ampliación de las calles hasta los diez metros de anchura. La licencia no dice absolutamente nada más, ni en modo alguno expresa como afirma el recurrente respecto a esa tercera condición que el TRLOTAU de Castilla la Mancha 'no recoge expresamente la posibilidad de que la construcción de un vial-como el anteriormente referido de 10 metros de anchura- pueda sustituirse por la prestación de un aval cuando dicha construcción precise de la intervención o actos de disposición de propietarios de terreno en el citado vial', ya que tal expresión aparece en el oficio que remite el Secretario del Ayuntamiento a este Juzgado en fase de prueba del procedimiento con fecha 14 de octubre de 2011.

En cualquier caso, el valor que a tal aseveración se pretende dar por la recurrente (valor de documento público) no es admisible, pues se trata de una mera información, contenida desde luego en un documento oficial, sobre el contenido de una ley, es decir, lo que el Secretario dice no es que no sea posible en este caso garantizar la construcción del vial de 10 metros de ancho mediante la prestación de un aval, sino que la LOTAU no lo prevé expresamente, que es completamente distinto pues lo cierto y verdad y ello constituye la esencia de lo que aquí se debate, es que el Ayuntamiento mencionado si aceptó esa forma de garantía, prevista o no prevista en la LOTAU, cuando tras presentar el 19 de octubre de 2007 escrito la demandada ante el mismo solicitando garantizar mediante aval bancario la ejecución de la calle que nos ocupa, se pronuncia el 24 de octubre por unanimidad tras consultar con los técnicos municipales concediendo la licencia de obras en la que ya desaparece por completo toda exigencia referente a la ejecución del vial, es decir, el Ayuntamiento tras el ofrecimiento del aval y con independencia de que la LOTAU lo prevea expresamente o no (que es diferente por completo de que lo prohíba), concedió la licencia a los demandados.

Pero es que incluso aunque la LOTAU prohibiera la garantía mediante aval de la construcción de un vial cuando en ello precise actos de disposición de un tercero, la responsabilidad sería del Ayuntamiento por aprobar algo no permitido, nunca del solicitante que ha ofrecido la prestación del aval y a cambio ha obtenido la autorización. Entendemos por tanto que la parte concedente ha cumplido con lo comprometido y no se trata de una condición imposible ni que frustre el fin económico del contrato, sino de una condición posible y cumplida porque quien debía otorgar la licencia incondicionada, el Ayuntamiento de Olías, la otorgó el 19 de octubre de 2007.

SEGUNDO:Prescindiendo del segundo motivo de recurso referente a la inadmisión de una testifical que no fue protestada (por lo que tampoco se admitió en esta alzada), se alega en tercer lugar la errónea interpretación de los contratos en los mismos términos ya examinados, es decir, en el sentido de que se incumplió la obligación de obtener la licencia incondicionada o al menos en condiciones de subsanarse mediante la aportación de aval, cuestión que ya ha quedado resuelta, alegando además que en cualquier caso la obtención de la licencia lo fue fuera del plazo de seis meses pactado.

Es evidente que cuando las partes están pactando acerca de la compra de unos terrenos para levantar 37 viviendas con sus garajes, para que la resolución del contrato por retraso en obtener la licencia incondicionada de obras se constituya en causa de resolución del contrato, el plazo ha de tener un carácter absolutamente esencial, de modo que su incumplimiento frustre por completo el fin del contrato.

