Sentencia Civil Nº 264/2014, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 1, Rec 638/2012 de 11 de Junio de 2014

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE BARCELONA

SECCIÓN PRIMERA

ROLLO Núm. 638/12

Procedimiento de Juicio Ordinario núm. 902/11

Juzgado de Primera Instancia Núm. TRES de Barcelona

S E N T E N C I A Nº 264

Barcelona, a once de junio de dos mil catorce.

La Sección Primera de la Audiencia provincial de Barcelona, formada por los Magistrados Doña Mª Dolors PORTELLA LLUCH, Doña María Dolors MONTOLÍO SERRA y Don Ramón VIDAL CAROU,actuando la primera de ellos como Presidente del Tribunal, ha visto el recurso de apelación núm. 638/12, interpuesto contra la sentencia dictada el día 13 de abril de 2012 en el procedimiento núm. 902/11, tramitado por el Juzgado de Primera Instancia Núm. TRES de Barcelona en el que es recurrente FINCAS AMBIENT, S.L.y apelada Doña Trinidad y previa deliberación pronuncia en nombre de S.M. el Rey de España la siguiente resolución.

Antecedentes

PRIMERO.-La sentencia antes señalada, tras los correspondientes Fundamentos de Derecho, establece en su fallo lo siguiente: 'Que estimando la demanda formulada por Dña. Trinidad , contra FINCAS AMBIENT, S.L. ('INTERAMBIENT'), debo declarar y declaro la resolución del contrato de fecha 6-octubre- 2010 suscrito entre las partes por causas imputables a la parte vendedora, condenado a dicha parte demandada a pagar a la actora la cantidad de 36.600.- euros, en concepto de devolución del doble de la cantidad entregada por aquélla como arras penitenciales, más los intereses legales desde la fecha de reclamación extrajudicial, el 14 de diciembre de 2010. Todo ello con imposición a la demandada de las costas procesales causadas.'

SEGUNDO.-Las partes antes identificadas han expresado en sus respectivos escritos de apelación y, en su caso, de contestación, las peticiones a las que se concreta su impugnación y los argumentos en los que las fundamentan, que se encuentran unidos a los autos.

Fundamenta la decisión del Tribunal el Ilmo. Sr. Magistrado Ponente Don Ramón VIDAL CAROU.

Fundamentos

PRIMERO.- Antecedentes y objeto del recurso.

Por Trinidad se presentó demanda frente a FINCAS AMBIENT, S.L, que gira comercialmente como INTERAMBIENT, para que fuera condenada al pago de 36.600 euros en concepto de arras penitenciales al no haber podido escriturarse la compraventa de una vivienda dentro del término pactado, que era esencial por razones de índole fiscal, debido a los problemas registrales que presentaba la finca, contestándose por la demandada que fue la propia actora a quien finalmente no interesó dicha compra, que el plazo pactado nunca tuvo carácter esencial y que los problemas registrales de la finca (un simple error en la descripción de las lindes) no impedían el otorgamiento de la escritura de compraventa ni su inscripción en el Registro.

La sentencia de primera instancia estimó la demanda presentada por cuanto entendió que fue la vendedora la que no cumplió el compromiso de otorgar la escritura pública de compraventa 'dentro de la fecha límite fijada expresamente en el contrato, y ello por causa a ella imputable, puesto que la finca objeto de la compraventa no estaba descrita correctamente en la escritura de división horizontal del inmueble (...) y hasta que tal error o incorrección no fuera solucionada por la parte vendedora, la entidad bancaria no formalizaría el préstamo hipotecario para financiar la operación'. Y dado que dicho error registral no era insignificante como pretendía la demandada, sino relevante pues afectaba a la correcta descripción registral de la finca y los trámites para solucionar tal discrepancia registral podía alargarse varios meses, entendía que tal prórroga debía haberse acordado expresa y formalmente por ambas partes, por lo que el incumplimiento del contrato era imputable a la demandada y debía ser condenada a devolver duplicadas las arras entregadas pues los términos del contrato no ofrecían dudas al respecto.

La anterior sentencia es recurrida en apelación por la parte demandada para insistir (i) en la falta de relevancia del error registral;(ii) la falta de negativa de la entidad bancaria a concederle el préstamo hipotecario; (iii) la falta de reclamación de la actora al haber actuado en contradicción con sus propios actos y (iv) la indebida reclamación de los intereses legales.

SEGUNDO.-Hechos relevantes.

