Sentencia Civil Nº 256/2013, Audiencia Provincial de Toledo, Sección 1, Rec 56/2013 de 19 de Noviembre de 2013

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

TOLEDO00256/2013

Rollo Núm. ..................56/2013.-

Juzg. 1ª Inst. Núm..7 de Toledo.-

J. Ordinario Núm.......... 601/11.-

SENTENCIA NÚM. 256

AUDIENCIA PROVINCIAL DE TOLEDO

SECCION PRIMERA

Ilmo. Sr. Presidente:

D. MANUEL GUTIERREZ SANCHEZ CARO

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. EMILIO BUCETA MILLER

D. URBANO SUAREZ SANCHEZ

Dª GEMA ADORACION OCARIZ AZAUSTRE

En la Ciudad de Toledo, a diecinueve de noviembre de dos mil trece.

Esta Sección Primera de la Ilma. Audiencia Provincial de TOLEDO, integrada por los Ilmos. Sres. Magistrados que se expresan en el margen, ha pronunciado, en NOMBRE DEL REY, la siguiente,

SENTENCIA

Visto el presente recurso de apelación civil, Rollo de la Sección núm. 56 de 2013, contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia Núm. 7 de Toledo, en el juicio ordinario núm. 601/11, en el que han actuado, como apelante PROYULPER S.L., representado por la Procuradora de los Tribunales Sra. Martín de Nicolás; y como apelados, DON Adrian , DOÑA Socorro y DOÑA Candelaria , representados por la Procuradora de los Tribunales Sra. González Navamuel.-

Es Ponente de la causa el Ilmo. Sr. Magistrado D. EMILIO BUCETA MILLER, que expresa el parecer de la Sección, y son,

Antecedentes

PRIMERO:Por el Juzgado de 1ª Instancia Núm. 7 de Toledo, con fecha 12 de julio de 2012, se dictó sentencia en el procedimiento de que dimana este rollo, cuyo FALLO dice: 'Que desestimando la demanda presentada por la representación procesal de la mercantil PROYULPER S.L. frente a D. Adrian , frente a Dª Socorro y frente a Dª Candelaria :

1.- Absuelvo a D. Adrian , a Dª Socorro y a Dª Candelaria de todos los pedimentos deducidos en su contra.

2.- Condeno a la mercantil PROYULPER S.L. al pago de las costas procesales'.-

SEGUNDO:Contra la anterior resolución y por PROYULPER S.L., dentro del término establecido, tras anunciar la interposición del recurso y tenerse por interpuesto, se articularon por escrito los concretos motivos del recurso de apelación, que fueron contestados de igual forma por los demás intervinientes, con lo que se remitieron los autos a ésta Audiencia, donde se formó el oportuno rollo, quedando los autos vistos para deliberación y resolución.-

SE CONFIRMAN Y RATIFICANlos antecedentes de hecho, fundamentos de derecho y fallo de la resolución recurrida, en cuanto se entienden ajustados a derecho, por lo que, en definitiva, son

Fundamentos

PRIMERO:Se interpone recurso de apelación frente a la sentencia del Juzgado de Instancia que desestimó una demanda de reclamación de cantidad derivada de un contrato de compraventa de bienes inmuebles resuelto por los demandados haciendo suyas las cantidades entregadas anticipadamente por la compradora demandante.

Se alega en primer lugar la errónea interpretación del contrato efectuada por la sentencia. Es sabido que los contratos se interpretarán en primer lugar atendiendo al sentido literal o gramatical de sus cláusulas cuando sus términos son claros y no dejan dudas sobre la intención de los contratantes según el art. 1281 CC ( STS de 30-9-03 ), teniendo la interpretación contractual como finalidad la verdadera y real voluntad de los contratantes para establecer el alcance y contenido de lo pactado ( STS de 8-6- 00 y 2-2-05 ), combinando el CC a partir del art. 1281 los criterios subjetivos (averiguación de la voluntad común de las partes) y el objetivo (significado objetivo de las declaraciones) siendo el punto de partida de la interpretación la letra de las cláusulas, de modo que al ser claros los términos de la cláusula contractual sin ofrecer duda racional de la intención de las partes, ha de estarse al sentido literal, sin que sea procedente aplicar otra norma hermenéutica ni otros argumentos interpretativos que desvirtúen las expresiones reveladoras de la voluntad de los contratantes ( SSTS de 12-6-90 y 20-2-99 ) Solo cuando las palabras parezcan contrarias a la intención de las partes, cabe investigar sobre la voluntad de estas ( STS de 19-9-00 y 13-12-00 ). Los tres principios de hermenéutica contractual que recoge el art. 1281 del CC son el de tomar en cuenta la voluntad común de las partes, el de autorresponsabilidad de las mismas y el de confianza en la buena fe de ellas ( STS de de 3-7-02 y 30-11-05 ). Señalar que las reglas interpretativas contenidas en los arts 1281 a 1289 del CC constituyen un conjunto complementario y subordinado entre si y entre ellas tiene rango prioritario el párrafo 1º del 1281, de modo que si la claridad de los términos de un contrato no deja duda sobre la intención de las partes, ya no pueden entrar en juego las reglas contenidas en los arts. siguientes. Complementario de dicho precepto es el 1283 según el cual, cualquiera que sea la generalidad de los términos de un contrato, no deberán entenderse comprendidos en él cosas distintas y casos diferentes de aquellos sobre los que los interesados se propusieron contratar, conteniendo como el 1281 un principio de interpretación literal de las cláusulas del contrato ( STS de 12-11-04 ).

