Sentencia Civil Nº 264/2011, Audiencia Provincial de Badajoz, Sección 2, Rec 313/2011 de 26 de Julio de 2011

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 2

BADAJOZ

SENTENCIA: 00264/2011

S E N T E N C I A Nº 264/11

Ilmos. Sres. Magistrados:

D.ISIDORO SÁNCHEZ UGENA

D.CARLOS CARAPETO MÁRQUEZ DE PRADO

D.FERNANDO PAUMARD COLLADO

En Badajoz, a veintiséis de julio del dos mil once.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 002, de la Audiencia Provincial de BADAJOZ, los Autos de JUICIO VERBAL (DESAHUCIO PRECARIO) 0000211 /2010, procedentes del JDO. DE 1A INSTANCIA N. 6 de BADAJOZ, a los que ha correspondido el Rollo RECURSO DE APELACION (LECN) 0000313 /2011, en los que aparece como parte apelante, Gerardo , representado por el Procurador de los tribunales, Sr./a. FEDERICO GARCIA-GALAN GONZALEZ, asistido por el Letrado D. EMILIO BUENO MATADOR, y como parte apelada, Natalia , representado por el Procurador de los tribunales, Sr./a. GUADALUPE LOPEZ SOSA, asistido por el Letrado D. RAFAEL BUENO FAUDEZ, siendo Magistrado/a Ponente el/la Ilmo./Ilma. D./Dª FERNANDO PAUMARD COLLADO.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los antecedentes de hecho de la sentencia apelada.

SEGUNDO.- Seguido el juicio por sus trámites legales ante el Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Badajoz, por el mismo se dictó sentencia con fecha 18-10-10 , cuya parte dispositiva dice:

"ESTIMAR la demanda presentada por Dª. Natalia con Procurador Sra. Guadalupe López Sosa y letrado Sr. Antonio García Calderón contra D. Gerardo con Procurador Sr. Federico García Galán González con letrado Sr. Emilio Bueno. Condenando a la demandada a abonar la cantidad de 3.908,62 euros. Se declara resuelto el contrato de arrendamiento de local de negocio por falta de pago de las rentas del local sito en Badajoz en la avenida Sinforiano Madroñero nº 3, bajo local, Con imposición de las costas procesales a la parte demandada. Con los intereses legales desde la interposición de la demanda.

DESESTIMO la reconvención formulada por D. Gerardo con Procurador Sr. Federico García Galán González con letrado Sr. Emilio Dª. Bueno contra Dª. Natalia con Procurador Sra. Guadalupe López Sosa y letrado Sr. Antonio García Calderón. Con imposición de las costas a la parte que formuló demanda reconvencional."

TERCERO.- Notificada dicha resolución a las partes, por Gerardo se interpuso recurso de apelación, alegando cuanto estimó pertinente, que fue admitido en ambos efectos, dándose traslado a la parte contraria para su oposición o impugnación y verificado se remitieron los autos a este Tribunal con emplazamiento de las partes, donde se formó el rollo de Sala que fue seguido por sus trámites, habiéndose personado todas las partes.

CUARTO.- En la tramitación de este procedimiento se han observado las prescripciones legales.

Vistos , siendo Ponente el Ilmo. Sr. D. FERNANDO PAUMARD COLLADO.

Fundamentos

PRIMERO.- La parte apelante, D. Gerardo , solicita la revocación de la sentencia de instancia y en su lugar se dicte otra por la que se acoja su pretensión reconvencional que tenía por objeto que se operase la compensación entre la cantidad reclamada por el actor (la Sra. Natalia ) y la cantidad que la arrendadora retiene en su poder y que se corresponde con la fianza prestada en su día por el Sr. Gerardo , en cumplimiento del contrato de arrendamiento de local de negocio que vinculaba a las partes, firmado el 1/4/2005.

SEGUNDO.- Para intentar arrojar un poco de luz a la confusión que ambas partes han creado en torno a la cuestión debatida, procede comenzar recordando -porque parece que las partes no lo tienen muy claro- que el actual procedimiento se inició por demanda presentada el 17/2/2010, en virtud de la cual el arrendador reclamaba el desahucio arrendaticio por falta de pago de las rentas y cantidades asimiladas, diciendo que la renta, debidamente actualizada, a la fecha del 17/2/2010, era de 1.780,62 € mensuales, en la cual no se incluían las cantidades correspondientes al I.V.A., I.B.I., consumos de gas, electricidad, teléfono, agua y cualquier otro impuesto, suministro o servicio derivado de la ocupación del local.

Pues bien, en la demanda se decía que el arrendatario debía el mes de febrero de 2010 (o sea, supuestamente, el desahucio era por el impago de 1.780,62 €) pero también decía el demandante que además de la renta señalada, se adeudaban la cuota de comunidad, pero en la demanda no se identifica a cuánto alcanzan esos gastos de comunidad.

Terminaba la demanda pidiendo la resolución del contrato por falta de pago de rentas y acumuladamente, se reclamaban las rentas adeudadas y las que se devengaran durante la tramitación, o sea en total, 2.128 € más las rentas que se fueran devengando.

Pero he aquí que la renta de febrero más la renta de marzo de 2010, ascendía a 3.561,24 €, luego entonces, ¿de dónde salen esos 2.128 €?.

Parece ser que nos lo aclara el letrado del actor al folio 28, donde dice que esos 2.182 € son los gastos de comunidad que se adeudaban al 17/2/2010 (carta de fecha 19/4/2010).