Para una mejor comprensión de las cuestiones planteadas por la parte recurrente se hace necesario tener presente los siguientes hechos que se consideran relevantes y constan suficientemente acreditados en autos:

1.- Trinidad firma el 6 de octubre de 2010 con la agencia inmobiliaria INTERAMBIENT un documento conforme entrega 400 euros ' en concepto de ARRAS PENITENCIALES por la compra del inmueble' NUM000 - NUM001 de la c/ DIRECCION000 de Barcelona, especificándose a mano en dicho documento que era una ' operación sujeta a crédito hipotecario'. De igual modo en el referido documento se pacta expresamente que 'la correspondiente escritura de compraventa será otorgada como máximo el día 30 del mes de noviembre de 2010' y ' en caso de que el comprador o propietario no otorguen la correspondiente escritura pública de compraventa en el plazo fijado anteriormente, se resolverá el presente contrato, perdiendo las arras el comprador o devolviéndolas por duplicado el propietario'(doc. 1).

2. Que en fechas 7 de octubre y 14 de octubre, la parte compradora hizo dos entregas más 'en concepto de arras' que venían a complementar la inicial de 400 euros entregadas en el documento de 6 de octubre, siendo de destacar que en el segundo de estos recibís, se reitera que 'la operación sigue supeditada a crédito hipotecario aportando documentación necesaria' (doc. 2 y 3).

3. Que la vivienda de autos viene identificada en el Registro como ' NUM002 puerta DIRECCION001 ' que linda 'por el Norte, izquierda, con la caja de escaleras y el piso NUM002 DIRECCION001 (...) y por debajo, con el piso NUM003 ' siendo ambos linderos incorrectos pues como bien señala el API que tasó la finca es ' imposible que un piso linde consigo mismo y poco habitual que por debajo suyo linde con una vivienda puerta B pues los pisos que se ubican uno encima de otro suelen mantener la puerta'

Esta errónea descripción linderos es consecuencia de su defectuosa descripción en la escritura de división en propiedad horizontal, de ahí que su rectificación requería de un acuerdo de Junta de Propietarios, con mayoría cualificada de 4/5, para modificar el referido título constitutivo.

4. Que mediante comunicación de 29 de noviembre de 2010 la entidad de crédito CAJAMADRID informa a la demandante que, vista la ' discrepancia existente en la descripción e identificación del inmueble que Vd. desea adquirir (...) de momento, dejamos paralizada la formalización de la hipoteca que tiene Vd. concedida hasta que la parte vendedora haya realizado los trámites necesarios y pertinentes para poder instrumentar la compraventa adecuadamente, dado que en la situación actual no podemos aceptar la formalización de la hipoteca que tenemos concedida para financiar esta operación'

5. Que el día 30 de noviembre 2010 la hoy demandante da traslado de la anterior comunicación a INTERAMBIENT e interesa la devolución de la cantidad de 18.300 euros entregada (doc. 5), petición que eleva al doble de su importe por razón de las arras contratadas en el burofax que nuevamente cursa el día 14 de diciembre de 2010 (doc. 6).

6.- Que mediante burofax de 20 de diciembre de 2010 la sociedad demandada contesta los referidos burofaxes informando a la parte compradora de cuáles eran los pasos a seguir para solventar la referida confusión de linderos y que podía quedar solucionada dicha discrepancia para finales de marzo de 2011 por lo que le propone prorrogar hasta dicha fecha el contrato de arras para el caso de no considerar la alternativa de formalizar su compra con dicha incongruencia registral.

TERCERO.- La relevancia del error registral.

Los dos primeros de motivos de impugnación serán examinados conjuntamente por cuanto se encuentran íntimamente relacionados y difícilmente pueden desligarse las respuestas de uno y otro motivo.

La parte recurrente alega que el error registral no tenía la importancia ni la trascendencia que le atribuye la sentencia por cuanto tiene su origen en el titulo constitutivo y dicha vivienda había sido objeto de una transmisión anterior y ninguna objeción a la misma se había formulado por el notario que escrituró la compraventa ni por el registrador que luego la inscribió, por lo que nada impedía en el caso de autos el otorgamiento de la escritura pública, pudiendo luego la nueva titular subsanar el referido error que al no recaer sobre la sustancia de la cosa objeto del contrato no podía comportar la nulidad del mismo.

Pues bien, al margen de que la actora no ejercita ninguna acción de nulidad fundada en vicio alguno del consentimiento (art. 1266 y 1303 Cci), sino que simplemente reclama la devolución doblada de unas arras pactadas en el caso de incumplimiento del contrato de compraventa celebrado (art. 1.454 y 1.124 Cci), la subsanación del error registral comentado no estaba exenta de dificultades y cuando menos requería de una tramitación formalmente compleja pues era necesario convocar junta general de propietarios, obtener un acuerdo de mayoría cualificada, y protocolizar luego el acta que plasmaba dicho acuerdo para poder llevarlo al Registro. No obstante, asiste la razón a la recurrente cuando dice que podía haberse otorgado la compraventa con la actual descripción de linderos por más que la misma fuera errónea o equivocada, siendo la mejor prueba que ya se había hecho con anterioridad, y proceder luego a su rectificación, que era una de las soluciones que le traslada a la compradora la agencia inmobiliaria cuando advierte el referido problema registral.