SEGUNDO.- En este caso se debe partir de que la mercantil demandante, PROYULPER S.L, compró el 11 de septiembre de 2.006, cuatro viviendas en construcción a los vendedores, dos con salida a la calle Chorrillo y otras dos con salida a la calle San Vicente, de la localidad de Pulgar (Toledo), pactándose entre las partes unos pagos anticipados y además que el resto del precio hasta completar el total, se realizarla durante el mes de febrero de 2.008, fecha en que se preveía que finalizarían las obras y se firmaría la escritura de compraventa. Llegada esa fecha, las partes se concedieron una prórroga en virtud de contrato de fecha 1 de abril de 2.008, pactando que durante el mes de abril de 2.008 se firmaría la escritura pública de compraventa de dos de las viviendas y la de las dos restantes en septiembre de 2.008, resultando que efectivamente se escrituraron las dos primeras previo pago por la compradora del resto de su precio mientras que las dos últimas no se han pagado ni escriturado, remitiéndose por los vendedores un requerimiento notarial en fecha 8 de abril de 2.009, en virtud del cual en cumplimiento de la cláusula quinta del contrato se le reclamaron a la compradora la cantidades pendientes de pago y para el caso contrario se tuviera por cumplida la cláusula mencionada quedando liberadas de cualquier vínculo contractual con la contraria y volviendo las viviendas a su poder.

Mantiene la recurrente que la sentencia ha establecido su obligación de pago del precio sin que en el mismo momento se procediera a la escritura de compraventa o lo que es lo mismo, que se impone al comprador la obligación de cumplir pagando el precio sin exigir al vendedor la obligación recíproca de entregar la cosa, apreciación esta que no se observa en la sentencia recurrida por ningún lado, ya que la misma lo que sostiene es que el comprador, llegado el día de cumplimiento de su obligación de pago, estando las viviendas en plena disposición de serle entregadas y siendo esa la voluntad de los vendedores, no satisfizo el precio y por ello se declaró validamente resuelto el contrato con pérdida de las cantidades entregadas anticipadamente.

Mantiene también en cuanto a la interpretación del contrato, que este contiene dos cláusulas, la segunda y la quinta, previstas para supuestos diferentes, la segunda para caso de impago de los plazos pactados desde la firma del contrato privado y durante la construcción de las viviendas hasta la firma de la escritura pública, impago que faculta al vendedor a rescindir (sic) el contrato perdiendo el comprador los pagos a cuenta realizados, en tanto que la quinta se refiere al impago del resto del precio una vez que las viviendas ya están en disposición de ser entregadas, impago que según el recurrente no daría lugar a la pérdida de las cantidades entregadas sino a la mera resolución del contrato con la consiguiente restitución de las prestaciones entre las partes.

Desde luego esa interpretación no se sostiene ni se puede deducir del sentido gramatical de tal cláusula quinta ni mucho menos a partir de una interpretación lógica. En sentido gramatical lo que dice es que el incumplimiento de las obligaciones y especialmente de las más importantes que menciona, de pago del precio y entrega de la cosa, produce de pleno derecho la resolución del contrato, a lo que se dota del carácter de condición resolutoria del art 1504 del CC , y expresamente además se dice que si no cumplen los compradores volverá a los vendedores la propiedad de lo vendido (sin decir que tendrán que devolver lo percibido) y que se incumplen los vendedores deberán devolver el doble de lo que se les hubiera entregado. Esto último permite deducir que la voluntad implícita de las partes es que si quien incumple es el comprador, perderá las cantidades entregadas a cuenta, en lógica reciprocidad con el efecto contrario d devolución dobladas si quien incumple es el vendedor y en correspondencia con el art 1454 del CC regulador del pacto de arras que así lo establece.