Decíamos en nuestra sentencia de 21 de febrero de 2012 que 'el mero retraso, cuando aun fuera posible el cumplimiento, no supondría falta de cumplimiento por la parte vendedora. Así se ha pronunciado esta Sala entre otras en sentencia 61/2011 de 21 de febrero en la que decíamos 'señaló la reciente STS de 17 diciembre 2008 que no todo incumplimiento conlleva ni la resolución del contrato ni debe implicar automáticamente indemnización, resultando necesario examinar el valor del plazo en este tipo de contratos y si su inobservancia debe llevar indefectiblemente al incumplimiento definitivo del contrato, pues se trata de supuestos en que lo acordado aun puede ser todavía realizado, siendo posible la prestación en un momento posterior al pactado, concluyendo dicha sentencia con cita de otras como las SSTS de 10-10-2005 , 4-4-2006 , 20-7-2006 , 31-10-2006 , 22-12-2006 y 20-7-2007 , que 'el origen común de las reglas contenidas en el texto de los Principios del Derecho europeo de contratos (PECL) permite utilizarlos como texto interpretativo de las normas vigentes en esta materia en nuestro Código Civil.' y se citaban antecedentes de esta misma Sala como la sentencia 214/2010 de 13 de octubre en la que se indica 'la Sala considera y así lo viene declarando en diversas resoluciones como las de 27 de enero y 15 de junio de 2010, que el mero retraso en la entrega de la vivienda en un contrato de compraventa de inmuebles con ejecución de obra por el constructor, no tiene por regla general carácter resolutorio, pues 'lo verdaderamente determinante es si el incumplimiento o los incumplimientos que el adquirente relata en su demanda, son de carácter esencial y permiten por tanto la resolución del contrato, pues como es sabido, no todo incumplimiento permite la resolución del contrato, sino que como decíamos en nuestra sentencia de 29 junio 2006 , accionada la resolución del vínculo contractual a través del art. 1.124, CC , lo que importa esencialmente ( STS. 20.6.80 , 10.10.82 , 18.11.83 , 31.5.85 , 28.2.86 , etc .), es la valoración de las conductas refractarias a la ejecución del negocio, estimándose que se patentiza ese incumplir cuando se frustra la legítima expectativa de la parte cumplidora, señalando la STS de 27 septiembre 2007 que es doctrina reiterada actualmente que el incumplimiento que da lugar a la resolución es la frustración del fin del contrato -sentido objetivo- tal como recuerdan las sentencias recientes de 13 de mayo de 2004 y 5 de abril de 2006 , entre otras muchísimas anteriores. En concreto, en relación al retraso en el cumplimiento de la obligación de entregar una vivienda, señala la STS de 5 diciembre 2002 , que tanto para los supuestos del ejercicio de la acción resolutoria de la compraventa contemplada en el artículo 1504 del Código Civil , en el supuesto de venta de bienes inmuebles, como el con carácter genérico otorga el artículo 1124 del Código Civil , en el caso de obligaciones recíprocas, para que la resolución pueda ser acogida no es bastante un simple retraso en el incumplimiento de las obligaciones de una de las partes, sino que ha de patentizarse la existencia de una voluntad obstativa al cumplimiento de lo convenido, que por su trascendental importancia pueda justificar su resolución ( Sentencia de 20 de noviembre de 1984 ). En un supuesto prácticamente idéntico al que no ocupa, señaló la STS Sala 1ª de 17 diciembre 2008 , que no todo incumplimiento conlleva ni la resolución del contrato ni debe implicar automáticamente indemnización, resultando necesario examinar el valor del plazo en este tipo de contratos y si su inobservancia debe llevar indefectiblemente al incumplimiento definitivo del contrato, pues hallamos ante supuestos en que lo acordado aun puede ser realizado, debiendo determinarse si, aun siendo posible la prestación en un momento posterior al pactado, resulta idónea para el cumplimiento de la obligación acordada y la satisfacción de los intereses del acreedor, es decir, si el plazo establecido era esencial y, por tanto, el incumplimiento es definitivo, o si puede ser considerado como no esencial, en cuyo caso el simple retraso no perjudica la prestación pactada.'

En este caso, la concesión de la licencia en primer término se produce el 17 de mayo de 2007, y aunque en ella se contiene la condición de la ejecución de la calle, se trataba de una condición dispensable y dispensada mediante aval como así ocurrió posteriormente el 19 de octubre de 2007, y en cualquier caso como ha quedado expuesto por la jurisprudencia mencionada, un retraso de menos de tres meses sobre el de seis pactado en los contratos como obligación meramente complementaria, sin expresar en modo alguno el carácter esencial del mismo, en absoluto ha impedido que la parte optante hubiera podido construir las 37 viviendas que pretendía, pues un inmueble es algo que se construye con total vocación de permanencia. No se trata de un incumplimiento esencial y por tanto carece de efecto resolutorio.

TERCERO:Las costas procesales se impondrán al recurrente, en aplicación del art. 398 de la Ley 1/2000 , de Enjuiciamiento Civil.-

Fallo

Que DESESTIMANDOel recurso de apelación que ha sido interpuesto por la representación procesal de PROMOCYC MADRID S.L., debemos CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia Núm. 3 de Toledo, con fecha 30 de mayo de 2012 , en el procedimiento núm. 244/08, de que dimana este rollo, imponiendo las costas procesales causadas en el presente recurso a la parte apelante.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se llevará certificación al Rollo de la Sección, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Leída y publicada la anterior resolución mediante su lectura íntegra por el Ilmo. Sr. Magistrado Ponente D. EMILIO BUCETA MILLER, en audiencia pública. Doy fe.-