Sentencia CIVIL Nº 252/2019, Audiencia Provincial de Asturias, Sección 4, Rec 227/2019 de 03 de Julio de 2019

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION CUARTA
OVIEDO
SENTENCIA: 00252/2019
AUDIENCIA PROVINCIAL DE OVIEDO.-
SECCIÓN CUARTA.-
Modelo: N10250
C/ CONCEPCIÓN ARENAL Nº 3-3
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Teléfono: 985/968737-38-39 Fax: 985.96.87.40
Correo electrónico:
Equipo/usuario: AFC
N.I.G. 33036 41 1 2018 0003126
ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000227 /2019
Juzgado de procedencia: JDO.1A.INST.E INSTRUCCION N.1 de LLANES
Procedimiento de origen: JVD JUICIO VERBAL DE DESAHUCIO 0000586 /2018
Recurrente: Fabio
Procurador: VICTOR JOSE GARCIA TAMES
Abogado: SANTOS TAZON MARTINEZ
Recurrido: INVERSIONES INMOBILIARIAS LIMARA SLU
Procurador: MARIA JOSE NOGUEROLES ANDRADA
Abogado: JOSE MANUEL GARIJO TEIJEIRO
Rollo: RECURSO DE APELACION (LECN) 227/19
NÚMERO 252
En OVIEDO, a tres de julio de dos mil diecinueve, la Sección Cuarta de la Ilma. Audiencia Provincial de Oviedo,
compuesta por Don Francisco Tuero Aller, Presidente, Doña Nuria Zamora Pérez y D. Juan Carlos Llavona
Calderón, Magistrados, ha pronunciado la siguiente:
S E N T E N C I A

En el recurso de apelación número 227/2019 , en autos de JUICIO VERBAL DE DESAHUCIO N. 586/2018,
procedentes del Juzgado de Primera Instancia número 1 de Llanes, promovido por D. Fabio , demandado en
primera instancia, contra, INVERSIONES INMOBILIARIAS LIMARA SLU, demandante en primera instancia.
Siendo Ponente, en esta alzada, el Ilmo. Sr. Magistrado D. JUAN CARLOS LLAVONA CALDERON.-

Antecedentes

PRIMERO.- Que por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Llanes se ha dictado sentencia con fecha 4 de marzo de 2019, cuya parte dispositiva es del tenor literal que sigue: 'FALLO.- Que estimando la demanda formulada por INVERSIONES INMOBILIARIAS LIMARA S.L.U, frente a Fabio , debo declarar y declaro haber lugar al desahucio solicitado, quedando resuelto por expiración del plazo contractual, el contrato de arrendamiento de vivienda concertado sobre la finca registral NUM000 del Registro de la Propiedad de Llanes (sita en lugar de DIRECCION000 , nº NUM001 , BARRIO000 , Nueva de Llanes); y en consecuencia, debo condenar y condeno a la parte demandada, a desalojar dicho inmueble, dejándolo libre, vacuo y expedito, a disposición de la parte actora, bajo apercibimiento de lanzamiento en su caso. Con expresa imposición a la parte demandada de las costas procesales causadas.'.-

SEGUNDO.- Contra la expresada resolución se interpuso por la parte demandada recurso de apelación, del cual se dio el preceptivo traslado, y remitiéndose los autos a esta Audiencia Provincial se sustanció el recurso, señalándose para deliberación y fallo el día 2 de julio de dos mil diecisiete.-

TERCERO.- Que en la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.-

Fundamentos

PRIMERO.- La resolución de instancia estima la demanda formulada por INVERSIONES INMOBILIARIAS LIMARA S.L.U., considera acreditada la titularidad de la misma respecto de la vivienda sita en Lugar de DIRECCION000 nº NUM001 , BARRIO000 en Nueva de Llanes, de la que el demandado Fabio es arrendatario en virtud de contrato suscrito el 30 de julio de 2014 con BANCO POPULAR ESPAÑOL S.A. en el que aquélla se subrogó, y declara resuelto dicho contrato por expiración del plazo contractual, condenando al demandado al desalojo de la citada vivienda.- Recurre el demandado insistiendo en los motivos que había planteado en su oposición a la demanda de desahucio, esencialmente la falta de legitimación activa de la demandante por no resultar acreditada su titularidad de la finca arrendada, y la ineficacia de la notificación efectuada de oposición a la prórroga del contrato por no habérsele notificado la adquisición de la vivienda y la subrogación en la condición de parte arrendadora.-

SEGUNDO.- La titularidad de la demandante sobre el inmueble arrendado deriva de la escritura pública otorgada el 22 de febrero de 2018 de ejecución y formalización de decisiones sociales sobre aportaciones no dinerarias a fondos propios, por la que BANCO POPULAR ESPAÑOL S.A., como aportante, transmitió a INVERSIONES INMOBILIARIAS LIMARA S.L.U., como adquirente, determinados inmuebles relacionados en el Anexo a dicha escritura, entre los que se hallaba la vivienda que es objeto de esta litis.- Así aparece reflejado en el testimonio en relación de la citada escritura expedido por el Notario autorizante el 10 de abril de 2018 presentado con la demanda.- En tal sentido debe confirmarse la apreciación de la sentencia apelada cuando considera acreditada esa transmisión de titularidad por aparecer suficientemente documentada, sin que resultara exigible, como sostiene el apelante, la presentación de la totalidad de la escritura, pues los extremos que recoge el testimonio en relación de la misma son los únicos que revisten interés en el caso al venir concretamente referidos al inmueble litigioso.-