Ahora bien, no debe olvidar la recurrente que la parte compradora necesitaba financiación bancaria para poder adquirir la vivienda de autos y la relevancia del referido error registral se encuentra en haber resultado decisivo para que el banco denegase la misma mientras no se procediese a solventar dicha discordancia registral, discordancia cuya resolución podía alargarse en el tiempo durante varios meses como finalmente sucedió.

La agencia recurrente cuestiona que el banco negase en verdad dicha financiación a la compradora por razón de dicho error registral, pero la comunicación remitida por BANKIA y que antes se transcribió literalmente, pocas dudas ofrece al respecto. La parte argumenta estérilmente acerca de los términos empleados por el testigo Sabino , empleado de la oficina bancaria donde la actora tramitó el préstamo hipotecario, a la hora de explicar las vicisitudes que rodearon su concesión y entiende que el préstamo estaba concedido y que fue a petición de la propia parte compradora que la entidad bancaria decidió paralizarlo hasta que no se rectificaran registralmente los linderos de la finca. Sin embargo, y prescindiendo de tales disquisiciones, lo verdaderamente relevante es que preguntado el testigo si no era más cierto que ante la insistencia de la compradora la entidad de crédito decidió no seguir adelante con la operación y suspenderla, el testigo dio un rotundo no como respuesta y ello evidencia que en el ánimo del banco al tomar su decisión pesó tan solo la advertencia contenida en el informe de tasación conforme era ' necesario que la descripción registral de la finca coincidiese con su realidad física y se corrigiesen los errores de la nota simple'(pág. 17), y nunca las supuestas presiones de la parte compradora y de las cuales ninguna prueba existe por otra parte (la recurrente se limita a especular con que la comunicación del banco tuviese lugar el día antes de que expirase el plazo pactado para la compraventa cuando el informe de tasación tenía fecha anterior, del día 10, pero nuevamente olvida con ello que el banco antes de su respuesta a la actora intentó primero ' a través de la notaria asignada a este expediente y de nuestro gestor (...) subsanar el error existente en la propia escritura de compra y solicitar al Registro dela Propiedad la correcta inscripción del inmueble' y la realización de todas estas gestiones podía tranquilamente requerir de varios días. Y lo que es más importante, que la comunicación del banco es del 29 de noviembre y consta que la parte compradora trasladó la misma a la agencia al día siguiente por lo que se mostró diligente en su actuación y ningún reproche se le puede formular por tal motivo.

En resumidas cuentas, que si bien es cierto que la 'discordancia registral' no impedía escriturar la compra de la vivienda, no lo es menos que la compradora carecía de los fondos necesarios para su adquisición y precisaba de financiación ajena o de terceros, de ahí que las partes, de mutuo acuerdo, introdujeran en el documento la apostilla de que era una 'operación sujeta a crédito hipotecario', expresión que debe entenderse como una condición de carácter más bien resolutorio (art. 1.114 y 1.115 Cci). Y dado que el acontecimiento en que dicha condición consistía (concesión de préstamo hipotecario) no tuvo lugar antes de transcurrido el término pactado (30 de noviembre de 2010), el contrato si no se entiende que quedó automáticamente extinguido con el transcurso de dicha fecha, necesariamente facultaba a cualquiera de las partes a pedir su resolución, teniendo en cualquier caso la compradora derecho a recuperar las cantidades que pudiera haber desembolsado por razón del mismo. La parte recurrente dice que la condición se cumplió y que se consiguió la financiación pero que fue la propia parte compradora quien la paralizó pero esta última afirmación ya la hemos refutado anteriormente y lo único cierto es que la compradora no pudo obtener del banco el préstamo que necesitaba dentro del plazo convenido por lo que, con estimación del recurso presentado, procede condenar a FINCAS AMBIENT, S.L a tener que devolver a la parte compradora la cantidad de 18.300 euros que ésta le había entregado para la compra de la vivienda, con más los intereses legales de dicha suma desde la fecha de su reclamación extrajudicial al haberlo así peticionado expresamente la demandante, sin que deba entregar doblada dicha cantidad pues el pacto de arras penitenciales, previsto para el caso de que no se otorgase por el comprador o por el propietario la correspondiente escritura pública de compraventa, no puede desplegar eficacia alguna al no ser imputable a ninguno de los contratantes esa falta de otorgamiento y venir determinada la extinción del contrato por la falta de cumplimiento de la condición pactada

CUARTO.- Decisión resolutoria contradictoria e intereses legales.