Pero es que además el propio recurrente afirma que es insostenible que por incumplimiento de la obligación de pago del precio se de lugar a lo previsto en la cláusula quinta con la consiguiente restitución de prestaciones y que en caso de incumplimiento de la cantidades que se han de entregar a cuenta se aplique la segunda con pérdida de las mismas 'porque ello da lugar a conclusiones completamente contradictorias ya que para el mismo incumplimiento no puede preverse diferentes consecuencias o efectos jurídicos'. En efecto ello es así y coincide con lo afirmado por el Juez de instancia en el sentido de que ambas cláusulas no son excluyentes ni contradictorias sino que se complementan al establecer los efectos del incumplimiento de la compradora, que no es otro en ambos casos (entregas a cuenta o pago del precio restante) que la pérdida de lo pagado hasta el momento del incumplimiento.

Igualmente desde el criterio de interpretación lógico se llega a la misma conclusión, ya que no es razonable que el comprador que incumpla un plazo de los pactados a cuenta antes de concluir las viviendas vea resuelto el contrato con pérdida de los pagos anteriores en tanto que si incumple la obligación de pago del resto del precio total cuando ya la vivienda está acabada, la resolución del contrario le da derecho a que se le devuelva todo lo pagado, porque ello sería tanto como dejar en definitiva el cumplimiento del contrato a su sola voluntad, pudiendo apartarse del mismo sin consecuencia alguna cuando fuera requerido para firmar la escritura de compraventa una vez terminada la vivienda. Evidentemente ello no es así, y la referencia a la pérdida de lo entregado en la cláusula segunda y al art 1504 y obligación de devolver doblado lo entregado en la quinta indican con toda claridad que si el vendedor llegado el momento no paga el resto del precio y el contrato se resuelve, pierde lo entregado hasta entonces.

TERCERO:Plantea también la parte recurrente dentro del mismo motivo la falta de un requerimiento expreso que facultara a la vendedora a dar por resuelto el contrato ya que en el efectuado no se señalaba lugar, día y hora para acudir a la notaría a firmar la escritura.

Señala la STS del 19 de julio del 2010 recogida por la de 12 de noviembre de 2012 que la resolución por incumplimiento es un efecto especial de las obligaciones recíprocas que contempla el artículo 1124 del Código Civil como si de una condición se tratara y el 1504 del mismo código, como garantía para el vendedor de cosa inmueble, complemento del anterior, para el caso de que el comprador no pague el precio. En este caso, exige la norma que se practique un requerimiento, en el sentido de que el vendedor declara su voluntad de que ha optado por la resolución. En tal momento, esta se produce ipso iure pero si no es aceptada por la otra parte, la compradora, extrajudicialmente, se precisa declaración judicial que lo declare. Así lo ha dicho reiteradamente esta Sala en sentencias de 12 de marzo en 1990 , 15 de febrero de 1993 , 28 de junio de 2002 y 1 de octubre de 2009 .

En este caso la compradora no solo no se opone a la resolución del contrato sino que parece estar plenamente conforme con ella ya que en ningún caso ha mostrado su disposición a comprar las dos viviendas comprometidas, sino que lo que pretende únicamente es que se le devuelva la cantidad entregada anticipadamente.

Examinado el acta notarial (doc nº 10 de la contestación) se comprueba como en la misma en cumplimiento de la cláusula quinta del contrato los vendedores requieren de pago a los compradores y para el caso de no realizarlo se tenga por cumplido el trámite que prevé dicha cláusula liberando al vendedor de cualquier vínculo contractual con el comprador, volviendo las parcelas y viviendas a su poder.

Señala la STS de 8 de noviembre de 2012 recogiendo la de 8 mayo de 2008, ser cierto que el requerimiento a que alude el artículo 1504 del Código Civil , como requisito necesario para la resolución en las ventas de bienes inmuebles con precio aplazado, ha de entenderse como una voluntad resolutoria inequívoca, manifestada al comprador mediante requerimiento judicial o por acta notarial, añadiendo que 'en cuanto a que el requerimiento del vendedor contenga una intimación a pagar, ello no le priva de validez pues la doctrina viene admitiendo el requerimiento resolutorio que se hace condicionado a la posibilidad de pagar en breve plazo ( Sentencias de 2 de febrero de 2005 , 18 de octubre de 2004 , 28 de enero de 1999 y 14 de noviembre de 1997 , entre otras muchas)'. En el mismo sentido se pueden citar las sentencias de 13 diciembre 2004 , 23 julio 2007 y 11 julio 2008 .

En este caso el requerimiento es clarísimo y cumple los requisitos del 1504, y no obsta en absoluto a su eficacia el que no se indique al comprador el lugar en que se debe firmar la escritura de compraventa cuando se pague el precio, pues si la voluntad de este hubiera sido la de pagar, no habría tenido absolutamente ningún problema en concertar con la contraria lugar día y hora para ello.