TERCERO.- Como adquirente de la vivienda que se encontraba arrendada, la demandante afirmó haberse subrogado en la condición de arrendadora por ser su voluntad la de mantener la vigencia del contrato, pero la primera y única comunicación que efectuó al arrendatario fue la dirigida por mediación de TECNOTRAMIT el 23 de marzo de 2018, es decir, apenas un mes después de que se hubiese formalizado su adquisición, en la que dicha entidad, invocando el artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (o, en su caso, el artículo 1566 del Código Civil) le notificaba la intención de la arrendadora LIMARA de no prorrogar el contrato de arrendamiento, de manera que al término del mismo, el 31 de julio de 2018, debía dejar libre el inmueble y proceder a la restitución inmediata de su posesión a la propiedad mediante la entrega de llaves a la entidad gestora, facilitando al efecto unos datos de contacto.- La duración pactada en el contrato de arrendamiento era de un año a contar desde el 30 de julio de 2014, prorrogable hasta un máximo de tres años y renovable conforme a lo establecido en la Ley de Arrendamiento Urbanos (Estipulación Segunda).- De acuerdo con ello, y estando en vigor los artículos 9 y 10 de dicha Ley en su redacción anterior a la reforma introducida por el Real Decreto-Ley 7/2019, de 1 de marzo, el primero de ellos remitía la duración del arrendamiento a la que libremente pactaran las partes, pero si fuera inferior a tres años se establecía una prórroga obligatoria por plazos anuales hasta alcanzar una duración mínima de tres años, salvo que el arrendatario manifestase a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de sus prórrogas su voluntad de no renovarlo, mientras que el segundo disponía que llegada la fecha de vencimiento del contrato o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo tres años de duración, si ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con treinta días de antelación, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogaría necesariamente durante un año más.- Así pues, si una vez transcurrido el plazo mínimo de duración de tres años el contrato litigioso de hallaba en prórroga y cualquiera de las partes se hallaba facultada para dirigirse a la otra notificándole su voluntad de no seguir renovándolo, y ello con al menos treinta días de antelación al vencimiento de la prórroga en curso, tal parece que era la intención de la demandante cuando se envió al arrendatario la referida comunicación.- A ella respondió, sin embargo, este último mediante carta de 5 de abril de 2018 adjunta a un correo electrónico que remitió por mediación de su Abogado a TECNOTRAMIT en la que, manifestando desconocer que la arrendadora fuese LIMARA, según se le indicaba, y que no se le había notificado el cambio de arrendador, por lo que seguía ingresando las rentas en la cuenta designada en el contrato, requería la acreditación fehaciente de que LIMARA era la propietaria de la vivienda alquilada al objeto de poder ejercitar el derecho de tanteo o retracto o de adquisición preferente, advirtiendo que de no acreditarse esa titularidad la carta remitida previamente carecería de virtualidad alguna.- La respuesta a esa comunicación fue simplemente que se daba traslado de la misma a la propiedad, y aunque se volvió a insistir en lo solicitado en otro correo electrónico de 25 de abril de 2018, no hubo ningún otro contacto hasta la interposición de la demanda.-