No obstante, esa confusión de la demanda, la propia arrendataria parece haberse aclarado ella sola, cuando en su escrito de reconvención, de 12/5/2010, pide que se compensen esos 2.182 € (por tanto, parece que asume que los debe) con la fianza que ha de devolverle el actor.

Por otra parte, consta que el día 31/3/2010, el arrendatario entrega las llaves del local, pero para esta fecha, no aparece acreditado el pago de la totalidad de la renta de febrero de 2010, pues, de los documentos bancarios presentados por el arrendatario, sólo se desprende el pago de 1.200 € imputables a la renta de febrero de 2010; quedaban pro tanto de abonar 2.361,24 € (580,62 de resto de la renta de febrero y 1.780,62 de la renta de marzo); no obstante aparece, el 17/3/2010 efectuada una transferencia a favor de la arrendadora, de 2.390 €, en el concepto de "renta finalización contrato".

Es decir, que, en principio, constan abonadas las rentas de febrero y marzo de 2010; sin que pueda considerarse, en principio que hubo restitución de rentas porque los documentos del Banco de Santander, relativos a "transferencias recibidas" aportados por el demandado, aparecen efectuadas, como beneficiario, a favor de " DIRECCION000 , C.B." que es persona distinta del Arrendatario, Sr. Gerardo .

Ahora bien, sorprendentemente, es este mismo quien viene a asumir que debía las rentas de febrero y marzo de 2010 (contra lo que su propia prueba documental acreditaba); por tanto ¡¡si él lo dice...!! Pero, en todo caso, aunque sea obvio que la finalidad de la fianza arrendaticia, no puede ser para imputación de pago de rentas adeudadas o atrasadas, por lo que, bien pudo el apelante haber obtenido, la plena restitución de los 9.200 € de fianza, sin embargo, vemos que se confirma con recibir sólo 5.292 €; por tanto, el principio dispositivo y la propia congruencia de la sentencia obliga o no dar más de lo pedido, máxime cuando es el propio arrendatario el que asume que procedía el desahucio y procedía la reclamación de 2.182 € que formulaba la Sra. Natalia .

TERCERO.- Y, en cuanto a la devolución de la fianza, y compensación de su importe con esos 2.182 €, debe recordarse que, según las estipulaciones contractuales, la fianza se devolvería, al finalizar el contrato, una vez hechas las averiguaciones pertinentes sobre el cumplimiento del contrato por el arrendatario y quedaba pendiente, su devolución, de la liquidación que habría de practicar, el arrendador, según los perjuicios que se le hubieren causado (cláusula 10ª ).

En la carta remitida por el Letrado del arrendador al arrendatario, el 19/4/2010, se vinculaba la devolución de la fianza, al cumplimiento de la estipulación 14ª del contrato, que aludía a que sería de cargo del arrendatario todos los gastos y costas judiciales, incluidos derechos de los profesionales (Abogado, Procurador) que se originasen como consecuencia del incumplimiento del contrato.

Pero, obviamente, el importe de la fianza no puede ir destinado a sufragar esos gastos y costas, pues las estipulaciones 5ª, párrafo segundo y 10ª, no prevén, tales gastos y costas como una de las finalidades de la fianza.

Por tanto, la liquidación de la fianza, conforme a lo preceptuado en la cláusula 10ª -"... quedando facultada la parte arrendadora para practicar la liquidación hacedera..."- no podía demorarse por razón de aquellos gastos y costas procesales a que aludía, el 19/4/2010, el Letrado del actor.

CUARTO.- En conclusión, pues, si ha existido entrega de llaves; y si de lo único que estaba pendiente la restitución de los 9.200 € de fianza era, como parecía querer exponer el Letrado de la actora, en su misiva del 19/4/2010, de hacer la liquidación de los derechos del Procurador y Honorarios de Abogado que habían representado y defendido a la Sra. Natalia en el Juicio de Desahucio nº 211/2010, del Juzgado de Primera Instancia nº 6, del que dimana esta apelación, así como de la presentación de los derechos de la Procuradora que había representado a Dª Natalia en el Juicio Verbal nº 857/08, del Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Badajoz, en el R.A. nº 857/08, dimanante del mismo, obvio resulta que carece la arrendadora de toda legitimidad para retener la fianza en su día entregada por el Sr. Gerardo , al que, por tanto, debe restituírsele, previa deducción de los 2.182 € que reconoce adeudar, máxime cuando el actor ninguna acreditación ha hecho de posibles perjuicios o daños causados en el local por el arrendatario.

QUINTO.- La estimación del recurso conlleva la revocación de la sentencia de instancia y estimación de la pretensión reconvencional, con imposición de costas de la primera instancia al actor y sin declaración sobre costas de esta alzada (arts. 394.1º y 398 de la L.E.C .).

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que, estimando como estimamos, el recurso de apelación deducido por la representación procesal de D. Gerardo contra la sentencia nº 204/2010, de 18 de octubre, dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Badajoz en el Juicio Verbal nº 211/2010 , DEBEMOS REVOCAR Y REVOCAMOS la dicha resolución y en consecuencia, con estimación de la reconvención promovida por el Sr. Gerardo , DEBEMOS CONDENAR Y CONDENAMOS a Dª Natalia a que le abone la cantidad de 5.292 € más intereses desde la fecha de esta resolución de alzada, resultante de detraer de la fianza originaria, la cantidad de 3.908 €, con imposición de las costas de la primera instancia al actor y sin declaración de costas en esta alzada.

MODO DE IMPUGNACIÓN: Contra esta resolución no cabe recurso alguno.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.