CUARTO:Se alega a continuación que los precios de las viviendas adquiridas se modificaron por la vendedora al elevar a escritura pública las dos primeras viviendas, de modo que aunque el precio global de las cuatro permaneció invariable, la modificación de los parciales debió exigir un documento privado que lo estableciera, cuestión ajena por completo a lo que aquí se discute y que en cualquier caso fue plenamente consentido por la compradora al firmar las escrituras de aquellas dos primeras viviendas.

QUINTO:Se solicita por último la aplicación del art 1154 del CC que permite al Juez moderar equitativamente la pena cuando la obligación principal hubiera sido solo incumplida en parte o irregularmente por el deudor, basándose en que al haber adquirido cuatro viviendas en documento privado y finalmente escriturado y pagado dos de ellas ha existido un cumplimiento parcial d la obligación que justifica tal moderación.

Señala la STS de 7 de mayo de 2012 en cuanto al supuesto de hecho normativo que ha de concurrir para la aplicación del artículo 1154 CC que dicho precepto remite al juicio de equidad del juez para la moderación de la pena convencional «cuando la obligación principal hubiera sido en parte o irregularmente cumplida por el deudor», respondiendo a la idea de que, cuando los contratantes han previsto una pena para el caso de un incumplimiento total de la obligación, la equidad reclama una disminución de la sanción si el deudor la cumple en parte o deficientemente, ya que, en tal caso, se considera alterada la hipótesis prevista ( SSTS de 13 de julio de 1.984 , 7 de febrero de 2002 , 29 de marzo de 2004 , 21 de junio de 2.004 , 26 de marzo de 2009, RC núm. 442/2004 y 1 de octubre de 2010; RC núm. 633/2006 y 10 de junio de 2011, RC núm. 651/2007 ).

Sin embargo, esta concepción descarta el uso de la potestad judicial moderadora de la pena convencional, aun en supuestos de incumplimiento parcial o defectuoso, cuando este incumplimiento parcial o defectuoso hubiera sido el pactado como supuesto condicionante de la aplicación de la pena, ya que entonces se debe estar a lo acordado por las partes. Así lo ha manifestado constantemente la jurisprudencia, que, por respeto a la potencialidad normativa creadora de los contratantes - artículo 1255 CC - y al efecto vinculante de la regla contractual - artículo 1091 CC -, rechaza la moderación cuando la pena hubiera sido prevista, precisamente, para sancionar el incumplimiento parcial o deficiente de la prestación ( SSTS de 14 de junio de 2.006, RC núm. 3892/1999 ; 13 de febrero de 2008, RC núm. 5570/2000 ; 26 de marzo de y 1 de octubre de 2010, RC núm. 633/2006 ).

En el caso presente se establece precisamente la pena consistente en pérdida de las cantidades entregadas a cuenta en caso de incumplimiento parcial, es decir, en caso de pagar ciertas cantidades pero no todas las que constituyen el precio, dando lugar a la resolución del contrato. Decimos que se trata de un incumplimiento parcial porque para el caso de incumplimiento total evidentemente no hay pena, ya que si el comprador no paga ni una sola de las cantidades comprometidas nada pierde, sufriendo solamente el efecto de la resolución, pero sin sanción económica.

En este sentido la Jurisprudencia viene inadmitiendo la posibilidad de moderación precisamente en supuestos de resolución de contrato de compraventa de inmuebles por impago total del precio aplazado y pérdida de las cantidades entregadas anticipadamente, así STS de 21 de junio de 2013 analizando un supuesto de arras penales que se moderaron debido a la grave crisis económica del sector inmobiliario, rechaza la moderación. La admite sin embargo la STS de 7 de mayo de 2012 pero en el caso concreto que resuelve la penalización se convino para el supuesto de impago del total del precio aplazado y se produjo un incumplimiento no total sino parcial del pago del mismo.

SEXTO:Las costas procesales se impondrán al recurrente, en aplicación del art. 398 de la Ley 1/2000 , de Enjuiciamiento Civil.-

Fallo

Que DESESTIMANDOel recurso de apelación que ha sido interpuesto por la representación procesal de PROYULPER S.L., debemos CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia Núm. 7 de Toledo, con fecha 12 de julio de 2012 , en el procedimiento núm. 601/11, de que dimana este rollo, imponiendo las costas procesales causadas en el presente recurso a la parte apelante.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se llevará certificación al Rollo de la Sección, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Leída y publicada la anterior resolución mediante su lectura íntegra por el Ilmo. Sr. Magistrado Ponente D. EMILIO BUCETA MILLER, en audiencia pública. Doy fe.-