CUARTO.- Estuviera o no el arrendatario facultado para ejercitar los derechos de tanteo y retracto, a los que había renunciado en el contrato (Estipulación Decimotercera), como consecuencia de la transmisión de la titularidad del inmueble, lo cierto es que hasta que no se le dio traslado de la demanda y de los documentos con ella presentados no pudo tener conocimiento de dicha transmisión y de la subrogación en la condición de arrendadora de la adquirente, pues en la comunicación previa que se le había remitido notificándole la oposición a la renovación del contrato nada se decía de que hubiera habido tal cambio subjetivo de arrendador y ni siquiera se identificaba claramente a quien se decía era la arrendadora, a la que se aludía simplemente como LIMARA, siendo incluso que dicha comunicación no era remitida por ella sino por quienes firmaban como 'Equipo de gestión Alquilovers' por cuenta de TECONOTRAMIT, sin aclarar cuál era la relación de esta última con dicha arrendadora ni que se actuase por cuenta y encargo de la misma, pese a lo cual se decía que era con ella con quien se debía contactar para la entrega de llaves como sociedad gestora.- Se comprende la extrañeza que ello debió causar en el arrendatario, que, sin dilación, y por medio de su Abogado, manifestó su desconocimiento de que estuviera vinculado con otro arrendador distinto de aquél con el que había suscrito el contrato, siendo por ello razonable su petición de que se acreditase fehacientemente que LIMARA (única denominación entonces conocida) era la propietaria de la vivienda alquilada, no estando, en cambio, justificada la ausencia de respuesta a tal petición pese a haber sido reiterada.- Bien es verdad que la subrogación en la posición de parte arrendadora no requiere del consentimiento del arrendatario, pero la subsistencia del contrato con alguien distinto que asume tal condición con todos los derechos y obligaciones que le son inherentes hace que la comunicación de ese cambio subjetivo sea, si no preceptiva, sí al menos conveniente, de forma que el arrendatario sepa en todo momento con quién debe entenderse, con quién resulta vinculado contractualmente y frente a quién debe responder del cumplimiento de sus obligaciones, especialmente aquellas de carácter periódico como el pago de la renta. Resultaría de otro modo que el arrendatario seguiría estando vinculado con quien ya no tiene ningún interés en el contrato y se ha desligado de él al transmitir la titularidad del inmueble que en su día arrendó, con la consiguiente incertidumbre que generaría en el cumplimiento de las obligaciones recíprocas propias de un contrato de tracto sucesivo.- Tan es así que en caso de venta de la vivienda arrendada, para que pueda inscribirse en el Registro de la Propiedad debe justificarse que se ha notificado al arrendatario la decisión de vender, con el precio y demás condiciones esenciales de la transmisión, así como aquellas en las que se efectuó la compraventa mediante entrega de copia de la escritura o del documento en que se formalizó, garantizando de ese modo que pueda ejercer el derecho de adquisición preferente que la Ley le reconoce, pero incluso aunque se hubiera pactado la renuncia a ese derecho el artículo 25, apartado 8, de la Ley Arrendaticia impone al arrendador el deber de comunicar al arrendatario su intención de vender la vivienda con una antelación mínima de treinta días a la fecha de formalización del contrato de compraventa.- Siendo así entonces que la notificación de la voluntad contraria a la renovación del contrato que establece el artículo 10.1 tiene un carácter recepticio y debe efectuarse por una de las partes del contrato a la otra, si en este caso la efectuada por la demandante, además de no realizarse por ella misma, aunque pudiera servirse de un tercero que actuase por su cuenta, no exponía cómo había devenido en parte arrendadora, desde qué fecha y en virtud de qué título, ni facilitaba ninguna justificación al respecto, de tal suerte que el demandado, como arrendatario, pudiera tener la certeza de que era con ella con quien debía considerarse vinculado contractualmente, reconociéndole, por tanto, legitimación para expresar esa voluntad que conllevaría la extinción del contrato a la finalización de la prórroga en curso, y si frente a las dudas que éste manifestó para considerar efectivamente producido el cambio de arrendador no se molestó siquiera en facilitarle la información que requería, pese a que aún faltaban más de tres meses para que venciera la prórroga del contrato y había tiempo de sobra para cumplir con el plazo de preaviso de treinta días, habrá de concluirse que la referida notificación no cumplió con las exigencias que impone la norma, pues ni entonces ni después, ante las explicaciones pedidas por el arrendatario, se justificó la condición de parte en el contrato de manera que pudiera surtir el efecto pretendido de oponerse a su renovación, careciendo por ello de virtualidad jurídica a tal efecto.- Por consiguiente, no pudiendo reconocerse eficacia a una declaración de voluntad que no constaba efectuada por una de las partes del contrato a la que la otra pudiera identificar como tal en el momento de recibirla, no cabía dar por finalizado el arrendamiento en los términos solicitados con base en la notificación realizada, esto es, con efectos desde el 31 de julio de 2018.- Procede, en consecuencia, acoger el recurso interpuesto, desestimar la demanda e imponer a la demandante las costas causadas en primera instancia en virtud de lo establecido por el artículo 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.-

QUINTO.- La estimación del recurso conlleva que no deba condenarse en las costas del mismo a ninguno de los litigantes, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.- Por lo expuesto, la Sala dicta el siguiente

Fallo

Estimar el recurso de apelación interpuesto por Don Fabio contra la Sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia de Llanes con fecha 4 de marzo de 2019 en los autos de juicio verbal de desahucio seguidos con el número 586/2018, la cual se revoca, y en su lugar se desestima la demanda interpuesta por INVERSIONES INMOBILIARIAS LIMARA S.L.U. contra dicho recurrente, declarando no haber lugar al desahucio por expiración del plazo contractual en ella solicitado, imponiendo a la demandante las costas de primera instancia y sin hacer imposición de las causadas con el recurso.- Devuélvase el depósito constituido para recurrir.- Las resoluciones definitivas dictadas por las Audiencias Provinciales, de conformidad con lo prevenido en el art. 466 de la L.E.C., serán susceptibles de los Recursos de Infracción Procesal y de Casación, en los casos, por los motivos y con los requisitos prevenidos en los arts. 469 y ss., 477 y ss. y Disposición Final 16ª, todo ello de la L.E.C., debiendo interponerse en el plazo de VEINTE DÍAS ante este Tribunal, con constitución del depósito de 50 euros en la cuenta de consignaciones de este Tribunal en el Banco Santander 3370 0000 e indicación de tipo de recurso (04: Extraordinario por infracción procesal y 06: por casación) y expediente con cuatro cifras más dos del año.- Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.-