Sostiene la recurrente que la decisión resolutoria adoptada por la parte compradora en su burofax de 10 de diciembre de 2010, luego ratificada por el burofax de 14 de diciembre de igual año, no fue consecuente con sus actos posteriores pues la mantuvo informada en todo momento, a través de su letrado, de los pasos que iba dando para solucionar la confusión de linderos de la finca y que por su parte nunca se manifestó nada al respecto. Que incluso promovió una diligencias preliminares para conocer el carácter con el que FINCAS AMBIENT SL había actuado que, según entiende, eran innecesarias y buscaban tan solo quedar a la espera de como terminaba el problema de las lindes para así intentar negociar un precio más bajo. Sin embargo, dicho planteamiento tampoco podemos compartirlo. Las referidas diligencias preliminares buscaban conocer el carácter con el que había actuado la demandada y no hay ninguna prueba de que durante todo ese tiempo la actora pretendiera una rebaja del precio. Es más, su voluntad resolutoria había quedado expresada firmemente en sus burofaxes de diciembre de 2010 e incluso en el correo electrónico de 25 de febrero de 2011 que remitido a través del portal virtual inmobiliario 'Elidealista.com' pues con el mismo reiteraba su decisión resolutoria al decirle que ese era 'el piso por el cual quiero que me devuelvan mis cantidades entregadas más daños y perjuicios' (doc. 5 contestación).

Y en cuanto los intereses legales, que la actora reclamaba desde su reclamación extrajudicial de 14 de diciembre de 2010 y la sentencia apelada así se los reconoce, entiende la recurrente que por su actuación contradictoria, a la que ya hemos hecho referencia en el apartado anterior, no procede condenarla al pago de dicho intereses sino tan solo desde la fecha de la sentencia, pero tampoco este motivo puede prosperar pues la actora constituyó en mora a la recurrente mediante el burofax de 14 de diciembre de 2010 por el que le reclamaba la entrega de la suma dineraria que le adeudaba conforme al artículo 110 y 1108 Cci y la condena al pago de los intereses es correcta -e inclusive podía haberse hecho extensiva hasta la misma fecha del contrato si la parte actora lo hubiera solicitado en atención a la doctrina del efecto retroactivo de la resolución contractual que viene aplicándose por nuestra jurisprudencia según recuerda la STS de 29 febrero de 2012 -

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QUINTO.- Costas y depósito para recurrir.

En cuanto a las costas de la primera instancia, la estimación del recurso presentado comporta la estimación tan solo parcial de la demanda presentada y que, de conformidad con el artículo 394.2 LECi, cada parte deba hacerse cargo de las propias y las comunes por mitad. Y en cuanto a las de esta alzada, su no imposición a ninguno de los litigantes ( art. 398.1 LECi), con devolución a la parte recurrente del depósito constituido para recurrir de acuerdo con el apartado octavo de la Disposición Adicional Decimoquinta de la LOPJ tras su reforma por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la Ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva Oficina judicial.

Fallo

Que, con estimación parcial del recurso de apelación presentado por FINCAS AMBIENT SL, esta Sala acuerda:

1º) revocar parcialmente la sentencia de 13 de abril de 2012 dictada por el Juzgado de Primera Instancia Núm. TRES de Barcelona y en su lugar, condenar a la parte demandada a devolver a la actora la cantidad de cantidad de DIECIOCHO MIL TRESCIENTOS EUROS (18.300 €) con más los intereses legales correspondientes, y sin imposición de costas a ninguna parte.

2º) No imponer las costas de esta alzada a ninguno de los litigantes, con devolución del depósito constituido para recurrir.

La presente resolución es susceptible de recurso extraordinario por infracción procesal o de casación de concurrir los requisitos legales que los condicionan (art. 466 a 477 y Disposición Final 16ª de la LECi), el cual deberá presentarse ante este mismo Tribunal en un plazo de veinte días a contar desde su notificación.

Firme esta resolución, devuélvanse los autos al Juzgado de su procedencia, con certificación de la misma.

Pronuncian y firman esta sentencia los Magistrados integrantes de este Tribunal arriba indicados.

PUBLICACIÓN.-En Barcelona, a ....................., en este día, y una vez firmado por todos los Magistrados que lo han dictado, se da a la anterior Sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las leyes. Doy fe.